Loi Pinel 2020 : comprendre le dispositif de défiscalisation

Nexity met à votre disposition son simulateur loi Pinel 2020. Le calcul permet d'évaluer, selon les barèmes du Pinel 6 ans, 9 ans et 12 ans, la réduction fiscale à laquelle vous pouvez prétendre en fonction de votre situation fiscale (nombre de parts fiscales), du prix du bien immobilier et de votre capacité de financement (taux, durée du prêt et assurance). Pour affiner leur projet, les investisseurs chevronnés pourront prendre en compte des critères optionnels comme la zone (A, A bis et B1) ou les éventuelles revalorisations du bien et de son loyer.

Chaque année, de nombreux français profitent des atouts du dispositif Pinel. En 2020, la loi Pinel va encore permettre aux particuliers qui achètent un logement neuf pour le louer, de bénéficier d’un abattement fiscal.

Les avantages du dispositif Pinel :

• Réduire vos impôts sur le revenu de 12%, 18% ou 21%, dans la limite de 63 000 €.
• Dégager des compléments de revenus, par le versement de loyers mensuels (possibilité de louer à un ascendant/descendant).
• Préparer votre retraite.
• Créer un patrimoine immobilier.

Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel en 2020 :

• L'investisseur doit acheter un logement neuf et le louer pour une durée de 6,9 ou 12 ans.
• Le logement doit être situé en zone A, A bis ou B1 qui sont les zones dites tendues (plus de demandes de logements que d'offres sur le marché).
• Le logement doit être loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement.
• Il doit également être conforme aux normes énergétiques en vigueur.
• Le dispositif Pinel 2020 est également soumis à l’encadrement du montant du loyer (5 500€/m²).
• Les locataires doivent aussi présenter un plafond de ressources plafonné. Concernant les zones B2 et C, elles ont été exclues du dispositif le 15 mars 2019.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

• Les caractéristiques des logements éligibles à la loi Pinel 
  - Types de biens concernés
  - Normes à respecter
  - Localisation géographique
  - Taux de l’abattement fiscal avec la loi Pinel
  - Plafonds d’investissement
• Les conditions liées au locataire

Types de biens concernés par la loi Pinel 2020

La réduction d’impôts concerne :

• les logements nouvellement construits ;
• les logements en état futur d’achèvement (dans les 30 mois à partir de l’ouverture du chantier) ;
• les logements construits par l’acquéreur (achevés dans les 30 mois suivants l’obtention du permis de construire) ;
• les logements anciens à refaire à neuf ;
• les logements insalubres à réhabiliter ;
• les locaux à transformer en logement.

Les biens faisant l’objet de travaux de rénovation ou de transformation sont soumis à un délai d’achèvement fixé au 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition.

Normes à respecter avec le Pinel 2020

Pour entrer dans le dispositif Pinel 2020, les logements doivent respecter un certain niveau de performance énergétique :

• la réglementation thermique RT2012, pour les logements neufs et à construire ;
• le label HPE ou BBC rénovation 2009, pour les logements faisant l’objet de travaux.

Localisation géographique d'un investissement Pinel

Le logement doit être situé en zone dite tendu (zone A, A BIS et B1).

Les zones tendues correspondent à :

• zone A bis : Paris et 76 communes d’Île-de-France ;
• zone A : 650 communes, dont Lyon, Marseille, Lille et Montpellier, de l’agglomération parisienne et de la Côte d’Azur ;
• zone B1 : 1 546 communes, de plus de 250 000 habitants (Nantes, Toulouse, Bordeaux…), de la grande couronne autour de Paris, de Corse, des départements d’outre-mer, et certaines communes onéreuses comme La Rochelle, Bayonne ou Annecy.

>> Découvrez le détail des zones immobilières propres à la loi Pinel 2020

Taux de l’abattement fiscal avec la loi Pinel

La loi Pinel 2020 permet aux acquéreurs de bénéficier d’un abattement fiscal de 12 % ou de 18 % du prix de revient de la location, s’ils s’engagent à louer le logement sur 6 ou 9 ans respectivement.

Le propriétaire-bailleur a également la possibilité de prolonger le bail par tranche de 3 ans (jusqu’à 12 ans). Il obtient alors une réduction fiscale additionnelle, portant l’abattement à 21 % pour une durée de location totale de 12 ans.

La réduction fiscale se répartit annuellement, en fonction de la durée du bail, de la façon suivante :

Ces taux s’appliquent pour la France métropolitaine. Le dispositif Pinel 2020 dans les départements et collectivités d’outre-mer offre des taux d’abattement supérieurs : 23 % pour une location de 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32 % sur 12 ans.

Les plafonds d’investissement

Le montant total de l’investissement est limité à 300 000 € par an, dans la limite de deux logements par an. Le prix d’achat au m2 est également plafonné à 5 500 €.

BON A SAVOIR

Attention : En vertu de la loi sur le plafonnement global des avantages fiscaux, la réduction grâce au dispositif Pinel 2020 ne peut dépasser 10 000 € sur le montant de l’impôt sur le revenu.

Les logements mis en location dans le cadre du dispositif Pinel doivent être non meublés et loués en tant que résidence principale. De plus, le revenu annuel des locataires bénéficiaires ne doit pas dépasser un certain plafond.

Les plafonds des ressources des locataires sont définis en fonction de la zone du logement (A bis, A, B1, B2) et de la composition du foyer. Pour les baux signés en 2020, le revenu fiscal de référence à prendre en compte est celui de l’année 2018.

Les revenus annuels sont fixés par les plafonds suivants :