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Les conditions pour obtenir un prĂŞt immobilier

repos en famille sur la terrasse

Vous avez un projet d’achat de votre résidence principale ou d’investissement locatif et vous demandez quelles sont les conditions à respecter pour obtenir votre prêt immobilier ? Nexity vous en a fait la liste, suivez le guide !

PrĂŞt immobilier : les conditions majeures

Pour obtenir un prĂŞt immobilier, quelle que soit votre situation ou la raison de votre emprunt immobilier, la banque va vĂ©rifier plusieurs critères pour voir si vous respectez ses conditions : 

  • Votre situation professionnelle et financière, ainsi que le montant de votre apport
  • Votre capacitĂ© d’emprunt et la durĂ©e du prĂŞt que vous demandez 
  • Votre santĂ© physique et vos Ă©ventuels antĂ©cĂ©dents

Conditions de prĂŞt immobilier : votre situation professionnelle et financière 

C’est une des principales conditions prises en compte par la banque dans l’octroi ou non de votre prĂŞt immobilier. 

Pour dĂ©terminer la pertinence de votre situation par rapport Ă  votre demande, la banque va notamment Ă©valuer : 

Le montant de votre apport 

Généralement, plus votre apport est important, plus vous aurez de chance de débloquer les fonds. C’est d’ailleurs la preuve que vous arrivez à épargner de l’argent, un critère important pour les banques. Cette somme peut provenir de votre livret A, de placements boursiers, de prêts aidés ou d’un héritage.
Généralement, le montant minimum d’apport demandé est de 10% ; mais rien ne vous empêche de faire un apport plus important. Plus l’apport est élevé, plus les taux d’emprunt seront favorables.
Si vous faites un prêt immobilier pour investir, il est toutefois plus judicieux de placer le plus petit apport possible pour utiliser toute la force de l’effet de levier (mécanisme d’endettement visant à obtenir un meilleur rendement).
L’apport sert le plus souvent à financer les frais relatifs à l’emprunt (les frais de notaire - de 2 à 3% dans le neuf et de 7 à 8% dans l’ancien - ainsi que les frais de dossier bancaire de l’ordre de 1%. SI vous êtes primo-accédant , des solutions de prêts existent pour emprunter sans apport

Le montant de vos revenus 

Selon si vous gagnez le SMIC ou 3 000€ par mois, vous ne pourrez pas prĂ©tendre au mĂŞme montant d’emprunt car vous n’aurez pas la mĂŞme capacitĂ© de remboursement. 

La rĂ©gularitĂ© de vos revenus 

La condition la plus favorable pour les banques est le CDI, ce statut est censĂ© garantir des revenus fixes et stables. Si vous ĂŞtes travailleur indĂ©pendant, les banques demandent gĂ©nĂ©ralement une anciennetĂ© d’au moins 2 ans et il faudra davantage justifier d’une bonne stabilitĂ© financière. 

La gestion de vos finances personnelles 

C’est un critère souvent mis de cĂ´tĂ© et qui a pourtant toute son importance. Le plus souvent, la banque vous demandera vos relevĂ©s de compte des 3 derniers mois. Si vous vivez au-dessus de vos moyens, vous limitez grandement vos chances d’obtenir un prĂŞt, mĂŞme si votre apport est consĂ©quent. Par contre, si vous mettez de cĂ´tĂ© chaque mois un % important de vos revenus, il y a toutes les chances que la banque vous accorde le prĂŞt (parfois mĂŞme sans apport). 
Bon Ă  savoir

La banque préfère généralement une personne qui gagne 1800€ et qui épargne chaque mois 10% depuis des années, plutôt qu’une personne qui gagne le double, mais qui n’a jamais épargné.

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>> Lisez Ă©galement : RĂ©ussir son achat immobilier

Conditions de prêt immobilier : votre capacité et durée d’emprunt

Vous vous demandez comment s’évalue une capacité d’emprunt ? Elle est déterminée en fonction de votre capacité à emprunter selon les % et règles imposées aux banques par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF). Les décisions de la Banque Centrale Européenne (BCE) influencent aussi votre capacité d’emprunt par le biais des taux, mais de façon indirecte.

Pour la dĂ©terminer, la banque va tout d’abord regarder votre situation d’endettement en consultant les points suivants : 

