Calculer le rendement locatif d’un projet immobilier

Les éléments de calcul du rendement locatif brut

Le rendement locatif correspond au ratio entre les revenus générés grâce à la location du bien et son coût d’acquisition (comprenant prix d’achat, frais de notaire et de dossier).

Rendement locatif brut = (Loyer mensuel x 12) x 100 / prix d’achat du bien

On parle dans ce cas de rendement locatif brut. Exprimé en pourcentage sur une base annuelle, il permet donc une première évaluation globale de l’intérêt d’un projet d’investissement immobilier.

Calculer le rendement locatif net

Pour avoir une vision plus réaliste du rendement locatif, l’analyse doit être affinée en tenant compte d’autres variables importantes telles que les charges locatives, les frais de gestion mais aussi les charges fiscales qui seront générées. Cet indicateur plus précis permet d’évaluer le rendement locatif net d’une opération, et de mieux comparer différents projets d’investissement immobilier :

Rendement locatif net = (Loyer mensuel x 12) x 100 – (charges locatives + frais de gestion + taxe foncière + impôt sur le revenu) / prix d’achat

Les limites du calcul du rendement locatif

Cependant, le rendement locatif net offre une vision partielle du rendement réel d'une opération, car il ne tient pas compte de certains risques et imprévus : notamment la vacance locative, c’est-à-dire les périodes d’inoccupation du logement (défaut de locataire, sinistre, réalisation de travaux conséquents) durant lesquelles aucun loyer ne sera perçu.

Le calcul du rendement locatif ne tient pas non plus compte des modalités de financement du bien immobilier, qui est une variable d’appréciation importante dans la décision d’investir. Si les intérêts d’emprunt sont fiscalement déductibles dans le cadre de l’investissement locatif, le rendement de l’opération et le coût du crédit doivent toutefois être comparés à la rentabilité de l’épargne, afin d’optimiser ce qu’on appelle l’effet de levier du crédit.