Conseils en achat immobilier

VEFA, achat sur plan : les étapes d'un achat immobilier dans le neuf

Publié le 28/01/2021

enfants qui s'amusent pendant l'emménagement

Vous aimeriez acquérir un logement neuf en cours de construction, voire pas encore sorti de terre ? Vous allez donc conclure une VEFA, acronyme de Vente en l’Etat de Futur Achèvement, autrement appelé “achat sur plan”. Mais qu’est-ce que la VEFA ? Comment se déroule-t-elle ? Et quels sont ses avantages ? Découvrez-en davantage sur la Vente en l’Etat de Futur Achèvement.

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La VEFA : définition

Lorsque vous vous tournez vers l’achat d’un bien immobilier neuf, il n’est, dans la plupart des cas, pas encore achevé. Il peut même arriver que la construction du programme neuf n’ait pas encore démarré. Vous achetez donc “sur plan”.

Pour formaliser l’achat d’un bien immobilier dont la livraison pourra prendre quelques mois, voire des années, vous allez conclure un contrat avec le promoteur : c’est le VEFA, ou Vente en l'État de Futur Achèvement.

La VEFA : comment cela fonctionne ?

Concrètement, la vente sur plan va vous amener à devenir le propriétaire de votre bien immo-bilier au fur et à mesure de sa construction : d’abord le terrain, puis le bâti, suivant l’avancement des travaux.

En contrepartie, vous devez régler des parts du prix du logement, à mesure qu’il émerge de terre.

Voici, en détail, les différentes étapes d’une VEFA

Etape 1 : vous signez le Contrat de Réservation

Avant de conclure la vente définitive, vous devez signer ce que l’on appelle un contrat de réservation. Cet avant-contrat est propre à la VEFA : pour “réserver” un logement, vous devez impérativement conclure ce type de contrat préliminaire, par écrit, et disposer d’un exemplaire après sa signature.

Vous le signez sous signature privée, avec le promoteur. Ce dernier s’engageant simplement à vous destiner un logement si le programme entrepris voit le jour.

Vous devez être particulièrement attentif à son contenu : les mentions suivantes doivent y figurer sous peine de nullité :

la surface du logement en m2 habitable,
le type de logement (F1, F2…) et le nombre de pièces de service, de dépendances, de dégagements…
l’emplacement dans l’immeuble ou dans le lotissement
les standards de qualité des matériaux et des équipements collectifs : une note tech-nique devra être annexée
le prix de vente prévisionnel (librement fixé par les promoteurs), les éventuelles moda-lités de révision, ainsi que les textes légaux l’encadrant
la date de la vente définitive
une date de livraison estimée
le cas échéant, le montant des prêts que le promoteur déclare vous faire obtenir, ainsi que l’établissement financier ou bancaire prêteur
les articles R261-28 à R261-31 du Code de la construction et de l’habitation, concer-nant le dépôt de garantie, doivent être intégralement reproduits. S’il n’est pas obliga-toire, le dépôt de garantie est une pratique courante. Il est de l’ordre de 5% du prix de vente maximum si la vente intervient dans l’année, de 2% du prix de vente si elle in-tervient entre 1 an et 2 ans.

Bon à savoir

Vous avez un doute sur votre achat ? Sachez que vous bénéficiez d’un délai de rétracta-tion de 10 jours, au cours duquel vous pouvez annuler gratuitement et sans justifica-tion votre réservation. Si vous vous rétractez, le dépôt de garantie devra intégrale-ment vous être restitué.
Au-delà de ces 10 jours, il sera toujours possible d’annuler la vente si votre contrat mentionne une condition suspensive liée à l’obtention de votre prêt, et que vos de-mandes auprès des banques échouent. Là encore, votre dépôt de garantie vous sera reversé.
Enfin, vous pouvez renoncer à acheter si le prix de vente définitif de votre bien est au moins 5% supérieur au prix de vente prévisionnel, si un équipement prévu à l’avant-contrat n’est pas livré, ou encore que la qualité de l’ouvrage n’est pas au rendez-vous.

Etape 2 : la signature de l’acte authentique

Si vous souhaitez maintenir votre achat, et que toutes les conditions (notamment financières) sont réunies, vous devez signer le contrat de vente définitif. Il s’agit d’un acte authentique : sa signature doit être réalisée chez un notaire.

Un exemplaire doit vous être communiqué préalablement, afin que vous puissiez l’examiner. Ainsi, vérifiez bien que les mentions suivantes sont bien présentes :

la description détaillée du logement
son emplacement exact dans l’immeuble ou le lotissement
le prix estimé du logement et, le cas échéant, les conditions de révision
la date prévisionnelle de livraison
la garantie d’achèvement ou de remboursement souscrite par le promoteur
les éventuelles conditions suspensives
les mentions relatives à la présentation du bien (plans de coupe…)
les caractéristiques techniques du bien (matériaux utilisés par exemple)
le règlement de copropriété

Etape 3 : le paiement échelonné

Dans le cadre d’une VEFA, vous serez amené à régler le prix de vente en plusieurs fois, votre bien neuf étant en cours de construction.

Un échéancier vous est donc proposé par le promoteur. A diverses étapes du processus de construction, certaines sommes vous sont demandées.

