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Conseils en investissement immobilier

Déclaration LMNP

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Signature d'un contrat d'investissement immobilier locatif à Aix-en-Provence
Vous louez un bien immobilier sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous souhaitez vous renseigner sur votre déclaration de revenus 2023 ? Ce statut vous intéresse mais vous souhaitez en savoir plus avant de vous lancer dans l’immobilier locatif ? Découvrez dans cet article quelles déclarations fiscales les loueurs meublés non professionnels sont tenus de réaliser.
Statut LMNP : calculez vos avantages fiscaux
Estimez gratuitement vos revenus, amortissement, rentabilité, montant de la TVA récupérable…

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) en bref

Avant d’entrer dans le vif du sujet, voici pour rappel les quelques conditions à remplir pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel : 
  • être un particulier
  • vous engager dans un projet d’immobilier locatif. Il faut savoir que le LMNP peut s’effectuer via la location d’une maison ou d’un appartement meublé, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, ainsi que dans les résidences de services.
  • limiter vos recettes locatives à 23.000 euros maximum par an
  • en cas de dépassement de ce seuil, limiter vos recettes locatives à 50% maximum des revenus de votre foyer fiscal

Seuls quelques biens en résidences de services sont concernés par le LMNP, parmi lesquels : Les EHPAD, les résidences de tourisme, les résidences hôtelières, les résidences étudiantes, les résidences d’affaires, les résidences pour senior.

Bon à savoir
Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 23.000 euros par an et représentent plus de la moitié des revenus fiscaux de votre foyer, vous passez sous le régime de la location meublée professionnelle (LMP).

LMNP : les deux options pour déclarer vos revenus locatifs

La déclaration des revenus locatifs perçus sous le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP), qu’ils soient occasionnels ou récurrents, s’intègre à la déclaration de vos impôts sur le revenu. En effet, depuis 2017 (Article 35 du CGI, alinéa I, 5° bis), ces revenus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Y avez-vous pensé ?
Pour déclarer vos revenus locatifs sous le statut de LMNP, vous devrez fournir à l’administration fiscale votre numéro SIRET. Pour l’obtenir, vous devez être inscrit au répertoire Sirène de l'Insee. Découvrez comment accomplir cette formalité avec notre article : Formulaire P0i pour le lmnp : comment déclarer son bien meublé.
Vous avez toutefois le choix entre deux régimes fiscaux (au sein de la catégorie BIC) pour déclarer les revenus générés par votre location en meublé non professionnelle (LMNP) : 
Bon à savoir
Le choix entre ces deux régimes fiscaux relève d’un arbitrage entre simplicité administrative et recherche de la meilleure optimisation fiscale. Si le régime Réel Simplifié peut être financièrement plus avantageux que le régime Micro-BIC, il comporte toutefois certaines obligations administratives et fiscales qu’un particulier peut avoir du mal à gérer seul, sans l’aide d’un expert comptable.
Aussi, n’hésitez pas à consulter notre article comparatif LMNP : Régime micro bic ou réel ? pour choisir l’option la plus adaptée à votre situation.
4 RÉSIDENCES IDÉALES POUR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Déclarer vos revenus locatifs sous le régime Micro-BIC

Sous certains plafonds, les revenus issus de votre (vos) location(s) en meublé sont, par défaut, déclarés sous le régime du Micro-BIC. C’est notamment le cas si vos revenus locatifs ne dépassent pas les chiffres d’affaires suivants : 
  • 72 600 euros par an pour une location meublée standard
  • 176 200 euros par an pour un logement de tourisme dans des bâtiments classés
Le régime Micro-BIC vous permet de bénéficier d’un abattement fiscal : 50% des revenus locatifs pour un logement classique ; 71% si vous louez un logement de tourisme dans des bâtiments classés.
Pour rappel, l’abattement fiscal consenti pour une location nue en régime foncier (logement loué vide non meublé) est de seulement 30 %.
Mais comment remplir votre déclaration d’impôt LMNP sous le régime Micro-BIC ? 

Le formulaire 2042 C PRO

Pour déclarer vos revenus locatifs obtenus sous le statut du LMNP, vous devez annexer à votre déclaration de revenus le formulaire 2042 C PRO.
 
Voici la marche à suivre : 
  • pour une location standard (hors meublés de tourisme classés) : remplissez les lignes 5ND, 5OD ou 5PD. Vous devez y indiquer les sommes totales encaissées, à savoir : loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges. L’abattement forfaitaire de 50% est automatiquement appliqué par l’administration fiscale.
  • Pour une location de meublés de tourisme classés : remplissez les lignes 5NG, 5OG, 5PG. Vous devez y indiquer le montant total de vos recettes locatives. L’abattement forfaitaire de 71 % est automatiquement appliqué par l’administration fiscale.
Bon à savoir
Un abattement minimum de 305 euros est automatiquement appliqué, quel que soit le montant total de vos revenus encaissés. 

Déclaration d’impôt LMNP sous le régime Réel Simplifié

Les charges et amortissements relatifs à vos locations meublées sont supérieurs à 50% de vos revenus locatifs, quels que soient leurs montants ? Vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 72 600 euros (location meublée classique) ou à 176 200 euros (location meublée classée) ? Vous louez un meublé dans une résidence de services soumis à la TVA ? Dans ce cas, déclarer vos revenus sous le régime Réel Simplifié est recommandé. Mais quelle est la marche à suivre ? 
Vous pouvez bénéficier du régime Réel Simplifié si vos recettes annuelles sont inférieures à 818 000 € hors taxes. Au-delà de ce seuil, vos revenus locatifs doivent être déclarés au régime réel normal.

