Conseils en investissement immobilier

Quels sont les locataires éligibles pour mon bien Pinel ?

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La fin du Pinel, mais pas de la défiscalisation !

Le dispositif Pinel, qui a permis pendant des années à de nombreux français de réduire leurs impôts en investissant dans l'immobilier neuf, a tiré sa révérence au 31 décembre 2024. Cependant, il est toujours possible de bénéficier d'autres leviers pour optimiser sa fiscalité.

 

 

Quel profil locataire en loi Pinel ? 

Le dispositif Pinel cible les foyers à faibles ressources : tout particulier ne peut pas y prétendre. Il faut respecter un plafond annuel de revenus pour y être éligible. L’idée, c’est de favoriser l’accès à des logements neufs et décents aux ménages les plus modestes, le tout à des prix abordables puisque les loyers sont également plafonnés. Les conditions locataire en loi Pinel permettent de répartir les biens immobiliers mis en location de manière juste et équitable.
 
Il est nécessaire que le locataire en loi Pinel possède son propre foyer fiscal et occupe la maison ou l’appartement en qualité de résidence principale. Il est possible de louer un logement Pinel en étant imposé dans un autre pays : l’administration fiscale française accepte ce cas de figure. Il faut simplement fournir une attestation de l’administration dont le locataire dépend (ou de son employeur) en complément de son avis d’imposition.

Le lien de parenté entre locataire et propriétaire 

En tant que propriétaire d’un bien neuf en Pinel, il est tout à fait possible de le louer à un ascendant (parents, grands-parents) ou à un descendant (enfants, petits-enfants). Pour louer à un membre de sa famille en Pinel, il faut simplement respecter les points suivants : 
  • Le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire et doit réaliser ses propres déclarations de revenus ;
  • Le bien immobilier ne peut pas être loué gracieusement et il doit donner lieu à un versement de loyers ;
  • Le locataire doit renoncer aux aides au logement (APL, ALS ou ALF) puisqu’il est logé par un membre de sa famille.
Un propriétaire louant à un membre de sa famille peut être tenté de fixer un montant de loyer réduit. C’est toutefois déconseillé, puisqu’il y a de fortes chances que vous soyez rattrapé par l’administration fiscale. Vous devrez appliquer une majoration du loyer, mais vous risquez également de perdre votre éligibilité au dispositif Pinel : cela signifie le remboursement de toutes les aides déjà perçues ! Trouvez donc un juste milieu entre le plafond Pinel et un loyer attractif pour le membre de votre famille.
Bon à savoir

L’article 199 decies B du Code Général des Impôts permet de louer son logement Pinel à une personne mineure rattachée au foyer fiscal de ses parents. Toutefois, ce sont toujours les revenus du locataire (et non ses représentants) qui sont pris en compte.

Loi Pinel locataire : les plafonds de ressources 

Les plafonds de ressources font partie des conditions les plus importantes en loi Pinel locataire. Puisque le dispositif Pinel a pour mission de lutter contre la crise du logement et de permettre à des foyers à faibles revenus de se loger correctement, le gouvernement a défini des seuils de ressources à ne pas dépasser. Ces plafonds dépendent de la composition du foyer fiscal et de la zone Pinel du logement. Plus la tension immobilière dans un secteur est forte, plus le plafond sera élevé, et inversement : c’est ce qui permet de s’aligner sur les prix du marché sans défavoriser les locataires.
Voici les plafonds de ressources applicables en 2024 en fonction de chaque zone éligible :
 
Composition du foyer Zone A bis Zone A  Zone B1 Zone B2 et C
Personne seule 41 855 € 41 855€ 34 115 € 30 704 €
Couple 62 555 € 62 555 € 45 558 € 41 001 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 82 002 € 75 194 € 54 785 € 49 307 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 97 904 € 90 070 € 66 139 € 59 526 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 116 487 € 106 627 € 77 805 € 70 025 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 131 078 € 119 897 € 87 685 € 78 917 €
Majoration par personne à charge supplémentaire
à partir de la cinquième personne à charge		 + 14 603 € + 13 369  € + 9 782 € + 8 801 € 
 
Le calcul des revenus locataires en Pinel se fait sur l’année N-2. Ainsi, pour un bail de location contracté en 2024, il faut prendre en compte les revenus de l’année 2022 du candidat locataire. Le couple se différencie également de la colocation : les revenus du ménage sont pris en compte dans leur globalité tandis qu’en colocation, on tient compte des ressources de chaque colocataire, appréciées individuellement (tous les colocataires doivent donc être éligibles).
Que faire si les revenus du locataire augmentent au cours d’une location Pinel ? La bonne nouvelle, c’est que cette hausse de revenus n’impacte ni son éligibilité au logement ni l’éligibilité du propriétaire au dispositif Pinel. En effet, la loi Pinel locataire tient compte de la situation financière du locataire au moment de l’entrée dans les lieux seulement.
À savoir que le Pinel + (ou Super Pinel) mis en place en 2023 n’implique pas de modifications de ces plafonds de ressources. Ils resteront identiques pour toutes les zones.

