Conseils en investissement immobilier

Investissement locatif : location vide ou meublée ?

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Lorsqu’on achète un logement à des fins d’investissement locatif, deux options se présentent : la location vide ou la location meublée. Découvrez les avantages de chaque option, pour bien choisir.

Louer vide ou meublé : quel investissement locatif ?

Le choix de la location vide ou meublée dépend des caractéristiques de votre bien. Une maison ou un appartement de plus de 3 pièces dans un quartier résidentiel s’adaptent davantage aux besoins des familles, en quête de location vide. En revanche, un studio près d’une université ou d’un bassin d’emploi intéressera des étudiants ou des actifs en recherche de pied-à-terre, qui apprécieront de ne pas avoir à investir dans du mobilier en louant votre logement meublé.

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Le choix de louer vide ou meublé dépend également de votre souhait de durée d’engagement à la location. Les locataires de logement vide s’installent généralement pour une durée d’au moins 3 ans. Si vous souhaitez louer temporairement votre logement, la location meublée vous permet de bénéficier de baux plus courts, et donc de la possibilité de récupérer votre bien chaque année, voire plus fréquemment.

Les trois types de locations meublées

Si la location vide n’est régie que par un type de contrat d’une durée obligatoire de 3 ans renouvelable, la location meublée peut s’appuyer sur trois sortes de baux :

  • la location meublée classique de 1 an renouvelable ;
  • la location étudiante de 9 mois sans tacite reconduction ;
  • le bail mobilité de 1 à 10 mois réservé aux futurs professionnels (stagiaires, apprentis, etc.) et aux professionnels en formation ou en mutation.

La location vide : le choix de la stabilité et de la simplicité

La location vide présente l’avantage de la régularité. Certes ses locataires peuvent mettre fin plus tôt que prévu à leur bail, mais ce dernier est théoriquement conclu pour 3 ans renouvelables. Un horizon temporel qui réduit le risque de vacance de votre logement, et qui limite les charges de rénovation ou de rafraichissement entre deux locataires.

En location vide, vous n’avez pas d’investissement mobilier à effectuer. La location meublée vous contraint, au contraire, à investir dans une liste de meubles déterminée par la loi, mais également à réparer ou remplacer les équipements endommagés pendant la durée de la location.

Enfin, en matière de fiscalité, la location vide est intéressante notamment si vous supportez des charges conséquentes (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, etc.). En optant pour le régime réel et à certaines conditions, vous pouvez déduire ces charges de vos revenus et créer du déficit foncier dans la limite de 10 700 € par an (dont l’excédent est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes).

Bon à savoir

Si vous comptez louer votre logement vide sur une durée d’au moins 6 ans, vous pouvez bénéficier du dispositif de réduction fiscal Pinel à certaines conditions.

La location meublée : avantage fiscal et meilleure rentabilité

Si la location meublée est plus contraignante, elle présente souvent l’avantage d’une meilleure rentabilité locative. En effet, le loyer d’une location meublée est supérieur de 10 % à 15 % à celui d’une location vide. Le dépôt de garantie est également augmenté à 2 mois, au lieu de 1 mois en location vide.

La location meublée est aussi gagnante au niveau de la fiscalité des revenus locatifs au régime forfaitaire. Déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ils vous permettent de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs (contre 30 % en location vide). Ainsi, vous ne payez des impôts que sur la moitié de vos revenus locatifs meublés. Sous le régime réel, vos charges effectives sont déduites avec la possibilité de créer du déficit, mais aussi d’amortir votre investissement.

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