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Investir dans l'ancien : les avantages

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Investir dans l’immobilier présente bon nombre d’intérêts : se constituer un patrimoine pérenne, percevoir un complément de revenus, préparer sa retraite… Mais si l’immobilier neuf apparaît souvent comme une solution évidente pour réaliser un investissement locatif, l’immobilier ancien présente lui aussi des atouts à ne pas négliger.

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Pourquoi l’investissement immobilier dans l’ancien concurrence largement le neuf ?

L’emplacement

Tout d’abord, l’immobilier ancien est généralement situé en centre-ville ou dans des quartiers historiques, à proximité de toutes les commodités. Son attractivité locative en est donc optimisée, notamment pour les jeunes ménages actifs ou les seniors.
Les nouvelles constructions se situent davantage en périphérie urbaine, en fonction du foncier disponible. Dans ce cadre, l’offre locative s’adresse à une cible plus restreinte, ouverte à la mobilité.
Si vous souhaitez résider en centre-ville ou si vous projetez de réaliser un investissement locatif, investir dans l’ancien se présente donc comme une excellente solution.

Les prix

Outre l’emplacement, investir dans l’ancien est généralement de 10 % à 20 % moins cher qu’investir dans le neuf, et d’autant plus si le logement est à rénover. Cette décote permet parfois d’obtenir une rentabilité plus élevée, même après travaux, ainsi qu’une plus-value future dans l’éventualité d’une revente.
Bon à savoir

Pour bien investir dans l’immobilier, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, n’hésitez pas à solliciter les conseils avisés de professionnels. Ils vous aideront à trouver la solution la mieux adaptée à vos besoins et vous accompagneront dans toutes les étapes de votre investissement immobilier.

Les dispositifs d’aide à l’investissement immobilier dans l’ancien

Comme dans le neuf, l’investissement immobilier dans l’ancien est encouragé par des dispositifs dédiés permettant d’alléger le financement des travaux de rénovation. Certains d’entre eux accordent des réductions d’impôts intéressantes, tels que :
  • La loi Malraux
  • La loi Monuments Historiques
  • La loi Pinel, qui s’applique aussi à l’immobilier ancien sous condition de réhabilitation du logement proche de l’état neuf
Une autre opportunité de défiscalisation est enfin offerte par l’investissement dans l’immobilier ancien : la possibilité de réaliser des travaux déductibles des revenus fonciers. L’éventuel déficit foncier généré est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (dans le cadre du régime réel en location vide), à la condition de louer le bien pendant au moins 3 ans.
Bon à savoir
Dans le cadre de la location meublée, la possibilité de percevoir un complément de revenus peu fiscalisé s’applique aussi bien à l’immobilier ancien qu’aux logements neufs avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).

La loi Malraux

Investir dans l’ancien vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt offerte par la loi Malraux, sous certaines conditions.
Pour être éligible à ce dispositif, vous devez investir dans un immeuble ancien à caractère historique ou esthétique, situé dans une zone spécifique telle que :
  • Un Quartier Ancien Dégradé (QAD)
  • Une Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AMVAP)
  • Une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP)
  • Un secteur sauvegardé
En fonction de l’emplacement de votre bien, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de l’ordre de 30% ou de 22%.
La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de rénovation ou de restauration, dans la limite de 400 000 € d’investissement, pendant une période de 4 ans.
Bon à savoir
La loi Malraux a été mise en vigueur en 1962. Ce dispositif a pour objectif d’encourager les contribuables à investir dans un bâtiment ancien et à réaliser les travaux de rénovation et de restauration.
Pour que les travaux puissent ouvrir droit à une réduction d’impôt, ils doivent être contrôlés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).

