Conseils en investissement immobilier

LMNP en régime réel simplifié

Publié le 21/09/2021

Avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), il existe deux types de régimes : le réel et le réel simplifié. Ils se distinguent par le montant des recettes locatives annuelles (qui fait varier le bénéfice imposable) et les obligations comptables et déclaratives. Si vous y êtes éligible, le statut LMNP en régime réel simplifié peut se révéler très profitable : découvrez avec Nexity ses modalités d’imposition et tous ses avantages !

Statut LMNP : calculez vos avantages fiscaux

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LMNP en régime réel et régime réel simplifié : quelles différences ?

Le statut LMNP en régime réel simplifié (RSI) et le statut LMNP en régime réel ne présentent pas de grandes différences : les obligations sont les mêmes en termes de comptabilité, de production d’un bilan et d’un compte de résultat. Seulement, en régime réel simplifié, les tâches administratives et comptables sont moins contraignantes. Ainsi, si vous relevez du régime micro-BIC et que vos charges (avec amortissements) constituent plus de 50 % de votre chiffre d’affaires locatif, il est pertinent d’opter pour le régime réel simplifié.

Autre point qui différencie ces deux régimes d’imposition : le traitement de la TVA. Pour le LMNP en réel simplifié, elle doit être déclarée semestriellement avec une régularisation lors de la déclaration annuelle. Dans le cadre du réel normal, la TVA sera déclarée mensuellement (ou trimestrielle si le montant est inférieur à 4 000€).

Bon à savoir

Le régime réel simplifié s’applique pour un CA compris entre 70 000 et 238 000 € pour les prestations de services et 170 000 et 789 000 € pour les activités de vente. Le régime réel normal s’applique pour un CA supérieur à 238 000 € pour les prestations de services et 789 000 € pour les activités de vente.

Les modalités du LMNP en régime réel simplifié

Identifier les charges concernées

Il n’existe pas encore de liste exhaustive reprenant toutes les charges déductibles en LMNP régime réel simplifié pour l’achat d’un bien dans le neuf ou l’ancien, mais sachez qu’elles doivent répondre à 3 critères bien définis : elles doivent être réalisées dans l’intérêt direct de l’exploitation, représenter une charge effective et justifiable et être comprises dans l’exercice au cours duquel elles ont été engagées.
De grosses dépenses sont ainsi amorties sur plusieurs années grâce au LMNP en réel. Toutes celles liées à l’exploitation de votre logement meublé dans le neuf peuvent être déduites lorsque vous allez remplir votre déclaration de revenus locatifs, dont voici quelques exemples :

Intérêts d’emprunt et frais de dossiers la première année
Taxe foncière
Contribution Économique et Territoriale (CET)
Prime d’assurance
Honoraires d’agence de location, d’expert-comptable, etc.
Achats de petits matériels (moins de 500 €) et de fournitures
Dépenses d’entretien et de réparation (nettoyage, entretien, petits travaux, etc.)
Dépenses de personnels (salaires et charges sociales)
Frais de gestion courante (poste, téléphone, Internet)
Frais de procédure comme les honoraires d’avocat en cas de litige
Frais liés à la consommation d’énergie (eau, électricité, gaz)
Provisions pour risques comme le risque d’impayés
Frais d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement, ingénierie, etc.)

Bon à savoir

En LMNP, il est tout à fait possible d’acheter dans le neuf comme dans l’ancien, contrairement au dispositif Censi-Bouvard qui n’est éligible que dans le neuf.

Calculer le bénéfice imposable

Dans le cadre du statut LMNP en régime réel simplifié, le bénéfice taxable est régi par les règles relatives au BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : c’est la différence entre vos recettes annuelles et vos charges/amortissements déductibles. Pour calculer vos recettes, vous devez prendre en compte vos loyers HT (qu’ils soient encaissés ou non), les provisions de charges mentionnées dans le bail et les recettes accessoires.

Concernant l’amortissement, cela permet d’inclure la perte de valeur du bien pour une année donnée : le coût du bien dans le neuf est ainsi étalé sur une durée d’utilisation prévue, et une dépréciation de la valeur est constatée chaque année.

Parmi les amortissements possibles, le régime réel simplifié location meublée prévoit les déductions suivantes (à condition que les éléments mentionnés soient inscrits à l’actif) :

Amortissement des locaux
Amortissement du matériel et du mobilier
Amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration

Bon à savoir

L’inscription à l’actif du bilan d’un bien, de matériel et d’un mobilier de votre patrimoine privé reste libre : elle est confirmée via l’inscription du bien loué sur le tableau des immobilisations et amortissements n° 2033 C. C’est toutefois vivement conseillé pour profiter de la déduction des charges et amortissements liée au LMNP en régime réel.

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Respecter les obligations comptables et déclaratives

Comment déclarer son revenu de location meublée en LMNP en régime réel simplifié ? Vous devez envoyer la déclaration spéciale n° 2031 par télétransmission au centre des impôts d’entreprise rattaché à votre bien. C’est donc à votre charge de déclarer votre bénéfice imposable, sous contrôle de l’Administration. En annexe de cette télédéclaration, il est nécessaire de joindre :

Le bilan simplifié avec les créances et les dettes constatées à la clôture de l’exercice
Le compte de résultat simplifié avec les rubriques résultat comptable et résultat fiscal
Le tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et moins-values
Un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables
Le tableau déterminant la valeur ajoutée produite au cours de l'exercice

Bon à savoir

Avec le régime réel simplifié en location meublée, les obligations comptables sont minimes comparées au LMNP en régime réel : il vous suffit de tenir un journal des recettes et des dépenses avec un registre d’immobilisations le cas échéant.

Les avantages du régime réel simplifié en location meublée

Le statut LMNP en régime réel simplifié est très avantageux pour optimiser sa fiscalité grâce à la déduction de des charges et la possibilité d’amortissement du bien et du mobilier :

Optimisation de son imposition : avec la déduction des charges et des amortissements, il est possible de soustraire plus de 50 % des recettes annuelles.
Réduction d’impôts sur les honoraires comptables : en cas d’adhésion à un centre de gestion agréé si le seuil du régime micro-BIC n’est pas atteint.
Récupération de la TVA sur le prix d’acquisition : lors d’un investissement dans une résidence de services dans le neuf (Ehpad, résidence seniors, étudiants, touristiques ou d’affaires).

Bon à savoir

Pour en savoir plus sur l’investissement en statut LMNP dans le neuf et l’ancien, nous vous expliquons toutes les modalités d’accès à ce statut locatif et à ses spécificités fiscales afin d’améliorer la rentabilité de votre investissement.

LMNP en régime réel simplifié : ce qu’il faut retenir

Quelles sont les modalités d’accès au régime réel simplifié en location meublée ?

Il peut s’agir d’un bien immobilier neuf ou ancien. Votre CA doit être compris entre 70 000 et 238 000 € pour les prestations de services et 170 000 et 789 000 € pour les activités de vente. Il faut également respecter les obligations comptables et déclaratives.

Pourquoi opter pour le statut LMNP en régime réel simplifié ?

Les avantages du régime réel simplifié sont multiples :

Jusqu’à 50 % d’exonération de taxe
Réduction d’impôts sur les honoraires comptables
Récupération de la TVA pour certains biens

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