  • Vos prĂŞts immobiliers en cours : chaque prĂŞt en cours rĂ©duit votre capacitĂ© d’emprunt, surtout si vous avez fait un achat de rĂ©sidence principale. Si vous avez des emprunts qui concernent de l’investissement locatif, le remboursement des mensualitĂ©s bancaires est souvent largement compensĂ© par les loyers perçus grâce Ă  la mise en location du bien concernĂ©. MalgrĂ© tout, les mesures restrictives du HCSF datant de dĂ©cembre 2019 ont revu le calcul de la capacitĂ© d'endettement et le mĂ©canisme n’est plus aussi avantageux pour les investisseurs. 
  • Vos prĂŞts auto : si vous remboursez un vĂ©hicule onĂ©reux, cela ne jouera bien Ă©videmment pas en votre faveur.
  • Vos prĂŞts Ă  la consommation : ce type de prĂŞt est assez mal perçu des banques car ils sont une preuve que vous n’avez pas eu la patience ou la capacitĂ© d’épargner pour subvenir Ă  un besoin de consommation immĂ©diat ou Ă  court terme. Évitez au maximum ces prĂŞts si vous avez un projet immobilier en cours.
  • Vos assurances : le montant de vos assurances de voiture et d’habitation notamment. 
  • Le montant de votre loyer : selon si le montant de votre loyer est de 10% ou 30% de vos revenus, l’impact sur votre capacitĂ© d’emprunt sera tout Ă  fait diffĂ©rent. Dans ce cas, habiter en concubinage peut se rĂ©vĂ©ler intĂ©ressant pour mieux rĂ©partir les charges de loyers. 
  • Vos impĂ´ts 

Un autre critère qui agit sur votre capacitĂ© d’emprunt est la durĂ©e de remboursement que vous demandez. Plus la durĂ©e est longue, plus vos mensualitĂ©s sont faibles ; mais attention, depuis les recommandations du HCSF, la durĂ©e d’emprunt est maintenant souvent limitĂ©e Ă  20 ans, hors dĂ©rogation exceptionnelle. 

Après avoir fait l’état des lieux de l’ensemble de ces charges, la banque sera en mesure de vous donner votre taux et votre capacité d’endettement.

Bon Ă  savoir

Dans la majorité des cas, les banques accordent le crédit si ce taux ne dépasse pas 33%. Cependant, ce n’est qu’un simple indicateur, il faut voir concrètement ce que représente le reste à vivre après déduction de ce taux d’endettement. Encore une fois, selon si vous gagnez le SMIC ou 3 000€, le reste à vivre sera bien différent.

Le saviez-vous ?

Nexity vous accompagne pas Ă  pas dans votre projet. Contactez notre service Solutions CrĂ©dit, un conseiller en financement immobilier dĂ©diĂ© prendra en charge votre dossier dès le dĂ©but de votre dĂ©marche, et vous guidera pour vous aider Ă  comprendre comment obtenir un prĂŞt immobilier.

Conditions de prĂŞt immobilier : votre santĂ© physique et vos antĂ©cĂ©dents Ă©ventuels 

La banque auprès de laquelle vous vous engagez prend un risque en vous prĂŞtant de l’argent ; le risque que vous ne puissiez plus rembourser. Votre santĂ© en fait partie et la banque a donc l’obligation de vĂ©rifier dans quelle situation vous vous trouvez aujourd’hui. Malheureusement, les personnes gravement malades ou trop âgĂ©es peuvent obtenir des refus pour leur prĂŞt immobilier pour cette raison. 
Si vous ĂŞtes en bonne condition physique, c’est un critère Ă  mettre en valeur auprès de votre banquier ; il saura le prendre en compte. 

Pour étudier votre demande de prêt immobilier, la banque se penchera aussi sur votre solvabilité en analysant la structure de votre passif. Elle tiendra compte de la présence d’autres crédits en cours (crédit consommation…), vérifiera les découverts sur vos comptes dans les mois précédents votre demande de prêt et contrôlera vos éventuels incidents de paiement auprès de la Banque de France (fichier FICP). La banque simulera enfin votre niveau d’endettement qui ne doit généralement pas dépasser un taux de 33 %, sauf exception pour

  • les salariĂ©s de la fonction publique (jusqu’à 38 % d’endettement) ;
  • les hauts revenus ;
  • les prĂŞts de courte durĂ©e.
Bon Ă  savoir

Pour ce qui est de l’assurance de prĂŞt immobilier (qui est obligatoire) ; le montant que vous devrez payer sera proportionnel Ă  l’évaluation de ce critère. Il sera d’un montant que la banque estime suffisant pour pallier le risque d’impayĂ© dĂ» Ă  des problèmes de santĂ©. 

En rĂ©sumĂ©  

Quelles sont les conditions majeures pour obtenir un prĂŞt immobilier ?

Votre situation professionnelle et financière, ainsi que le montant de votre apport
Votre capacitĂ© d’emprunt et la durĂ©e du prĂŞt que vous demandez 
Votre santé physique et vos éventuels antécédents

Comment optimiser ses chances d’obtenir son prĂŞt immobilier ? 

Avant de faire les démarches pour votre prêt immobilier, faites le bilan de votre situation financière, professionnelle et d’endettement. Pour mettre toutes les chances de votre côté, minimiser vos charges (notamment les prêts à la consommation), faites preuve de discipline financière (en fixant un % de vos revenus destiné à l’épargne) et mettez vous à la place de votre banquier en mettant en valeur toutes les pièces de votre dossier qui peuvent le rassurer (apport important, CDI, bonne santé physique, pas d’autres emprunts immobilier, bon revenus, etc..). Nexity vous souhaite bon courage dans vos démarches !

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