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Louer meublé ou vide : quelles différences ?

Lorsqu’on achète un logement à des fins d’investissement locatif, deux options se présentent : la location vide ou la location meublée. Découvrez avec Nexity les avantages de chaque option pour bien choisir.

Louer vide ou meublé : quel investissement locatif ?

Le choix de la location vide ou meublée dépend des caractéristiques de votre bien. Une maison ou un appartement de plus de 3 pièces dans un quartier résidentiel s’adaptent davantage aux besoins des familles, en quête de location vide. En revanche, un studio près d’une université ou d’un bassin d’emploi intéressera des étudiants ou des actifs en recherche de pied-à-terre, qui apprécieront de ne pas avoir à investir dans du mobilier en louant votre logement meublé.
Le choix de louer meublé ou vide dépend également de votre souhait de durée d’engagement à la location. Les locataires de logement vide s’installent généralement pour une durée d’au moins 3 ans. Si vous souhaitez louer temporairement votre logement, la location meublée vous permet de bénéficier de baux plus courts, et donc de la possibilité de récupérer votre bien chaque année, voire plus fréquemment.
Il existe trois types de locations meublées. Si la location vide n’est régie que par un type de contrat d’une durée obligatoire de 3 ans renouvelable, la location meublée peut s’appuyer sur trois types de baux :
  • La location meublée classique de 1 an renouvelable ;
  • La location étudiante de 9 mois sans tacite reconduction ;
  • Le bail mobilité de 1 à 10 mois réservé aux futurs professionnels (stagiaires, apprentis, etc.) et aux professionnels en formation ou en mutation.

La location vide : le choix de la stabilité et de la simplicité

La location vide présente l’avantage de la régularité. Certes, ses locataires peuvent mettre fin plus tôt que prévu à leur bail, mais ce dernier est théoriquement conclu pour 3 ans renouvelables. Un horizon temporel qui réduit le risque de vacance de votre logement, et qui limite les charges de rénovation ou de rafraichissement entre deux locataires.
En location vide, vous n’avez pas d’investissement mobilier à effectuer. La location meublée vous contraint, au contraire, à investir dans une liste de meubles déterminée par la loi, mais également à réparer ou remplacer les équipements endommagés pendant la durée de la location.
Enfin, en matière de fiscalité, la location vide est intéressante, notamment si vous supportez des charges conséquentes (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.). En optant pour le régime réel et à certaines conditions, vous pouvez déduire ces charges de vos revenus et créer du déficit foncier dans la limite de 10 700 € par an (dont l’excédent est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes).
Bon à savoir

Si vous comptez louer votre logement vide sur une durée d’au moins 6 ans, vous pouvez bénéficier du dispositif de réduction fiscal Pinel à certaines conditions.

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La loi Pinel et la location vide

La possibilité de bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel est une des raisons pour lesquelles certains investisseurs préfèrent louer un logement vide, plutôt qu’un logement meublé.
Si vous optez pour la location vide, vous pouvez accéder à une réduction d’impôt pouvant aller de 12% à 21%, dans la limite 300 000 € d’investissement.
Dans le cas où vous prévoyez de mettre en location votre logement vide pendant une durée de 6 ans, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt de l’ordre de 12%. En revanche, si vous projetez de louer votre bien vide pendant 9 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 18%.
Pour une durée d’engagement de 12 ans, la réduction d’impôt offerte par le dispositif atteint 21% du coût de votre investissement.

Les conditions d’éligibilité à la loi Pinel

Louer un bien vide ne vous permet pas systématiquement d’être éligible à la loi Pinel. D’autres conditions doivent être remplies pour prétendre à l’avantage fiscal offert par ce dispositif :
  • Investir dans un logement neuf ou ancien à réhabiliter ;
  • Louer le logement vide dans une des trois zones tendues de France (A, A bis et B) ;
  • Respecter des plafonds ressources pour les locataires ;
  • Respecter un plafond de loyer.
Bon à savoir
À partir de 2023, investir en Pinel dans le neuf ou dans l’ancien sera de moins en moins intéressant. En effet, les autorités prévoient de revoir la réduction d’impôt du dispositif à la baisse :
 
- 10,5% pour une durée d’engagement de 6 ans ;
- 15% pour une durée d’engagement de 9 ans ;
- 17,5% pour une durée d’engagement de 12 ans.
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La location meublée : avantage fiscal et meilleure rentabilité

