[Du 15 mars au 15 mai] Investissez sans contraintes avec notre offre Pack Invest
Je découvre
Conseils en investissement immobilier

Investir dans l'ancien : les avantages

couple heureux consulte ordinateur

Investir dans l’immobilier prĂ©sente bon nombre d’intĂ©rĂŞts : se constituer un patrimoine pĂ©renne, percevoir un complĂ©ment de revenus, prĂ©parer sa retraite… Mais si l’immobilier neuf apparaĂ®t souvent comme une solution Ă©vidente pour rĂ©aliser un investissement locatif, l’immobilier ancien prĂ©sente lui aussi des atouts Ă  ne pas nĂ©gliger.

Dispositif Pinel : calculez votre Ă©conomie d'impĂ´ts
Simulation gratuite et sans engagement, votre résultat en moins de 2 min !

Pourquoi l’investissement immobilier dans l’ancien concurrence largement le neuf ?

L’emplacement

Tout d’abord, l’immobilier ancien est généralement situé en centre-ville ou dans des quartiers historiques, à proximité de toutes les commodités. Son attractivité locative en est donc optimisée, notamment pour les jeunes ménages actifs ou les seniors.
Les nouvelles constructions se situent davantage en périphérie urbaine, en fonction du foncier disponible. Dans ce cadre, l’offre locative s’adresse à une cible plus restreinte, ouverte à la mobilité.
Si vous souhaitez résider en centre-ville ou si vous projetez de réaliser un investissement locatif, investir dans l’ancien se présente donc comme une excellente solution.

Les prix

Outre l’emplacement, investir dans l’ancien est gĂ©nĂ©ralement de 10 % Ă  20 % moins cher qu’investir dans le neuf, et d’autant plus si le logement est Ă  rĂ©nover. Cette dĂ©cote permet parfois d’obtenir une rentabilitĂ© plus Ă©levĂ©e, mĂŞme après travaux, ainsi qu’une plus-value future dans l’éventualitĂ© d’une revente.
Bon Ă  savoir

Pour bien investir dans l’immobilier, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, n’hĂ©sitez pas Ă  solliciter les conseils avisĂ©s de professionnels. Ils vous aideront Ă  trouver la solution la mieux adaptĂ©e Ă  vos besoins et vous accompagneront dans toutes les Ă©tapes de votre investissement immobilier.

Les dispositifs d’aide à l’investissement immobilier dans l’ancien

Comme dans le neuf, l’investissement immobilier dans l’ancien est encouragĂ© par des dispositifs dĂ©diĂ©s permettant d’allĂ©ger le financement des travaux de rĂ©novation. Certains d’entre eux accordent des rĂ©ductions d’impĂ´ts intĂ©ressantes, tels que :
  • La loi Malraux
  • La loi Monuments Historiques
  • La loi Pinel, qui s’applique aussi Ă  l’immobilier ancien sous condition de rĂ©habilitation du logement proche de l’état neuf
Une autre opportunitĂ© de dĂ©fiscalisation est enfin offerte par l’investissement dans l’immobilier ancien : la possibilitĂ© de rĂ©aliser des travaux dĂ©ductibles des revenus fonciers. L’éventuel dĂ©ficit foncier gĂ©nĂ©rĂ© est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (dans le cadre du rĂ©gime rĂ©el en location vide), Ă  la condition de louer le bien pendant au moins 3 ans.
Bon Ă  savoir
Dans le cadre de la location meublĂ©e, la possibilitĂ© de percevoir un complĂ©ment de revenus peu fiscalisĂ© s’applique aussi bien Ă  l’immobilier ancien qu’aux logements neufs avec le statut de loueur en meublĂ© non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).
4 RÉSIDENCES IDÉALES POUR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER

La loi Malraux

Investir dans l’ancien vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt offerte par la loi Malraux, sous certaines conditions.
Pour ĂŞtre Ă©ligible Ă  ce dispositif, vous devez investir dans un immeuble ancien Ă  caractère historique ou esthĂ©tique, situĂ© dans une zone spĂ©cifique telle que :
  • Un Quartier Ancien DĂ©gradĂ© (QAD)
  • Une Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AMVAP)
  • Une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP)
  • Un secteur sauvegardĂ©
En fonction de l’emplacement de votre bien, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de l’ordre de 30% ou de 22%.
La rĂ©duction d’impĂ´t est calculĂ©e sur le montant des travaux de rĂ©novation ou de restauration, dans la limite de 400 000 â‚¬ d’investissement, pendant une pĂ©riode de 4 ans.
Bon Ă  savoir
La loi Malraux a été mise en vigueur en 1962. Ce dispositif a pour objectif d’encourager les contribuables à investir dans un bâtiment ancien et à réaliser les travaux de rénovation et de restauration.
Pour que les travaux puissent ouvrir droit à une réduction d’impôt, ils doivent être contrôlés et suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).

