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LMP : Statut et avantage fiscal

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Vous souhaitez investir dans la location meublée et obtenir le statut de loueur meublé professionnel ? Découvrez dans cet article les conditions requises pour bénéficier du statut LMP, les avantages offerts par ce statut, et la différence entre LMP et LMNP. Le groupe immobilier Nexity vous donne toutes les informations nécessaires.
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Statut LMP : qu’est-ce que c’est ?

Le statut de LMP (loueur meublé professionnel) est un statut juridique et fiscal régissant les professionnels de la location meublée, c’est-à-dire les investisseurs en logement locatif mettant à la location des logements meublés.
Il ne concerne pas les propriétaires particuliers, qui sont notamment régis par le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel).
Bon à savoir
Tous les contribuables français peuvent investir en LMP si toutes les conditions nécessaires sont remplies, concernant entre autres l’activité de la location meublée, le plafond des recettes locatives, la nature du bien loué, etc.

Quelles sont les conditions requises pour bénéficier du statut LMP ?

Plusieurs conditions sont requises pour obtenir le statut LMP, concernant notamment le bien, le propriétaire et les revenus locatifs tirés de l’activité de location en meublé professionnel.

Statut LMP : les conditions relatives au bien

Pour bénéficier du statut LMP, le ou les biens mis en location doivent être des biens meublés. En effet, le régime fiscal de la LMP est uniquement réservé aux biens disposant de tous les éléments nécessaires à une occupation normale par le locataire :
  • Lit avec matelas et couverture ;
  • Plaques de cuisson et four ;
  • Ustensiles de cuisine et vaisselle ;
  • Rideaux et luminaires ;
  • Table et chaises ;
  • Rideaux et luminaires ;
  • Matériel d’entretien ménager ;
  • Meubles de rangement ;
  • Etc.
En d’autres termes, le locataire doit pouvoir y vivre, dormir et manger convenablement.
Bon à savoir
Les biens concernés par le statut LMP peuvent être acquis en EHPAD, en résidences étudiantes, en résidences d’affaires ou de tourisme.

Statut LMP : les conditions relatives au propriétaire

Comme susmentionné, ce sont uniquement les investisseurs en logement locatif qui peuvent bénéficier du statut LMP. Auparavant, il était obligatoire d’être inscrit au Régime du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel.
Suite à la décision du Conseil constitutionnel de février 2018, cela n’est plus désormais une condition requise en LMP. Il n’est plus obligatoire pour les contribuables optant pour le statut LMP de s’inscrire au RCS en tant que loueur de meublé professionnel.
Bon à savoir
La création de l’activité de location en meublé professionnel doit être notifiée auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) rattaché à la CCI, dans un délai de 15 jours et cela, via un formulaire p0i. Cela permet d’obtenir un numéro SIRET pour le logement loué en meublé.

Statut LMP : les conditions relatives aux revenus locatifs

Concernant les conditions relatives aux revenus locatifs, les recettes tirées de l’activité de location en meublé professionnel doivent dépasser 23 000 € par an et être supérieures aux autres revenus du foyer fiscal, afin de bénéficier du statut LMP.
En d’autres termes, si les recettes locatives perçues annuellement sont inférieures à 23 000 €, vous ne pouvez pas bénéficier de ce statut. Vous êtes automatiquement soumis au régime de la location meublée non professionnelle.
Il en est de même si les recettes locatives annuelles sont inférieures au total des autres revenus perçus par le foyer fiscal (salaires, pensions, etc.), et si la location meublée n’est pas l’activité principale de celui-ci.
Développer une activité de location meublée à titre professionnel nécessite de satisfaire tous les critères précédemment cités. Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le loueur relève du statut non professionnel (LMNP).
Bon à savoir
Depuis le 1er janvier 2017, les loueurs en meublé qui remplissent les conditions relatives à l’inscription au RCS et au plafond requis pour les recettes locatives, ou qui louent à une clientèle de passage, doivent s’affilier au RSI et payer des cotisations sociales.

Fiscalité et LMP

Selon le cas, le loueur en meublé professionnel est soumis à l’un de ces trois régimes d’imposition, à savoir le régime réel d’imposition, le régime de la micro-entreprise et l’impôt sur les sociétés (dans le cas où l’activité est exercée par l’intermédiaire d’une société).
Les revenus locatifs en meublé professionnel doivent être déclarés :
  • Sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si vous avez opté pour l’imposition sur revenu ;
  • Sous le régime de la micro-entreprise si votre chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas 72 600 € ;
  • Sur le formulaire n°2065-SD si vous avez opté pour l’imposition sur les sociétés.
Concernant les biens loués meublés dans le cadre de la LMP, ils sont soumis :
  • À la CVAE (Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) si votre chiffre d’affaires hors taxe dépasse les 500 000 € ;
  • À la CFE (Cotisation foncière des entreprises), sauf s’ils sont inclus dans votre résidence principale ;
  • À la taxe foncière.
Bon à savoir
L’activité de location meublée professionnelle n’est pas soumise à TVA, sauf si vous proposez trois de ces prestations en plus de la location meublée : nettoyage quotidien des locaux, fourniture du linge, petit déjeuner et réception de la clientèle.

