Définition de la loi Carrez : surface privative

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, vise à protéger les acquéreurs de lots de copropriété, contre les vendeurs qui chercheraient à surestimer la superficie de leur logement. À cette fin, la loi Carrez détaille précisément la surface privative, qui doit être mentionnée dans tous les documents concernant la vente du bien immobilier. La superficie privative couvre par définition les planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, etc.

>> Consultez ici toutes les surfaces prises en compte par la loi Carrez.

Loi Carrez : pour quels types de logements ?

Le calcul de la surface privative loi Carrez ne s’applique que pour les biens immobiliers en copropriété :

• copropriété verticale : appartement dans un immeuble ; 
• copropriété horizontale : maison dans un lotissement.

Il permet de distinguer les parties de jouissance privative (et leur étendue) des parties communes et sert de base au calcul des charges de copropriété.

Un diagnostic Carrez n’est pas nécessaire pour la vente d’une maison individuelle sur un terrain non loti. Sa valeur portant à la fois sur le bâti et sur le terrain, une erreur de 5 % de la superficie habitable n’entraîne pas une révision du prix de vente.

QUE COMPREND LA SUPERFICIE LOI CARREZ DES LOGEMENTS EN COPROPRIÉTÉ ?

Le calcul de surface loi Carrez se base sur la surface de plancher après déduction des murs, cloisons, gaines, marches, cages d’escaliers et embrasures. Et seules les surfaces dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m sont prises en compte. Sont aussi exclues du calcul les surfaces extérieures non couvertes, comme les terrasses ou les balcons.

À la différence de la surface habitable classique, la superficie loi Carrez tient compte des éléments suivants (si leur hauteur est d’au moins 1,80 m) :

• les sous-sols (à l’exception des caves, garages et parkings) ;
• les combles, aménagés ou non ;
• les greniers ;
• les réserves ;
• les remises ;
• les vérandas et loggias (non situés dans des parties communes).

La définition "Loi Carrez" de la superficie habitable

La superficie loi Carrez correspond à une mesure spécifique de la superficie habitable d’un logement. Les éléments tels que murs, cloisons, marches, balcons, terrasses, embrasures de portes et fenêtres, gaines, cave et parking ne sont pas pris en compte.

Seules les surfaces dont la hauteur sous plafond atteint 1,80 m sont comptabilisées. Les lots ou fractions de lot de moins de 8 m² ne sont pas concernés, sauf s’ils sont partie intégrante de l’unité d’habitation. Un bout de couloir racheté à la copropriété et intégré à l’appartement sera donc comptabilisé.

surface privative et surface habitable : quelle différence ?

La mesure de superficie par la loi Carrez se rapproche de la surface habitable "Loi Boutin". Cependant, bien que ces deux approches partagent de nombreuses similitudes, la méthode de calcul de la Loi Boutin se montre plus stricte. Vous trouverez ci-dessous un tableau qui éclairera les divers éléments pris en considération lors du calcul des surfaces privatives et habitables :

>> Découvrez les différences entre la surface habitable (loi Boutin) et la surface privative (loi Carrez).

Loi Carrez : quelles sont les sanctions en cas d’erreur ?

En l’absence de mesurage Carrez annexé à l’acte de vente, l’acheteur a 1 mois pour solliciter l’annulation de la vente. S’il s’avère que la superficie indiquée dans l’acte de vente est supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement, l’acquéreur a 1 an pour demander une diminution du prix. Le calcul se fait au prorata du prix au m2.

Rien ne vous oblige à faire appel à un professionnel pour votre mesurage de surface loi Carrez, cependant, il est vivement conseillé. Au prix du m2, une erreur, même de bonne foi, peut en effet vous coûter cher.

Quel est le tarif d'un diagnostic de superficie Loi Carrez ?

Le coût du diagnostic de la loi Carrez varie en fonction de votre bien immobilier, de sa surface, ainsi que du professionnel du diagnostic que vous avez choisi. Pour vous donner une idée, il est généralement conseillé de prévoir en moyenne entre 60 € et 100 € pour un appartement, et entre 100 € et 130 € pour une maison. Ces tarifs sont fournis à titre indicatif. Nous vous recommandons vivement de solliciter des devis auprès de plusieurs professionnels afin de pouvoir effectuer des comparaisons.

Quelle est la durée de validité du diagnostic de superficie Loi Carrez ?

Le diagnostic loi Carrez reste valable indéfiniment dans le temps ! Vous avez donc la possibilité de le réaliser à n'importe quel moment et de le conserver. Cependant, soyez vigilant : si des travaux sont entrepris et qu'ils impactent la superficie de votre bien, un nouveau diagnostic devra être effectué. Ces travaux ne se limitent pas seulement à des extensions ; des actions telles que l'installation d'un escalier, la démolition d'une cloison ou le remplacement d'une porte peuvent influencer la surface en mètres carrés de votre bien.