Investir dans l'immobilier pour un complément de retraite

Anticiper son départ en retraite

Un projet de réforme des retraites est en cours de discussion devant le Parlement. Pour le moment, l’âge légal minimum de départ en retraite est fixé à 62 ans. Vous pouvez bénéficier d’un départ en retraite anticipé avant cet âge dans trois hypothèses :

• Si vous êtes handicapé, avec un taux d’incapacité permanente d’au moins 50 % ;
• Si vous avez effectué une carrière longue ;
• Si vous êtes atteint d’une incapacité permanente liée à la pénibilité de votre carrière.

Dans le privé, le montant de la retraite de base se calcule sur la moyenne des 25 meilleures années de carrière. Il ne s’élève qu’à 50 % en taux plein. Une décote par trimestre est appliquée aux personnes ne remplissant pas les conditions de cotisation. À l’inverse, les trimestres supplémentaires donnent droit à une surcote. La retraite de base peut aussi être complétée par un régime complémentaire, calculé par points.

Mais en dépit de l’allongement des durées de cotisation, le régime est loin de parvenir à l’équilibre financier, d’où l’actuelle réflexion sur un système universel de retraite…

> Lire aussi : Estimation de retraite : comment bien la préparer ?

Comment se préparer un complément de retraite ?

Plusieurs solutions s’offrent à vous pour éviter une baisse brutale de vos revenus. Une première option consiste à racheter vos trimestres de cotisation manquants. Ce rachat permet soit d’augmenter votre taux de base, soit d’allonger votre durée de cotisation pour bénéficier d’une surcote. A priori séduisante, l’opération n’est cependant pas toujours rentable, notamment en cas de changement législatif.

Autre possibilité : le cumul emploi-retraite qui permet de compléter vos revenus en travaillant au-delà de l’âge légal. Ce dispositif est toutefois strictement conditionné et soumis à des plafonds de revenus.

À moins de décider d’investir dans l’immobilier pour profiter d’un placement pour l’avenir sécurisé, générateur de revenus locatifs réguliers.

Comment compléter sa retraite grâce à l’investissement locatif ?

Pour doper vos revenus, investir dans la pierre demeure une valeur sûre. Si le rendement de l’assurance-vie est en baisse constante depuis plusieurs années et atteint péniblement 1,80 % pour les supports les plus rémunérateurs, l’investissement locatif offre quant à lui une rentabilité pouvant aller jusqu’à 7 %.

Cumulés à un taux d’emprunt actuellement bas, les dispositifs de défiscalisation de l’investissement immobilier et le statut LMNP vous permettent d’élargir votre patrimoine avec une moindre pression fiscale. Vous vous assurez ainsi un complément de revenus performant sous la forme de loyers ou de capital si vous revendez votre bien… à moins de décider de l’habiter une fois à la retraite.

Le dispositif Pinel : une opportunité pour compléter sa retraite en investissant dans un logement neuf

Prolongé jusqu’en décembre 2024, le dispositif Pinel propose une réduction de l’impôt sur le revenu aux investisseurs qui acquièrent un logement neuf pour le mettre en location. Le montant de la réduction dépend de la durée de mise en location du bien :

• 12 % du montant de votre investissement, pour un engagement de mise en location pour 6 ans ;
• 18 % pour 8 ans ;
• ou 21 % pour 12 ans.

Cette réduction est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 € et de 5 500 €/m2. Pour en profiter, vous devez remplir certaines autres conditions.

> Les conditions liées au bien

La réduction d’impôt s’applique aux logements neufs, par exemple que vous faites construire ou que vous achetez en VEFA, situés en zone tendue A, A bis ou B1.

> Les conditions liées au locataire

Les ressources de votre locataire ne doivent pas dépasser un plafond fixé par la loi en fonction du nombre de personnes à charge dans son foyer et de la zone d’implantation du bien. Mais il peut s’agir d’un membre de votre famille tant qu’il n’appartient pas à votre foyer fiscal.

> Lire aussi : Plafond de ressources Pinel : comment le contrôler ?

> Les conditions liées à la location

Le logement doit être affecté à la résidence principale du locataire. Et le loyer que vous devez proposer ne peut pas excéder un plafond au mètre carré fixé par la loi, qui dépend de la zone de localisation du bien.

À l’issue de votre période de défiscalisation (6, 8 ou 12 ans en fonction de votre engagement), vous avez la possibilité de mettre votre bien en vente pour dégager un capital ou de le laisser en location. Dans les deux cas, vous bénéficierez d’un complément de retraite conséquent !

