Conseils en investissement immobilier

Acheter un appartement pour le louer

Publié le 28/03/2023

Vous hésitez à investir dans un bien immobilier à mettre en location ? Et si vous vous lanciez maintenant ? Acheter un appartement pour le louer permet de rembourser les mensualités de son crédit immobilier grâce à la perception des loyers mensuels. Nexity vous explique comment faire un bon investissement locatif.

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Acheter un appartement pour louer : réussir son achat

Acheter un appartement pour le louer, c’est réaliser ce que l’on nomme un investissement locatif. Qu’il s’agisse de vous constituer un patrimoine en prévision de votre retraite ou bien d’optimiser votre fiscalité, vous y avez déjà songé sans oser franchir le pas ? C’est le moment d’y penser, d’autant qu’en fonction de votre situation et de votre projet, vous pouvez investir sans apport personnel.

Un achat locatif réussi est, en tout premier lieu, un investissement qui offre une rentabilité nette intéressante. Cette dernière doit être calculée en tenant compte des loyers que va générer votre appartement en location, mais également des réductions d’impôt auxquelles vous allez pouvoir prétendre. Sans oublier d’y imputer les charges diverses auxquelles vous allez devoir faire face !

Investissement locatif : pourquoi acheter pour louer ?

Acheter et louer un appartement est une solution très intéressante pour investir intelligemment son argent. L’investissement locatif offre de multiples avantages :

Investir à long terme dans la pierre : acheter pour louer permet de réaliser un investissement durable pour générer des revenus à long terme grâce aux loyers encaissés. L’immobilier locatif constitue un plan de revenus solides.
Se constituer un patrimoine : acquérir des biens immobiliers permet de se construire un patrimoine solide que vous pourrez ensuite transmettre à vos descendants (faites alors bien attention aux droits de donation et de succession).
Assurer un complément de revenus pour sa retraite : acheter un appartement pour le louer aide à se constituer une rentrée d’argent supplémentaire pour couvrir les dépenses à l’âge de la retraite. Vous devez simplement veiller à bien rembourser vos prêts immobiliers avant l’arrêt de votre activité professionnelle.

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Acheter un appartement pour le louer : 8 astuces pour bien investir

1. Sélectionner la bonne zone géographique

La première question à se poser pour acheter un appartement pour le louer, c’est la question de l’emplacement. Pour réaliser un investissement locatif réussi et assurer sa rentabilité locative, il faut avant tout être capable de trouver un locataire. Voici les critères pour bien choisir l'emplacement son investissement immobilier :

hausse démographique de la population,
quartiers très bien desservis par les transports,
et/ou avec de nombreux commerces de proximité,
parcs et végétation.

Par exemple, si vous désirez acheter pour louer un appartement neuf de 4 pièces, privilégiez une zone avec des écoles de qualité et des commerces de proximité puisque votre bien intéressera principalement des familles. Si vous achetez un studio à destination d’un étudiant, concentrez-vous sur des zones proches des campus universitaires ou du centre-ville, dans les quartiers jeunes et animés.

2. Bien étudier le marché immobilier en amont

Acheter un appartement pour louer exige de réaliser une étude du marché locatif en amont. Après avoir choisi votre secteur géographique, n’hésitez pas à consulter les annonces immobilières afin de vous informer sur le taux de logements vacants et le montant des loyers pratiqués. Si vous mettez un loyer trop cher, il se louera difficilement et vos locataires resteront probablement moins longtemps (ce qui vous obligera à réaliser plus d’états des lieux, à consacrer du temps aux visites, etc.). Pensez à long terme pour éviter la vacance locative et rentabiliser votre achat immobilier

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Bon à savoir

En moyenne, le prix immobilier des petites surfaces est plus élevé à l’achat, mais vous avez également la possibilité de les louer plus cher. On observe donc une forte demande des investisseurs pour les petites superficies à destination des étudiants ou jeunes couples.

Comment réaliser son premier investissement immobilier ?

3. Avoir des objectifs réalisables

Les jeunes investisseurs locatifs font souvent la même erreur : ils surestiment leur capacité d’épargne. Le succès de votre investissement dépend de votre capacité à financer et à rembourser votre achat. Votre effort mensuel d'épargne doit rester faible si vous voulez acheter pour louer sans pénaliser votre capacité de remboursement.

L’avantage, c’est que le locatif vous permet de profiter de l’effet levier du crédit immobilier : c’est le seul placement financier qui peut s’acheter à crédit. Grâce au montant des loyers et à la défiscalisation, vous pouvez rembourser partiellement ou totalement vos mensualités de prêt. Il est donc tout à fait possible de se constituer un patrimoine à crédit.

À savoir que les récentes recommandations du HCSF (Haut Conseil à la Stabilité Financière) imposent un taux d’endettement inférieur à 33 % (voire 35 %). Vous devez donc monter un dossier de prêt immobilier sérieux pour convaincre la banque de financer votre investissement locatif.