Statut LMP : avantages fiscaux, financiers et sociaux

Vous bénéficierez de nombreux avantages avec le statut LMP, aussi bien sur le plan fiscal que financier et social.
Le régime  LMP partage plusieurs des avantages de la location meublée non professionnelle :
  • La déduction des charges locatives et la possibilité d’amortissements, qui contribuent à optimiser la fiscalité sur les revenus locatifs ;
  • La récupération de la TVA, lorsque la location meublée a été achetée neuve dans une résidence avec services, gérée par un exploitant professionnel.
Bon à savoir
L’ensemble des frais réels peut être déduit du revenu imposable, à l’instar des frais d’entretien et de réparation, des frais de gestion et d’assurance, des frais de notaire, des impôts locaux, etc.
Le régime LMP offre toutefois d’autres opportunités spécifiques :
  • À la différence d’un LMNP, le déficit fiscal généré par les charges et les amortissements est imputable sur le revenu global de l’année d’un LMP, sans limitation de montant ni de durée ;
  • Le bien loué, considéré comme bien professionnel, est exonéré d’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), qui remplace l'ISF depuis janvier 2018 ;
  • Le bien est exonéré de plus-value professionnelle au-delà de 5 ans de location si les recettes des 2 dernières années du loueur en meublé sont inférieures à 90 000 € (exonération partielle entre 90 000 € et 126 000 €).
Il est à noter que le loueur en meublé professionnel est soumis au régime des plus-values professionnelles en cas de cession du bien mis en location.
Bon à savoir
La location meublée professionnelle (LMP), nécessitant de s’affilier au RSI, fait aussi bénéficier d’une couverture sociale et permet de valider des trimestres de retraite complémentaires.

LMP et LMNP : quelles différences ?

La location meublée d’un bien constitue un moyen efficace pour s’assurer un complément de revenus et préparer sa retraite, tout en bénéficiant d’un statut reconnu et d’un régime fiscal avantageux.
En pratique, elle s’exerce en tant que loueur non professionnel ou professionnel, sous le régime LMP ou LMNP, avec des spécificités propres à chaque statut.
Alors que le statut LMNP s’applique uniquement aux particuliers ; le statut LMP, lui, concerne uniquement les investisseurs en logement locatif.
Sur le plan fiscal, bien que ces deux statuts permettent de bénéficier du régime micro-BIC, les avantages fiscaux qu’ils offrent ne sont pas tout à fait les mêmes. Dans le cadre du régime LMNP, par exemple, le bien n’est pas exonéré d’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), contrairement au régime LMP.
Par ailleurs, le statut LMNP permet d’accéder à une réduction fiscale égale à 11 % du prix d’acquisition hors taxe du bien, ce qui n’est pas le cas dans le cadre du régime LMP.
Bon à savoir
Investir en LMP est une excellente alternative pour percevoir des revenus complémentaires, se constituer un patrimoine immobilier et bénéficier d’une plus-value en cas de revente.

En résumé

Qu’est-ce que le statut LMP ?

Le statut LMP est le statut juridique et fiscal qui régit les investisseurs en logement locatif. Les propriétaires particuliers ne sont pas concernés par le régime LMP, mais plutôt par le régime LMNP.

Quelles sont les conditions requises pour obtenir le statut LMP ?

Pour obtenir le statut LMP, plusieurs conditions doivent être remplies :
  • Le bien loué doit être meublé ;
  • L’activité de location meublée doit être exercée à titre professionnel ;
  • Les revenus locatifs annuels doivent dépasser 23 000 € par an ;
  • Les recettes locatives doivent être supérieures aux autres revenus du foyer fiscal.
Depuis février 2018, l’inscription au RCS en tant que loueur de meublé professionnel n’est plus obligatoire pour bénéficier du statut LMP.

Le loueur en meublé professionnel est soumis à quel régime d’imposition ?

Dans le cadre du LMP, le loueur en meublé professionnel est soumis :
  • Au régime réel d’imposition s’il a opté pour l’imposition sur revenu ;
  • Au régime de la micro-entreprise si son chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas 72 600 € (biens non classés) ;
  • À l’impôt sur les sociétés si l’activité est exercée via une société.

Quels sont les avantages du statut LMP ?

Le statut LMP permet de bénéficier de nombreux avantages :
  • Déduction des charges locatives du revenu imposable ;
  • Possibilité d’amortissements ;
  • Récupération de la TVA dans certains cas ;
  • Exonération d’Impôt sur la fortune immobilière ;
  • Exonération de plus-value professionnelle, sous certaines conditions ;
  • Etc.
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