La loi Monuments Historiques

À l’instar de la loi Malraux, la loi Monuments Historiques a pour objectif d’inciter les contribuables à investir dans des biens à caractère historique. Elle a été pensée pour préserver le patrimoine architectural français.
Cependant, si vous prévoyez d’investir dans un immeuble ancien non classé, situé dans un secteur sauvegardé, sachez que vous ne pouvez prétendre à l’avantage fiscal offert par ce dispositif.
Pour bénéficier de l’avantage fiscal offert par cette loi de 1913, vous devez investir dans un bien ancien classé monument historique.
Outre l’acquisition d’un logement ancien classé monument historique, vous devez :
  • Conserver l’immeuble ou le logement pendant 15 ans au minimum
  • Éviter de mettre l’immeuble en copropriété
  • Faire appel à des artisans agréés pour la réalisation des travaux de restauration et de rénovation
Il est également important de noter qu’aucun avantage fiscal ne peut être octroyé si le bien ancien classé monument historique a été acquis par une société, à l’exception des SCI familiales.
En respectant les conditions d’éligibilité de ce dispositif de défiscalisation, vous pouvez imputer de vos revenus fonciers :
  • Tous les travaux, à l’exception des travaux de construction, d’agrandissement ou de restructuration
  • Les différentes charges relatives à l’entretien et à la restauration du bien ancien classé
  • Les intérêts d’emprunt relatifs à l’acquisition du bien
En tant que propriétaire d’un bien ancien classé, vous pouvez également imputer le déficit foncier de votre revenu global, procéder à la déduction des primes d’assurance et bénéficier d’une exonération des droits de succession.
Investir dans un bien ancien classé est une opération nécessitant une excellente situation financière, surtout si vous souhaitez profiter de la défiscalisation de la loi Monuments Historiques. En effet, vous devez disposer du capital nécessaire pour conserver votre bien pendant 15 ans et réaliser tous les travaux de rénovation et d’entretien nécessaires.
D’après la loi du 31 décembre 1913, un monument historique peut être :
  • Un bien immobilier dont la conservation constitue un intérêt public, du point de vue de l’art ou de l’histoire
  • Un monument mégalithique
  • Un terrain qui abrite des gisements préhistoriques, etc.

La loi Pinel dans l’ancien

Si vous ne souhaitez pas investir dans un bien situé dans un secteur sauvegardé ou dans un monument historique, sachez qu’il vous est toujours possible de bénéficier d’une réduction d’impôt intéressante, grâce à la loi Pinel ancien.
Bien moins connu que le dispositif Pinel classique, le Pinel dans l’ancien vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous projetez d’investir dans un logement ancien et de réaliser des travaux de réhabilitation.
Pour prétendre à l’avantage fiscal offert par le Pinel ancien, vous devez respecter un certain nombre de conditions :
  • Investir dans un logement ancien jugé inhabitable
  • Choisir un logement soit situé dans une des zones éligibles à la loi Pinel ancien (A, A bis et B1)
  • Réaliser des travaux de réhabilitation pour que le logement puisse respecter les critères de décence et ceux de performance énergétique
  • Mettre le logement en location pendant au moins 6 ans
  • Respecter les plafonds de ressources pour les locataires et les plafonds de loyer
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Bon à savoir
Également connue sous l’appellation “loi Pinel réhabilité”, la loi Pinel ancien a été conçue pour encourager les particuliers, mais également les promoteurs immobiliers, à investir dans des logements anciens et à procéder à des travaux de réhabilitation.

L’état du logement

Pour qu’un logement puisse être qualifié d’inhabitable, il ne doit pas respecter au minimum 4 des 15 critères de décence répertoriés dans l’article 6 de la loi nO89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, il ne doit également pas satisfaire au minimum 6 des 12 critères techniques, répertoriés dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003.
À titre d’information, il n’est pas nécessaire d’investir dans un logement en état de délabrement pour bénéficier de la réduction d’impôt du Pinel ancien. Selon votre projet et les moyens à votre disposition, vous pouvez investir dans des locaux pouvant être transformés en habitation.

