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Super Pinel : le nouveau dispositif de défiscalisation

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La fin du Pinel, mais pas de la défiscalisation !

Le dispositif Pinel, qui a permis pendant des années à de nombreux français de réduire leurs impôts en investissant dans l'immobilier neuf, a tiré sa révérence au 31 décembre 2024. Cependant, il est toujours possible de bénéficier d'autres leviers pour optimiser sa fiscalité.

 

 

​Le dispositif Pinel tel que nous le connaissons actuellement prendra fin le 31 décembre 2024. Cependant, un nouveau dispositif de défiscalisation voit le jour : le Super Pinel. Il vous permet d’investir plus sereinement en profitant de plusieurs avantages, dont une réduction de l’impôt sur le revenu. Mais alors, quelles sont les différences avec le dispositif Pinel utilisé jusqu’à présent ? Le guide immobilier Nexity fait le point. 

Le dispositif Pinel 

La loi Pinel a été créée par l’ancienne ministre du Logement et de l’Égalité des territoires, Sylvia Pinel. Ce dispositif de défiscalisation a pour principal objectif de relancer l’investissement locatif dans les zones tendues du territoire français.
Le dispositif Pinel permet donc à ceux qui réalisent des investissements locatifs de bénéficier d’une réduction d’impôt considérable. Cette défiscalisation est possible sous certaines conditions, relatives notamment aux ressources des locataires et à la durée de l’engagement locatif. 

Rappel des conditions pour bénéficier du dispositif pinel 

  • Le logement doit être situé en zone A, A bis ou B1 qui sont les zones dites tendues.
  • Le bien immobilier doit être loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement et doit être conforme aux normes énergétiques.
  • L'investisseur doit acheter un logement neuf et le louer pour une durée de 6,9 ou 12 ans.
  • Les locataires doivent présenter un plafond de ressources plafonné. Concernant les zones B2 et C, elles ont été exclues du dispositif le 15 mars 2019.
  • L’assiette de la réduction d’impôt étant quant à elle limitée à 300 000 € par an et dans la limite d’un prix de 5 500 € par m².
Bon à savoir

Depuis janvier 2021, les maisons individuelles neuves ne sont plus éligibles à ce dispositif

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Super Pinel : une nouvelle version améliorée du Pinel ?

Depuis 2023, l’avantage fiscal offert par le dispositif Pinel a été revue à la baisse :
 
Engagement  Réduction fiscale 2022 Réduction fiscale 2023 Réduction fiscale 2024
6 ans 12% 10,5% 9%
9 ans  18% 15% 12%
12 ans 21% 17,5% 14%

Cependant, suite à la crise sanitaire, le gouvernement a planché sur la création d'un dispositif baptisé « Super Pinel » pour relancer la construction. Ce nouveau dispositif de défiscalisation va donc suppléer à la loi Pinel, et offre un avantage fiscal à taux plein à conditions que les logements respectent certaines exigences.

Les nouvelles exigences du Super Pinel

Les critères environnementaux

Diminuer l’impact carbone des bâtiments et maximiser leurs performances thermiques devient une des priorités pour le gouvernement. Pour le gouvernement, les logements neufs acquis en 2023 devront atteindre les seuils de la RE (règlementation environnementale) 2020.

Les logements neufs acquis en 2024 devront respecter ce critère et atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique.

Les logements acquis en 2023 et 2024, ne résultant pas d’une opération de construction doivent atteindre une étiquette B du diagnostic de performance énergétique.

Concernant les logements acquis en 2023 ou 2024 mais dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, une disposition spécifique a été prévue ; les critères environnement sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A doit être atteinte. L’objectif du Super Pinel en 2023 est donc d'intégrer sur le marché des logements locatifs de bonne qualité !

Les critères de qualité d'usage 

En plus de répondre à des exigences environnementales, le projet Super Pinel devra également respecter quelques standards en matière de qualité d’usage (l'agencement intérieur ou la luminosité pourraient par exemple être pris en compte).
En effet la ministre du logement a récemment déclaré "Pour que les citoyens acceptent la densification des constructions près de chez eux, et pour rendre les villes attractives, il faut des logements désirables."
Par ailleurs, partant du constat que la superficie des logements neufs sont en baisses, une surface minimale par typologie de biens immobiliers serait un critère essentiel de qualité d’usage : 
  • 28m² pour un appartement d’une pièce,
  • 45m² pour un deux-pièces,
  • 62m² pour un trois-pièces,
  • 79m² pour un quatre-pièces
  • 96m² pour un cinq-pièces
Les logements devront également avoir un accès extérieur systématique à la surface minimale de :
  • 3m² pour un T1 ou un T2,
  • 5m² pour un T3,
  • 7m² pour un T4,
  • 9m² pour un T5.
Le Super Pinel offre donc un avantage fiscal de 21% à taux plein à condition que les logements respectent ces exigences. 
Ainsi, si vous investissez en 2024 et que vous respectez tous ces critères, vous allez pouvoir basculer sans problème vers le Super Pinel et bénéficier de la réduction d'impôt maximale :
  • 12% pour 6 ans de location,
  • 18% pour 9 ans de location,
  • 21% pour 12 ans de location.
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