Prêt immobilier sans apport : est-ce possible ?

Prêt immobilier sans apport en 2023 : pourquoi les banques demandent-elles un apport personnel ?

Un apport personnel représente la somme qu’un particulier apporte de sa propre épargne pour financer les frais annexes de l’acquisition d’un bien immobilier, comme les frais de notaire ou les frais d’agence. Cet apport correspond à 10 ou 20 % du montant du crédit.

L’apport personnel permet de rassurer la banque quant à la capacité d’épargne de l’emprunteur. C’est une forme de solvabilité : malgré ses charges quotidiennes, il est en mesure de mettre de l’argent de côté. L’épargne personnelle peut signifier que vous êtes un bon gestionnaire et donc que le risque de défaut de paiement sur vos mensualités de crédit est réduit. Épargner signifie que vous gagnez plus que vous ne dépensez.

Achat immobilier sans apport : que dit la loi ?

Le prêt immobilier sans apport reste possible, même s’il devient alors plus difficile d’obtenir le crédit. En effet, les conditions d’octroi de crédit immobilier ont été modifiées depuis le 1er janvier 2022. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) demandait déjà aux banques de limiter le taux d’endettement à 35 % (assurance comprise) et la durée de prêt à 25 ans. Et depuis 2022, les banques devraient également demander un apport personnel d’au moins 10 % du prix du bien. Cette mesure a pour but d’éviter les risques de surendettement et de se prémunir des défaillances de paiement de la part de l’emprunteur.

Le crédit immobilier sans apport : qui est concerné ?

Obtenir un prêt immobilier sans apport reste toutefois une option pour à 3 catégories d'emprunteurs :

• Les jeunes actifs : ils n’ont pas encore eu le temps de se constituer une épargne puisqu’ils viennent seulement d’intégrer la vie active.

• Les primo-accédants : ces épargnants préfèrent souvent garder leur épargne, même s’ils ont des finances solides.

• Les investisseurs : ils souhaitent optimiser leur trésorerie et leur fiscalité, notamment parce que leur assiette fiscale dépend de l’importance de l’emprunt (les intérêts sont déductibles des loyers en location vide et des revenus locatifs en location meublée).

Le prêt immobilier sans apport concerne donc essentiellement l’achat d’un premier appartement ou d’une maison qui servira de résidence principale, ou un investissement locatif. 

Quelles sont les conditions à respecter pour acheter sans apport ?

Avant de démarrer concrètement vos démarches auprès des banques, il est primordial de remplir certaines conditions. Ces conditions ne sont pas strictes à toutes les banques, mais conditionnent grandement vos chances de pouvoir obtenir un prêt immobilier sans apport. Parmi elles :

• disposer d’une épargne conséquente : comme pour toute demande de prêt, la banque va s’assurer que le financement à 110 % est possible ;

• avoir à disposition les pièces administratives nécessaires à l’élaboration et à la bonne compréhension de votre dossier (votre avis d’imposition, vos relevés de comptes, vos contrats de travail, l’ensemble de vos bulletins de salaires, etc.) ;

• si vous demandez un prêt sans apport en couple, il serait fortement préférable qu’au moins l’un de vous soit titulaire d’un CDI ;

• afficher une situation financière et professionnelle stable.

Est-il possible de financer un prêt immobilier sans apport ?

Avant d’aller voir votre banquier, définissez l’enveloppe de votre projet et établissez votre financement grâce à nos calculettes immo gratuites. Songez à réduire au maximum les besoins financiers qui pourraient paraître superflus aux yeux de votre banque, notamment en reconduisant les travaux annexes non indispensables. Le coût total de votre projet immobilier doit sembler raisonnable.

Prêt immobilier sans apport quelle banque ?

Il est possible de décrocher un prêt immobilier sans apport dans toutes les banques physiques, à condition de constituer un dossier solide et que votre projet immobilier le soit aussi. Les banques en ligne sont plus frileuses sur le sujet, notamment parce qu’elles offrent souvent des processus d’obtention de crédit plus flexibles. Et même si vous ne pouvez pas emprunter sans apport, certaines banques proposent des financements à 100 % ou à 110 % grâce aux prêts aidés (comme le prêt à taux zéro, PTZ).

Comment avoir un crédit immobilier facilement ?

Pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport, voici les arguments à mettre en avant auprès de votre établissement de crédit : 

• Un emploi stable : la régularité des revenus est souvent synonyme de régularité des remboursements, c’est la raison pour laquelle les banques apprécient les clients en CDI.

• Une différence modérée entre votre loyer et vos futures mensualités : il est préférable qu’il n’y ait pas une trop grande différence entre le montant de votre loyer actuel et celui de mensualités à venir

• Un reste à vivre suffisant : les banques vont calculer votre reste à vivre, qui correspond au budget qu'il vous reste chaque mois une fois que vos mensualités de prêt et vos charges fixes sont débitées. 

Devenir propriétaire sans apport : le prêt à 110 %

Certaines banques nationales ou régionales peuvent financer la totalité de la somme nécessaire à votre achat immobilier : c’est ce qu’on appelle le prêt à 110 %. L’établissement prêteur finance le montant de l’acquisition du logement et ajoute le coût des frais (frais d’agence, frais de notaire, frais de dossier). Votre éligibilité au prêt à 110 % dépend essentiellement de : 

• votre âge ;

• la stabilité de vos revenus ;

• votre bonne gestion financière vos comptes ;

• votre reste à vivre ;

• votre taux d’endettement.

Pour obtenir ce type de prêt immobilier sans apport, il faut bien travailler son dossier emprunteur. Ce dernier doit démontrer votre sérieux et la solvabilité de votre projet. De nombreux justificatifs seront demandés concernant votre situation familiale, financière et professionnelle.

Nos conseils pour obtenir votre prêt immobilier sans apport

Constituer un dossier complet

Une part subjective vient toujours plus ou moins s’immiscer dans la décision finale de la banque. C’est pourquoi laisser une bonne impression peut être décisif pour l'obtention de votre prêt immobilier sans apport personnel.

L’étude de faisabilité avant la validation de votre financement passe par la constitution d'un dossier complet. Cela mettra toutes les chances de votre côté pour appuyer votre motivation et votre sérieux. Pensez également à joindre les documents relatifs aux placements que vous avez récemment ouverts : cela rassurera la banque sur votre capacité future à épargner.

Parlez clairement de votre projet avec votre banquier et évoquez tous les besoins. Les banques sont là pour vous apporter des solutions adaptées et bénéfiques pour votre projet.

Démontrer votre solvabilité

Vous devrez montrer que vos comptes bancaires sont bien gérés et que vos ressources sont stables sur les trois dernières années. En général, les banques donnent la priorité aux emprunteurs dont la situation financière et professionnelle est stable. Elles peuvent pour autant privilégier aussi ses « bons clients », à savoir ceux qui souscrivent aux différentes offres parallèles telles que les assurances ou ceux qui décident de s’engager en devenant sociétaire.

Se faire accompagner par un courtier

Nous ne pouvons que vous recommander d’être bien entouré(e) dans cette démarche décisive pour obtenir un prêt immobilier sans apport.

Ces consultants seront aptes à définir pour vous un bilan détaillé sur la faisabilité de votre projet. Faire appel à un courtier peut se révéler un argument très précieux en votre faveur pour convaincre les banques. De plus, les sociétés de courtage en immobilier sont partenaires de nombreux établissements financiers. Ainsi, elles pourront facilement vous diriger vers les solutions les plus intéressantes.

* Voir les conditions de la cagnotte immobilière

Miser sur les prêts aidés

Pour votre achat immobilier, sachez qu’il existe des prêts aidés. Ces derniers ne remplacent pas votre apport personnel, mais permettent plutôt de l’augmenter : 

• Le prêt à taux zéro (PTZ) : financez une partie de votre projet immobilier grâce à un crédit sans intérêts. C’est une offre réservée aux personnes qui n’ont pas été propriétaires durant les 2 dernières années, et un prêt complémentaire à un crédit bancaire classique.

• Le prêt Action Logement : complétez vos fonds propres avec un crédit à taux réduit en vous adressant à votre employeur  (entreprise privée de plus de 10 salariés).

• Le prêt à l’accession sociale (PAS) : obtenez un crédit conventionné, créé pour favoriser l’accession à la propriété aux ménages modestes. Il faut respecter les conditions de ressources fixées par l’État.