La réduction d’impôt

À l’instar du dispositif Pinel dans le neuf, la réduction d’impôt octroyée par la loi Pinel ancien dépend de la durée d’engagement.
Dans le cas où vous souhaitez investir dans un logement ancien et le mettre en location pendant 6 ans, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt de l’ordre de 12%, dans la limite de 300 000 € d’investissement.
Par ailleurs, si vous vous engagez à mettre votre logement en location pendant 9 ou 12 ans, la réduction d’impôt s’élève à 18% et 21% respectivement, toujours dans la limite de 300 000 € d’investissement.
Les dépenses relatives à la réhabilitation du bien sont prises en compte dans le calcul de l’avantage fiscal du Pinel ancien.

Pinel ancien et déficit foncier

Certains travaux de rénovation ne sont pas pris en compte par le dispositif Pinel ancien. Toutefois, vous pouvez cumuler les avantages fiscaux offerts par ce dispositif avec ceux du mécanisme du déficit foncier.
Comme nous l’avons dit précédemment, le mécanisme du déficit foncier vous offre la possibilité d’imputer certains travaux de votre revenu global, dans la limite de 10 700 €. Toutefois, sachez que cet avantage fiscal n’est pas systématiquement accessible à ceux qui projettent d’investir en Pinel ancien.
Si vous projetez d’investir dans un logement en passant par un opérateur qui va se charger de l’ensemble des travaux de réhabilitation et de rénovation (montage VIR), le cumul du Pinel ancien et du déficit foncier n’est pas possible.
En revanche, si vous optez pour une ASL (Association syndicale libre), vous bénéficiez des avantages fiscaux du dispositif Pinel et du mécanisme du déficit foncier.
 

En résumé

Quels sont les avantages d’un investissement dans l’ancien ?

Investir dans l’ancien est souvent plus avantageux qu’investir dans le neuf. Il vous permet :
  • D’accéder à un logement situé généralement en centre-ville ou dans des quartiers prisés
  • De limiter le coût de votre investissement, dans la mesure où un logement ancien est de 10% à 20% moins cher qu’un logement neuf

Est-ce qu’investir dans l’ancien ouvre droit à des dispositifs de défiscalisation ?

Oui, investir dans l’ancien vous permet d’accéder à des dispositifs de défiscalisation :
  • Loi Malraux
  • Loi Monuments Historiques
  • Loi Pinel ancien
  • Mécanisme du déficit foncier

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux est un dispositif qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 22% à 33%, si vous décidez d’investir dans un bien à caractère historique ou esthétique, situé dans une zone spécifique : QAD, AMVAP, ZPPAUP, etc.

Qu’est-ce que la loi Monuments Historiques ?

La loi Monuments Historiques vous offre la possibilité d’imputer diverses charges de vos revenus fonciers et de votre revenu global, si vous projetez d’investir dans un bien classé monument historique.
Parmi les dépenses imputables, nous pouvons citer :
  • Les travaux de réhabilitation et d’entretien
  • Les intérêts d’emprunt, etc.

Qu’est-ce que la loi Pinel dans l’ancien ?

La loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12% à 21%, si vous décidez d’investir dans un logement qualifié d’inhabitable et si vous réalisez d’importants travaux de réhabilitation. La réduction d’impôt dépend de la durée de mise en location de votre logement.
Hormis les logements inhabitables, vous pouvez prétendre à l’avantage fiscal du dispositif Pinel, dans le cas où vous prévoyez d’investir dans un local professionnel pouvant être transformé en habitation.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme qui vous donne la possibilité de déduire certains travaux réalisés dans votre logement de votre revenu global, dans la limite de 10 700 €.
Vous pouvez cumuler la réduction d’impôt de la loi Pinel ancien avec le mécanisme du déficit foncier, sous certaines conditions.
Au moment d’investir, il est souvent recommandé d’opter pour le montage fiscal ASL (Association syndicale libre) pour que le cumul soit possible.
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