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Conseils en investissement immobilier

Optimiser le rendement d’un investissement locatif

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femme consultant son projet immobilier

Le rendement d’un investissement locatif correspond au rapport entre les revenus qu’il va générer et son coût global : prix d’achat, charges et frais engagés. Mais à ce calcul doivent aussi être ajoutées les réductions fiscales auxquelles vous pourrez prétendre selon le type d’opération locative réalisé (location vide ou meublée, sous statut professionnel ou non professionnel...). Des avantages qui vont optimiser la rentabilité locative de votre projet.

Le rendement de l’investissement locatif en logement vide : le bénéfice de la loi Pinel

S’il dépend en grande partie du loyer que vous fixez, le rendement locatif moyen de votre investissement immobilier varie également en fonction des dépenses que votre achat va entraîner : les frais annexes tels que les frais de notaire, les frais de gestion, les impôts fonciers ou encore le coût des travaux de rénovation ou de mise aux normes pour un logement ancien.

Investir dans un logement neuf peut vous permettre de réduire considérablement ces charges : droits de mutation réduits, exonération de taxe foncière pendant 2 ans, absence de travaux à moyen terme… mais aussi possibilité de bénéficier du dispositif Pinel ; une mesure qui vous concerne peut-être si vous comptez mettre votre bien en location vide, et peut contribuer à augmenter le rendement de votre investissement locatif.

Mise en place pour favoriser l’accès à la location des ménages modestes, la loi Pinel vous offre en effet une réduction fiscale intéressante si vous investissez dans un logement neuf situé dans certaines catégories de zones tendues. Pour l’obtenir, vous devez vous engager à le louer vide :

  • 6 ans pour une réduction d’impôt représentant 12 % de votre investissement ;
  • 9 ans pour une réduction d’impôt de 18 % ;
  • 12 ans pour 21 % de réduction.
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À noter

L’investissement dans l’ancien est aussi éligible à la loi Pinel, si le logement fait l’objet d’une complète réhabilitation équivalant à une remise à neuf. 

Le rendement de l’investissement locatif en meublé : les statuts LMP et LMNP

Louer en meublé est une autre option pour augmenter le rendement d'un investissement locatif, dans le neuf comme dans l’ancien. Vous pouvez dans ce cas opter pour le statut de LMP (loueur en meublé professionnel) ou de LMNP (loueur en meublé non professionnel), en fonction notamment du niveau des revenus locatifs générés sur l’année.

Sous le régime réel d’imposition, l’un comme l’autre vous permettent de déduire l’ensemble des charges engagées par votre opération mais aussi d’amortir votre bien, chose impossible en location vide. Et concernant l’activité de location meublée soumise au régime micro BIC, elle bénéficie d’un taux d’abattement forfaitaire de 50 %, contre 30 % pour l’activité de location nue en régime micro-foncier.

En revanche, le statut LMP impose au bailleur d’être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, ainsi que de s’affilier au RSI et donc de payer les cotisations sociales correspondantes. Côté LMNP, les déductions de charges ne sont possibles que sur les revenus locatifs (et non sur le revenu global).

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