Si la location meublée est plus contraignante, elle présente souvent l’avantage d’une meilleure rentabilité locative. En effet, le loyer d’une location meublée est supérieur de 10 % à 15 % à celui d’une location vide. Le dépôt de garantie est également augmenté à 2 mois, au lieu de 1 mois en location vide.
La location meublée est aussi gagnante au niveau de la fiscalité des revenus locatifs au régime forfaitaire. Déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ils vous permettent de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs (contre 30 % en location vide). Ainsi, vous ne payez des impôts que sur la moitié de vos revenus locatifs meublés. Sous le régime réel, vos charges effectives sont déduites avec la possibilité de créer du déficit, mais aussi d’amortir votre investissement.

La loi Censi-Bouvard : un dispositif de défiscalisation pour la location de logement meublé

Si investir dans un logement meublé ne vous permet pas de bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel, sachez qu’il vous est possible de prétendre aux avantages fiscaux offerts par la loi Censi-Bouvard.
Grâce à ce dispositif, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de l’ordre de 11% sur le prix de revient de votre bien meublé. L’avantage fiscal s’étale pendant une durée de 9 ans et un report est possible, dans le cas où le montant de la réduction est supérieur à celui de l’impôt que vous devez payer. Le solde non utilisé est reportable pendant 6 ans.
Outre la réduction d’impôt, la loi Censi-Bouvard vous permet de récupérer la TVA sur votre investissement. Il vous est possible de récupérer jusqu’à 20% du coût de votre bien meublé, à condition de proposer trois services, en plus de l’hébergement.

Les conditions d’éligibilité à la loi Censi-Bouvard

Concernant les conditions d’éligibilité, vous devez investir dans un bien meublé et le louer par bail commercial à son exploitant, pendant une durée minimum de neuf ans.
En fonction de votre budget et de vos besoins, vous pouvez acquérir un bien meublé tel que :
  • Une résidence pour étudiants avec services ;
  • Une résidence agréée pour seniors ou PMR avec services ;
  • Une résidence agréée d’accueil et de soins.
De manière générale, le bien meublé doit être acquis neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement) pour prétendre à une défiscalisation. Néanmoins, sachez qu’il vous est possible d’investir dans un logement ancien réhabilité.
Pour qu’un bien ancien soit éligible au dispositif, sa date d’achèvement ne doit pas dépasser 15 ans. Comme autres conditions d’éligibilité, nous pouvons citer la mise en location du bien meublé dans les 12 mois suivant sa livraison.
Il est important de noter que la loi Censi-Bouvard n’impose aucun zonage, aucun plafond de ressources pour les locataires et aucun plafond de loyer, contrairement à la loi Pinel.
Vous pouvez également d’acquérir un logement meublé par an, voire plus, dans la limite de 300 000 € d’investissement.
Bon à savoir
Depuis le 31 décembre 2016, les résidences de tourisme classées ne sont plus éligibles au dispositif.
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Statut LMNP et LMP

Hormis la loi Censi-Bouvard, un des grands avantages de la location en meublé, par rapport à la location vide, est la possibilité d’opter pour deux statuts : le statut de loueur meublé non professionnel et le statut de loueur meublé professionnel.

Le statut de loueur meublé non professionnel

Le statut de loueur meublé non professionnel vous permet d’amortir le coût de votre logement meublé des loyers, pendant au moins 15 ans. Dans une certaine mesure, il vous est donc possible d’être exonéré d’impôt sur les loyers de votre bien.
Il est important de noter que le statut de loueur meublé non professionnel peut être cumulé avec la loi Censi-Bouvard. Toutefois, si vous bénéficiez de la réduction d’impôt Censi-Bouvard, vous ne pouvez pas amortir votre bien sauf pour le montant du bien excédant le plafond du dispositif, à savoir 300 000 €.
Pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel, vos revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 €/an ou constituer plus de 50% des revenus globaux de votre foyer.
Bon à savoir
En location vide, il était possible d’amortir le coût d’un logement grâce à la loi Périssol. Ce dispositif a pris fin le 31 août 1999.
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Le statut de loueur meublé professionnel

