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Investissement locatif : les conseils pour optimiser son rendement

femme consultant son projet immobilier

L’investissement locatif permet de constituer un patrimoine sur le long terme, de percevoir des revenus, voire de bénéficier d’abattements fiscaux non négligeables. Mais encore faut-il réaliser une bonne opération pour en tirer le meilleur parti. Pour garantir la rentabilité de votre placement immobilier, le groupe Nexity vous propose quelques conseils à mettre en pratique.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?

Un investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier (appartement, pavillon, etc.) dans l’optique de le mettre à la location. Ce type de placement vous permet entre autres de vous constituer un patrimoine et de générer des recettes locatives plus ou moins conséquentes, en fonction du logement. Dans certains cas, il vous offre également la possibilité d’accéder à des avantages fiscaux non négligeables.

Les conseils pour réussir un investissement locatif

Bien définir vos objectifs

Avant de vous lancer dans un investissement locatif, nous vous conseillons tout d’abord de déterminer vos objectifs. Un placement dans l’immobilier locatif peut être réalisé pour :

  • Se constituer un patrimoine et le transmettre à ses descendants
  • Générer des revenus supplémentaires
  • Acquérir une résidence secondaire
  • Bénéficier d’avantages fiscaux

En fonction de vos besoins, vous pouvez poursuivre un ou plusieurs buts. Quoi qu’il en soit, il est nécessaire de les déterminer avec précision avant de procéder à l’achat d’un quelconque bien immobilier.

Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?

Un investissement locatif consiste à acquérir un bien immobilier (appartement, pavillon, etc.) dans l’optique de le mettre à la location.
Ce type de placement vous permet entre autres de vous constituer un patrimoine et de générer des recettes locatives plus ou moins conséquentes, en fonction du logement. Dans certains cas, il vous offre également la possibilité d’accéder à des avantages fiscaux non négligeables.

Les conseils pour réussir un investissement locatif

Bien définir vos objectifs

Avant de vous lancer dans un investissement locatif, nous vous conseillons tout d’abord de déterminer vos objectifs. Un placement dans l’immobilier locatif peut être réalisé pour :
  • Se constituer un patrimoine et le transmettre à ses descendants
  • Générer des revenus supplémentaires
  • Acquérir une résidence secondaire
  • Bénéficier d’avantages fiscaux
En fonction de vos besoins, vous pouvez poursuivre un ou plusieurs buts. Quoi qu’il en soit, il est nécessaire de les déterminer avec précision avant de procéder à l’achat d’un quelconque bien immobilier.
Bon à savoir

Une fois que vous aurez défini vos objectifs, il est fortement recommandé de déterminer le type de location dans lequel vous souhaitez investir :

  • Saisonnière 
  • Étudiante
  • Meublée, etc.

Bien choisir le bien immobilier

Le choix du bien immobilier va jouer un rôle prépondérant dans la réussite de votre investissement locatif et dans l’atteinte de vos objectifs. En effet, vous pouvez éprouver de grandes difficultés à trouver des locataires pour un appartement mal agencé ou en mauvais état.

Par ailleurs, en investissant dans un bien vétuste, vous risquez d’augmenter significativement vos dépenses en raison des nombreux travaux de remise en état à réaliser.

Bon à savoir

Le choix du bien immobilier joue également un rôle important dans l’octroi de certains avantages fiscaux.

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Bien choisir l’emplacement

À l’instar du choix du bien immobilier, celui de l’emplacement ne doit pas être négligé pour garantir la réussite de votre investissement locatif.

Pour trouver rapidement des locataires, l’idéal est d’opter pour un logement situé dans une ville qui attire de nombreux travailleurs et/ou des étudiants. Dans le cas où vous projetez d’investir dans un appartement de superficie plus ou moins restreinte, nous vous recommandons de choisir un quartier à proximité d’universités ou de grandes écoles.

Avant de fixer votre choix sur une ville ou un quartier, il est fortement recommandé d’évaluer la demande locative dans les 10 ou 20 prochaines années. Cette analyse vous permettra de déterminer, dans une certaine mesure, la rentabilité de votre investissement locatif sur le moyen ou le long terme.

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Bien définir le loyer

Pour fixer le loyer de votre logement, ne vous focalisez pas essentiellement sur la rentabilité. Certes, en proposant un loyer élevé, vous bénéficierez d’un rendement élevé. Toutefois, sachez que vous éprouverez des difficultés à trouver un locataire, ce qui peut compromettre la réussite de votre investissement locatif.

Afin de définir le loyer optimal d’un logement, vous pouvez vous appuyer sur les informations délivrées par les rapports portant sur les évolutions des loyers, publiés par des organismes publics ou privés.

Vous pouvez également vous baser sur l’indice de référence des loyers établi par l’INSEE ou, tout simplement, faire appel à un expert en immobilier.

Bon à savoir

Lors du calcul du loyer, il est souvent conseillé de déterminer également les possibilités d’amélioration du rendement du logement en évaluant le loyer futur de ce dernier, après quelques travaux (agrandissement, etc.).

Bien évaluer la capacité de remboursement

Pour financer votre investissement locatif, vous devez généralement contracter un prêt immobilier.

Avant de vous lancer dans l’achat d’un bien, évaluez minutieusement le coût du crédit nécessaire à son acquisition et la durée de remboursement.

