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Conseils en investissement immobilier

Acheter un appartement pour le louer

remise des clés à un jeune couple
Vous hésitez à investir dans un bien immobilier à mettre en location ? Et si vous vous lanciez maintenant ? Acheter un appartement pour le louer permet de rembourser les mensualités de son crédit immobilier grùce à la perception des loyers mensuels. Nexity vous explique comment faire un bon investissement locatif.
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Acheter un appartement pour louer : réussir son achat

Acheter un appartement pour le louer, c’est rĂ©aliser ce que l’on nomme un investissement locatif. Qu’il s’agisse de vous constituer un patrimoine en prĂ©vision de votre retraite ou bien d’optimiser votre fiscalitĂ©, vous y avez dĂ©jĂ  songĂ© sans oser franchir le pas ? C’est le moment d’y penser, d’autant qu’en fonction de votre situation et de votre projet, vous pouvez investir sans apport personnel.
Un achat locatif rĂ©ussi est, en tout premier lieu, un investissement qui offre une rentabilitĂ© nette intĂ©ressante. Cette derniĂšre doit ĂȘtre calculĂ©e en tenant compte des loyers que va gĂ©nĂ©rer votre appartement en location, mais Ă©galement des rĂ©ductions d’impĂŽt auxquelles vous allez pouvoir prĂ©tendre. Sans oublier d’y imputer les charges diverses auxquelles vous allez devoir faire face !

Investissement locatif : pourquoi acheter pour louer ?

Acheter et louer un appartement est une solution trĂšs intĂ©ressante pour investir intelligemment son argent. L’investissement locatif offre de multiples avantages :
  • Investir Ă  long terme dans la pierre : acheter pour louer permet de rĂ©aliser un investissement durable pour gĂ©nĂ©rer des revenus Ă  long terme grĂące aux loyers encaissĂ©s. L’immobilier locatif constitue un plan de revenus solides.
  • Se constituer un patrimoine : acquĂ©rir des biens immobiliers permet de se construire un patrimoine solide que vous pourrez ensuite transmettre Ă  vos descendants (faites alors bien attention aux droits de donation et de succession).
  • Assurer un complĂ©ment de revenus pour sa retraite : acheter un appartement pour le louer aide Ă  se constituer une rentrĂ©e d’argent supplĂ©mentaire pour couvrir les dĂ©penses Ă  l’ñge de la retraite. Vous devez simplement veiller Ă  bien rembourser vos prĂȘts immobiliers avant l’arrĂȘt de votre activitĂ© professionnelle.

Acheter un appartement pour le louer : 8 astuces pour bien investir 

1. SĂ©lectionner la bonne zone gĂ©ographique 

La premiĂšre question Ă  se poser pour acheter un appartement pour le louer, c’est la question de l’emplacement. Pour rĂ©aliser un investissement locatif rĂ©ussi et assurer sa rentabilitĂ© locative, il faut avant tout ĂȘtre capable de trouver un locataire. Voici les critĂšres pour bien choisir l'emplacement son investissement immobilier
  • hausse dĂ©mographique de la population,
  • quartiers trĂšs bien desservis par les transports,
  • et/ou avec de nombreux commerces de proximitĂ©,
  • parcs et vĂ©gĂ©tation.
Par exemple, si vous dĂ©sirez acheter pour louer un appartement neuf de 4 piĂšces, privilĂ©giez une zone avec des Ă©coles de qualitĂ© et des commerces de proximitĂ© puisque votre bien intĂ©ressera principalement des familles. Si vous achetez un studio Ă  destination d’un Ă©tudiant, concentrez-vous sur des zones proches des campus universitaires ou du centre-ville, dans les quartiers jeunes et animĂ©s.

 2. Bien Ă©tudier le marchĂ© immobilier en amont 

Acheter un appartement pour louer exige de rĂ©aliser une Ă©tude du marchĂ© locatif en amont. AprĂšs avoir choisi votre secteur gĂ©ographique, n’hĂ©sitez pas Ă  consulter les annonces immobiliĂšres afin de vous informer sur le taux de logements vacants et le montant des loyers pratiquĂ©s. Si vous mettez un loyer trop cher, il se louera difficilement et vos locataires resteront probablement moins longtemps (ce qui vous obligera Ă  rĂ©aliser plus d’états des lieux, Ă  consacrer du temps aux visites, etc.). Pensez Ă  long terme pour Ă©viter la vacance locative et rentabiliser votre achat immobilier 

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Bon Ă  savoir

En moyenne, le prix immobilier des petites surfaces est plus Ă©levĂ© Ă  l’achat, mais vous avez Ă©galement la possibilitĂ© de les louer plus cher. On observe donc une forte demande des investisseurs pour les petites superficies Ă  destination des Ă©tudiants ou jeunes couples.

