Conseils en investissement immobilier
TVA sur un LMNP
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Vous projetez d’investir dans le neuf et devenir loueur meublé non professionnel ? Sachez que vous devez vous acquitter d’une TVA lors de l’acquisition de votre bien immobilier neuf. Mais comment fonctionne la TVA sur un LMNP ? Comment récupérer la TVA ? Les réponses à ces questions par le groupe Nexity.
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LMNP et TVA
Comme nous l’avons évoqué précédemment, l’achat de votre logement dans le cadre d’un investissement en LMNP fait l’objet d’une taxe, à savoir une taxe sur la valeur ajoutée. Cette dernière équivaut à 20 % du prix d’acquisition de votre bien immobilier.
Bien qu’elle puisse augmenter significativement le coût de votre investissement, la TVA LMNP avancée lors de l’achat de votre logement peut être récupérée. En respectant un certain nombre de conditions, il vous est possible de récupérer jusqu’à 16 % du montant de la taxe sur la valeur ajoutée.
Par ailleurs il faut savoir que seuls quelques biens en résidences de services sont concernés par le LMNP : les EHPAD, les résidences de tourisme, les résidences hôtelières, les résidences étudiantes, les résidences d’affaires, les résidences pour senior.
Bon Ă savoir
La loi Censi-Bouvard pouvait se cumuler avec le dispositif LMNP. Elle n'a malheureusement pas été prorogée au 31 décembre 2022. À l'heure actuelle, aucun dispositif similaire n'a été annoncé par le gouvernement.
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Les conditions à respecter pour récupérer la TVA
Pour pouvoir récupérer la TVA, vous pouvez investir en LMNP dans le neuf. Vous pouvez choisir un bien construit depuis moins de 5 ans, en VEFA ou construit après achat. Quel que soit votre choix, vous devez être le premier propriétaire de votre logement.
Votre bien doit être une résidence proposant au minimum trois services parmi les quatre prestations éligibles, à savoir la blanchisserie, l’entretien des locaux, la réception de la clientèle et le service de petit-déjeuner. En fonction de votre projet, il est possible d’investir dans un EHPAD, une résidence de tourisme, une résidence d’affaire ou une maison de retraite.
Outre l’investissement dans le neuf et la mise en place de trois services spécifiques, en plus de l’hébergement, vous devez confier la gestion de votre bien à un professionnel pendant une durée minimum de 9 ans et vous acquitter de la taxe vous-même, pour pouvoir récupérer la TVA LMNP.
Vous devez également vous engager à conserver votre logement pendant au moins 20 ans. Dans le cas où vous procédez à la vente de votre bien immobilier avant la 20ème année d’acquisition, vous devez rembourser la TVA récupérée au prorata.
Bon Ă savoir
Si vous avez récupéré 20 000 € de TVA et si vous souhaitez procéder à la vente de votre bien 10 ans après son achat, vous devez rembourser 10 000 € au Trésor Public.
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Les étapes à suivre pour récupérer la TVA ?
Si vous estimez que votre projet d’investissement en LMNP respecte l’ensemble des conditions nécessaires à la récupération de la TVA, vous devez suivre quelques étapes pour que celle-ci soit effective.
S’inscrire en tant que LMNP
La première étape à réaliser pour la récupération de la TVA LMNP consiste à déclarer votre activité de loueur meublé non professionnel. Pour ce faire, vous devez remplir le formulaire P0i et le transmettre au greffe du Tribunal de commerce en charge de la ville où le logement est situé.
Après l’envoi du formulaire de déclaration de début d’activité, vous obtiendrez votre numéro d’immatriculation et vous pourrez passer aux autres étapes indispensables à la récupération de la TVA.
Bon Ă savoir
Pour obtenir le statut de LMNP, vous pouvez acheter dans le neuf ou dans l’ancien.
Le remplissage et l’envoi du formulaire P0i doivent être effectués dans les 15 jours qui suivent la mise en location de votre logement.
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L’inscription à la TVA
Une fois la déclaration de votre activité terminée, vous devez transmettre une lettre recommandée avec accusé de réception au centre d’impôts.
Dans cette lettre, vous devez effectuer une demande d’inscription à la TVA LMNP et vous engager à confier la gestion et l’exploitation de votre logement à un professionnel, pendant une durée de 9 ans. Elle est indispensable pour obtenir un numéro de TVA et demander la récupération de la taxe avancée lors de l’achat de votre bien immobilier.
La demande de remboursement de la TVA
Après avoir reçu votre numéro d’immatriculation et votre numéro de TVA, vous pouvez passer à l’étape de la demande de récupération.
Pour demander le remboursement de la TVA, vous devez remplir le formulaire 3519 et l’envoyer au centre d’impôts en charge de la zone où votre bien meublé est situé. Le formulaire doit être accompagné de votre RIB et de quelques documents, à savoir :
- L’acte notarié établi lors de l’achat de votre logement. Cet acte doit comprendre le montant HT et TTC du bien
- La copie du bail commercial qui va servir de preuve de l’intervention d’un professionnel dans la gestion et l’exploitation de votre logement meublé
- Le décompte du notaire mentionnant le montant de la taxe sur la valeur ajoutée
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La récupération de la TVA
Une fois toutes les étapes terminées, le Trésor Public vous envoie un virement pour rembourser la TVA LMNP.
