Conseils en achat immobilier

Définition de la loi Carrez : surface privative

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bureau avec marteau de loi

Vous vous apprêtez à acheter un bien immobilier en copropriété ? Prenez garde des vendeurs malhonnêtes et évitez donc les mauvaises surprises en pensant par exemple à vous assurer du mesurage exact de la surface privative de votre futur bien, grâce à la loi Carrez ! Découvrez dans cet article la définition de la loi Carrez et la protection qu’elle vous garantit.

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Qu’est-ce que la loi Carrez ?

La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, vise à protéger les acquéreurs de lots de copropriété, contre les vendeurs qui chercheraient à surestimer la superficie de leur logement. À cette fin, la loi Carrez détaille précisément la surface privative, qui doit être mentionnée dans tous les documents concernant la vente du bien immobilier. La superficie privative couvre par définition les planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, etc.

>> Consultez ici toutes les surfaces prises en compte par la loi Carrez.

Loi Carrez : pour quels types de logements ?

Le calcul de la surface privative loi Carrez ne s’applique que pour les biens immobiliers en copropriété :

  • copropriété verticale : appartement dans un immeuble ; 
  • copropriété horizontale : maison dans un lotissement.

Il permet de distinguer les parties de jouissance privative (et leur étendue) des parties communes et sert de base au calcul des charges de copropriété.

Un diagnostic Carrez n’est pas nécessaire pour la vente d’une maison individuelle sur un terrain non loti. Sa valeur portant à la fois sur le bâti et sur le terrain, une erreur de 5 % de la superficie habitable n’entraîne pas une révision du prix de vente.

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La définition "Loi Carrez" de la superficie habitable

La superficie loi Carrez correspond à une mesure spécifique de la superficie habitable d’un logement. Les éléments tels que murs, cloisons, marches, balcons, terrasses, embrasures de portes et fenêtres, gaines, cave et parking ne sont pas pris en compte.

Seules les surfaces dont la hauteur sous plafond atteint 1,80 m sont comptabilisées. Les lots ou fractions de lot de moins de 8 m² ne sont pas concernés, sauf s’ils sont partie intégrante de l’unité d’habitation. Un bout de couloir racheté à la copropriété et intégré à l’appartement sera donc comptabilisé.

Contrairement à la définition de la superficie de la loi Boutin, applicable à la location immobilière, il faut intégrer à la surface loi Carrez, le sous-sol, le grenier et les combles, même non aménagés, les vérandas, etc., mais ceci uniquement s’il s’agit bien d’espaces clos et couverts de plus d’1,80 m sous plafond.

>> Découvrez les différences entre la surface habitable (loi Boutin) et la surface privative (loi Carrez).

Loi Carrez : quelles sont les sanctions en cas d’erreur ?

En l’absence de mesurage Carrez annexé à l’acte de vente, l’acheteur a 1 mois pour solliciter l’annulation de la vente. S’il s’avère que la superficie indiquée dans l’acte de vente est supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement, l’acquéreur a 1 an pour demander une diminution du prix. Le calcul se fait au prorata du prix au m2.

Rien ne vous oblige à faire appel à un professionnel pour votre mesurage de surface loi Carrez, cependant, il est vivement conseillé. Au prix du m2, une erreur, même de bonne foi, peut en effet vous coûter cher.

Bon à savoir

La validité d’un certificat Carrez est permanente. Il est donc inutile d’en refaire un à chaque cession de logement… tant qu’aucune modification ou rénovation ne sera venue changer la superficie privative !

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