Comment réaliser son premier investissement immobilier ?

 3. Avoir des objectifs rĂ©alisables

Les jeunes investisseurs locatifs font souvent la mĂȘme erreur : ils surestiment leur capacitĂ© d’épargne. Le succĂšs de votre investissement dĂ©pend de votre capacitĂ© Ă  financer et Ă  rembourser votre achat. Votre effort mensuel d'Ă©pargne doit rester faible si vous voulez acheter pour louer sans pĂ©naliser votre capacitĂ© de remboursement. 
L’avantage, c’est que le locatif vous permet de profiter de l’effet levier du crĂ©dit immobilier : c’est le seul placement financier qui peut s’acheter Ă  crĂ©dit. GrĂące au montant des loyers et Ă  la dĂ©fiscalisation, vous pouvez rembourser partiellement ou totalement vos mensualitĂ©s de prĂȘt. Il est donc tout Ă  fait possible de se constituer un patrimoine Ă  crĂ©dit.
À savoir que les rĂ©centes recommandations du HCSF (Haut Conseil Ă  la StabilitĂ© FinanciĂšre) imposent un taux d’endettement infĂ©rieur Ă  33 % (voire 35 %). Vous devez donc monter un dossier de prĂȘt immobilier sĂ©rieux pour convaincre la banque de financer votre investissement locatif.    

 4. Ne pas se laisser avoir par la rentabilitĂ© illusoire 

Acheter un appartement pour le louer exige de se montrer prudent concernant la rentabilitĂ© immobiliĂšre. Pour un investissement locatif, essayez d’obtenir un rendement entre 3 et 4 % par an. N’oubliez pas d’intĂ©grer la taxe fonciĂšre et le coĂ»t du prĂȘt immobilier dans le calcul de votre rentabilitĂ© ! En effet, le coĂ»t de l’emprunt est loin d’ĂȘtre nĂ©gligeable, notamment Ă  cause des taux d'intĂ©rĂȘt et de l'assurance-emprunteur. 
Un investissement immobilier rĂ©ussi est un investissement qui prend de la valeur patrimoniale Ă  long terme. À titre d’exemple, il est trĂšs intĂ©ressant d’acheter pour louer un appartement neuf qui rĂ©pond Ă  toutes les derniĂšres normes techniques et environnementales. Les biens neufs ont souvent peu de charges de copropriĂ©tĂ©, et vous n’avez pas de gros travaux Ă  prĂ©voir dans les 10 annĂ©es qui suivent votre achat (au minimum). Ce sont autant de critĂšres Ă  prendre en compte.

5. Penser aux dispositifs de dĂ©fiscalisation 

Il existe de nombreux dispositifs de dĂ©fiscalisation en France, il serait dommage de s’en passer ! Pour acheter et louer un appartement neuf, vous pouvez profiter de la loi Pinel : elle vous permet de dĂ©duire entre 12 et 21 % du prix d’achat de vos impĂŽts (en fonction de la durĂ©e de votre engagement locatif) dans la limite de 300 000 €. Les montants des loyers sont plafonnĂ©s un peu plus bas que la moyenne, mais la dĂ©fiscalisation compense cette “perte”.
 
Pour une location meublĂ©e non professionnelle, le statut LMNP permet Ă©galement de dĂ©duire les charges locatives ainsi que les revenus perçus par votre bien Ă  hauteur de 50%. Ce taux peut varier en fonction de votre rĂ©gime fiscal.
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Bon Ă  savoir

Dans les annĂ©es qui viennent, l’avantage fiscal Pinel va devenir moins intĂ©ressant. En effet, il serait abaissĂ© en 2023 Ă  10,5 % du prix d’acquisition pour 6 ans de location (contre 12 % actuellement). En 2024, le taux descendrait mĂȘme Ă  9 %. Pour un achat neuf en Pinel, les investisseurs ont donc tout intĂ©rĂȘt Ă  se lancer maintenant.

