Les conditions pour obtenir un prêt immobilier

Prêt immobilier : les conditions majeures

Pour obtenir un prêt immobilier, quelle que soit votre situation ou la raison de votre emprunt immobilier, la banque va vérifier plusieurs critères pour voir si vous respectez ses conditions : 

• Votre situation professionnelle et financière, ainsi que le montant de votre apport
• Votre capacité d’emprunt et la durée du prêt que vous demandez 
• Votre santé physique et vos éventuels antécédents

Conditions de prêt immobilier : votre situation professionnelle et financière 

C’est une des principales conditions prises en compte par la banque dans l’octroi ou non de votre prêt immobilier. 

Pour déterminer la pertinence de votre situation par rapport à votre demande, la banque va notamment évaluer : 

• Le montant de votre apport : généralement, plus votre apport est important, plus vous aurez de chance de débloquer les fonds. C’est d’ailleurs la preuve que vous arrivez à épargner de l’argent, un critère important pour les banques. Cette somme peut provenir de votre livret A, de placements boursiers, de prêts aidés ou d’un héritage. Généralement, le montant minimum d’apport demandé est de 10% ; mais rien ne vous empêche de faire un apport plus important. Plus l’apport est élevé, plus les taux d’emprunt seront favorables. Si vous faites un prêt immobilier pour investir, il est toutefois plus judicieux de placer le plus petit apport possible pour utiliser toute la force de l’effet de levier (mécanisme d’endettement visant à obtenir un meilleur rendement). L’apport sert le plus souvent à financer les frais relatifs à l’emprunt (les frais de notaire - de 2 à 3% dans le neuf et de 7 à 8% dans l’ancien - ainsi que les frais de dossier bancaire de l’ordre de 1%. SI vous êtes primo-accédant , des solutions de prêts existent pour emprunter sans apport. 
• Le montant de vos revenus : selon si vous gagnez le SMIC ou 3 000€ par mois, vous ne pourrez pas prétendre au même montant d’emprunt car vous n’aurez pas la même capacité de remboursement. 
• La régularité de vos revenus : la condition la plus favorable pour les banques est le CDI, ce statut est censé garantir des revenus fixes et stables. Si vous êtes travailleur indépendant, les banques demandent généralement une ancienneté d’au moins 2 ans et il faudra davantage justifier d’une bonne stabilité financière. 
• La gestion de vos finances personnelles : c’est un critère souvent mis de côté et qui a pourtant toute son importance. Le plus souvent, la banque vous demandera vos relevés de compte des 3 derniers mois. Si vous vivez au-dessus de vos moyens, vous limitez grandement vos chances d’obtenir un prêt, même si votre apport est conséquent. Par contre, si vous mettez de côté chaque mois un % important de vos revenus, il y a toutes les chances que la banque vous accorde le prêt (parfois même sans apport). 

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Conditions de prêt immobilier : votre capacité et durée d’emprunt

Vous vous demandez comment s’évalue une capacité d’emprunt ? Elle est déterminée en fonction de votre capacité à emprunter selon les % et règles imposées aux banques par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HSCF). Les décisions de la Banque Centrale Européenne (BCE) influencent aussi votre capacité d’emprunt par le biais des taux, mais de façon indirecte.

Pour la déterminer, la banque va tout d’abord regarder votre situation d’endettement en consultant les points suivants : 

• Vos prêts immobiliers en cours : chaque prêt en cours réduit votre capacité d’emprunt, surtout si vous avez fait un achat de résidence principale. Si vous avez des emprunts qui concernent de l’investissement locatif, le remboursement des mensualités bancaires est souvent largement compensé par les loyers perçus grâce à la mise en location du bien concerné. Malgré tout, les mesures restrictives du HCSF datant de décembre 2019 ont revu le calcul de la capacité d'endettement et le mécanisme n’est plus aussi avantageux pour les investisseurs. 
• Vos prêts auto : si vous remboursez un véhicule onéreux, cela ne jouera bien évidemment pas en votre faveur.
• Vos prêts à la consommation : ce type de prêt est assez mal perçu des banques car ils sont une preuve que vous n’avez pas eu la patience ou la capacité d’épargner pour subvenir à un besoin de consommation immédiat ou à court terme. Évitez au maximum ces prêts si vous avez un projet immobilier en cours.
• Vos assurances : le montant de vos assurances de voiture et d’habitation notamment. 
• Le montant de votre loyer : selon si le montant de votre loyer est de 10% ou 30% de vos revenus, l’impact sur votre capacité d’emprunt sera tout à fait différent. Dans ce cas, habiter en concubinage peut se révéler intéressant pour mieux répartir les charges de loyers. 
• Vos impôts 

Un autre critère qui agit sur votre capacité d’emprunt est la durée de remboursement que vous demandez. Plus la durée est longue, plus vos mensualités sont faibles ; mais attention, depuis les recommandations du HCSF, la durée d’emprunt est maintenant souvent limitée à 20 ans, hors dérogation exceptionnelle. 

Après avoir fait l’état des lieux de l’ensemble de ces charges, la banque sera en mesure de vous donner votre taux et votre capacité d’endettement.

Conditions de prêt immobilier : votre santé physique et vos antécédents éventuels 

La banque auprès de laquelle vous vous engagez prend un risque en vous prêtant de l’argent ; le risque que vous ne puissiez plus rembourser. Votre santé en fait partie et la banque a donc l’obligation de vérifier dans quelle situation vous vous trouvez aujourd’hui. Malheureusement, les personnes gravement malades ou trop âgées peuvent obtenir des refus pour leur prêt immobilier pour cette raison. 
Si vous êtes en bonne condition physique, c’est un critère à mettre en valeur auprès de votre banquier ; il saura le prendre en compte. 

En résumé  

Quelles sont les conditions majeures pour obtenir un prêt immobilier ?

Votre situation professionnelle et financière, ainsi que le montant de votre apport
Votre capacité d’emprunt et la durée du prêt que vous demandez 
Votre santé physique et vos éventuels antécédents

Comment optimiser ses chances d’obtenir son prêt immobilier ? 

Avant de faire les démarches pour votre prêt immobilier, faites le bilan de votre situation financière, professionnelle et d’endettement. Pour mettre toutes les chances de votre côté, minimiser vos charges (notamment les prêts à la consommation), faites preuve de discipline financière (en fixant un % de vos revenus destiné à l’épargne) et mettez vous à la place de votre banquier en mettant en valeur toutes les pièces de votre dossier qui peuvent le rassurer (apport important, CDI, bonne santé physique, pas d’autres emprunts immobilier, bon revenus, etc..). Nexity vous souhaite bon courage dans vos démarches !