Comment se compose le foyer fiscal ?

Pour bien appréhender le dispositif Pinel locataire et les conditions de ressources, il convient de rappeler comment se compose un foyer fiscal :
  • Les couples mariés : si l’un des deux signe le bail, les deux époux deviennent deux co-titulaires du contrat (peu importe leur régime matrimonial). Le conjoint n’a pas besoin d’être présent le jour de la signature du bail. Le calcul s’effectue sur le revenu des deux époux, même s'il n'y en a qu'un qui signe le bail.
  • Pour les couples pacsés ou en concubinage : il est obligatoire que le bail soit signé par les deux personnes pour prendre en compte les revenus du couple dans le calcul.
  • Les personnes à charge : il est obligatoire que ces enfants soient rattachés au foyer fiscal des parents. Ils peuvent être mineurs, majeurs de moins de 21 ans ou majeurs de moins de 25 ans s’ils sont encore en étude. Les enfants handicapés de tout âge sont également pris en compte.

Justificatifs et solvabilité du locataire Pinel

Analyse de la solvabilité 

Qu’il s’agisse d’un logement en Pinel ou non, tout propriétaire se doit de louer à un candidat qui prouve sa solvabilité, c’est-à-dire sa capacité à payer le loyer chaque mois sans rencontrer de problèmes financiers. Une situation financière stable, comme un CDI ou le statut de fonctionnaire, est idéale. 
Mais ce n’est pas le seul critère de solvabilité : le locataire Pinel doit également justifier de ressources au moins égales à trois fois le montant du loyer (le loyer ne doit pas représenter plus de 33 % de ses ressources). Pour de nombreux organismes de prêt et d’assurance, c’est la condition sine qua non pour que le locataire puisse supporter les frais mensuels de sa location (loyer, charges courantes et charges exceptionnelles). 
Heureusement, même un locataire avec des revenus inférieurs au minimum exigé ou dans une situation professionnelle moins pérenne (indépendant, CDD, etc.) peut trouver un logement en Pinel : il suffit de faire appel à un ou plusieurs garants. Ces derniers s’engagent à payer le loyer et les charges en cas de défaut de paiement du locataire. Le garant peut être une personne physique, ou un organisme spécialisé tel que VISAL ou Garantme. 
Bon à savoir

Un candidat locataire Pinel doit être uniquement jugé sur sa condition financière. Un propriétaire (ou son mandataire) ne peut discriminer sur des critères d’origine, d’orientation sexuelle, d’état de santé, d’opinion politique ou d’apparence. En cas de discrimination prouvée, le propriétaire risque jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende (article 225-2 du Code pénal). 

Justificatifs exigés

Les justificatifs à fournir par le locataire en loi Pinel dépendent de sa situation professionnelle, pareil pour son garant :

Situation du locataire Justificatifs à fournir
Salarié 
  • Pièce d’identité 
  • Dernier avis d’imposition 
  • 3 derniers bulletins de salaire 
  • Contrat de travail ou attestation employeur 
  • 3 dernières quittances de loyer, taxe foncière ou attestation d’hébergement 
Non salarié
  • Pièce d’identité 
  • Dernier avis d’imposition 
  • Bilan, compte de résultats ou attestation comptable de bénéfice 
  • Kbis, Avis d’inscription RCS ou au répertoire des métiers 
  • 3 dernières quittances de loyer, taxe foncière ou attestation d’hébergement 
Etudiant
  • Pièce d’identité 
  • Justificatif étudiant ou apprenti 
  • 3 dernières quittances de loyer, taxe foncière ou attestation d’hébergement 
Retraité
  • Pièce d’identité 
  • Dernier avis d’imposition 
  • Dernier bulletin de pension 
  • 3 dernières quittances de loyer, taxe foncière ou attestation d’hébergement
Sans emploi
  • Pièce d’identité 
  • Dernier avis d’imposition 
  • Justificatifs des 3 derniers paiements de Pôle emploi 
  • Attestation Pôle emploi avec mention des indemnités restantes 
  • 3 dernières quittances de loyer, taxe foncière ou attestation d’hébergement 
Garant
  • Pièce d’identité 
  • Dernier avis d’imposition 
  • 3 derniers bulletins de salaire OU bilan / compte de résultats / attestation comptable de bénéfice OU dernier bulletin de pension OU contrat de travail / attestation employeur
  • Kbis, Avis d’inscription RCS ou au répertoire des métiers (si indépendant) 
  • Dernière quittance de loyer ou taxes foncières
 
