Conseils en investissement immobilier

Calcul du rendement locatif : comment ça marche ?

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investisseur avec calculatrice et graphiques

Vous désirez acheter une maison ou un appartement pour le mettre en location et vous dégager des revenus locatifs ? Le rendement locatif, appelé aussi rentabilité locative, est alors un indicateur clé pour analyser l’opportunité d’un investissement immobilier. Faisons le point sur les variables à prendre en compte et la méthode pour faire le calcul du rendement locatif !

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Définition du rendement locatif

Le calcul du rendement locatif est un indicateur majeur pour mesurer la performance d’un investissement immobilier locatif, c’est-à-dire acheter un bien pour le mettre ensuite en location. Ce rendement désigne le ratio entre les revenus générés et son prix d’achat : il s’exprime en pourcentage et permet donc de définir le niveau de rentabilité d’un investissement.

Quelles sont les variables du rendement en investissement locatif ?

Les loyers et le prix d’acquisition du bien ne sont pas les seules variables à prendre en compte pour le calcul du rendement locatif d’un investissement. Il faut aussi intégrer : 
  • Les frais de financement : frais de notaire, intérêts d’emprunt, coût de l’assurance emprunteur et des garanties.
  • La fiscalité : taxe foncière à payer annuellement et impôt sur le revenu.
  • Les assurances : assurance propriétaire non occupant et assurance loyers impayés.
  • Les frais de gestion : frais de gestion locative.
  • Les frais d’entretien : gros travaux comme un changement de chaudière.
  • Les charges non récupérables : part non récupérable des charges de copropriété liée aux dépenses d’amélioration de l’immeuble pour augmenter la valeur du bien locatif.
  • Les éventuels travaux : restauration, rénovation, mise en conformité énergétique, etc.
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Calcul du rendement locatif net et du rendement locatif brut

Le rendement locatif brut

Le rendement locatif correspond au ratio entre les revenus générés grâce à la location du bien et son coût d’acquisition (comprenant prix d’achat, frais de notaire et de dossier). La formule de calcul est la suivante :
 
Rendement locatif brut = (Loyer mensuel x 12) x 100 / prix d’achat du bien
 
On parle dans ce cas de rendement locatif brut. Exprimé en pourcentage sur une base annuelle, il permet donc une première évaluation globale de l’intérêt d’un projet d’investissement immobilier.

Le rendement locatif net de charges 

Pour avoir une vision plus réaliste du rendement locatif, l’analyse doit être affinée en tenant compte d’autres variables importantes telles que les charges locatives, les frais de gestion, mais aussi les charges fiscales qui seront générées. Cet indicateur plus précis permet d’évaluer le rendement locatif net d’une opération, et de mieux comparer différents projets d’investissement immobilier :
 
Rendement locatif net = (Loyer mensuel x 12) x 100 – (charges locatives + frais de gestion + taxe foncière + impôt sur le revenu) / prix d’achat

La rentabilité nette-nette 

Attention également à la fiscalité de votre investissement locatif ! Le calcul du rendement locatif doit se faire en net-net, c’est-à-dire avec un rendement net de fiscalité qui inclut l’imposition des revenus fonciers. Tout dépend ici du régime de vos revenus fonciers et de votre tranche imposable (micro foncier, réel, micro BIC, etc.), mais aussi des différents dispositifs de défiscalisation dont vous pouvez bénéficier comme avec la loi Pinel, le Loc’Avantages et le dispositif Denormandie dans l’ancien.
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Bon à savoir

Certaines dépenses comme les intérêts d'emprunt, les travaux et les assurances impayées de loyer (etc.) sont déductibles des revenus fonciers. 

Les limites du calcul du rendement locatif

Le rendement locatif net, pour un investissement locatif rentable, offre une vision seulement partielle du rendement réel d'une opération, car il ne tient pas compte de certains risques et imprévus comme la vacance locative, c’est-à-dire les périodes d’inoccupation du logement (défaut de locataire, sinistre, réalisation de travaux conséquents) durant lesquelles aucun loyer ne sera perçu.
Le calcul du rendement locatif ne tient pas non plus compte des modalités de financement du bien immobilier, qui est une variable d’appréciation importante dans la décision d’investir. Si les intérêts d’emprunt sont fiscalement déductibles dans le cadre de l’investissement locatif, le rendement de l’opération et le coût du crédit doivent toutefois être comparés à la rentabilité de l’épargne, afin d’optimiser ce qu’on appelle l’effet de levier du crédit.
Bon à savoir

Le taux de rentabilité interne (TRI), qui intègre ces éléments financiers, est à ce titre un indicateur complémentaire indispensable pour évaluer l’intérêt financier d’un projet.

