Conseils en achat immobilier

Acheter sans apport une maison ou un appartement : c'est possible !

Publié le 29/08/2023

Vous souhaitez faire votre premier achat immobilier mais vous n’avez pas d’apport personnel ? Ne baissez pas les bras ! Certaines aides peuvent être considérées comme un apport personnel et le sérieux de votre dossier peut largement vous aider.

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Répondez à quelques questions et selon votre profil, nous estimons votre pouvoir d'achat immobilier.

L’APPORT PERSONNEL POUR ACHETER UNE MAISON : EST-CE INDISPENSABLE ?

En principe, il est plus difficile d’emprunter sans un apport personnel couvrant tous les frais liés à l’achat. Fin 2019 cependant, les banques avaient moins de complexes et octroyaient des prêts sans apport personnel. Elles s'assuraient seulement de la pérennité des revenus de l'emprunteur (sécurité de l’emploi et ancienneté professionnelle notamment) et regardaient que l'absence d'apport personnel n'était pas directement liée à un train de vie disproportionné.

Aujourd'hui, à la demande du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les banques exigent de nouveau un apport personnel. Des demandes d’aides et des astuces peuvent optimiser votre accès au prêt, même quand il s’agit de votre premier achat immobilier.

Acheter sans apport : tout savoir sur les aides disponibles !

APPORT PERSONNEL : QUELS PRINCIPES DE BASE ?

L’apport personnel est le meilleur moyen de rassurer son banquier. En plus de refléter votre capacité d’épargne, il diminue vos remboursements de prêts et vous donne donc plus de garanties quant à ces remboursements.

Sachez que légalement parlant, aucun montant minimal ou maximal d’apport n’est imposé quand on emprunte de l’argent. Mais dans la pratique, les banques demandent le plus souvent un apport de 10% du montant de l’acquisition.

Mais vous pouvez contourner cela, notamment avec des aides de l’État qui peuvent parfois se substituer à l’apport.

Bon à savoir

N’oubliez pas que vous devrez aussi régler des droits de mutation chez le notaire. Ils sont de l’ordre de 2 à 3% dans le neuf et de 7 à 8% dans l’ancien. Il est important de les prendre en compte avant de calculer votre rentabilité et de vous lancer dans votre achat immobilier

LES AIDES DE L'ÉTAT POUR SE CONSTITUER UN APPORT PERSONNEL

Le statut de primo-accédant : le meilleur moyen pour acheter un bien immobilier sans apport personnel

Le statut de primo-accédant est la voie royale pour accéder la propriété et faire votre premier achat immobilier sans apport personnel, car il existe de nombreuses solutions qui peuvent vous permettre de contourner les 10% d’apport qui sont généralement demandés par les banques.

>> À lire également : conseils aux primo-accédants

Pour bénéficier du statut de primo-accédant, vous devez respecter deux conditions :

Votre achat doit concerner la résidence principale : puisque c’est le logement principal qui permet la primo-accession, tous les investissements locatifs et les résidences secondaires sont exclus.
Vous ne devez pas avoir été propriétaire d’une résidence principale au cours des deux dernières années : cela doit être vrai pour les deux personnes si vous êtes un couple.

Dans ce cas, vous aurez droit à plusieurs avantages considérables pour votre accession à la propriété :

Le prêt à taux zéro ou “PTZ”

L’État met à votre disposition le prêt à taux zéro (PTZ), un prêt immobilier aidé sous conditions. Il permet dans certains cas de financer jusqu’à 40 % du coût total de l’opération. Comme son nom l’indique, ce dispositif permet à l’emprunteur d’être exonéré de tout intérêt bancaire. De plus, le remboursement du PTZ est différé selon vos revenus de 5, 10 ou 15 ans. Ainsi, le montant du PTZ est considéré par les banques comme un apport personnel. Ces prêts sont octroyés par des établissements bancaires en accord avec l’État. Durée d’emprunt : 12 à 25 ans.

Le prêt conventionné

Ce dispositif permet de financer l’achat ou la construction de votre logement principal, souvent sans apport. Dans ce cas, il n’y a pas de conditions de ressources. Durée d’emprunt : 5 à 30 ans (voire 35 ans dans certains cas).

Le prêt d’accession sociale ou “PAS” :

Comme le prêt conventionné, il permet de financer l’achat ou la construction de votre maison (ou appartement) sans apport. Attention, ce prêt est réservé à des foyers avec des revenus qui ne vont pas au-delà d’un certain plafond. Durée d’emprunt : 5 à 30 ans (voire 35 ans dans certains cas)

Le Plan Épargne Logement ou “PEL” :

C’est un dispositif bancaire d’épargne destiné directement à l’achat de la résidence principale.

