Loi pinel : réduisez vos impôts grâce à un investissement locatif

Nexity met à votre disposition son simulateur loi Pinel 2024. Le calcul permet d'évaluer, selon les barèmes du Pinel 6 ans, 9 ans et 12 ans, la réduction fiscale à laquelle vous pouvez prétendre en fonction de votre situation fiscale (nombre de parts fiscales), du prix du bien immobilier et de votre capacité de financement (taux, durée du prêt et assurance).

Pour affiner leur projet, les investisseurs chevronnés pourront prendre en compte des critères d'éligibilité optionnels comme la zone (A, A bis et B1) ou les éventuelles revalorisations du bien et de son loyer.

• Loi Pinel : définition
• Loi Pinel et Pinel Plus (+) : quelle différence ?
• Investir en Pinel : nos conseils pour un investissement réussi
• Les zones éligibles à la Loi Pinel
• Les plafonds d’investissement
• Le calcul du loyer Pinel
• Les conditions liées au locataire
• Où investir en Pinel en 2024 ?
• Fin du dispositif Pinel pour les maisons neuves
• Les autres avantages fiscaux liés à l'investissement immobilier
• Loi Pinel 2024 : Ce qu’il faut retenir

Depuis fin 2014, la loi Pinel est venue remplacer le dispositif Duflot. Chaque année, de nombreux français profitent des atouts du dispositif Pinel. En 2024, la loi Pinel permet encore aux particuliers qui achètent un appartement neuf pour le louer, de bénéficier d’un abattement fiscal.

Le dispositif Pinel poursuit plusieurs buts : il s’agit de soutenir l’offre locative dans les zones où la demande est forte, et de proposer des logements à loyers plafonnés à des ménages ayant des difficultés à accéder au marché de droit commun, sans pour autant pouvoir prétendre au logement social.

Auparavant limitée à l’investissement dans le neuf, la loi Pinel de défiscalisation peut désormais s’appliquer à l’achat et la réhabilitation de biens anciens, à condition que les travaux représentent au moins 25% de l’investissement total, et que le logement se situe dans des quartiers spécifiques, fixés par décret. 

Des taux en baisse

La loi Pinel permet de combiner deux objectifs :

• bénéficier d'une réduction d'impôts s'étalant jusqu'à 12 ans.
• percevoir des revenus locatifs

En 2022, le dispositif offrait un taux de réduction d'impôt sur le revenu modulable : 12, 18 ou 21 %. Cependant, depuis 2023, les réductions d’impôt ont diminué. 

En fonction de la date à laquelle vous devenez propriétaire d'un investissement immobilier d'une valeur de 300 000 euros, voici le montant d'impôts que vous pouvez espérer économiser :

2022 était donc la dernière année pour profiter du dispositif Pinel à taux plein. Mais nous verrons que le Pinel classique tel qu’on l’a connu jusqu’à présent est en train de s’effacer au profit du Pinel(+) et inclut quelques exceptions pour éviter ces diminutions :

• investir dans des logements verts (performance énergétique élevée),
• ou dans les quartiers prioritaires d’une ville.

Ainsi, si vous vous engagez à louer un appartement neuf d'une valeur de 180 000 € pendant 12 ans, vous pourrez bénéficier d'une réduction d'impôt de 31 500 € (17,5% de réduction) avec la loi Pinel, et de 37 800 € (21% de réduction) avec la loi Pinel Plus. 

Les avantages du dispositif Pinel

• réduire vos impôts sur le revenu de 9%, 12% ou 14% en 2024 dans la limite de 42 000 € ;
• dégager des compléments de revenus, par le versement de loyers mensuels (possibilité de louer à un ascendant/descendant) ;
• préparer votre retraite ;
• créer un patrimoine immobilier est également un avantage non négligeable.

Les conditions pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel 

• le logement doit être neuf, soit construit il y a moins de 2 ans ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
• le bien doit être situé dans les zones Pinel A bis, A ou B1 ;
• le montant d’achat pour la défiscalisation est plafonné à 300 000 euros, c’est-à-dire 5 500 €/m² (vous pouvez acheter plus cher, mais vous profiterez des avantages Pinel sur une base de 300 000 € seulement) ;
• les habitations doivent se trouver dans un immeuble collectif ;
• les plafonds de ressources et de loyers doivent être respectés.

Le Super Pinel également connu sous le nom « Pinel Plus » est un nouveau dispositif fiscal, plus contraignant et sélectif, qui cohabitera aux côtés du dispositif Pinel pendant deux ans jusqu'à la fin de l'année 2024. Le Pinel Plus maintient finalement le principe des avantages fiscaux. Ce sont les conditions d’éligibilité qui évoluent. Les critères actuels de la loi Pinel sont alors conservés, avec un ajout des conditions ci-dessous :

• respecter le seuil 2025 du label RE 2020,
• acheter un logement neuf avec une très bonne performance énergétique,
• acquérir un logement localisé dans un quartier classé prioritaire par la mairie.