6. Choisir le bon locataire 

Autre conseil pour acheter un appartement pour le louer dans les meilleures conditions : bien choisir son locataire. IdĂ©alement, nous vous conseillons de demander un maximum de garanties afin d’ĂȘtre certain de percevoir les loyers et de sĂ©curiser votre investissement. Parmi les critĂšres de solvabilitĂ©, on retrouve :
  • un loyer infĂ©rieur Ă  un tiers des revenus ;
  • une possibilitĂ© de caution solidaire ;
  • une caution pour l’intĂ©gralitĂ© du montant du loyer pour chaque participant en cas de colocation ;
  • etc. 
Le paiement des loyers impacte directement votre capacitĂ© Ă  rembourser votre crĂ©dit immobilier, ce n’est donc pas une dĂ©cision Ă  prendre Ă  la lĂ©gĂšre. Si vous subissez des pĂ©riodes de vacance locative frĂ©quentes, votre rentabilitĂ© sera rapidement mise Ă  mal. On estime que le risque de loyers impayĂ©s est de 2 % pour tous les loyers encaissĂ©s en France, ce qui revient Ă  11 millions de logements.

7. DĂ©lĂ©guer votre gestion locative 

Contrairement Ă  ce que beaucoup d’investisseurs pensent, acheter un appartement pour le louer n’implique pas forcĂ©ment une grande implication quotidienne de leur part. Vous pouvez vous simplifier la vie en confiant la gestion de votre bien Ă  une agence proposant des mandats locatifs. La gestion locative vous permet mĂȘme d’investir dans une ville dans laquelle vous n’habitez pas. l’agence se charge de tout : 
  • trouver des locataires,
  • organiser les visites,
  • gĂ©rer le recouvrement des crĂ©ances etc... 
 Ses honoraires (entre 5 et 10 % du montant des loyers charges comprises) sont dĂ©ductibles de vos revenus fonciers. Vous pouvez donc amortir votre investissement immobilier sans vous soucier de la gestion quotidienne !

8. Souscrire une assurance loyers impayĂ©s 

Enfin, pour sĂ©curiser au maximum votre investissement, il est intĂ©ressant de sĂ©curiser ses revenus locatifs en souscrivant Ă  une assurance loyers impayĂ©s (GLI). Cette garantie permet de couvrir les crĂ©ances et les dĂ©tĂ©riorations de votre bien immobilier. Niveau coĂ»t, il faut compter environ 1,5 Ă  2,5 % du montant du loyer. 
Si vous louez Ă  un jeune de moins de 30 ans ou Ă  un salariĂ© prĂ©caire, vous pouvez Ă©galement profiter de la garantie Visale, couverte par l’État et Action Logement. Comme la GLI, elle vous permet de couvrir le risque des loyers impayĂ©s et les Ă©ventuelles dĂ©gradations du logement.

Acheter un appartement pour le louer sans apport personnel : c’est possible ?

GĂ©nĂ©ralement exigĂ© par les organismes prĂȘteurs lors de la souscription d’un crĂ©dit immobilier, l’apport personnel est souvent constituĂ© par l’épargne disponible du demandeur. Mais contrairement Ă  un achat immobilier standard, l’achat locatif sans apport est parfois possible. Acheter un appartement pour le louer est donc accessible Ă  tous, mĂȘme ceux qui n’ont pas une grosse Ă©pargne Ă  investir dans ce projet !
Le remboursement de votre crĂ©dit se fera en grande partie grĂące aux revenus locatifs que vous percevrez. Si votre projet d’achat d’appartement pour louer vous promet un bon rendement, les organismes financiers pourront Ă©galement ĂȘtre rassurĂ©s par les avantages fiscaux dont vous pourrez profiter.
Bon Ă  savoir

Pour vous engager dans une opĂ©ration fructueuse d’investissement immobilier, appuyez-vous sur l’expertise des professionnels Nexity. MarchĂ©, fiscalitĂ©, gestion locative : prenez conseil avant de vous dĂ©cider d’acheter pour louer !

Dans quels types d’appartements investir ?

Généralement, les petites surfaces offrent le plus de rendement car la demande locative sur ce type de bien est forte. Les grandes surfaces sont toutefois moins exposées aux risques de changements fréquents de locataires.
Afin d’acheter un appartement pour le louer, vous avez essentiellement deux choix :

Les appartements T3 - T4

Ces biens sont appréciés des familles. Il est recommandé de privilégier les grandes agglomérations, à savoir que les 2 et 3 piÚces sont les biens les plus appréciés. Vous obtenez un bon compromis entre le risque de vacance locative moindre et le rendement.