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D’AUTRES AIDES DE L'ÉTAT POUR ACHETER UN APPARTEMENT NEUF SANS APPORT PERSONNEL

Le prêt Action Logement : une solution pour devenir propriétaire sans apport

Permet aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole de plus de 20 collaborateurs, de financer une partie de l’acquisition de sa résidence principale à un taux préférentiel et sous certaines conditions. Le montant de ce prêt aidé peut financer jusqu’à 30 % du bien et peut entièrement remplacer l’apport personnel dans certaines banques. Durée d’emprunt : 5 à 20 ans.

Le prêt des collectivités territoriales

Les régions, départements et communes réservent souvent des dispositifs dédiés à leurs habitants, sous forme de subventions ou de prêts, comme le Chèque Premier Logement à Marseille ou le prêt Tours Plus à Tours. Ce sont des prêts cumulables avec votre prêt principal et avec votre PTZ qui ont pour but de développer l’attractivité d’une ville ou d’une région. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour en savoir plus.

Bon à savoir

Si vous souhaitez acheter sans apport personnel, sachez que l’État encourage aussi la construction et donc l’achat de logements neufs. Pour cela, la TVA tombe à 5,5% dans les zones ANRU et les zones franches. Une économie à prendre en compte et qui se présente comme une autre solution pour éviter l’apport personnel.

>> À lire également : comment acheter une maison pour la première fois

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Malgré des taux d’intérêt historiquement bas sur le marché de l’immobilier, la crainte de ne pas voir son prêt accordé subsiste toujours. Comment bien préparer son dossier de crédit ? Nexity vous livre ses conseils pour obtenir votre prêt immobilier sans apport personnel.

Obtenir un prêt immobilier sans apport est le plus souvent réservé à trois catégories d'emprunteurs :

Les jeunes actifs
Les épargnants qui ne souhaitent pas affecter leurs placements
Les investisseurs qui souhaitent optimiser leur trésorerie

Avant d’aller démarcher des banques, vous devez vous assurer de remplir certaines conditions. Ces conditions ne sont pas exigées pour toutes les banques mais elles favorisent largement vos chances d’obtenir un prêt sans apport, même pour un premier achat immobilier.

Disposer d’une épargne conséquente : c’est avec cela que vous pouvez espérer un financement à 110 %.
Afficher une situation financière et professionnelle stable.

Si vous respectez ces deux conditions, voici nos conseils :

Soyez juste et clair sur le coût total de votre projet immobilier

La première chose est d’établir votre financement grâce à nos calculettes immo gratuites. Tentez de réduire au maximum les besoins financiers superflus qui peuvent être reportés, comme des travaux annexes non indispensables. Le coût total de votre projet immobilier doit sembler raisonnable.

Préparez votre dossier avec sérieux

Une part subjective existe toujours dans la décision finale de la banque. C’est important de tout faire pour laisser une bonne impression. Cela peut être décisif si le banquier hésite à vous octroyer votre prêt sans apport.

L’étude de faisabilité avant la validation de votre financement passe par la constitution d'un dossier complet. Cela mettra toutes les chances de votre côté pour appuyer votre motivation et votre sérieux. Vous pouvez aussi joindre les documents relatifs aux placements que vous avez récemment ouverts : cela rassurera la banque sur votre capacité future à épargner.

Les banques sont là pour vous apporter des solutions adaptées et bénéfiques pour votre projet d'achat sans apport.

Soyez du mieux que vous pouvez un “bon client”

Les banques peuvent aussi privilégier les « bons clients », à savoir ceux qui souscrivent aux différentes offres parallèles telles que les assurances.

Nous ne pouvons que vous recommander d’être bien entouré dans cette démarche décisive pour obtenir un prêt immobilier sans apport. N’hésitez pas notamment à vous rapprocher d’un service de courtage immobilier afin de bénéficier d’une expertise qualifiée. Ces consultants seront aptes à définir pour vous un bilan détaillé sur la faisabilité de votre projet. Le feu vert d’un courtier sera donc un argument très précieux en votre faveur pour convaincre les banques de vous octroyer votre prêt.

Avec les aides de l’État citées plus haut et en respectant ces conditions et conseils, vous mettez toutes les chances de votre côté pour obtenir un prêt immobilier sans apport et à la hauteur de votre projet.

Bon à savoir

Plus votre apport est important, plus votre taux d’emprunt est bas. Pour la durée d’emprunt, plus elle est longue, plus votre taux d’emprunt est élevé.

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