La loi Censi-Bouvard pour investir en résidence services : fin du dispositif en 2022

Tout comme le dispositif Pinel, le dispositif Censi-Bouvard permettait d’amortir rapidement son investissement et de se ménager un complément de retraite grâce aux recettes locatives générées et/ou à la revente du bien. Vous pouviez alors :

• bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu jusqu’à 11 % du prix du bien, dans la limite de 300 000 € d’investissement ;
• récupérer la TVA à 20 %, sous conditions.

En contrepartie d’une économie d’impôt pouvant donc aller jusqu’à 33 000 €, vous deviez vous engager à mettre le bien en location pendant 9 ans.

Ce dispositif n'a pas été prorogée au 31 décembre 2022 et supprimé lors du projet Finance 2023.

L’investissement immobilier en Censi-Bouvard concernait les logements neufs situés au sein de résidence avec services accueillant des étudiants ou des personnes dépendantes : un marché immobilier à forte demande locative, qui assure ainsi une bonne rentabilité. Vous pouviez aussi opter pour un bien ancien, à condition qu’il ait plus de 15 ans et qu’il ait subi une importante réhabilitation.

Et à la différence du Pinel, aucune condition liée aux ressources du locataire ou au plafonnement de loyer ne vous était imposée.

L’investissement en résidence services offrait de plus un atout non négligeable : vous signiez un mandat avec le gestionnaire de la résidence, qui assurait lui-même la gestion locative de votre bien, et vous versait vos loyers même en cas de vacance locative. Une bonne manière de sécuriser votre complément retraite !

Depuis sa non-prorogation, le gouvernement n'a pas annoncé de dispositif équivalent. Il existe toutefois des lois alternatives, idéales pour défiscaliser à l'aider d'un investissement immobilier, telles que la loi Pinel ou le statut LMNP.

Le statut de loueur en meublé (LMNP) : une autre bonne idée

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est particulièrement recommandé pour compléter sa retraite, car il repose sur une logique de moyen-long terme. Pendant que votre bien se valorise au fil des ans, vous profitez pleinement des avantages fiscaux liés au statut, que vous ayez opté pour le régime du micro-BIC ou celui du régime réel.

> Les conditions pour être LMNP

Pour devenir LMNP, vous ne devez pas percevoir plus de 23 000 € annuels de recettes locatives, et ces dernières ne doivent pas excéder la totalité des autres revenus de votre foyer fiscal (traitements et salaires, BNC, bénéfices agricoles…). Les loyers que vous dégagez de la location relèvent alors des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils sont ajoutés à vos autres revenus et imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Par défaut, ils sont soumis au micro-BIC, et sur option au régime réel.

> Lire aussi : Statuts de loueur en meublé : quelles différences entre LMNP et LMP ?

> La fiscalité du LMNP

Dans le cadre du régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement fiscal forfaitaire de 50 % (ou de 71 % si votre location meublée est classée). Au régime réel, vous pouvez déduire vos charges pour leur montant effectif : les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance de prêt et de prévoyance contre les impayés, etc. viendront ainsi en déduction des loyers imposables. Autres avantages du régime réel pour s’assurer un complément de retraite :

• la possibilité de déduire votre éventuel déficit foncier : si vos charges sont supérieures à vos recettes, vous dégagez un déficit qui peut être imputé sur vos revenus de même catégorie, dans une limite de 10 700 € par an. Et si le déficit est supérieur à votre impôt, il est reportable pendant 10 ans ;
• le bénéfice des amortissements : vous pouvez en effet amortir une fraction de votre prix d’acquisition et du coût des travaux portant sur l’immeuble, ainsi que l’intégralité de son mobilier. Des mesures qui vous permettent ainsi de diminuer votre base imposable et donc d’augmenter vos revenus de retraité.

Louer une pièce de sa résidence principale pour compléter sa retraite

Ultime levier à actionner pour un complément de retraite, la location d’une partie de votre habitation principale. Les revenus en provenant peuvent être exonérés d’impôt sur le revenu si :

• Les pièces données en location constituent la résidence principale de votre locataire, ou sa résidence temporaire s’il est saisonnier ;
• Vous respectez les plafonnements de loyer par mètre carré de surface habitable (charges non comprises) de 190 € en Ile-de-France et 140 € dans les autres régions.