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Conseils en achat immobilier

PrĂŞt immobilier sans apport : est-ce possible ?

couple déballant les cartons

Malgré des taux d’intérêts historiquement bas sur le marché de l’immobilier, la crainte de ne pas voir son prêt accordé subsiste toujours. Aujourd'hui, acheter un logement sans apport peut être compliqué, mais ce n’est pas impossible. Quelles sont les conditions ? Comment bien préparer son dossier de crédit ? On vous livre nos conseils pour obtenir un prêt immobilier sans apport personnel !

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PrĂŞt immobilier sans apport en 2023 : pourquoi les banques demandent-elles un apport personnel ?

Un apport personnel représente la somme qu’un particulier apporte de sa propre épargne pour financer les frais annexes de l’acquisition d’un bien immobilier, comme les frais de notaire ou les frais d’agence. Cet apport correspond à 10 ou 20 % du montant du crédit.

L’apport personnel permet de rassurer la banque quant à la capacité d’épargne de l’emprunteur. C’est une forme de solvabilité : malgré ses charges quotidiennes, il est en mesure de mettre de l’argent de côté. L’épargne personnelle peut signifier que vous êtes un bon gestionnaire et donc que le risque de défaut de paiement sur vos mensualités de crédit est réduit. Épargner signifie que vous gagnez plus que vous ne dépensez.

Achat immobilier sans apport : que dit la loi ?

Le prêt immobilier sans apport reste possible, même s’il devient alors plus difficile d’obtenir le crédit. En effet, les conditions d’octroi de crédit immobilier ont été modifiées depuis le 1er janvier 2022. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) demandait déjà aux banques de limiter le taux d’endettement à 35 % (assurance comprise) et la durée de prêt à 25 ans. Et depuis 2022, les banques devraient également demander un apport personnel d’au moins 10 % du prix du bien. Cette mesure a pour but d’éviter les risques de surendettement et de se prémunir des défaillances de paiement de la part de l’emprunteur.

Le crédit immobilier sans apport : qui est concerné ?

Obtenir un prêt immobilier sans apport reste toutefois une option pour à 3 catégories d'emprunteurs :

  • Les jeunes actifs : ils n’ont pas encore eu le temps de se constituer une Ă©pargne puisqu’ils viennent seulement d’intĂ©grer la vie active.

  • Les primo-accĂ©dants : ces Ă©pargnants prĂ©fèrent souvent garder leur Ă©pargne, mĂŞme s’ils ont des finances solides.

  • Les investisseurs : ils souhaitent optimiser leur trĂ©sorerie et leur fiscalitĂ©, notamment parce que leur assiette fiscale dĂ©pend de l’importance de l’emprunt (les intĂ©rĂŞts sont dĂ©ductibles des loyers en location vide et des revenus locatifs en location meublĂ©e).

Le prêt immobilier sans apport concerne donc essentiellement l’achat d’un premier appartement ou d’une maison qui servira de résidence principale, ou un investissement locatif

Quelles sont les conditions Ă  respecter pour acheter sans apport ?

Avant de démarrer concrètement vos démarches auprès des banques, il est primordial de remplir certaines conditions. Ces conditions ne sont pas strictes à toutes les banques, mais conditionnent grandement vos chances de pouvoir obtenir un prêt immobilier sans apport. Parmi elles :

  • disposer d’une Ă©pargne consĂ©quente : comme pour toute demande de prĂŞt, la banque va s’assurer que le financement Ă  110 % est possible ;

  • avoir Ă  disposition les pièces administratives nĂ©cessaires Ă  l’élaboration et Ă  la bonne comprĂ©hension de votre dossier (votre avis d’imposition, vos relevĂ©s de comptes, vos contrats de travail, l’ensemble de vos bulletins de salaires, etc.) ;

  • si vous demandez un prĂŞt sans apport en couple, il serait fortement prĂ©fĂ©rable qu’au moins l’un de vous soit titulaire d’un CDI ;

  • afficher une situation financière et professionnelle stable.

