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Le dispositif Denormandie : les avantages de l’investissement locatif dans l’ancien

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En complément de la loi Pinel, le dispositif Denormandie facilite l’investissement locatif dans l’ancien en vous offrant une réduction d’impôt de 12 à 21 % de votre investissement.

Le dispositif Denormandie : un nouveau dispositif fiscal pour le logement ancien

En janvier 2019, un nouveau dispositif est venu compléter le système de défiscalisation français pour encourager l’investissement locatif, jusqu’ici essentiellement réservé aux logements neufs (ou remis à neuf) avec la loi Pinel. Il s’agit du dispositif Denormandie, du nom du ministre du Logement et de la Ville Julien Denormandie. La mesure vise à lutter contre la vétusté des logements anciens et vacants, et constitue une opportunité pour les investisseurs locatifs souhaitant acheter dans l’ancien à réhabiliter.

Aux origines du projet, un constat : 3 millions de logements vacants en France ne répondent pas aux conditions minimales pour être mis en location, et 15 % d’entre eux sont dans un état vétuste, selon le ministère de la Cohésion des Territoires. Avec le dispositif Denormandie, il s’agit donc d’encourager fiscalement les futurs propriétaires à investir dans l’ancien, rénover ces logements, et les mettre en location pour une durée minimum de 6 ans.

Pinel ou Denormandie : deux dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif

Les dispositifs Pinel et Denormandie sont deux mesures d’incitation fiscale pour l’investissement locatif. Les deux dispositifs ont en commun la réduction d’impôt pour les investisseurs locatifs, en contrepartie de l’acquisition d’un logement neuf (dispositif Pinel) ou ancien avec travaux (dispositif Denormandie) et de sa location à certaines conditions. Les deux dispositifs fonctionnent selon un système de zones d’éligibilité - toutes les communes ne sont pas concernées. Elles prévoient aussi des plafonds de ressources pour les locataires et des plafonds de loyer. Elles prévoient de plus des taux de réduction d’impôts évolutifs en fonction de la durée de location des biens.

244 villes éligibles au dispositif de défiscalisation Denormandie

La liste des 244 communes éligibles au dispositif Denormandie a été publiée le 27 mars 2019. Les centres-villes anciens sont au cœur de cette mesure visant la revitalisation des logements anciens et vacants.

La liste concerne principalement les 222 villes françaises du Programme « Action cœur de ville ». Initié par le Ministère de la Cohésion des Territoires, ce programme prévoit une convention de revitalisation sur 5 ans avec des villes moyennes, représentant ensemble 23 % de la population française et 26 % des emplois. Réparties dans toute la France, ces communes représentent toutes les régions y compris les Outre-mer. 19 villes sont concernées en Île-de-France.

Les communes faisant l’objet d’une Opération de revitalisation du territoire dans le cadre de la loi ELAN peuvent également bénéficier du dispositif Denormandie.

Denormandie : les avantages fiscaux pour les investisseurs locatifs dans l’ancien

Le dispositif Denormandie est avant tout un dispositif de défiscalisation dans l’ancien. En tant qu’investisseur locatif, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % du coût total de l’opération, achat immobilier et travaux compris. Ce taux est évolutif en fonction de la période de location de votre bien :

  • 12 % pour une mise en location de 6 ans ;
  • 18 % pour une mise en location de 9 ans ;
  • et 21% pour une mise en location de 12 ans.

Le dispositif est en vigueur depuis le 1er janvier 2019 et jusqu’au 31 décembre 2021. C’est donc au cours de cette période de 3 ans que vous devez investir dans un logement ancien à réhabiliter pour la location, afin de bénéficier de cet avantage fiscal. Il est possible de cumuler 2 opérations par an, dans le cadre de plafonds annuels, avec une réduction d’impôt pouvant atteindre 36 000 € sur 6 ans et 63 000 € sur 12 ans.

Bon à savoir : les plafonds d'investissement Denormandie
Le montant de l’investissement à défiscaliser est plafonné à 300 000 € par an et 5500 €/m². Ce double plafond doit être respecté pour bénéficier de l’avantage fiscal.

Conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie

Vous souhaitez investir dans l’ancien à réhabiliter pour louer, dans l’une des 244 communes éligibles ? L’aide fiscale du dispositif Denormandie est accessible aux conditions suivantes.

