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Déficit foncier : définition, calcul et report

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Autorisé par la loi, le déficit foncier vous permet de déduire certaines charges de votre revenu foncier et ainsi de réduire votre revenu imposable global. Pourtant, c’est un mécanisme fiscal qui reste plutôt méconnu des investisseurs. Aussi appelé loi déficit foncier, ce dispositif de droit commun n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. De plus, vous pouvez combiner ses avantages à ceux d’autres lois de défiscalisation. Nous vous expliquons donc tout ce qu’il faut savoir sur le déficit foncier et son fonctionnement !

Définition du déficit foncier

Un logement vide mis en location rapporte des revenus locatifs au propriétaire, qui sont imposés au titre des revenus fonciers. Ces derniers viennent augmenter le revenu imposable global du foyer et alourdir sa facture fiscale, particulièrement si le contribuable est assujetti aux tranches marginales supérieures. C’est donc un frein à l’investissement et à l’augmentation du patrimoine immobilier, frein qu’est venue pallier la loi Balladur en 1993, en instaurant l’imputation du déficit foncier.
Le principe est simple : lorsque le propriétaire d’un bien mis en location supporte des charges plus élevées (travaux, taxes, primes d’assurances…) que ce que celui-ci lui rapporte en revenus locatifs, il se trouve alors dans une situation de déficit foncier. Ce dernier peut être imputé, sous conditions, du revenu global imposable.
Bon à savoir

Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus, alors que le revenu global correspond à l'ensemble des revenus perçus par le contribuable (dont le revenu foncier fait partie).

 

Voici les différents types de revenus qu'un contribuable peut percevoir : 

 

- les salaires et pensions,

- les bénéfices industriels et commerciaux (BIC),

- les bénéfices non commerciaux (BNC),

- les bénéfices agricoles (BA),

- les revenus fonciers,

- les dividendes / plus-values.

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Quelles sont les conditions à respecter ?

Tout le monde est éligible, même ceux qui n’ont pas revenu foncier et qui perçoivent des recettes issues de la location d’un logement nu. Ce dispositif s’applique sur un périmètre défini par les critères suivants :
  • uniquement sur les immeubles à usage d’habitation (ou transformés pour remplir cette fonction) ;
  • obligation de la location nu jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit la dernière imputation sur le revenu global ;
  • ne pas conserver la jouissance du bien ;
  • obligation d’imposer ses revenus locatifs en régime réel.
Bon à savoir

L’obligation de louer suppose que la location est effective et permanente. Ainsi, un local vacant ne remplit pas ce critère, et ce même si le propriétaire perçoit et déclare des revenus de remplacement d’une assurance ou d’un autre organisme.

Par ailleurs, lorsqu'il n'y a plus de travaux, l'avantage du déficit foncier n'est plus valable, et le bien peut-être louer à la famille si le membre n'appartient pas au même foyer fiscal que l'investisseur. 

Comment fonctionne la déclaration du déficit foncier ?

Il s’agit d’un déficit imputable sur le revenu global du contribuable, au moins pour la partie provenant des dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunt. La fraction du déficit foncier issue des intérêts d'emprunts n'est déductible des revenus fonciers que durant les 10 années qui suivent.
Imputer le déficit foncier sur le revenu global donne la possibilité de le réduire sur sa déclaration de revenus à soumettre à l'administration fiscale : vous diminuez donc du même coup votre impôt sur le revenu. Pour déclarer votre déficit foncier, vous devez remplir le formulaire n°2044 et le joindre à votre déclaration de revenus globale avec le formulaire n° 2042.
Faites bien attention à conserver et archiver les justificatifs sur vos charges déclarées (facture, plan, photographie ou autre élément), c’est-à-dire tous les documents permettant d'établir la nature et le montant des charges supportées avec précision. Il est tout à fait possible que l'administration fiscale exige de consulter ces pièces justificatives afin de contrôler le bien fondé de la déduction foncière.

Quels sont les avantages de ce dispositif ?

Le report de déficit foncier offre de multiples avantages, dont l’un est de ne pas entrer dans le plafonnement des niches fiscales. En effet, ce dernier limite alors les avantages fiscaux à 10 700 € par an. Il est ici tout à fait possible pour un propriétaire de cumuler le déficit foncier avec d’autres réductions fiscales (issues d’autres lois de défiscalisation immobilière). 
 