4. Ne pas se laisser avoir par la rentabilité illusoire

Acheter un appartement pour le louer exige de se montrer prudent concernant la rentabilité immobilière. Pour un investissement locatif, essayez d’obtenir un rendement entre 3 et 4 % par an. N’oubliez pas d’intégrer la taxe foncière et le coût du prêt immobilier dans le calcul de votre rentabilité ! En effet, le coût de l’emprunt est loin d’être négligeable, notamment à cause des taux d'intérêt et de l'assurance-emprunteur.

Un investissement immobilier réussi est un investissement qui prend de la valeur patrimoniale à long terme. À titre d’exemple, il est très intéressant d’acheter pour louer un appartement neuf qui répond à toutes les dernières normes techniques et environnementales. Les biens neufs ont souvent peu de charges de copropriété, et vous n’avez pas de gros travaux à prévoir dans les 10 années qui suivent votre achat (au minimum). Ce sont autant de critères à prendre en compte.

5. Penser aux dispositifs de défiscalisation

Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation en France, il serait dommage de s’en passer ! Pour acheter et louer un appartement neuf, vous pouvez profiter de la loi Pinel : elle vous permet de déduire entre 12 et 21 % du prix d’achat de vos impôts (en fonction de la durée de votre engagement locatif) dans la limite de 300 000 €. Les montants des loyers sont plafonnés un peu plus bas que la moyenne, mais la défiscalisation compense cette “perte”.

Pour une location meublée non professionnelle, le statut LMNP permet également de déduire les charges locatives ainsi que les revenus perçus par votre bien à hauteur de 50%. Ce taux peut varier en fonction de votre régime fiscal.

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Bon à savoir

Dans les années qui viennent, l’avantage fiscal Pinel va devenir moins intéressant. En effet, il serait abaissé en 2023 à 10,5 % du prix d’acquisition pour 6 ans de location (contre 12 % actuellement). En 2024, le taux descendrait même à 9 %. Pour un achat neuf en Pinel, les investisseurs ont donc tout intérêt à se lancer maintenant.

6. Choisir le bon locataire

Autre conseil pour acheter un appartement pour le louer dans les meilleures conditions : bien choisir son locataire. Idéalement, nous vous conseillons de demander un maximum de garanties afin d’être certain de percevoir les loyers et de sécuriser votre investissement. Parmi les critères de solvabilité, on retrouve :

un loyer inférieur à un tiers des revenus ;
une possibilité de caution solidaire ;
une caution pour l’intégralité du montant du loyer pour chaque participant en cas de colocation ;
etc.

Le paiement des loyers impacte directement votre capacité à rembourser votre crédit immobilier, ce n’est donc pas une décision à prendre à la légère. Si vous subissez des périodes de vacance locative fréquentes, votre rentabilité sera rapidement mise à mal. On estime que le risque de loyers impayés est de 2 % pour tous les loyers encaissés en France, ce qui revient à 11 millions de logements.

7. Déléguer votre gestion locative

Contrairement à ce que beaucoup d’investisseurs pensent, acheter un appartement pour le louer n’implique pas forcément une grande implication quotidienne de leur part. Vous pouvez vous simplifier la vie en confiant la gestion de votre bien à une agence proposant des mandats locatifs. La gestion locative vous permet même d’investir dans une ville dans laquelle vous n’habitez pas. l’agence se charge de tout :

trouver des locataires,
organiser les visites,
gérer le recouvrement des créances etc...

Ses honoraires (entre 5 et 10 % du montant des loyers charges comprises) sont déductibles de vos revenus fonciers. Vous pouvez donc amortir votre investissement immobilier sans vous soucier de la gestion quotidienne !

8. Souscrire une assurance loyers impayés

Enfin, pour sécuriser au maximum votre investissement, il est intéressant de sécuriser ses revenus locatifs en souscrivant à une assurance loyers impayés (GLI). Cette garantie permet de couvrir les créances et les détériorations de votre bien immobilier. Niveau coût, il faut compter environ 1,5 à 2,5 % du montant du loyer.

Si vous louez à un jeune de moins de 30 ans ou à un salarié précaire, vous pouvez également profiter de la garantie Visale, couverte par l’État et Action Logement. Comme la GLI, elle vous permet de couvrir le risque des loyers impayés et les éventuelles dégradations du logement.

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Acheter un appartement pour le louer sans apport personnel : c’est possible ?

Généralement exigé par les organismes prêteurs lors de la souscription d’un crédit immobilier, l’apport personnel est souvent constitué par l’épargne disponible du demandeur. Mais contrairement à un achat immobilier standard, l’achat locatif sans apport est parfois possible. Acheter un appartement pour le louer est donc accessible à tous, même ceux qui n’ont pas une grosse épargne à investir dans ce projet !

