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Parmi les principaux dispositifs d’aide à l’accession à la propriété figure la TVA réduite à 5,5 %, valable si vous achetez un logement neuf pour y habiter, situé en zone ANRU ou en QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville). D’autres conditions sont aussi à remplir pour pouvoir en bénéficier.
Acheter en Zones Anru et Quartiers Prioritaires

La Zone ANRU est une zone d'aménagement et de rénovation urbaine permettant l'acquisition d'un logement neuf à un taux de TVA à 5,5% au lieu de 20%.
Le Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV) est un quartier en développement bénéficiant aussi d'un taux de 5,5% depuis janvier 2015.

Les conditions pour bénéficier de la TVA à 5,5 % lors de l’achat d’un logement

Pour faciliter l’accession à la propriété immobilière tout en redynamisant certains quartiers, la loi vous permet dans certains cas de bénéficier d’une TVA à taux réduit (de 5,5 % contre 20 % normalement). Ce dispositif ne concerne que les programmes neufs et les nouvelles constructions. Vous devez de plus respecter un certain nombre de critères liés à votre qualité de futur propriétaire et à votre logement. Parmi eux : vous engager à conserver votre bien pendant 10 ans, sous peine de devoir rembourser intégralement ou partiellement l’avantage fiscal dont vous avez profité.


Les conditions liées à l’acquéreur

Elles sont cumulatives :

  • Vous devez acheter le bien en tant que personne physique. Les acquisitions en SCI, en SARL de famille ou par toute autre personne morale ne sont donc pas éligibles à la TVA à 5,5 % ;
  • Vous ne devez pas dépasser un certain plafond de ressources au moment de la signature du contrat de réservation ou de construction, ou à défaut, de l’acte de vente définitif. Ce plafond varie en fonction du nombre de personnes composant votre foyer fiscal et de la zone géographique où est implanté votre futur logement.

Plafonds de ressources 2020 pour le taux réduit de TVA

Nombre de personnes dans le ménage Paris et communes limitrophes Région Île-de-France, hors Paris et communes limitrophes Autres régions
Personne seule 34 641 € 34 641 € 30 115 €
2 personnes 51 770 € 51 770 € 40 216 €
3 personnes 67 865 € 62 232 € 48 364 €
4 personnes 81 028 € 74 544 € 58 387 € 
5 personnes 96 406 € 88 245 € 68 686 €
6 personnes 108 480 € 99 303 € 77 408 € 
Par personne supplémentaire 12 088 € 11 064 € 8 634 € 

Notez que les ressources prises en compte sont celles figurant sur votre avis d’imposition de l’année N-2 par rapport à la date de conclusion de votre contrat de réservation ou de construction.

> À lire aussi : Les étapes d’un achat immobilier dans le neuf


Les conditions liées au bien immobilier


  • Le bien doit être neuf : il est considéré comme neuf s’il a été achevé il y a moins de 5 ans et s’il n’a jamais été habité auparavant. Il peut s’agir d’un programme réalisé par un promoteur/constructeur, d’un contrat signé pour la construction d’une maison individuelle (CCMI) ou encore d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

    Par exception, un bien ancien peut être considéré comme neuf si vous y avez réalisé de lourds travaux de rénovation pour le remettre à neuf. La réfection doit alors porter sur :
    - La majorité des fondations, des éléments assurant la rigidité et la résistance de l’immeuble ou de la consistance des façades ;
    - Au moins 2/3 des 6 éléments de second œuvre (huisseries extérieures, installations électriques, installations sanitaires et de plomberie, planchers, cloisons intérieures et chauffage).
  • Le logement neuf peut être en mono ou en copropriété et doit devenir votre résidence principale. Vous devez y résider au moins 8 mois par an, sauf si vous êtes contraint de vous déplacer pour des motifs d’ordre professionnel ou des raisons de santé. L’achat d’une résidence secondaire ou d’un bien pour un investissement locatif est donc exclu du dispositif de TVA réduite ;
  • L’immeuble doit être situé en zone ANRU ou dans un QPV. Les zones ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) sont celles qui ont fait l’objet d’une convention de rénovation urbaine visant à favoriser l’accession immobilière et la mixité sociale. Les QPV (Quartiers Prioritaires de la Ville) sont déterminés par des conventions conclues entre les collectivités locales et l’État et visent à promouvoir le renouvellement urbain grâce à des programmes immobiliers neufs à TVA réduite. Depuis le 1er janvier 2019, le bien peut se situer jusqu’à 300 mètres d’une zone ANRU ou d’un QPV. Cette limite est portée à 500 mètres si le bien se situe dans un ensemble immobilier ;
  • L’appartement ou la maison doit présenter une haute performance énergétique et être conforme à la règlementation thermique RT 2012 ;
  • Le prix d’achat au m2 du bien ne doit pas excéder un certain plafond pour ouvrir droit à la TVA à 5,5 %. Le barème est fixé en fonction de la localisation du logement.

