Conseils en investissement immobilier
Loi Pinel et bail commercial : tout ce qu'il faut savoir
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La fin du Pinel, mais pas de la défiscalisation !
Le dispositif Pinel, qui a permis pendant des années à de nombreux français de réduire leurs impôts en investissant dans l'immobilier neuf, a tiré sa révérence au 31 décembre 2024. Cependant, il est toujours possible de bénéficier d'autres leviers pour optimiser sa fiscalité.
À ne pas confondre avec le dispositif Pinel introduit par la loi de Finances de 2015, et dédié aux investisseurs mettant en location des biens à titre de résidence principale, la loi Pinel du 18 juin 2014 concerne pour sa part les baux commerciaux. Et elle en a profondément réformé le cadre juridique ! Le point sur ses dispositions essentielles.
Baux commerciaux, de quoi parle-t-on ?
On appelle bail commercial le contrat de location qui lie juridiquement le propriétaire bailleur d’un bien à vocation commerciale ou artisanale (local, bureaux, entrepôts…) et son locataire occupant, représenté, dans la majeure partie des cas, par une personne morale (société, association…).
Pour conclure un bail commercial en loi Pinel, le locataire doit impérativement avoir un usage professionnel du local loué : développer une activité commerciale, industrielle ou artisanale…
A noter qu’il doit par ailleurs :
- être inscrit au registre du commerce et des sociétés, s’il s’agit d’un industriel ou d’un commerçant
- être inscrit au répertoire des métiers, s’il s’agit d’un artisan
La loi Pinel pour les baux commerciaux
Entrée en vigueur le 18 juin 2014, la loi Pinel relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises vise à mieux encadrer le régime des baux commerciaux. Jusqu’à sa mise en place, les règles entourant la rédaction d’un bail commercial étaient en effet floues, voire inexistantes. La loi Pinel s’est donc attachée à instaurer un cadre légal minimum, de sorte que la rédaction d’un contrat de bail demeure relativement libre, mais réponde tout de même à quelques dispositions.
Mais quelles sont-elles ?
Loi Pinel : un Ă©tat des lieux obligatoire des locaux
Alors que cette étape était facultative, la loi Pinel a rendu obligatoire la réalisation d’un état des lieux des locaux, à l’entrée comme à la sortie du locataire.
Avec cette mesure, le dispositif entend :
- déterminer sur une base fiable les travaux à entreprendre, et mieux calculer leur répartition
- créer un référentiel pour apprécier objectivement l’état du local lors départ du locataire. Car il faut savoir que ce dernier est tenu de restituer les lieux en bon état
Les états des lieux peuvent être réalisés à l’amiable, le locataire et le bailleur s’entendant sur leur contenu. Mais ils peuvent également être gérés par un huissier de justice, auquel cas les frais engagés seront répartis également entre le bailleur et le locataire.
4 RÉSIDENCES IDÉALES POUR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER
L’évolution de la durée des baux commerciaux dans la loi Pinel
Autres mesures phares de la loi Pinel, les dispositions concernant la durée des baux commerciaux, autorisant désormais la résiliation anticipée du bail à l’initiative du locataire, l’interdiction des baux commerciaux fermes et prolongeant d’un an la durée des baux commerciaux dérogatoires.
Loi Pinel et la résiliation anticipée des baux commerciaux
En principe, les baux commerciaux sont conclus pour une durée d’au moins 9 ans (article L. 145-4 du Code de commerce). Avant 2014, ils ne pouvaient être rompus avant échéance qu’à l’initiative du bailleur.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, chacune des parties est désormais en droit de résilier le contrat de location par période triennale, sous certaines conditions (voir les baux commerciaux fermes interdits). Tous les 3 ans, bailleurs comme locataires peuvent donc rompre librement leur baux commerciaux.
Bon Ă savoir
Si le locataire n’a pas besoin de motiver sa demande de résiliation, le propriétaire devra quant à lui s’acquitter d’une indemnité d’éviction. Il devra ainsi débourser une somme d’argent, censée dédommager le locataire du préjudice subi en raison du non-renouvellement du bail.
Loi Pinel : les baux commerciaux fermes interdits
La loi Pinel interdit par ailleurs la pratique dite “des baux commerciaux fermes”. Avant 2014, un bailleur pouvait mentionner au contrat de location une mention excluant la possibilité d’une résiliation anticipée par le locataire.
Il n’est plus possible d’inclure une telle clause, sauf dans 4 cas précis :
- si les baux commerciaux sont conclus pour une durée initiale supérieure à 9 ans ;
- si les baux commerciaux portent sur des locaux Ă usage exclusif de bureaux ;
- si les baux commerciaux portent sur des locaux monovalents (locaux Ă unique utilisation - article R. 145-10 du code de commerce) ;
- si les baux commerciaux portent sur des locaux de stockage.
L’allongement de la durée des baux commerciaux dérogatoires
Avant la loi Pinel, les parties pouvaient signer un bail précaire de 2 ans. Une manière de contourner les règles relatives à la résiliation en cours de bail. Désormais cette durée est portée à 3 années. À son issue, le locataire doit quitter les lieux. Si, en accord avec le bailleur, il souhaite rester, un bail commercial de 9 ans devra obligatoirement être signé.
La supervision des loyers depuis la loi Pinel
La loi Pinel de 2014 a également apporté des précisions quant à la gestion des loyers perçus par le bailleur dans le cadre de ses baux commerciaux.
L’encadrement de la révision du loyer dans les baux commerciaux loi Pinel
La loi du 18 juin 2014 clarifie les règles encadrant la révision des loyers en cours de bail commercial. Tous les 3 ans en effet, le bailleur comme le locataire peuvent demander une révision du loyer (article L. 145-38 du Code de commerce), de manière à ce que ce dernier corresponde le mieux possible à la valeur locative du bien loué.