Nos conseils pour obtenir une bonne rentabilité locative

L’investissement locatif est un placement immobilier qui se veut précis et solide. Vous avez besoin d’un plan de financement bien rodé et d’une bonne stratégie d’acquisition pour éviter les mauvaises surprises. Afin d’optimiser le calcul de rendement locatif, voici quelques conseils : 
  • Se méfier des simulations trop optimistes : ne surestimez pas les hausses de loyers ou les prix de revente, et méfiez-vous des rendements trop élevés.
  • Bien prendre en compte la vacance locative : vous ne percevez pas de loyers en absence de locataire, ce qui impacte le rendement moyen. Intégrez 2 mois de vacance locative tous les 3 ans (taux de vacance locative de 5,50 %) pour anticiper ce facteur.
  • Conserver une marge de manœuvre : faites en sorte de pouvoir supporter une baisse d'environ 20 % de vos loyers annuels sans impacter le remboursement de votre crédit à la banque (d’où l’intérêt de l'épargne résiduelle et de l’apport personnel).
  • Visualiser les avantages fiscaux comme des bonus : évitez d’acheter uniquement pour bénéficier d’une défiscalisation, et concentrez-vous sur la qualité et l’emplacement du logement, le dynamisme du marché, la demande locative, etc.

Calculer son rendement locatif avec la gestion locative

Quel est l’impact du coût de la gestion locative sur le calcul du rendement locatif d’un bien immobilier ? La gestion locative désigne la prise en charge et la délégation de toutes les opérations liées à l’administration de la maison ou de l’appartement mis en location. Le propriétaire se décharge ainsi des tâches chronophages et fait appel à une agence immobilière contre le paiement d’un pourcentage du loyer. 
Mais contrairement à ce que de nombreux propriétaires pensent, la gestion locative ne réduit pas systématiquement le rendement locatif moyen. En effet, le calcul du rendement locatif doit intégrer ces frais de gestion sans pour autant les soustraire : l’expertise d’un professionnel de l’investissement immobilier permet d’augmenter ses chances de rentabiliser son bien, mais aussi de réduire les risques de vacance locative et de dégradations. De plus, ces frais sont déductibles des revenus fonciers !

Revenu locatif : quelles sont les villes avec la meilleure rentabilité locative ?

Les villes avec les rendements les plus élevés sont aussi celles où la tension du marché est forte, c’est-à-dire où la demande locative dépasse l'offre avec idéalement des prix à l'achat faibles. En France, la rentabilité locative moyenne est de 5,9 %. Dans les grandes métropoles (Bordeaux, Lyon, Paris), le rendement moyen ne dépasse toutefois pas les 5 % puisque ces villes ont beau être très attractives, les prix d’acquisition atteignent des sommets. 
Bon à savoir

Pour un investissement immobilier, les villes comme Le Havre, Marseille ou Saint-Étienne offrent des rendements supérieurs à la moyenne nationale, de l’ordre des 10 % pour certains biens.

Calcul du rendement locatif : ce qu’il faut retenir

Le calcul du rendement locatif permet donc de déterminer si un investissement immobilier sera oui ou non rentable après avoir pris en compte toutes les charges/frais, les revenus locatifs et les opportunités de défiscalisation (entre autres variables). Avant d’acheter un bien pour le mettre en location, il est crucial que chaque investisseur prenne le temps de faire de calcul pour éviter les mauvaises surprises ! Si vous recherchez à investir en locatif tout en sécurisant au maximum votre opération, contactez les experts Nexity : nous vous accompagnons dans votre projet d’investissement avec des conseils sur-mesure et des programmes immobiliers neufs de haute qualité.

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Pour obtenir la rentabilité brute d’un investissement en locatif, il faut diviser le montant du loyer annuel par le prix de revient du logement, puis multiplier le résultat par 100.

Comment calculer la rentabilité nette ?

Le calcul de la rentabilité nette est le suivant : déduire toutes ses charges du loyer annuel, puis diviser le résultat obtenu par le prix d'achat du bien, puis ajouter les frais de notaire et les intérêts d'emprunt en année 1 au total.

Quel est le rendement locatif moyen ?

En France, le rendement locatif moyen est environ de 5,9 % en 2022.

Comment savoir si un bien locatif est rentable ?

Pour qu’un investissement immobilier soit rentable, il faut qu’il vous coûte moins qu’il ne vous rapporte lorsque vous intégrez tous les charges et tous les revenus et avantages fiscaux dans votre calcul de rentabilité (ou que l’opération soit nulle).
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