La récupération de la taxe sur la valeur ajoutée intervient généralement dans les 15 jours suivant l’envoi du formulaire 3519. Cependant, ce délai peut aller jusqu’à 6 mois, dans certains cas.
Bon Ă savoir
Si vous avez opté pour un logement en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), la récupération de la TVA LMNP peut s’effectuer progressivement, avant le 16 de chaque mois.
L’obtention du statut de LMNP
La première étape de la récupération de la TVA avancée pendant l’acquisition de votre bien consiste à déclarer votre activité de loueur meublé non professionnel. Sachez toutefois que le statut de LMNP n’est pas accessible à tous les propriétaires désireux de mettre leur bien à la location.
Pour devenir loueur meublé non professionnel, vous devez respecter un certain nombre de conditions relatives à votre logement et aux plafonds de revenu.
Les conditions relatives au logement
Pour obtenir le statut de LMNP, vous devez investir dans un logement d’une superficie supérieure à 9 m² et mettre en place divers équipements, tels que :
- Une literie munie d’une couverture ou d’une couette
- Des espaces de rangement
- Des plaques de cuisson
- Un four
- Une table
- Des chaises
- Un réfrigérateur, etc.
En l’absence des équipements indispensables à l’installation et au quotidien de vos futurs locataires, vous ne pouvez accéder au statut de loueur meublé non professionnel.
Bon Ă savoir
Le LMNP doit être un propriétaire particulier. En d’autres termes, il ne doit pas exercer son activité à titre professionnel.
Les propriétaires exerçant leur activité de location à titre professionnel peuvent opter pour le statut de LMP ou loueur meublé professionnel.
Les conditions relatives aux plafonds de revenu
Concernant les plafonds de revenu, les recettes annuelles retirées de la location de votre logement par tous les membres de votre foyer fiscal ne doivent pas dépasser 23 000 €.
Par ailleurs, les revenus générés par votre logement ne doivent pas constituer plus de 50% des autres revenus de votre foyer fiscal.
Dans le cas où les recettes annuelles excèdent 23 000 €/an et si vos revenus locatifs représentent plus de 50% de ceux générés par les autres activités de votre foyer, vous bénéficiez automatiquement du statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Bon Ă savoir
Un loueur meublé non professionnel est automatiquement rattaché au régime micro-BIC. Néanmoins, il peut opter pour le régime réel pour pouvoir récupérer la TVA LMNP.
Le régime fiscal micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Il peut être avantageux, si le montant de vos charges et de vos taxes est relativement restreint. Dans le cas contraire, il est préférable de choisir le régime réel d’imposition.
En résumé
Comment fonctionne la TVA en LMNP ?
Dans le cadre d’un investissement en location meublée non professionnel, vous devez vous acquitter de la TVA lors de l’achat de votre bien immobilier. Cette TVA est cependant récupérable sous certaines conditions.
Quelles sont les conditions à respecter pour récupérer la TVA ?
Pour pouvoir récupérer la TVA avancée lors de l’achat de votre logement, vous devez :
- Investir dans le neuf et être le premier propriétaire de votre bien
- Proposer trois services dans votre logement, en plus de l’hébergement
- Faire appel à un professionnel dans la gestion de votre bien immobilier. La durée minimum du contrat est de 9 ans
- Conserver votre logement pendant au moins 20 ans
Quelles sont les étapes à réaliser pour récupérer la TVA LMNP ?
Pour récupérer la TVA, vous devez :
- Déclarer votre activité de loueur meublé non professionnel en remplissant le formulaire P0i et en l’envoyant au greffe du Tribunal de commerce
- Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au centre d’impôts, dans laquelle vous demandez une inscription à la TVA et vous vous engagez à confier la gestion de votre bien à un professionnel pendant 9 ans. Cette lettre est indispensable pour obtenir un numéro de TVA
- Faire une demande de remboursement de la TVA en remplissant le formulaire 3519 et en l’envoyant au centre d’impôts. Ce formulaire doit être accompagné de l’acte notarié établi lors de l’acquisition de votre bien, de la copie du bail commercial prouvant l’intervention d’un professionnel dans la gestion de votre logement et le décompte du notaire
Quel est le délai de la récupération de la TVA ?
Une fois votre demande de remboursement envoyée, il vous faut attendre entre 15 jours et 6 mois pour que la récupération de la TVA soit effective.
Comment obtenir le statut LMNP ?
Afin de pouvoir récupérer la TVA LMNP, vous devez vous assurer d’être éligible au statut de loueur meublé non professionnel. Pour ce faire, voici les conditions à respecter :
- Investir dans un logement de plus de 9 m² et proposer tous les équipements nécessaires au quotidien du futur locataire : literie avec couette ou couverture, réfrigérateur, four, table, chaises, etc.
- Ne pas dépasser le plafond de 23 000 € pour les recettes annuelles retirées de l’activité de location par les membres de votre foyer fiscal
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