Pour fixer la valeur locative d’un bien immobilier, il faut suivre d’un processus précis, basé sur trois éléments :
- les caractéristiques du bien (sa surface, sa physionomie, son emplacement)
- la destination des lieux
- le prix des loyers du voisinage
Toutefois, pour éviter une hausse brutale des loyers dans le cadre d’un bail commercial, la loi Pinel a introduit l’obligation de plafonner leur augmentation (article L. 145-38 du code de commerce). La loi précise par ailleurs les deux indices sur lesquels indexer la hausse maximale du loyer :
- l’indice des loyers commerciaux (ILC) (utilisé pour les activités commerciales, artisanales et industrielles)
- l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) (utilisé pour les professions libérales, entrepôts logistiques, …)
Bon Ă savoir
La loi Pinel exclut l’indice du coût de construction (ICC) des calculs de plafonnements légaux des loyers dans le cadre d’un bail commercial.
La réglementation du déplafonnement des loyers avec la Loi Pinel
Par ailleurs, une disposition de la loi Pinel (article L. 145-34 du Code de commerce) réglemente le déplafonnement des loyers au moment de l’échéance du bail commercial.
Lorsque le bail commercial touche à sa fin, il fait l’objet, dans la majorité des cas, d’un renouvellement tacite. Normalement, le plafonnement des loyers subsiste, et le loyer augmente raisonnablement. Toutefois, si la croissance de valeur locative du bien loué est importante, le bailleur est en droit de déplafonner le loyer. Avec la loi Pinel, un garde-fou existe néanmoins : l’augmentation des loyers doit se limiter à 10% par année.
La répartition des charges et des travaux : un impératif des baux commerciaux depuis la loi Pinel
La loi Pinel impose de préciser dans les baux commerciaux la répartition des charges et des travaux entre bailleur et locataire.
La répartition des charges
Selon la loi Pinel, les baux commerciaux doivent comporter un inventaire précis et détaillé, faisant état des charges, des impôts, des taxes et des redevances relatifs au bien loué. Cet inventaire doit également préciser la clé de répartition des charges entre le propriétaire bailleur et son locataire. Il est renouvelable annuellement, le propriétaire bailleur étant dans l’obligation de prévenir son locataire du montant des charges qui lui sont imputables sur l’année.
Bon Ă savoir
Certaines charges restent légalement et intégralement supportées par le propriétaire. Elles sont précisées dans le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.
La répartition des travaux
Selon la loi Pinel, au moment de la signature des baux commerciaux et tous les 3 ans ensuite, les bailleurs sont dans l’obligation de présenter au locataire un état de lieux et un état prévisionnel des travaux. L’état des lieux précise les travaux entrepris dans les 3 dernières années, leur coût et la répartition de leur prise en charge entre locataire et bailleur. L’état prévisionnel recense quant à lui tous les travaux futurs, et précise leur coût respectifs.
Il faut savoir que la répartition des coûts n’est pas complètement libre puisqu’un décret limite les catégories de travaux pouvant être mises à la charge du locataire (article R. 145-35 du Code de commerce). Les gros travaux relèvent, pour leur part, de la responsabilité du bailleur, même si celui-ci peut imposer en contrepartie une série d’obligations au locataire.
Le droit de préférence en matière de baux commerciaux loi Pinel
Lorsqu’un propriétaire bailleur souhaite mettre en vente son bien commercial en cours de bail, son locataire dispose, depuis la loi Pinel, d’un droit de préemption, aussi appelé “droit de préférence” (article L. 145-46-1 du code de commerce). Cela signifie que le locataire doit être informé en priorité de la vente du bien commercial qu’il loue, par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par voie d’huissier). Il a alors un mois à compter du jour où il a été averti de la mise en vente pour faire jouer son droit de préférence, c’est-à -dire être prioritaire pour l’acquisition du bien.
A noter qu'au-delà de ce mois, si le propriétaire baisse son prix de vente et fait une proposition plus avantageuse à un tiers, il doit de nouveau en informer son locataire qui dispose alors d’un délai supplémentaire pour se prononcer.
En résumé
Qu'est-ce qu'un bail commercial ?
De manière simplifiée, un bail commercial est un contrat de location qui concerne un bien immobilier à vocation commerciale ou artisanale. Les deux parties signataires sont :
- le propriétaire bailleur
- le locataire qui doit justifier de son statut professionnel et de son usage professionnel du bien
Qu'est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises est un texte de loi instaurant un cadre légal à respecter lors de la rédaction des baux commerciaux.
Cette loi n’est pas à confondre avec le dispositif Pinel de défiscalisation. Souvent appelé lui aussi loi Pinel, il est dédié uniquement aux investisseurs immobiliers mettant leur logement en location à usage de résidence principale. Cet investissement offre une bonne rentabilité, et s’avère particulièrement avantageux pour les investisseurs désireux de réduire leur impôt sur le revenu. Intéressé ? Faites une simulation loi Pinel !
Loi Pinel et bail commercial : quelles sont les mesures mises en Ĺ“uvre ?
La loi Pinel constitue une avancée pour les parties contractant un bail commercial. Elle a notamment mis au clair :
- l’obligation de procéder à un état des lieux d’entrée et de sortie
- les modalités de résiliations anticipées des baux commerciaux, l’interdiction d’introduire des baux commerciaux fermes, l’allongement du bail dérogatoire
- les modalité d’encadrement des loyers et la réglementation du déplafonnement en fin de bail
- les clés de répartition des charges et du coût des travaux
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