  • Réaliser des travaux pour un montant équivalent à au moins 25 % du prix total de l’opération. Le dispositif encourage la réhabilitation de logements anciens pour permettre leur mise en location : la mesure est donc adaptée aux investisseurs qui ne craignent pas les travaux !
  • Louer le logement pour une durée minimum de 6 ans à un locataire n’étant pas du même foyer fiscal que le propriétaire, et dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi Denormandie, en fonction de la zone où est situé le logement (A bis, A, B1, B2 ou C). À noter : seuls les logements loués vides sont concernés par le dispositif Denormandie, les logements meublés n’étant pas éligibles. De même, le logement doit être la résidence principale du locataire.
  • Ne pas dépasser les plafonds de loyers qui sont identiques à ceux du dispositif Pinel pour le neuf, et dépendent de la zone où le logement est situé : 8,93 € du m² en zone B2 et C, 10,28 €/m² en zone B1, 12,75 €/m² en zone A et 17,17 €/m² en zone A bis.
Bon à savoir : déficit foncier et dispositif Denormandie

En théorie, lorsque vous réalisez un déficit foncier, c'est-à-dire des dépenses en travaux supérieures à vos recettes locatives, vous pouvez les déduire de vos revenus pour diminuer votre base imposable. Mais attention, cette mesure n’est pas cumulable avec le dispositif Denormandie. En effet, vous ne pourrez pas déduire les 25 % de travaux obligatoires réalisés dans le cadre du dispositif Denormandie pour créer un déficit foncier. En revanche, vous pourrez imputer le montant des travaux dépassant les 25 %, dans la limite de 10 700 € par an et sur vos revenus globaux (leur excédent étant reportable les années suivantes sur vos revenus fonciers).

Rénovation du logement ancien et dispositif Denormandie

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, vous devrez consacrer au moins 25 % de votre investissement total à des travaux de réhabilitation du logement ancien pour sa mise en location. Sont éligibles aux travaux pris en compte par le dispositif les travaux suivants :

  • Les travaux de performance énergétique avec un objectif d’amélioration de 30 % par rapport à la consommation d’énergie constatée lors de l’achat du bien, et de 20 % pour un logement en copropriété. Après travaux, la consommation devrait correspondre à une étiquette énergie E du Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • Un bouquet d’au moins 2 travaux d’isolation – isolation des fenêtres, isolation des murs, isolation des combles – ou d’économie d’énergie – remplacement d’une chaudière, modification du système de production d’eau chaude.

Un seul de ces deux types de travaux suffit pour être éligible au dispositif ; il n’est pas obligatoire de cumuler les deux.

Pour rappel, l’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 sur le logement décent fixe les normes locatives minimales pour pouvoir mettre un logement en location. Éclairage naturel suffisant, aération minimale, surface habitable, équipement en eau et chauffage, performance énergétique… Le propriétaire investissant dans l’ancien à réhabiliter devra prévoir des travaux permettant d’atteindre les critères de logement décent, afin de pouvoir mettre son bien en location.

Bon à savoir : des taux réduits de TVA pour les travaux éligibles au dispositif Denormandie

Les travaux éligibles au dispositif Denormandie peuvent entrer dans le cadre des travaux à TVA réduite, selon le type de travaux réalisés. Pour les travaux d’amélioration, transformation, aménagement ou entretien du logement, la TVA réduite passe à 10 %. Les travaux d’amélioration énergétique du logement peuvent bénéficier d’une TVA à 5,5 %.

Accès à la propriété facilité dans le dispositif Denormandie

Vous êtes convaincu par les avantages du dispositif Denormandie et vous souhaitez vous lancer dans l’acquisition d’un logement ancien à rénover ? Le dispositif Denormandie peut vous faciliter l’accès à un prêt même sans apport, pour l’achat de votre bien comme pour le financement des travaux. Attention, cela ne vous dédouane pas des conditions de solvabilité habituelles relatives à toute demande de prêt immobilier. Mais grâce au loyer perçu et à l’avantage fiscal lié au dispositif, vous financez votre opération et facilitez le remboursement de votre crédit.

Pendant la période de location, l’objectif est de louer avec un minimum de vacance dans le centre-ville d’une des 244 communes éligibles. Pour ce faire, pensez à investir dans une zone prisée par les locataires. La proximité d’une université ou d’un bassin d’emploi (centre commercial, siège d’une grande entreprise, grand hôpital, etc.) peut grandement faciliter la location de votre logement. De même, la proximité de transports en commun est un critère à ne pas négliger.

>> À lire également : opter pour un mandat de gestion locative pour alléger vos contraintes et réaliser un investissement Denormandie en toute sérénité, vous y avez pensé ?

L’investissement dans l’ancien a l’avantage de favoriser, à terme, la plus-value immobilière, grâce aux travaux d’amélioration du logement que vous aurez réalisés. Au-delà de l’opportunité de défiscalisation Denormandie, vous profitez donc de la possibilité de vous constituer un patrimoine immobilier sur la durée.

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