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Conseils en achat immobilier

DĂ©finition de la loi Carrez : surface privative

bureau avec marteau de loi

Vous vous apprêtez à acheter un bien immobilier en copropriété ? Prenez garde des vendeurs malhonnêtes et évitez donc les mauvaises surprises en pensant par exemple à vous assurer du mesurage exact de la surface privative de votre futur bien, grâce à la loi Carrez ! Découvrez dans cet article la définition de la loi Carrez et la protection qu’elle vous garantit.

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Qu’est-ce que la loi Carrez ?

La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, vise à protéger les acquéreurs de lots de copropriété, contre les vendeurs qui chercheraient à surestimer la superficie de leur logement. À cette fin, la loi Carrez détaille précisément la surface privative, qui doit être mentionnée dans tous les documents concernant la vente du bien immobilier. La superficie privative couvre par définition les planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, etc.

>> Consultez ici toutes les surfaces prises en compte par la loi Carrez.

Loi Carrez : pour quels types de logements ?

Le calcul de la surface privative loi Carrez ne s’applique que pour les biens immobiliers en copropriété :

  • copropriĂ©tĂ© verticale : appartement dans un immeuble ; 
  • copropriĂ©tĂ© horizontale : maison dans un lotissement.

Il permet de distinguer les parties de jouissance privative (et leur étendue) des parties communes et sert de base au calcul des charges de copropriété.

Un diagnostic Carrez n’est pas nécessaire pour la vente d’une maison individuelle sur un terrain non loti. Sa valeur portant à la fois sur le bâti et sur le terrain, une erreur de 5 % de la superficie habitable n’entraîne pas une révision du prix de vente.

QUE COMPREND LA SUPERFICIE LOI CARREZ DES LOGEMENTS EN COPROPRIÉTÉ ?

Le calcul de surface loi Carrez se base sur la surface de plancher après déduction des murs, cloisons, gaines, marches, cages d’escaliers et embrasures. Et seules les surfaces dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m sont prises en compte. Sont aussi exclues du calcul les surfaces extérieures non couvertes, comme les terrasses ou les balcons.

À la différence de la surface habitable classique, la superficie loi Carrez tient compte des éléments suivants (si leur hauteur est d’au moins 1,80 m) :

  • les sous-sols (Ă  l’exception des caves, garages et parkings) ;
  • les combles, amĂ©nagĂ©s ou non ;
  • les greniers ;
  • les rĂ©serves ;
  • les remises ;
  • les vĂ©randas et loggias (non situĂ©s dans des parties communes).
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La définition "Loi Carrez" de la superficie habitable

La superficie loi Carrez correspond à une mesure spécifique de la superficie habitable d’un logement. Les éléments tels que murs, cloisons, marches, balcons, terrasses, embrasures de portes et fenêtres, gaines, cave et parking ne sont pas pris en compte.

Seules les surfaces dont la hauteur sous plafond atteint 1,80 m sont comptabilisées. Les lots ou fractions de lot de moins de 8 m² ne sont pas concernés, sauf s’ils sont partie intégrante de l’unité d’habitation. Un bout de couloir racheté à la copropriété et intégré à l’appartement sera donc comptabilisé.

surface privative et surface habitable : quelle différence ?

La mesure de superficie par la loi Carrez se rapproche de la surface habitable "Loi Boutin". Cependant, bien que ces deux approches partagent de nombreuses similitudes, la mĂ©thode de calcul de la Loi Boutin se montre plus stricte. Vous trouverez ci-dessous un tableau qui Ă©clairera les divers Ă©lĂ©ments pris en considĂ©ration lors du calcul des surfaces privatives et habitables :

  Surface privative Loi Carrez Surface Habitable Loi Boutin
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Sous-sols   Oui Non
VĂ©randas / loggias  Oui  Non
Greniers Oui Non
RĂ©serves / remises Oui Non
Jardins / cours  Non Non
Caves Non Non
Terrasses / balcons Non Non
Garages / Parking Non Non

>> Découvrez les différences entre la surface habitable (loi Boutin) et la surface privative (loi Carrez).

