L’accession à prix maîtrisé : une opportunité pour acheter son premier logement

L’accession à prix maîtrisé : qu’est-ce que c’est ?

L’inflation immobilière freine l’accès à la propriété de certains foyers et nuit à la mixité sociale dans les quartiers les plus prisés. Pour pallier ces écueils, certaines collectivités locales ont décidé d’instaurer un dispositif d’accession à prix maîtrisé sur leur territoire, en partenariat avec des promoteurs immobiliers.

Le principe : les communes vendent aux constructeurs des terrains à prix réduit et en échange, ces derniers s’engagent à vendre les logements à un prix au mètre carré inférieur à celui du marché. Le dispositif d’accession abordable concerne donc des programmes immobiliers neufs ou en cours de construction.

Le prix de vente est calculé en fonction de la surface utile du logement, c’est-à-dire de la superficie réellement habitable, augmentée de la moitié des surfaces annexes (loggias, terrasses, balcons, grenier…). L’accession à prix maîtrisé vous offre ainsi la possibilité de cesser de verser des loyers à fonds perdu et d’acquérir votre résidence principale. Mais ce dispositif n’existe que dans certaines communes de France, et vous devez satisfaire plusieurs conditions pour y prétendre.

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Quelles villes ont mis en place l’accession à prix maîtrisé ?

N’hésitez pas à vous rapprocher de l’ADIL (Agence départementale pour l’information sur le logement) la plus proche de chez vous pour savoir si votre commune a prévu un dispositif d’accession à prix maîtrisé, comme c’est le cas de ces agglomérations :

• Toulouse et certaines communes de la Haute-Garonne: le prix au mètre carré a été fixé au maximum à 3 000 €/m2, contre une moyenne normalement constatée de 3 600 €, soit une baisse de plus de 16 %. Le stationnement est compris ;
• Montpellier : le dispositif s’appelle ici « accession aidée » et vous permet d’acheter un logement plus abordable, avec un prix au mètre carré maximum de 2 400 € ;
• Nantes : la métropole limite le prix au mètre carré à 2 600 €. Notez que vous pouvez profiter également de la TVA à un taux réduit de 5 % si vous achetez un bien situé dans une zone ANRU ;
• Rennes : l’accession aidée vous permet d’obtenir un logement à 2 800 € du mètre carré, place de stationnement incluse. Dans les Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville (QPV), le prix maximum est de 2 400 €.
• La ville de Bordeaux a mis en place un programme d’accession à prix maîtrisé, avec des logements proposés au maximum à 2 650 € en TVA réduite, 3 000 € en TVA normale. En outre, les primo-accédants peuvent se voir accorder une aide financière allant de 3 000 à 6 000 €, en fonction du nombre d’occupants dans le logement.

Quelles sont les conditions pour obtenir une accession aidée à la propriété ?

Pour prétendre au dispositif de l’accession à prix maîtrisé, il vous faut remplir un certain nombre de conditions :

• Être primo-accédant : vous devez acheter votre première résidence principale, ou ne pas avoir été propriétaire sur les deux années précédentes ;
• Être déjà résident de la ville dans laquelle vous souhaitez acheter un logement à prix maîtrisé ;
• Occuper le logement à titre de résidence principale : selon la loi, vous devez y vivre au moins 8 mois par an ;
• Acheter un logement neuf : il peut s’agir d’un bien achevé récemment, ou, le plus souvent, d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• Vous engager à ne pas louer ni revendre le bien avant une certaine durée de détention. Elle est par exemple de 7 ans à Nantes, de 5 ans à Bordeaux, et court dès la signature de l’acte de vente chez le notaire. Bien entendu, dans certains cas particuliers (divorce, décès, mutation professionnelle…), vous pourrez le mettre sur le marché avant la fin de cette échéance. Cependant, en vertu d’une clause anti-spéculative incluse dans le contrat d’accession à prix maîtrisé, vous ne pourrez pas le proposer à un prix supérieur à celui d’achat, majoré de certains frais (frais de notaires, travaux éventuels, etc.). De la même manière, en fonction des exigences de votre ville, vous pouvez être contraint de demander son accord préalablement à la mise en vente ou en location.
  Attention, en cas de non-respect de cette disposition, la ville pourra vous demander le remboursement de l’avantage perçu ;
• Disposer d’un apport personnel minimum pour l’acquisition ;
• Être éligible au prêt à taux zéro (PTZ) : vous ne devez pas dépasser un certain plafond de ressources, qui varie en fonction de la zone où est implanté votre logement et du nombre d’occupants qui l’habitent.

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La location-accession, un autre dispositif d’accession immobilière à prix maîtrisé

Pour devenir propriétaire sans disposer de ressources importantes, vous pouvez également envisager la location-accession.

Ce dispositif peut être mis en place entre un bailleur particulier ou un organisme HLM, et un acheteur. Il vous permet de devenir propriétaire à l’issue d’une période initiale de location du logement de 4 ans maximum, si vous décidez de lever l’option d’achat.

Le contrat fixe la date d’entrée en jouissance du bien et le point de départ du délai de levée d’option. Il précise aussi le montant de la redevance devant être versée par le « locataire-accédant » qui comporte :

• une fraction locative (qui reste toujours acquise au propriétaire, et qui est fixée en fonction d’un plafond mensuel par mètre carré de surface utile) ;
• et une fraction acquisitive (qui viendra en déduction du prix de vente en cas de levée d’option).

Un dispositif aidé par le prêt social de location-accession (PSLA)

Le PSLA est un prêt aidé accordé dans le cadre d’une convention de location-accession. Il est en fait octroyé au bailleur pour le financement de l’acquisition d’un logement neuf ou sa construction, puis il vous est transféré si vous levez l’option d’achat. Pour y avoir droit, vous ne devez pas dépasser un certain plafond de ressources, variable en fonction de la zone d’implantation du bien (A, B ou C) et du nombre de personnes composant votre ménage. Lors de la vente définitive, vous profitez d’un taux réduit de TVA à 5 % et d’une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.

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