Exemples de résidences en TVA réduite en Île-de-France

Exemples de résidences en TVA réduite dans le sud-ouest

Les plafonds du prix d'achat

Le prix de vente est aussi sujet à des conditions. Il ne peut dépasser un plafond maximum, fixé en €/m2, en fonction de la zone(2) :

TVA zone ANRU-QPV : quelles conséquences en cas de revente anticipée du bien ?

Le bénéfice de la TVA réduite peut être remis en cause par l'administration fiscale dans certaines hypothèses. Vous pouvez donc être contraint de rembourser tout ou partie de l’avantage que vous avez perçu.

Remise en cause de la TVA réduite


Vous devez respecter les critères liés à l’octroi de la TVA réduite pendant au moins 10 ans, à l’exception de la condition de ressources : le plafond de ressources est apprécié une fois pour toutes au moment de la signature de l’avant-contrat ou du contrat. L’avantage ne pourra donc pas être remis en cause par l’administration fiscale si vos revenus augmentent et excèdent la limite.

En revanche, si le logement cesse d’être affecté à votre résidence principale ou si vous le revendez avant un délai de 10 ans, vous devrez payer un complément de taxe au fisc. Celui-ci se calcule en fonction de la différence entre la TVA à taux normal et la TVA réduite, diminuée d’un dixième par année de détention.

> Exemple : vous achetez un bien le 15 janvier 2020 à un prix d’achat de 100 000 € hors TVA. Vous bénéficiez de la TVA à taux réduit de 5,5 % et vous vous acquitterez donc de 5 500 € à ce titre.
Si vous revendez votre logement le 15 janvier 2025, soit 5 ans plus tard, vous devrez verser au fisc la différence entre la TVA normale (20 000 €) et la TVA réduite (5 500 €) diminuée de 1/10ème par année de détention soit [(20 000 – 5 500) x 5/10ème] = 7250 € à restituer.

Il vous appartient de réaliser vous-même les formalités de versement du complément de TVA, auprès du service des impôts du lieu de situation de votre logement.


Exceptions : les cas dans lesquels le remboursement de l’avantage de la TVA à 5,5 % n’est pas dû


L’avantage fiscal reste intégralement acquis au bénéficiaire lorsque la revente intervient suite :

  • Au décès du propriétaire du logement ou de son conjoint ;
  • Au décès de l’un de leurs descendants directs, à condition que celui-ci soit rattaché au foyer fiscal ;
  • À une mobilité professionnelle qui vous impose au propriétaire ou son conjoint un trajet de plus de 70 km entre le logement leur nouveau lieu de travail ;
  • À une période de chômage supérieure à 1 an du propriétaire ou de son conjoint, attestée par l’inscription à l’assurance chômage ;
  • À une invalidité ouvrant droit à la délivrance d’une carte d’invalidité, pour le propriétaire, son conjoint ou un enfant à charge ;
  • Au mariage, au PACS, au divorce ou à l’annulation de PACS du propriétaire ;
  • À la naissance d’un enfant.

Comment cumuler TVA réduite et prêts aidés pour acheter un logement neuf ?

La TVA réduite ne peut évidemment pas être cumulée avec des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard, dédiés à l’investissement locatif. En revanche, vous pouvez cumuler la TVA réduite avec certains prêts aidés :

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ): vous devez respecter les conditions liées à cet emprunt, notamment de ressources ;
Le Prêt Accession Sociale (PAS) : il est lui aussi attribué sous conditions de ressources ;
Le Prêt Action Logement: il est réservé aux salariés des entreprises comptant un effectif supérieur à 10 personnes.

La TVA réduite pour travaux : une autre opportunité en cas d’achat dans l’ancien

Vous pouvez en effet prétendre à la TVA réduite pour réaliser des travaux de rénovation énergétique. Cette possibilité vous est offerte que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur, personne physique ou morale. Le bien peut être une maison individuelle, un appartement en copropriété ou en résidence collective, une péniche… Il faut simplement que le logement soit achevé depuis au moins 2 ans au moment où vous lancez les travaux.

Pour en bénéficier, vous devez respecter certaines conditions :

  • Les travaux doivent être confiés à une entreprise. Si vous les réalisez vous-même, vous ne pouvez pas obtenir la TVA réduite. Et vous devez demander une attestation de taux réduit au professionnel avant la facturation des prestations, dès lors que le montant des travaux excède 300 € TTC ;
  • Le logement doit être affecté à un usage d’habitation exclusivement. Les locaux professionnels ou mixtes sont exclus du dispositif ;
  • Les travaux ne doivent pas excéder une simple rénovation.

Conservez bien vos factures et attestations, l’administration peut vous demander de justifier l’application de la TVA réduite.

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