Pour que votre investissement soit avantageux, évitez de contracter un prêt de 20 ans ou plus. Optez pour un logement proposé à un prix relativement abordable et qui vous permet de rembourser votre crédit immobilier le plus rapidement possible.

Déterminer les possibilités de défiscalisation

Bien que la défiscalisation ne soit pas l’objectif principal de votre investissement locatif, sachez que vous pouvez optimiser grandement la rentabilité de votre placement immobilier si vous parvenez à obtenir des avantages fiscaux.

En fonction de votre logement, vous pouvez prétendre à des dispositifs tels que la loi Pinel ou la location meublée non professionnelle.

La loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21 %, en fonction de la durée de la mise en location de votre logement.

Si ce dispositif de défiscalisation se présente comme une excellente solution pour booster le rendement de votre investissement, il faut savoir qu’il impose un certain nombre de conditions liées entre autres au logement (normes énergétiques, etc.), aux loyers et aux ressources des locataires.

La location meublée non professionnelle est une excellente alternative à la loi Pinel. Elle vous permet d’être exonéré d’impôt, dans le cas où les revenus locatifs générés par votre logement n’excèdent pas 23 000 € ou s’ils ne dépassent pas 50 % de vos revenus globaux.
Bon à savoir
Si vous souhaitez bénéficier des avantages fiscaux octroyés par la loi Pinel, il est nécessaire de bien choisir votre logement.

De manière générale, il est préférable d’investir dans un bien neuf, respectant les normes énergétiques en vigueur. Il est également recommandé d’opter pour un appartement, dans la mesure où le dispositif ne prend plus en compte les maisons, depuis le début de l’année 2021.

Bien choisir le locataire

Le choix du locataire peut avoir un impact positif ou négatif sur la rentabilité de votre investissement. En effet, si vous optez pour un ménage ne possédant pas suffisamment de ressources pour payer régulièrement le loyer de votre logement ou une personne susceptible d’entraîner des dommages assez importants au niveau de vos équipements, vous pouvez impacter négativement sur le rendement de votre placement.

Pour réduire les risques, nous vous conseillons de choisir un locataire dont le revenu est d’environ trois fois supérieur au loyer que vous proposez et qui est assez méticuleux concernant l’utilisation des équipements de votre bien.

N’hésitez pas à demander une caution solidaire au futur locataire et de souscrire une garantie loyers impayés, afin de réduire les éventuels impacts négatifs sur la rentabilité de votre investissement locatif.

Dans le cas où vous projetez de louer votre appartement ou votre maison à des étudiants, il est fortement conseillé de demander une caution parentale.

Opter pour un professionnel en gestion locative

Contrairement aux idées reçues, les prestations d’un professionnel en gestion locative ne constituent pas des dépenses inutiles.
L’intervention de ce type de spécialiste vous permet de vous dégager de toutes les démarches nécessaires au bon déroulement de votre projet et des éventuels problèmes relatifs à la gestion de votre logement.
Par ailleurs, il est important de noter que les honoraires de ce professionnel sont déductibles des revenus fonciers générés par votre bien. En d’autres termes, il vous permet de réduire votre impôt.

Penser à la diversification des investissements

Acquérir un appartement plus ou moins spacieux, bien agencé et situé dans un quartier très attractif d’une grande ville, vous permet de générer des revenus substantiels et d’optimiser le rendement de votre projet.
Cependant, sachez que ce type d’investissement n’est pas exempt de risques. En cas de loyers impayés, de conflits avec les locataires ou de baisse significative de la demande sur le marché immobilier local, la rentabilité de votre placement immobilier peut être fortement impactée.
Pour réduire les risques, il est souvent conseillé de diversifier les investissements. Plutôt que d’investir dans un appartement spacieux, optez pour de nombreux biens de petite superficie.
Bon à savoir

Les risques de vacances locatives sont plus élevés pour les petits logements que pour les biens de grande superficie. Pour réduire les pertes engendrées par le turnover, vous pouvez, dans la mesure du possible, investir dans des appartements suffisamment spacieux pour accueillir des locataires en quête de stabilité, tels que les familles.

En résumé

Qu’est-ce qu’un investissement locatif ?

Un investissement locatif consiste à acheter une maison ou une maison dans le but de louer et de générer des revenus.

Quels sont les avantages d’un investissement locatif ?

Outre les revenus, l’investissement locatif vous permet de vous constituer un patrimoine et dans certains cas, de réduire vos impôts.

Est-ce qu’un investissement locatif est rentable ?

Un investissement locatif peut être rentable à condition qu’il soit bien étudié. En effet, en optant pour un logement situé dans une zone où la demande est faible et dont les caractéristiques ne correspondent pas aux besoins des locataires, vous pouvez éprouver de grandes difficultés à optimiser le rendement de votre placement immobilier.

Comment réussir un investissement locatif ?

Pour garantir la réussite de votre investissement locatif, vous devez :
  • Déterminer précisément les objectifs de votre placement
  • Choisir méticuleusement votre logement et son emplacement
  • Déterminer le loyer le mieux adapté
  • Déterminer précisément votre capacité de remboursement et opter pour un crédit de durée plus ou moins courte
  • Identifier les possibilités de défiscalisation et opter pour le dispositif le mieux adapté
  • Choisir minutieusement les locataires
  • Faire appel à un professionnel en gestion locative
  • Diversifier, dans la mesure du possible, les investissements
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