Le remboursement de votre crédit se fera en grande partie grâce aux revenus locatifs que vous percevrez. Si votre projet d’achat d’appartement pour louer vous promet un bon rendement, les organismes financiers pourront également être rassurés par les avantages fiscaux dont vous pourrez profiter.

Bon à savoir

Pour vous engager dans une opération fructueuse d’investissement immobilier, appuyez-vous sur l’expertise des professionnels Nexity. Marché, fiscalité, gestion locative : prenez conseil avant de vous décider d’acheter pour louer !

Dans quels types d’appartements investir ?

Généralement, les petites surfaces offrent le plus de rendement car la demande locative sur ce type de bien est forte. Les grandes surfaces sont toutefois moins exposées aux risques de changements fréquents de locataires.

Afin d’acheter un appartement pour le louer, vous avez essentiellement deux choix :

Les appartements T3 - T4

Ces biens sont appréciés des familles. Il est recommandé de privilégier les grandes agglomérations, à savoir que les 2 et 3 pièces sont les biens les plus appréciés. Vous obtenez un bon compromis entre le risque de vacance locative moindre et le rendement.

Les studios et les T2

c’est un marché dynamique, avec des biens qui séduisent les jeunes actifs, les jeunes couples et les étudiants. Nous conseillons un bien à proximité d’un campus, d’une école post-bac ou du centre-ville.

Rentabilité : les bons calculs d’un achat locatif

Place ensuite au calcul de la rentabilité de votre futur achat locatif. Plusieurs méthodes de calcul existent, vous permettant d’obtenir un pourcentage de rentabilité locative plus ou moins précis. Afin de ne pas multiplier les déconvenues, ne surestimez pas le montant du loyer et tenez compte des éventuels travaux d’entretien et de copropriété. Incluez également dans vos calculs une éventuelle vacance (environ 2 mois tous les trois ans dans le meilleur des cas).

En moyenne, le chiffre obtenu est compris dans une fourchette allant de 2 à 7 %. Plus le pourcentage est haut, plus vos opportunités de gain seront élevées.

Mais cette rentabilité dépend aussi d’autres facteurs importants à prendre en compte afin d’évaluer l’opportunité d’acheter un appartement pour le louer. Le logement doit présenter une bonne attractivité pour vous garantir une faible vacance locative, c’est-à-dire un niveau et une régularité suffisants de vos futurs revenus.

L’emplacement et le type des biens à privilégier sont essentiels à ce titre : optez pour un quartier recherché ou en devenir, ainsi que pour une surface correspondant au profil de locataire que vous souhaitez cibler (petite surface pour les jeunes actifs et les étudiants, plus grande surface pour les familles, etc.).

Et soyez attentif aux possibilités offertes par les nouvelles façons d’habiter : par exemple les résidences services pour seniors autonomes, qui répondent à une demande de plus en plus importante et présentent l’avantage d’être libérées des questions de gestion locative. Investir dans un bien immobilier géré, comme une résidence neuve avec services, peut aussi vous permettre de faire des économies d’impôts, tout en sécurisant le rendement de votre appartement de location grâce à la signature d’un bail commercial.

>> À lire également : L'investissement immobilier léger

Acheter un appartement pour le louer : ce qu'il faut retenir

Acheter pour louer un appartement constitue l’un des investissements les plus sûrs que vous pouvez faire puisqu’il est même possible d’investir à crédit grâce aux emprunts immobiliers sans apport. L’investissement locatif est accessible à tous. Il faut simplement accorder une attention toute particulière au bien acheté et à sa localisation pour sécuriser ses revenus locatifs au maximum. Si vous désirez être accompagné et conseillé dans cette aventure, contactez Nexity : nous vous aidons à identifier le meilleur bien dans lequel investir et nous vous proposons des services de gestion locative sur-mesure !

Est-ce rentable d'acheter un appartement pour le louer ?

Acheter pour louer est rentable puisque vous pouvez couvrir le montant de vos mensualités de crédit avec le montant des loyers. Vous avez également de nombreux dispositifs pour défiscaliser et payer moins d’impôts sur vos revenus locatifs.

Quel est l'intérêt d'acheter pour louer ?

Acheter un appartement pour le louer offre de nombreux avantages :

Investir dans la pierre, un investissement fiable et durable
Construire un patrimoine solide à transmettre à ses enfants et petits-enfants
Obtenir un complément de revenus à la retraite pour mieux vivre

Comment se lancer dans l'immobilier locatif ?

Pour acheter pour louer, suivez les étapes suivantes : Définir son budget

Identifier une localisation idéale
Analyser le marché immobilier
Calculer la rentabilité de son investissement
Acheter le bien immobilier
Trouver un locataire et mettre en location

Où investir dans l'immobilier en 2023 ?

Les 5 meilleures villes où investir dans l’immobilier en 2023 sont Rennes, Montpellier, Bordeaux, Lille et Lyon.

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