Est-il possible de financer un prĂŞt immobilier sans apport ?

Avant d’aller voir votre banquier, définissez l’enveloppe de votre projet et établissez votre financement grâce à nos calculettes immo gratuites. Songez à réduire au maximum les besoins financiers qui pourraient paraître superflus aux yeux de votre banque, notamment en reconduisant les travaux annexes non indispensables. Le coût total de votre projet immobilier doit sembler raisonnable.

Bon Ă  savoir

L’absence d’apport personnel n’est donc pas forcément un critère éliminatoire, mais sachez que l’apport de cette somme vous permet d’obtenir de meilleures modalités de crédit, par exemple un taux d’intérêts plus intéressant.

PrĂŞt immobilier sans apport quelle banque ?

Il est possible de décrocher un prêt immobilier sans apport dans toutes les banques physiques, à condition de constituer un dossier solide et que votre projet immobilier le soit aussi. Les banques en ligne sont plus frileuses sur le sujet, notamment parce qu’elles offrent souvent des processus d’obtention de crédit plus flexibles. Et même si vous ne pouvez pas emprunter sans apport, certaines banques proposent des financements à 100 % ou à 110 % grâce aux prêts aidés (comme le prêt à taux zéro, PTZ).

Comment avoir un crédit immobilier facilement ?

Pour augmenter vos chances d’obtenir un prĂŞt immobilier sans apport, voici les arguments Ă  mettre en avant auprès de votre Ă©tablissement de crĂ©dit : 

  • Un emploi stable : la rĂ©gularitĂ© des revenus est souvent synonyme de rĂ©gularitĂ© des remboursements, c’est la raison pour laquelle les banques apprĂ©cient les clients en CDI.

  • Une diffĂ©rence modĂ©rĂ©e entre votre loyer et vos futures mensualitĂ©s : il est prĂ©fĂ©rable qu’il n’y ait pas une trop grande diffĂ©rence entre le montant de votre loyer actuel et celui de mensualitĂ©s Ă  venir

  • Un reste Ă  vivre suffisant : les banques vont calculer votre reste Ă  vivre, qui correspond au budget qu'il vous reste chaque mois une fois que vos mensualitĂ©s de prĂŞt et vos charges fixes sont dĂ©bitĂ©es. 

Devenir propriétaire sans apport : le prêt à 110 %

Certaines banques nationales ou rĂ©gionales peuvent financer la totalitĂ© de la somme nĂ©cessaire Ă  votre achat immobilier : c’est ce qu’on appelle le prĂŞt Ă  110 %. L’établissement prĂŞteur finance le montant de l’acquisition du logement et ajoute le coĂ»t des frais (frais d’agence, frais de notaire, frais de dossier). Votre Ă©ligibilitĂ© au prĂŞt Ă  110 % dĂ©pend essentiellement de : 

  • votre âge ;

  • la stabilitĂ© de vos revenus ;

  • votre bonne gestion financière vos comptes ;

  • votre reste Ă  vivre ;

  • votre taux d’endettement.

Pour obtenir ce type de prêt immobilier sans apport, il faut bien travailler son dossier emprunteur. Ce dernier doit démontrer votre sérieux et la solvabilité de votre projet. De nombreux justificatifs seront demandés concernant votre situation familiale, financière et professionnelle.

Nos conseils pour obtenir votre prĂŞt immobilier sans apport

Constituer un dossier complet

Une part subjective vient toujours plus ou moins s’immiscer dans la décision finale de la banque. C’est pourquoi laisser une bonne impression peut être décisif pour l'obtention de votre prêt immobilier sans apport personnel.

L’étude de faisabilité avant la validation de votre financement passe par la constitution d'un dossier complet. Cela mettra toutes les chances de votre côté pour appuyer votre motivation et votre sérieux. Pensez également à joindre les documents relatifs aux placements que vous avez récemment ouverts : cela rassurera la banque sur votre capacité future à épargner.