Les studios et les T2 

c’est un marchĂ© dynamique, avec des biens qui sĂ©duisent les jeunes actifs, les jeunes couples et les Ă©tudiants. Nous conseillons un bien Ă  proximitĂ© d’un campus, d’une Ă©cole post-bac ou du centre-ville. 

RentabilitĂ© : les bons calculs d’un achat locatif 

Place ensuite au calcul de la rentabilitĂ© de votre futur achat locatif. Plusieurs mĂ©thodes de calcul existent, vous permettant d’obtenir un pourcentage de rentabilitĂ© locative plus ou moins prĂ©cis. Afin de ne pas multiplier les dĂ©convenues, ne surestimez pas le montant du loyer et tenez compte des Ă©ventuels travaux d’entretien et de copropriĂ©tĂ©. Incluez Ă©galement dans vos calculs une Ă©ventuelle vacance (environ 2 mois tous les trois ans dans le meilleur des cas).
En moyenne, le chiffre obtenu est compris dans une fourchette allant de 2 à 7 %. Plus le pourcentage est haut, plus vos opportunités de gain seront élevées.

Mais cette rentabilitĂ© dĂ©pend aussi d’autres facteurs importants Ă  prendre en compte afin d’évaluer l’opportunitĂ© d’acheter un appartement pour le louer. Le logement doit prĂ©senter une bonne attractivitĂ© pour vous garantir une faible vacance locative, c’est-Ă -dire un niveau et une rĂ©gularitĂ© suffisants de vos futurs revenus.

L’emplacement et le type des biens Ă  privilĂ©gier sont essentiels Ă  ce titre : optez pour un quartier recherchĂ© ou en devenir, ainsi que pour une surface correspondant au profil de locataire que vous souhaitez cibler (petite surface pour les jeunes actifs et les Ă©tudiants, plus grande surface pour les familles, etc.).

Et soyez attentif aux possibilitĂ©s offertes par les nouvelles façons d’habiter : par exemple les rĂ©sidences services pour seniors autonomes, qui rĂ©pondent Ă  une demande de plus en plus importante et prĂ©sentent l’avantage d’ĂȘtre libĂ©rĂ©es des questions de gestion locative. Investir dans un bien immobilier gĂ©rĂ©, comme une rĂ©sidence neuve avec services, peut aussi vous permettre de faire des Ă©conomies d’impĂŽts, tout en sĂ©curisant le rendement de votre appartement de location grĂące Ă  la signature d’un bail commercial.

>> À lire Ă©galement : L'investissement immobilier lĂ©ger

Acheter un appartement pour le louer : ce qu'il faut retenir 

Acheter pour louer un appartement constitue l’un des investissements les plus sĂ»rs que vous pouvez faire puisqu’il est mĂȘme possible d’investir Ă  crĂ©dit grĂące aux emprunts immobiliers sans apport. L’investissement locatif est accessible Ă  tous. Il faut simplement accorder une attention toute particuliĂšre au bien achetĂ© et Ă  sa localisation pour sĂ©curiser ses revenus locatifs au maximum. Si vous dĂ©sirez ĂȘtre accompagnĂ© et conseillĂ© dans cette aventure, contactez Nexity : nous vous aidons Ă  identifier le meilleur bien dans lequel investir et nous vous proposons des services de gestion locative sur-mesure !

Est-ce rentable d'acheter un appartement pour le louer ?

Acheter pour louer est rentable puisque vous pouvez couvrir le montant de vos mensualitĂ©s de crĂ©dit avec le montant des loyers. Vous avez Ă©galement de nombreux dispositifs pour dĂ©fiscaliser et payer moins d’impĂŽts sur vos revenus locatifs.

Quel est l'intĂ©rĂȘt d'acheter pour louer ?

Acheter un appartement pour le louer offre de nombreux avantages :

  • Investir dans la pierre, un investissement fiable et durable
  • Construire un patrimoine solide Ă  transmettre Ă  ses enfants et petits-enfants
  • Obtenir un complĂ©ment de revenus Ă  la retraite pour mieux vivre

Comment se lancer dans l'immobilier locatif ?

Pour acheter pour louer, suivez les Ă©tapes suivantes : DĂ©finir son budget

  • Identifier une localisation idĂ©ale
  • Analyser le marchĂ© immobilier
  • Calculer la rentabilitĂ© de son investissement
  • Acheter le bien immobilier
  • Trouver un locataire et mettre en location

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