Loi Carrez : quelles sont les sanctions en cas d’erreur ?

En l’absence de mesurage Carrez annexé à l’acte de vente, l’acheteur a 1 mois pour solliciter l’annulation de la vente. S’il s’avère que la superficie indiquée dans l’acte de vente est supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement, l’acquéreur a 1 an pour demander une diminution du prix. Le calcul se fait au prorata du prix au m2.

Rien ne vous oblige à faire appel à un professionnel pour votre mesurage de surface loi Carrez, cependant, il est vivement conseillé. Au prix du m2, une erreur, même de bonne foi, peut en effet vous coûter cher.

Bon Ă  savoir

La validité d’un certificat Carrez est permanente. Il est donc inutile d’en refaire un à chaque cession de logement… tant qu’aucune modification ou rénovation ne sera venue changer la superficie privative !

Quel est le tarif d'un diagnostic de superficie Loi Carrez ?

Le coût du diagnostic de la loi Carrez varie en fonction de votre bien immobilier, de sa surface, ainsi que du professionnel du diagnostic que vous avez choisi. Pour vous donner une idée, il est généralement conseillé de prévoir en moyenne entre 60 € et 100 € pour un appartement, et entre 100 € et 130 € pour une maison. Ces tarifs sont fournis à titre indicatif. Nous vous recommandons vivement de solliciter des devis auprès de plusieurs professionnels afin de pouvoir effectuer des comparaisons.

Quelle est la durée de validité du diagnostic de superficie Loi Carrez ?

Le diagnostic loi Carrez reste valable indéfiniment dans le temps ! Vous avez donc la possibilité de le réaliser à n'importe quel moment et de le conserver. Cependant, soyez vigilant : si des travaux sont entrepris et qu'ils impactent la superficie de votre bien, un nouveau diagnostic devra être effectué. Ces travaux ne se limitent pas seulement à des extensions ; des actions telles que l'installation d'un escalier, la démolition d'une cloison ou le remplacement d'une porte peuvent influencer la surface en mètres carrés de votre bien.

Loi carrez : ce qu'il faut retenir

C'est quoi la surface loi Carrez ?

La loi Carrez a pour objectif de garantir la protection des acheteurs lors de l'acquisition d'un bien immobilier en instaurant une mĂ©thode de calcul de la surface uniforme pour tous les propriĂ©taires. 

Cela facilite la compréhension et évite toute tentative de "tricheries" sur les surfaces des biens immobiliers.Ainsi, tout le monde se réfère à une même base de calcul

Comment s'applique la loi carrez ?

Le calcul de la surface privative loi Carrez ne s’applique que pour les biens immobiliers en copropriété :

  • copropriĂ©tĂ© verticale : appartement dans un immeuble ;
  • copropriĂ©tĂ© horizontale : maison dans un lotissement.

Qui est concerné par la loi Carrez ?

La loi Carrez s'applique exclusivement aux biens immobiliers en copropriĂ©tĂ©, qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement ou d'un local commercial, dont la superficie dĂ©passe 8 mètres carrĂ©s.

Il est d'ailleurs obligatoire d'effectuer un diagnostic Carrez si vous souhaitez vendre votre appartement ou votre maison. 

Le diagnostic Carrez doit figurer sur les documents de vente tels que la promesse unilatĂ©rale de vente et d'achat, ainsi que sur le compromis de vente.

Quelle est la différence entre la surface habitable et la surface loi Carrez ?

La loi Carrez permet de mesurer la superficie d'un bien immobilier de manière différente de la "loi Boutin", qui mesure la surface habitable.

Contrairement à la surface habitable, la surface loi Carrez inclut les combles non aménagés, les greniers, les sous-sols, les remises et les vérandas.

Comment se calcule la surface loi Carrez ?

Le calcul de surface loi Carrez se base sur : la surface de plancher après déduction des murs, cloisons, gaines, marches, cages d’escaliers et embrasures. Et seules les surfaces dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m sont prises en compte.

Sont aussi exclues du calcul les surfaces extérieures non couvertes, comme les terrasses ou les balcons.

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