Vous bénéficiez automatiquement du statut de loueur meublé professionnel, si vos recettes locatives dépassent 23 000 €/an ou si elles constituent plus de 50% des revenus globaux de votre foyer.
À l’instar du statut LMNP, celui de loueur meublé professionnel offre de nombreux avantages non négligeables :
  • Possibilité d’imputer un éventuel déficit sur le revenu global ;
  • Possibilité d’amortir le coût du bien, sans pour autant créer un déficit ;
  • Exonération d’impôt sur la fortune immobilière.
D’autre part, le statut LMP vous permet de bénéficier d’une exonération totale ou partielle des plus-values, en cas de revente.
L’exonération est totale si vous conservez votre statut de loueur meublé professionnel pendant au moins 5 ans et si les recettes locatives n’excèdent pas 90 000 €/an, pendant les deux années qui précèdent la cession.
Dans le cas où vos revenus locatifs sont estimés entre 90 000 € et 126 000 €/an, durant les deux années qui précèdent la vente, l’exonération est partielle.
Bon à savoir
Si vous optez pour le statut LMNP, vos biens sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En revanche, dans le statut LMP, les logements loués sont des biens professionnels et sont donc exonérés d’IFI.

En résumé

Location vide ou location en meublé ?

Le choix de votre investissement dépend des clients potentiels que vous souhaitez cibler :
  • Une maison ou un appartement de superficie assez conséquente sont les plus prisés des familles recherchant une location vide ;
  • Les studios situés près des universités ou d’un bassin sont, quant à eux, très prisés des étudiants et des travailleurs désireux d’accéder à une location meublée.
Outre les clients potentiels, la durée d’engagement est un critère qui peut vous aider à choisir entre une location meublée ou non meublée.
La location meublée est à privilégier, si vous souhaitez louer votre bien de manière temporaire.

Quels sont les avantages de la location vide ?

La location vide vous offre une certaine stabilité, dans la mesure où les baux sont conclus pour 3 ans renouvelables, ce qui limite grandement les risques de vacances locatives.
La location vide vous permet également de limiter votre investissement, en évitant d’acquérir des mobiliers coûteux, et vous offre la possibilité de bénéficier de différents dispositifs et mécanismes de défiscalisation.
Quels sont les principaux dispositifs de défiscalisation accessibles avec la location vide ?
La location vide vous permet entre autres de bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel. Cette dernière peut être cumulée avec le mécanisme du déficit foncier.
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12% à 21% du coût de votre investissement, sous certaines conditions : 
  • Mise en location du bien pendant au moins 6 ans ;
  • Investissement dans un bien vide situé dans une zone éligible ;
  • Respect des plafonds de ressources pour les locataires et des plafonds de loyer.

Quels sont les avantages de la location en meublé ?

La location en meublé vous permet de :
  • Bénéficier d’un loyer plus élevé que la location vide ;
  • Bénéficier d’un abattement plus conséquent sous le régime micro-BIC ;
  • Bénéficier d’une réduction d’impôt grâce à la loi Censi-Bouvard ;
  • Choisir entre deux statuts (LMNP et LMP).

Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de l’ordre de 11% sur votre investissement et de procéder à une récupération de TVA, sous certaines conditions.

Comment être éligible à la loi Censi-Bouvard ?

Pour être éligible à la loi Censi-Bouvard, vous devez entre autres :
  • Investir dans un bien meublé spécifique (résidence pour étudiants avec service, résidence pour seniors ou PMR avec services, etc.) ;
  • Mettre le bien meublé en location 12 mois après sa livraison.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Vous bénéficiez du statut de loueur meublé non professionnel si vos recettes locatives n’excèdent pas 23 000 €/an ou si elles constituent moins de 50% des revenus globaux de votre foyer.
Ce statut vous permet entre autres d’amortir le coût de votre bien meublé de vos loyers, pendant une durée de 15 ans au minimum.

Qu’est-ce que le statut LMP ?

Vous êtes considéré comme un loueur meublé professionnel si vos revenus locatifs dépassent 23 000 €/an ou s’ils constituent plus de 50% des revenus globaux de votre foyer.
Le statut LMP vous offre de nombreux avantages tels que :
  • La possibilité le déficit foncier de votre revenu global ;
  • La possibilité d’amortir le coût de votre bien ;
  • L’exonération d’impôt sur la fortune immobilière ;
  • L’exonération totale ou partielle des plus-values de revente.
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