La liasse fiscale et ses annexes

Pour déclarer vos revenus locatifs en LMNP sous le régime Réel Simplifié, vous devez procéder en trois étapes : 
  • remplir le formulaire 2031,
  • remplir le formulaire 2033 et les annexes relatives aux Bénéfices Industriels et Commerciaux,
  • remplir le formulaire 2042 C Pro.

Le formulaire 2031 (CERFA 11085)

Il vous permet de déclarer : 
  • votre bénéfice taxable 
  • si vous êtes adhérent à un centre de gestion agréé : 2031 cases 5NA, 5OA ou 5PA
  • si vous n'êtes pas adhérent à un centre de gestion agréé : 2031 cases 5NK, 5OK ou 5PK
  • ou votre déficit de l'année : 2031 cases 5NY à 5PZ
Pour calculer votre bénéfice taxable, vous devez faire la différence entre : 
  • vos recettes annuelles (le montant des loyers hors taxe, encaissés ou non, ainsi que les provisions pour charges prévues dans le contrat de location et les recettes accessoires)
  • les charges et amortissements déductibles
Les charges déductibles sont par exemple : la taxe foncière, les frais d’assurance, les frais de gestion, les honoraires de votre expert comptable, les frais de procédure en cas de litige avec un locataire, le montant des abonnements et des consommation adressé à votre nom, les intérêts de l’emprunt, les frais de dossier et de constitution des garanties, la prime d’assurance, les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux, les provisions pour risques (impayés par exemple)... 
Les amortissements déductibles concernent quant à eux : les locaux, le matériel et le mobilier, les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration…
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Le formulaire 2033

Le formulaire 2033 (CERFA 10956) et les annexes vous permettent de déclarer : 
  • votre bilan simplifié (2033-A)
  • votre compte de résultat simplifié (2033-B)
  • votre tableau des immobilisations, amortissements, plus-values et moins-values (2033-C)
  • votre relevé des provisions, amortissement dérogatoires et déficits reportables (2033-D)
  • la détermination de la valeur ajoutée (2033-E)
Le formulaire 2031 et les annexes 2033 sont à déclarer auprès du SIE (service des impôts des entreprises). Cette formalité s’accomplit en ligne (télédéclaration). L’administration fiscale vous demande en outre de tenir un livre journal des recettes et dépenses, et de conserver vos justificatifs d’achats et vos factures.

La déclaration de revenus LMNP 2042 C PRO

Enfin, pour déclarer vos revenus de loueur en meublé non professionnel sous le régime Réel Simplifié, vous devez reporter dans votre déclaration de revenu votre bénéfice taxable ou votre déficit constaté (voire vos éventuels déficits reportables). Pour cela, vous devez remplir la déclaration de revenus 2042 C PRO.

La déclaration de vos cotisations sociales pour la mise en location d'un meublé

Si votre bien immobilier est destiné à la location de courte durée (à la journée, à la semaine ou au mois), sans que les locataires y élisent domicile, vous devez par ailleurs vous acquitter, selon vos revenus, de cotisations sociales.
 
Recettes inférieures à 23 000 euros par an Recettes comprises entre 23 000 et 72 600 euros par an Recettes comprises entre 72 600 et 176 000 euros par an Recettes supérieures à 176 000 euros par an
Pas de cotisations sociales à prévoir
 
Application de prélèvements sociaux applicables aux revenus du patrimoine et du capital
Cas général : le régime du micro-entrepreneur est applicable
 
Meublés de tourisme classés : le régime du micro-entrepreneur est applicable 
Cas général : vous êtes soumis au régime des indépendants
 
Meublés de tourisme classés : le régime du micro-entrepreneur est applicable		 Cas général et meublés de tourisme classé : vous êtes soumis au régime des indépendants

Déclaration LMNP : ce qu'il faut retenir

Comment déclarer les revenus générés par votre location en meublé non professionnelle ?

Pour déclarer les revenus générés sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez opter pour la déclaration :

  • sous le régime du Micro-BIC : caractérisé par sa simplicité, il permet de bénéficier d’un abattement de 50% des revenus locatifs
  • sous le régime Réel Simplifié : plus complexe administrativement parlant, il permet de déduire les charges et les amortissements relatifs à vos biens et à votre mobilier. Il est souvent financièrement plus avantageux.

Quel formulaire remplir pour déclarer vos revenus LMNP ?

Quelle que soit la formule choisie, vous devrez remplir le formulaire 2042 C PRO lors de votre déclaration de revenus. Si vous déclarez vos revenus LMNP sous le régime Réel Simplifié, vous devez en outre fournir au SIE les formulaires 2031 ainsi que le formulaire 2033 et les annexes.

Régime micro bic ou réel ?

Le régime micro-BIC est un régime simplifié pour le Loueur en Meublé Non Professionnel. Les revenus sont automatiquement plafonnés et un pourcentage fixe est appliqué pour déterminer les charges déductibles.

En revanche, avec le régime réel, le LMNP peut déduire l'ensemble de ses charges réelles mais doit tenir une comptabilité détaillée. Le choix entre les deux régimes dépend des revenus et des charges du LMNP.

Comment declarer lmnp reel simplifié ?

Vous devez envoyer la déclaration spéciale n° 2031 par télétransmission au centre des impôts d'entreprise rattaché à votre bien. C'est donc à votre charge de déclarer votre bénéfice imposable, sous contrôle de l'Administration.

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