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Conseils en investissement immobilier

Le déficit foncier : optimisez la fiscalité de vos revenus locatifs

homme qui gère les finances avec calculatrice et graphiques

Autorisé par la loi, le déficit foncier vous permet de déduire certaines charges de votre revenu foncier et ainsi de réduire votre revenu imposable global.

Le déficit foncier, qu’est-ce que c’est ?

Un logement vide mis en location rapporte des revenus locatifs au propriétaire, qui sont imposés au titre des revenus fonciers. Ces derniers viennent augmenter le revenu imposable global du foyer et alourdir sa facture fiscale, particulièrement si le contribuable est assujetti aux tranches marginales supérieures. Un frein, donc, à l’investissement et à l’augmentation du patrimoine immobilier, qu’est venue pallier la loi Balladur en 1993, en instaurant l’imputation du déficit foncier.

Le principe est simple : lorsque le propriétaire d’un bien mis en location supporte des charges plus élevées (travaux, taxes, primes d’assurances…) que ce que celui-ci lui rapporte en revenus locatifs, il se trouve alors dans une situation de déficit foncier. Ce dernier peut être imputé, sous conditions, du revenu imposable.

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Les charges locatives déductibles et le calcul du déficit foncier

Selon la catégorie des charges déductibles, le déficit pourra être imputé soit seulement sur les revenus fonciers, soit sur le revenu global de l’année en cours dans une limite de 10 700 €. Les sommes excédentaires peuvent faire l’objet d’un report sur les 10 années suivantes sur les revenus fonciers.

Les charges déductibles

1. Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt :

  • Les intérêts des emprunts servant à l’acquisition ou aux travaux sur le bien ;
  • Les frais liés aux intérêts d’emprunt.

Ces charges viennent s’imputer uniquement sur la catégorie des revenus fonciers tirés de la mise en location. En cas d’excédent, celui-ci est reportable pendant les 10 années suivantes, toujours dans la catégorie des revenus fonciers.

2. Les charges non financières, liées à l’exploitation du bien immobilier :

  • La taxe foncière ;
  • Les primes d’assurance ;
  • Les charges de copropriété ;
  • Les frais des agences immobilières.

3. Les charges non financières liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration du bien, à l’exception de ceux qui modifient la structure de l’immeuble. Les charges non financières sont déductibles des revenus globaux. Si elles sont supérieures aux revenus fonciers, elles s’imputent donc aux revenus d’autre nature du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 € par an. Au-dessus de cette limite, l’excédent est reportable 10 ans, mais sur les revenus fonciers seulement.

Principe et méthode de calcul du déficit foncier

En créant un déficit foncier, les charges déductibles permettent de diminuer voire de supprimer les revenus fonciers et donc, de réduire l’imposition sur le revenu.

Exemple de calcul de déficit foncier

Revenus fonciers du foyer fiscal : 5 000 €
Autres revenus du foyer : 50 000 €
Charges locatives déductibles : 6 000 € d’intérêts d’emprunt et 14 000 € de charges non financières.

La déduction des charges financières sur les revenus fonciers fait apparaître un déficit foncier de 1000 € : 5000 (revenus fonciers) - 6000 (intérêts) = -1000 € de déficit foncier. Les revenus fonciers ne seront donc pas imposables, et le déficit pourra être reporté les années suivantes (dans la limite de 10 ans).

Les charges non financières peuvent par contre être déduites des autres catégories de revenus. Dans cet exemple, elles s’imputent aux 50 000 de revenus, réduits donc à 39 300 € :
50 000 (autres revenus) – 10 700 (plafond de charges déductibles) = 39 300 € de base imposable.

L’excédent de charges (14 000 – 10700 = 3300 €) sera reportable les années suivantes, là encore pendant 10 ans maximum.

Au total, 4300 € de déficit seront ensuite reportables sur les revenus fonciers des années suivantes.

Quelles sont les conditions à remplir pour imputer un déficit foncier ?

Pour pouvoir prétendre à la déduction du déficit foncier, l’investisseur immobilier doit respecter trois conditions :

  • Louer son bien immobilier vide : s’il est meublé, les loyers perçus entrent dans une autre catégorie de revenus que les revenus fonciers : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ceux-ci ouvrent toutefois droit à un autre type de déficit, ainsi qu’à l’amortissement dans certaines conditions.
  • Être imposé au régime réel : le contribuable a le choix entre deux régimes fiscaux : le micro foncier ou le réel. Dans le premier cas, il bénéficie d’un abattement de 30 % sur les revenus bruts dégagés par la mise en location de l’immeuble vide, qui correspond aux charges estimées. En régime réel, il peut en revanche déduire les charges réelles liées à la gestion du bien et ainsi créer du déficit foncier.
  • Louer le bien immobilier : de manière continue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit foncier.

Le cumul du déficit foncier avec d’autres dispositifs de défiscalisation

Le report foncier peut être cumulé avec d’autres dispositifs de défiscalisation comme :

  • La loi Pinel : le dispositif Pinel ancien « optimisé déficit foncier » consiste, pour l’investisseur, à acquérir des biens fortement dégradés dans des zones foncières tendues (donc le plus souvent, à fort potentiel de rentabilité) ou des biens professionnels à transformer, et de prendre en charge les travaux. Ceux-ci peuvent être éligibles, en fonction de leur nature, au Pinel ou au déficit foncier et il est ainsi possible de cumuler les avantages fiscaux des deux dispositifs ;
  • Le dispositif Cosse : la loi Élan de 2018 est venue renforcer l’intérêt du cumul de la loi Cosse avec le déficit foncier, en portant le plafond des charges déductibles à 15 300 €, contre 10 700 € en régime normal ;
  • La loi monuments historiques : de manière générale, la déduction du déficit foncier s’opère sur le revenu global et non sur les revenus fonciers, un avantage qui se cumule avec la défiscalisation des biens historiques.

Quels sont les autres avantages du déficit foncier ?

Les contribuables imposés sur les tranches supérieures sont ceux qui bénéficient de la diminution d’impôt la plus importante, par le truchement des taux fiscaux. Par exemple, avec un déficit foncier de 10 700 €, un contribuable imposé au taux marginal d’imposition (TMI) à 30 % économisera 3 210 €, un autre à un TMI à 45 %, 4 815 € (sans prendre en considération les abattements et les parts).

Le déficit foncier présente également d’autres avantages comme :

  • La possibilité d’accroître son patrimoine immobilier sans alourdir son imposition, à condition de bien calculer le déficit en fonction des charges prévisibles avant d’investir ;
  • Ne pas être pris en compte dans le calcul du plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an, et de pouvoir également être cumulé avec d’autres avantages de défiscalisation ;
  • Ne pas imposer de plafond maximum sur le montant des loyers ou sur les ressources des locataires, contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation ;
  • Permettre d’acquérir un bien immobilier ancien à fort potentiel de rentabilité une fois les travaux exécutés.

Les limites du déficit foncier

Les investisseurs qui mettent en place la déduction du déficit foncier doivent absolument mettre leur bien en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation, pour ne pas voir remis en cause leurs avantages fiscaux.

Autre écueil du déficit foncier : il est sans incidence sur l’assiette globale annuelle des prélèvements sociaux, puisque ceux-ci sont dus par catégorie de revenus. En revanche, l’année suivante, l’assiette des prélèvements sociaux diminue bel et bien, puisque le calcul intervient une fois que le report de déficit foncier a été appliqué.

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