Etape	Montant maximum demandé par le promoteur
achèvement des fondations	35 % du prix
mise hors d’eau (murs extérieurs achevés, toiture posée, terrasses réalisées)	70 % du prix
achèvement des travaux	90 % du prix
mise du local à disposition de l’acquéreur	100 % du prix

Etape 4 : la livraison du logement

Le processus de construction touche à sa fin. Avant que le bien ne vous soit livré, le promo-teur doit réceptionner les travaux. Il peut émettre, à ce moment, des réserves concernant le travail des divers entrepreneurs et le résultat des travaux.

Les garanties légales qui vous couvrent débutent à partir de la signature du procès-verbal de la réception des travaux. Ne négligez donc surtout pas de demander une copie à votre promoteur.

Puis arrive la livraison à proprement parler : le promoteur vous remettra les clés de votre bien immobilier.
A cette occasion, vous devez notifier au promoteur, par écrit, toutes les anomalies que vous recensez : les finitions à effectuer, les défauts de conformité (vous avez une douche à la place d’une baignoire, le sol est en carrelage alors que vous aviez demandé du parquet…), les vices de construction.

Bon à savoir

Vous avez un mois à partir de la livraison pour consigner les autres éventuelles anomalies, que vous n’auriez pas soulevées le jour J, et les faire parvenir par courrier recommandé au promoteur.

Acheter sur plan : les différentes protections

La loi encadre fortement la Vente en État de Futur Achèvement. C’est l’un des avantages de cette formule : vous êtes extrêmement protégé !

Vous bénéficiez d’un certain nombre de garanties, de la signature de l’avant-contrat, jusqu'à la livraison et même après.

Sachez par exemple qu’en cas d’abandon du projet immobilier par le promoteur, faute de ré-servations suffisantes par exemple, vous êtes protégé.

De même, vous bénéficiez des garanties suivantes :

la garantie de parfait achèvement, valable pendant un an après la réception des travaux la garantie de surface : vous permet de vous assurer que la surface de votre bien sera au moins égale à 95% de la superficie prévue au contrat de vente. Si tel n’est pas le cas, vous pouvez demander à la justice de baisser le prix de vente
la garantie biennale, vous garantissant le bon fonctionnement des équipements. En cas de défaut de fonctionnement constaté dans les deux ans après la réception des travaux, la réparation ou le remplacement sont possibles par les entrepreneurs
la garantie isolation phonique
la garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrage, qui vous protègent pendant 10 ans des dommages affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à l’habitation
la garantie d’achèvement de l’immeuble : elle vous garantit que les travaux seront bien achevés. A défaut, le promoteur peut vous proposer une garantie de remboursement (remboursement du prix de vente versé en cas d’inachèvement)

Enfin, il vous est possible de vous retourner contre le promoteur si ce dernier n’effectue pas les travaux de réparation pour malfaçons : si la justice vous donne raison, vous pouvez obte-nir des dommages et intérêts, une diminution du prix de vente, voire l’annulation de la vente.

Quels sont les avantages financiers de la VEFA ?

Au-delà de ces avantages juridiques, acheter en VEFA ouvre également des avantages fi-nanciers. Quels sont-ils ?

Accès au PTZ

La VEFA concerne par essence les logements neufs : cela vous offre la possibilité de solliciter un prêt à taux zéro. Ce type de prêt, dont l’Etat prend en charge les intérêts, vous permet de financer une partie de votre achat à moindres frais.

Des frais de notaire réduits

Les frais de notaire sont considérablement réduits lorsque vous achetez dans le neuf : entre 2 à 3% du prix d'achat du bien contre 7 à 9% dans l’ancien. Une économie non négligeable, surtout si vous devez emprunter une somme importante pour financer votre achat, dont les frais de notaire !

La possibilité d’investir avec le dispositif Pinel

Un logement neuf acheté sur plan peut vous ouvrir le droit à bénéficier du mécanisme de dé-fiscalisation dit “Loi Pinel”.

En mettant votre bien acquis en VEFA à la location, pendant au moins 6 ans et à des loyers plafonnés, vous pouvez réaliser de substantielles économies d’impôt.

En résumé

Qu’est-ce que la VEFA ?

La Vente en Etat Futur d’Achèvement, ou vente sur plan, vous permet d’acheter un logement neuf, toujours en cours de construction, voire dont la construction n’a pas encore été entamée.

Quelles sont les étapes de la VEFA ?

Les étapes d’une vente sur plan sont très codifiées : le début de la transaction est marqué par la signature du Contrat de réservation, se poursuit par la signature de l’acte authentique et se termine par la livraison du bien. A chaque étape, vous payez une partie du prix de vente : c’est ce que l’on appelle le paiement échelonné.

Quels sont les avantages de la VEFA ?

La VEFA est très encadrée par la loi : les acquéreurs sont protégés par un certain nombre de garanties financières et matérielles. Par ailleurs, comme il s’agit d’un achat dans le neuf, vous pouvez bénéficier d’un certain nombre d’avantages financiers : accès au PTZ, frais de notaire réduits, investissement en loi Pinel.

Zoom sur 2 résidences neuves :