La loi Monuments Historiques

À l’instar de la loi Malraux, la loi Monuments Historiques a pour objectif d’inciter les contribuables à investir dans des biens à caractère historique. Elle a été pensée pour préserver le patrimoine architectural français.
Cependant, si vous prévoyez d’investir dans un immeuble ancien non classé, situé dans un secteur sauvegardé, sachez que vous ne pouvez prétendre à l’avantage fiscal offert par ce dispositif.
Pour bénéficier de l’avantage fiscal offert par cette loi de 1913, vous devez investir dans un bien ancien classé monument historique.
Outre l’acquisition d’un logement ancien classĂ© monument historique, vous devez :
  • Conserver l’immeuble ou le logement pendant 15 ans au minimum
  • Éviter de mettre l’immeuble en copropriĂ©tĂ©
  • Faire appel Ă  des artisans agrĂ©Ă©s pour la rĂ©alisation des travaux de restauration et de rĂ©novation
Il est également important de noter qu’aucun avantage fiscal ne peut être octroyé si le bien ancien classé monument historique a été acquis par une société, à l’exception des SCI familiales.
En respectant les conditions d’éligibilitĂ© de ce dispositif de dĂ©fiscalisation, vous pouvez imputer de vos revenus fonciers :
  • Tous les travaux, Ă  l’exception des travaux de construction, d’agrandissement ou de restructuration
  • Les diffĂ©rentes charges relatives Ă  l’entretien et Ă  la restauration du bien ancien classĂ©
  • Les intĂ©rĂŞts d’emprunt relatifs Ă  l’acquisition du bien
En tant que propriétaire d’un bien ancien classé, vous pouvez également imputer le déficit foncier de votre revenu global, procéder à la déduction des primes d’assurance et bénéficier d’une exonération des droits de succession.
Investir dans un bien ancien classé est une opération nécessitant une excellente situation financière, surtout si vous souhaitez profiter de la défiscalisation de la loi Monuments Historiques. En effet, vous devez disposer du capital nécessaire pour conserver votre bien pendant 15 ans et réaliser tous les travaux de rénovation et d’entretien nécessaires.
D’après la loi du 31 dĂ©cembre 1913, un monument historique peut ĂŞtre :
  • Un bien immobilier dont la conservation constitue un intĂ©rĂŞt public, du point de vue de l’art ou de l’histoire
  • Un monument mĂ©galithique
  • Un terrain qui abrite des gisements prĂ©historiques, etc.

La loi Pinel dans l’ancien

Si vous ne souhaitez pas investir dans un bien situé dans un secteur sauvegardé ou dans un monument historique, sachez qu’il vous est toujours possible de bénéficier d’une réduction d’impôt intéressante, grâce à la loi Pinel ancien.
Bien moins connu que le dispositif Pinel classique, le Pinel dans l’ancien vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous projetez d’investir dans un logement ancien et de réaliser des travaux de réhabilitation.
Pour prĂ©tendre Ă  l’avantage fiscal offert par le Pinel ancien, vous devez respecter un certain nombre de conditions :
  • Investir dans un logement ancien jugĂ© inhabitable
  • Choisir un logement soit situĂ© dans une des zones Ă©ligibles Ă  la loi Pinel ancien (A, A bis et B1)
  • RĂ©aliser des travaux de rĂ©habilitation pour que le logement puisse respecter les critères de dĂ©cence et ceux de performance Ă©nergĂ©tique
  • Mettre le logement en location pendant au moins 6 ans
  • Respecter les plafonds de ressources pour les locataires et les plafonds de loyer
Dispositif Pinel : calculez votre Ă©conomie d'impĂ´ts
Simulation gratuite et sans engagement, votre résultat en moins de 2 min !
Bon Ă  savoir
Également connue sous l’appellation “loi Pinel réhabilité”, la loi Pinel ancien a été conçue pour encourager les particuliers, mais également les promoteurs immobiliers, à investir dans des logements anciens et à procéder à des travaux de réhabilitation.

L’état du logement

Pour qu’un logement puisse être qualifié d’inhabitable, il ne doit pas respecter au minimum 4 des 15 critères de décence répertoriés dans l’article 6 de la loi nO89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, il ne doit également pas satisfaire au minimum 6 des 12 critères techniques, répertoriés dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003.
À titre d’information, il n’est pas nécessaire d’investir dans un logement en état de délabrement pour bénéficier de la réduction d’impôt du Pinel ancien. Selon votre projet et les moyens à votre disposition, vous pouvez investir dans des locaux pouvant être transformés en habitation.