Cette liste exhaustive de documents a été fixée par le décret n° 2015-1437. Un propriétaire ne peut pas demander une copie de relevé bancaire, un extrait de casier judiciaire et autres documents personnels à son locataire Pinel. Dans le cas contraire, il risque une amende de 3 000 € (personne physique) ou de 15 000 € (personne morale). 
Le propriétaire doit ensuite communiquer l’avis d’imposition du locataire à l’administration fiscale, pour justifier de son éligibilité au Pinel. Ce document mentionne également le nombre d’individus qui composent le foyer fiscal et donc le plafond applicable.

Quels avantages à louer en Pinel pour un locataire ? 

Il est très avantageux pour un locataire de choisir de vivre dans un bien Pinel. En effet, un logement éligible doit respecter des normes de performances énergétiques : elles garantissent une qualité et un confort de vie au locataire Pinel. Avec de meilleures performances énergétiques, le montant des factures d’énergie est réduit. Et avec les nouvelles exigences du Pinel Plus, les biens seront de plus en plus performants, avec un véritable confort été comme hiver.
Les biens éligibles sont uniquement des logements neufs, en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), les locaux transformés en habitation et les logements anciens rénovés. Vous êtes certain de vivre dans un logement décent, récemment remis aux normes et confortable.
De plus, le loyer Pinel est plafonné, avec une moyenne de prix inférieure de 20 % aux prix du marché. Louer un logement Pinel permet d’habiter à moindre coût dans un lieu offrant des prestations supérieures à la moyenne. Les biens Pinel sont également éligibles aux APL pour augmenter votre pouvoir d’achat mensuel.

Loi Pinel locataire : ce qu’il faut retenir

Vous maîtrisez à présent tout ce qu’il faut savoir sur les conditions d’éligibilité d’un locataire en Pinel. La vérification de cette éligibilité est une étape très importante pour assurer vos avantages fiscaux et surtout éviter un redressement fiscal qui pourrait se solder par un remboursement des aides perçues. Pour le choix de votre locataire, vous pouvez faire confiance à Nexity et nous confier votre gestion locative : vous êtes ainsi 100 % certain que votre locataire Pinel respecte tous les critères nécessaires pour que vous profitiez de la défiscalisation !

Quelles sont les conditions d'éligibilité du locataire Pinel ? 

Le locataire Pinel ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire, disposer de son propre foyer fiscal, respecter les plafonds de ressources et faire du bien loué sa résidence principale.

Quels sont les plafonds de ressources des locataires en loi Pinel 2024 ? 

Les plafonds de ressources des locataires Pinel en 2024 sont :
  • Pour une personne seule : 38 377 € en zone Abis et A ; 31 280 € en zone B1 et 28 152 € en zone B2 et C.
  • Pour un couple sans enfant : 57 357 € en zone Abis et A ; 41 772 € en zone B1 et 37 594 € en zone B2 et C.
  • Pour un enfant à charge : 75 188 € en zone Abis ; 68 946 € en zone 1 ; 50 233 en zone B1 ; 45 210 € en zone B2 et C.
  • Pour deux enfants à charge : 82 769 € en zone Abis, 85 586 € en zone A, 60 643 € en zone B1 et 54 579 € en zone B2 et C.
  • Pour trois enfants à charge : 106 807 € en zone Abis, 97 766 € en zone A, 71 340 € en zone B1 ; 65 206 € en zones B2 et C.
  • Pour quatre enfants à charge : 120 186 € en zone Abis, 110 017 € en zone A, 80 399 € en zone B1 ; 72 359 € en zone B2 et C.
  • Pour chaque enfant à charge supplémentaire à partir du 5e : majoration de 13 190 € en zone Abis ; 12 258 € en zone A ; 8 969 € en zone B1 ; 8 070 € en zone B2 et C.

Comment louer un appartement en loi Pinel ?

Pour louer un appartement en Pinel, les démarches sont identiques à la location d’un bien classique. Vous transmettez tous les justificatifs obligatoires au propriétaire et vous signez le bail de location.
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