Investir dans une résidence senior : avantages et inconvénients

Investissement en résidences seniors : pourquoi est-ce avantageux ?

Une demande croissante

La demande croissante de résidences seniors découle du vieillissement de la population. Avec un nombre croissant de personnes âgées, le besoin de logements adaptés et de services spécifiques augmente. Cela crée un marché immobilier en expansion, offrant aux investisseurs une opportunité stable et durable pour répondre à cette demande croissante de logements pour les seniors.

Une gestion locative simplifiée

Les résidences seniors sont gérées par des exploitants qui assurent également le rôle de gestionnaires. En ce sens, ils collectent les loyers auprès des locataires, s'assurent du bon fonctionnement des infrastructures et des équipements, veillent à l'entretien de la structure, au respect des espaces communs et au niveau de standing mis en avant. Il s'agit donc d'une gestion locative entièrement déléguée qui simplifie les tâches administratives des propriétaires investisseurs.

Stabilité des revenus

Les revenus provenant des résidences seniors sont généralement stables, car les besoins en logement des personnes âgées restent constants. Les locataires ou résidents paient des loyers mensuels pour les services et le logement, ce qui assure un flux de revenus prévisible pour les investisseurs. Cette stabilité contribue à réduire les risques financiers associés à l'investissement immobilier dans ce secteur. En outre, de nombreux gestionnaires garantissent le versement d'un minimum mensuel, cela même en cas de vacance locative.

Achat à long terme

Investir dans une résidence seniors offre des avantages à long terme, car il s'agit généralement d'un investissement durable. Les besoins en logement pour les personnes âgées ne diminuent pas rapidement, ce qui signifie que les revenus potentiels peuvent être maintenus pendant de nombreuses années. Cela permet aux investisseurs de planifier à long terme et de bénéficier d'une stabilité financière continue.

Des avantages fiscaux (Censi-Bouvard, LMNP)

Certains investissements dans des résidences seniors peuvent bénéficier d'avantages fiscaux, comme la réduction d'impôt Censi-Bouvard ou le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) (attention toutefois, le dispositif Censi-Bouvard n'a pas été prolongé par la loi de finances de 2023). Ces incitations fiscales peuvent aider à réduire les coûts initiaux et à améliorer la rentabilité de l'investissement. À condition de conserver le bien pendant au moins 20 ans et de réaliser un investissement dans une résidence senior neuve, il est en outre possible de bénéficier d'un remboursement de la TVA de 20 %.

Acheter éthique 

Investir dans une résidence seniors est souvent perçu comme éthique, car cela contribue à améliorer la qualité de vie des personnes âgées. Les investisseurs soutiennent la création d'environnements sécurisés, confortables et adaptés aux besoins des seniors, ce qui peut avoir un impact positif sur leur bien-être. Cela peut être gratifiant sur le plan personnel tout en générant un profit.

Diversification du portefeuille et du patrimoine

Les résidences seniors offrent une opportunité de diversification du portefeuille d'investissement. En ajoutant de l'immobilier pour personnes âgées à un portefeuille existant, les investisseurs peuvent réduire leur exposition à d'autres classes d'actifs et augmenter la stabilité globale de leur portefeuille. Cette diversification peut contribuer à atténuer les risques financiers et à améliorer la gestion de leur patrimoine.

Hausse de prix et potentiel de valorisation

Le potentiel de valorisation dans les résidences seniors dépend de l'emplacement et de la qualité de la propriété. Si elle est située dans une région en demande, la valeur de la propriété peut augmenter avec le temps, offrant aux investisseurs la possibilité de réaliser une plus-value lors de la revente. Cela peut être un avantage supplémentaire à long terme de cet investissement.

Sécurité

La sécurité est un avantage clé des résidences seniors. Ces établissements offrent un environnement sûr et surveillé, avec un personnel disponible pour répondre aux besoins d'urgence selon les situations. Cela apaise les inquiétudes des résidents et de leurs familles, créant un sentiment de tranquillité d'esprit. Cette sécurité renforce l'attrait des résidences seniors pour les investisseurs et les résidents potentiels.

Rentabilité 

Les résidences seniors peuvent offrir une rentabilité compétitive pour les investisseurs, en moyenne de l'ordre de 4 %. Les loyers mensuels stables et la demande constante de logements pour personnes âgées peuvent générer des flux de revenus réguliers. Bien que les coûts d'exploitation puissent être élevés, une gestion efficace peut maintenir ou améliorer la rentabilité, en faisant un investissement attractif.