La réduction d’impôt

À l’instar du dispositif Pinel dans le neuf, la réduction d’impôt octroyée par la loi Pinel ancien dépend de la durée d’engagement.
Dans le cas oĂą vous souhaitez investir dans un logement ancien et le mettre en location pendant 6 ans, vous pouvez prĂ©tendre Ă  une rĂ©duction d’impĂ´t de l’ordre de 12%, dans la limite de 300 000 â‚¬ d’investissement.
Par ailleurs, si vous vous engagez Ă  mettre votre logement en location pendant 9 ou 12 ans, la rĂ©duction d’impĂ´t s’élève Ă  18% et 21% respectivement, toujours dans la limite de 300 000 â‚¬ d’investissement.
Les dépenses relatives à la réhabilitation du bien sont prises en compte dans le calcul de l’avantage fiscal du Pinel ancien.

Pinel ancien et déficit foncier

Certains travaux de rénovation ne sont pas pris en compte par le dispositif Pinel ancien. Toutefois, vous pouvez cumuler les avantages fiscaux offerts par ce dispositif avec ceux du mécanisme du déficit foncier.
Comme nous l’avons dit prĂ©cĂ©demment, le mĂ©canisme du dĂ©ficit foncier vous offre la possibilitĂ© d’imputer certains travaux de votre revenu global, dans la limite de 10 700 €. Toutefois, sachez que cet avantage fiscal n’est pas systĂ©matiquement accessible Ă  ceux qui projettent d’investir en Pinel ancien.
Si vous projetez d’investir dans un logement en passant par un opérateur qui va se charger de l’ensemble des travaux de réhabilitation et de rénovation (montage VIR), le cumul du Pinel ancien et du déficit foncier n’est pas possible.
En revanche, si vous optez pour une ASL (Association syndicale libre), vous bénéficiez des avantages fiscaux du dispositif Pinel et du mécanisme du déficit foncier.
 

En résumé

Quels sont les avantages d’un investissement dans l’ancien ?

Investir dans l’ancien est souvent plus avantageux qu’investir dans le neuf. Il vous permet :
  • D’accĂ©der Ă  un logement situĂ© gĂ©nĂ©ralement en centre-ville ou dans des quartiers prisĂ©s
  • De limiter le coĂ»t de votre investissement, dans la mesure oĂą un logement ancien est de 10% Ă  20% moins cher qu’un logement neuf

Est-ce qu’investir dans l’ancien ouvre droit Ă  des dispositifs de dĂ©fiscalisation ?

Oui, investir dans l’ancien vous permet d’accĂ©der Ă  des dispositifs de dĂ©fiscalisation :
  • Loi Malraux
  • Loi Monuments Historiques
  • Loi Pinel ancien
  • MĂ©canisme du dĂ©ficit foncier

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux est un dispositif qui vous permet de bĂ©nĂ©ficier d’une rĂ©duction d’impĂ´t allant de 22% Ă  33%, si vous dĂ©cidez d’investir dans un bien Ă  caractère historique ou esthĂ©tique, situĂ© dans une zone spĂ©cifique : QAD, AMVAP, ZPPAUP, etc.

Qu’est-ce que la loi Monuments Historiques ?

La loi Monuments Historiques vous offre la possibilité d’imputer diverses charges de vos revenus fonciers et de votre revenu global, si vous projetez d’investir dans un bien classé monument historique.
Parmi les dĂ©penses imputables, nous pouvons citer :
  • Les travaux de rĂ©habilitation et d’entretien
  • Les intĂ©rĂŞts d’emprunt, etc.

Qu’est-ce que la loi Pinel dans l’ancien ?

La loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12% à 21%, si vous décidez d’investir dans un logement qualifié d’inhabitable et si vous réalisez d’importants travaux de réhabilitation. La réduction d’impôt dépend de la durée de mise en location de votre logement.
Hormis les logements inhabitables, vous pouvez prétendre à l’avantage fiscal du dispositif Pinel, dans le cas où vous prévoyez d’investir dans un local professionnel pouvant être transformé en habitation.

Qu’est-ce que le dĂ©ficit foncier ?

Le dĂ©ficit foncier est un mĂ©canisme qui vous donne la possibilitĂ© de dĂ©duire certains travaux rĂ©alisĂ©s dans votre logement de votre revenu global, dans la limite de 10 700 €.
Vous pouvez cumuler la réduction d’impôt de la loi Pinel ancien avec le mécanisme du déficit foncier, sous certaines conditions.
Au moment d’investir, il est souvent recommandé d’opter pour le montage fiscal ASL (Association syndicale libre) pour que le cumul soit possible.
NOS ARTICLES LIÉS