Vous pouvez donc :
  • déduire jusqu’à 10 700 € sur le revenu global grâce à la déduction des charges ;
  • reporter le déficit foncier non utilisé pendant 10 ans ; 
  • cumuler le tout avec les avantages fiscaux d’autres niches fiscales.
Il est également possible d'investir dans un projet de réhabilitation optimisé au mécanisme du déficit confier, ou investir avec la loi monuments historique optimisé au déficit foncier. 
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Les charges locatives et travaux déductibles du déficit foncier

Les charges déductibles 

Selon la catégorie des charges déductibles, le déficit foncier pourra être imputé : soit seulement sur les revenus fonciers, soit sur le revenu global de l’année en cours dans une limite de 10 700 €. Les sommes excédentaires peuvent faire l’objet d’un report sur les 10 années suivantes sur les revenus fonciers. 
Voici les catégories de charges déductibles :
  • Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt : les intérêts des emprunts servant à l’acquisition ou aux travaux sur le bien et les frais liés aux intérêts d’emprunt. Ces charges viennent s’imputer uniquement sur la catégorie des revenus fonciers tirés de la mise en location. En cas d’excédent, celui-ci est reportable pendant les 10 années suivantes, toujours dans la catégorie des revenus fonciers.
  • Les charges non financières, liées à l’exploitation du bien immobilier : la taxe foncière, les primes d’assurance, les charges de copropriété et les frais des agences immobilières.
  • Les charges non financières liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration du bien (à l’exception de ceux qui modifient la structure de l’immeuble) : elles sont déductibles des revenus globaux. Si elles sont supérieures aux revenus fonciers, elles s’imputent donc aux revenus d’autre nature du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 € par an. Au-dessus de cette limite, l’excédent est reportable 10 ans, mais sur les revenus fonciers seulement.

Les travaux déductibles

Tous les travaux réalisés par un propriétaire-bailleur ne génèrent pas un déficit foncier. En effet, les dépenses de réparation et d'entretien entrent dans le décompte des charges déductibles, de même que les dépenses permettant d’améliorer les immeubles d'habitation ou de bénéficier d’un crédit d’impôt pour le propriétaire. Toutefois, les dépenses liées à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas éligibles.

Principe et méthode de calcul du déficit foncier

En créant un déficit foncier, les charges déductibles permettent de diminuer voire de supprimer les revenus fonciers et donc, de réduire l’imposition sur le revenu.
 
Prenons un exemple de calcul de déficit foncier :
  • Revenus fonciers du foyer fiscal : 5 000 €
  • Autres revenus du foyer : 50 000 €
  • Charges locatives déductibles : 6 000 € d’intérêts d’emprunt et 14 000 € de charges non financières.
La déduction des charges financières sur les revenus fonciers fait apparaître un déficit foncier de 1 000 € : 5 000 (revenus fonciers) - 6 000 (intérêts) = -1 000 € de déficit foncier. Les revenus fonciers ne seront donc pas imposables, et le déficit pourra être reporté les années suivantes (dans la limite de 10 ans).
Par contre, les charges non financières peuvent être déduites des autres catégories de revenus. Dans cet exemple, elles s’imputent aux 50 000 de revenus, réduits donc à 39 300 € : 50 000 (autres revenus) – 10 700 (plafond de charges déductibles) = 39 300 € de base imposable.
L’excédent de charges (14 000 – 10 700 = 3300 €) sera reportable les années suivantes, là encore pendant 10 ans maximum. Au total, 4 300 € de déficit seront ensuite reportables sur les revenus fonciers des années suivantes.

Investir dans un projet en réhabilitation avec le déficit foncier

Un investissement en déficit foncier concerne donc tous les investissements immobiliers locatifs dans l’ancien.

Vous souhaitez investir dans un projet en réhabilitation avec le mécanisme du déficit foncier ? C’est possible avec Nexity Patrimoine et Valorisation, spécialiste de la réhabilitation d'immobilier et de la sauvegarde du patrimoine architectural français.

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Comment reporter le déficit foncier ?

Le déficit imputable sur les revenus fonciers et résultant des dépenses déductibles (sauf celles provenant des intérêts de crédit) le sont dans la limite de 10 700 € par an (10 700 € sont ainsi déduits du revenu global correspondant à l'année du déficit). Cependant, un éventuel surplus peut être reporté sur les revenus fonciers ultérieurs dans la mesure où le déficit dépasserait 10 700 €. Cette partie supérieure à 10 700 € peut ensuite être déduite sur 6 années de l'ensemble de ses revenus, et sur 10 ans sur l’ensemble de ses revenus fonciers.

Les pièges à éviter

L’usage du déficit foncier doit respecter le cadre fiscal et les règles établies. Puisqu’il ne concerne que les immeubles à usage d’habitation, n’essayez pas de profiter de ce dispositif pour des immeubles professionnels ou commerciaux. De plus, gardez en tête que la location du bien doit être continue et effective durant au moins trois ans. Autre piège à éviter avec le déficit foncier, c’est d’essayer d’intégrer ce mécanisme fiscal pour tous les travaux de qui ne doivent pas être pris en compte (construction, rénovation et agrandissement), au risque d’un redressement fiscal.

Déficit foncier : ce qu’il faut retenir

Le déficit foncier représente donc un dispositif fiscal très avantageux pour réduire significativement (et d’une manière tout à fait légale) ses revenus fonciers imposables. Vous échappez également au plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € annuels. En cas de déficit foncier, la loi oblige à retrancher ce déficit de ses autres revenus perçus avec une limite haute de 10 700 €. Un report de déficit foncier est possible sur 10 ans maximum s’il existe un surplus.
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