Impact positif

Investir dans des résidences seniors permet aux investisseurs de contribuer positivement à la société en répondant aux besoins en logement et en services des personnes âgées. En offrant un environnement de qualité de vie, de sécurité et de soins, ces investissements peuvent avoir un impact significatif sur le bien-être des résidents, tout en générant un rendement financier, créant ainsi une combinaison d'impact social et de profitabilité.

Optimiser son achat en résidences pour personnes âgées autonomes

Peut-on investir en résidences seniors en SCPI ?

Oui, il est possible d'investir dans des résidences seniors à travers une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Les SCPI sont des véhicules d'investissement collectif qui permettent aux investisseurs de participer à la détention d'un portefeuille diversifié de biens immobiliers, y compris des résidences seniors. Les revenus locatifs générés par ces investissements sont distribués aux investisseurs sous forme de dividendes. Cela permet aux investisseurs de bénéficier des avantages potentiels des résidences seniors, tels que la demande croissante et les rendements stables, tout en diversifiant leur portefeuille. Cependant, il est important de faire des recherches approfondies et de comprendre les risques associés en fonction de sa situation, avant d'investir dans des SCPI liées aux résidences seniors.

Les atouts du statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel)

Le statut LMNP, ou Loueur en Meublé Non Professionnel, est réservé aux bailleurs non-professionnels qui mettent en location des biens immobiliers meublés. Cette activité ne constitue pas l'activité principale de ces bailleurs, mais plutôt un complément de revenus. Le statut LMNP est ouvert à tous les contribuables français souhaitant préparer leur retraite et diversifier leur patrimoine en investissant dans des biens meublés, tels que des résidences de services pour seniors.

Sur le plan fiscal, les revenus provenant de cette activité sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela permet de bénéficier d'un abattement de 50 % dans le cadre du régime "micro-BIC" ou de prendre en compte l'amortissement du bien et la déduction des charges dans le cadre du régime réel.

Investir en apparts seniors : est-ce toujours une bonne affaire ?

Malgré ses avantages évidents, investir dans une résidence senior peut comporter certaines incertitudes à prendre en considération avant de s'engager dans cette démarche.

Choix du gestionnaire

Le choix de l'exploitant est essentiel pour assurer la rentabilité de l'investissement. Il est impératif d'évaluer sa compétence, son expertise dans le domaine, ainsi que la santé financière de la société avant de procéder à un investissement. De plus, le prix d'acquisition qui impacte tout naturellement la rentabilité, dépend également de la zone géographique de l'établissement, du type de résidence et du niveau de services. Évaluez l'offre de la concurrence avant de vous lancer.

Qualité variable des prestations

La qualité des prestations et des services proposés est également cruciale pour attirer les locataires par rapport à d'autres résidences seniors. En premier lieu, il est nécessaire d'identifier tous les services disponibles et de distinguer les prestations optionnelles ainsi que leurs tarifs. Selon le choix de l'exploitant, un établissement d'hébergement peut proposer les repas, la blanchisserie, le ménage, des espaces communs, mais également une salle de projection, une piscine, une salle de sport ou encore un jardin partagé.

Importance de l'emplacement

La localisation joue un rôle déterminant. Idéalement, la résidence devrait être située en centre-ville, proche de toutes les commodités (transports, commerces, services de santé) ou en périphérie si elle est liée à un EHPAD, offrant une offre globale pour les personnes âgées autonomes qui pourraient devenir plus dépendantes à l'avenir.

Changement d'affectation difficile

Les résidences seniors sont généralement conçues pour répondre aux besoins spécifiques des personnes âgées, ce qui limite considérablement leur utilisation à d'autres fins. À moins de miser sur une résidence intergénérationnelle, un investissement locatif en résidence senior devra conserver cette destination en cas de revente.

Cible limitée aux revenus élevés

Ces résidences sont souvent coûteuses pour les locataires en raison du loyer, des charges et de la contribution pour les services, ce qui limite leur attrait aux retraités disposant de revenus confortables, réduisant ainsi la population cible. Les retraités en situation de précarité ainsi que les personnes qui ne peuvent pas bénéficier d'un maintien à domicile en raison de leur perte d'autonomie doivent privilégier d'autres établissements tels qu'un Ehpad ou une maison de retraite médicalisée.