Finalement, pour savoir si vous allez profiter du Pinel classique ou du Pinel plus, vous devrez regarder la date d'achat du bien immobilier. Si vous avez acquis votre propriété avant décembre 2022 vous bénéficierez du Pinel traditionnel. Quant aux plafonds de loyers et de ressources locataires, ils ne changent pas d’un Pinel à l’autre.

Se poser les bonnes questions

 Avant de vous lancer, posez-vous les bonnes questions pour choisir le projet qui vous correspond : souhaitez-vous compléter vos revenus ou réduire vos impôts ? Quel est votre objectif à terme : transmettre un patrimoine ou revendre pour réaliser une plus-value ? Souhaitez-vous vous occuper vous-même de la gestion locative ou préférez-vous la déléguer ? Concernant le bien à acquérir en investissement Pinel, soyez particulièrement vigilant quant à l’évolution prochaine de son environnement, l’évolution des prix du marché et les travaux à prévoir. N’hésitez pas à recourir aux conseils d’un expert Nexity pour être guidé, et éviter ainsi les mauvaises surprises !

Investir dans le bon secteur géographique

Pour profiter des avantages fiscaux, vous devez investir dans des secteurs géographiques éligibles. Souvent, il s’agit de zones où l’offre locative est inférieure à la demande. On parle ici de la région parisienne, des grandes métropoles de province et des communes de plus de 250 000 habitants (zones A bis, A, et B1). Hormis pour la Bretagne avec l’expérimentation du Pinel breton, les villes de moins de 250 000 habitants (zones B2 et C) sont exclues du Pinel.

Respecter le bon parcours d’investissement

Comme pour tout autre investissement, vous devez bien vous informer sur le fonctionnement du dispositif avant d’investir en Pinel. Prenez bien en compte toutes les conditions pour réaliser le calcul du loyer, et faites un bilan patrimonial pour définir la bonne stratégie. Si vous désirez défiscaliser et revendre au bout de 10 ans, ou bien reprendre le bien pour y vivre après votre engagement locatif, vous ne suivrez pas la même stratégie fiscale.

L’idéal consiste à faire une simulation financière auprès d’une banque ou d’un courtier immobilier afin de déterminer quelle part de votre épargne consacrer à votre investissement et/ou quel montant emprunter (même sans apport). Dès que ces démarches sont finalisées, partez à la recherche du logement.

Petit conseil : choisissez-le comme si vous étiez vous-même le locataire (confort, balcon, proximité des transports, écoles et commerces, parcs, etc.). Privilégiez toujours une ville dynamique, avec une bonne demande locative et un marché immobilier actif : le cas échéant, vous aurez plus de facilité à revendre le bien après vos 6, 9 ou 12 ans de location.

Les logements mis en location dans le cadre du dispositif Pinel doivent être non meublés et loués en tant que résidence principale. De plus, le revenu annuel des locataires bénéficiaires ne doit pas dépasser un certain plafond.

Les plafonds des ressources des locataires sont définis en fonction de la zone du logement (A bis, A, B1, B2) et de la composition du foyer. Pour les baux qui seront signés en 2024, le revenu fiscal de référence à prendre en compte est celui de l’année 2022.

Les revenus annuels sont fixés par les plafonds suivants :

Associés à plusieurs dispositifs publics d’incitation, l’investissement immobilier en France peut se concrétiser diversement, et présente donc des opportunités variées à saisir en fonction des projets :

• L’acquisition d’une résidence principale, dans l’ancien ou le neuf : les primo-accédants peuvent à ce titre bénéficier, sous conditions, de nombreuses aides telles que le prêt à taux zéro, le prêt à l’accession sociale ou le prêt épargne logement.
• L’achat d’une résidence secondaire : pour diversifier vos placements, sachez que les éventuels travaux de rénovation énergétique profitent eux aussi d’une TVA à taux réduit.
• L’investissement dans un bien loué meublé : neuf comme ancien, il garantit un complément de revenus à la fiscalité allégée, sous statut LMNP ou LMP.
• L’investissement dit loi Malraux : dans le cadre de quartiers historiques ou d’immeubles anciens à rénover, le dispositif autorise des réductions d’impôt allant jusqu’à 30 000 € par an. Pour un bien classé, les travaux de restauration sont déductibles des revenus et vous êtes exonéré de droits de succession grâce à la loi Monuments Historiques.