Parlez clairement de votre projet avec votre banquier et évoquez tous les besoins. Les banques sont là pour vous apporter des solutions adaptées et bénéfiques pour votre projet.

Démontrer votre solvabilité

Vous devrez montrer que vos comptes bancaires sont bien gérés et que vos ressources sont stables sur les trois dernières années. En général, les banques donnent la priorité aux emprunteurs dont la situation financière et professionnelle est stable. Elles peuvent pour autant privilégier aussi ses « bons clients », à savoir ceux qui souscrivent aux différentes offres parallèles telles que les assurances ou ceux qui décident de s’engager en devenant sociétaire.

Se faire accompagner par un courtier

Nous ne pouvons que vous recommander d’être bien entouré(e) dans cette démarche décisive pour obtenir un prêt immobilier sans apport.

Ces consultants seront aptes à définir pour vous un bilan détaillé sur la faisabilité de votre projet. Faire appel à un courtier peut se révéler un argument très précieux en votre faveur pour convaincre les banques. De plus, les sociétés de courtage en immobilier sont partenaires de nombreux établissements financiers. Ainsi, elles pourront facilement vous diriger vers les solutions les plus intéressantes.

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Miser sur les prêts aidés

Pour votre achat immobilier, sachez qu’il existe des prĂŞts aidĂ©s. Ces derniers ne remplacent pas votre apport personnel, mais permettent plutĂ´t de l’augmenter : 

  • Le prĂŞt Ă  taux zĂ©ro (PTZ) : financez une partie de votre projet immobilier grâce Ă  un crĂ©dit sans intĂ©rĂŞts. C’est une offre rĂ©servĂ©e aux personnes qui n’ont pas Ă©tĂ© propriĂ©taires durant les 2 dernières annĂ©es, et un prĂŞt complĂ©mentaire Ă  un crĂ©dit bancaire classique.

  • Le prĂŞt Action Logement : complĂ©tez vos fonds propres avec un crĂ©dit Ă  taux rĂ©duit en vous adressant Ă  votre employeur  (entreprise privĂ©e de plus de 10 salariĂ©s).

  • Le prĂŞt Ă  l’accession sociale (PAS) : obtenez un crĂ©dit conventionnĂ©, crĂ©Ă© pour favoriser l’accession Ă  la propriĂ©tĂ© aux mĂ©nages modestes. Il faut respecter les conditions de ressources fixĂ©es par l’État. 

Peut-on emprunter sans apport : ce qu’il faut retenir 

L’apport personnel n’est donc pas toujours obligatoire pour obtenir un crédit immobilier, mais il permet de rassurer la banque quant à votre solvabilité et votre capacité d’épargne, et donc votre capacité de remboursement. Décrocher un prêt immobilier sans apport est possible sous certaines conditions : nous vous conseillons grandement de faire appel à un courtier pour obtenir votre emprunt avec les meilleures conditions !

Est-il possible d'acheter sans apport ?

Vous pouvez emprunter sans apport personne sous certaines conditions, notamment si vous êtes jeune actif ou que vous investissez en locatif et que vous désirez optimiser vos gains locatifs. L’apport personnel reste conseillé pour appuyer votre dossier et obtenir un taux d’intérêt plus intéressant.

Quelles sont les conditions pour emprunter sans apport ? 

Emprunter sans apport personnel exige de prouver sa solvabilitĂ©, une situation professionnelle stable et l'absence d'incidents de paiement, notamment pas de dĂ©couverts bancaires. 

Quel salaire pour un prĂŞt de 150 000 € ? 

Ce n’est pas tant le salaire qui compte, mais le taux d’endettement et l’apport personnel. Pour un prêt de 150 000 €, ce dernier devrait représenter au moins 15 000 €.

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