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Conseils en investissement immobilier

Le calcul du rendement d’un placement, en détail

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Rendement brut, rendement net, aléas de marché… Entre placement financier et placement immobilier, comment s’orienter ?

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La méthode pour calculer le rendement d’un placement

Vous souhaitez placer un capital pour vous constituer une épargne ou bénéficier d’un complément de revenu ? Votre question est donc certainement : sur quel produit investir ? Le calcul du taux de rendement, qui permet d’évaluer ce que rapporte un placement comparé à son coût, est un des critères à analyser pour vous aider à choisir.

Dans le cas d’un placement à versement unique, le calcul du rendement annuel d’un placement consiste en une opération très simple : il suffit de faire le rapport entre le gain du placement réalisé sur l’année et le capital placé. Autrement dit, de diviser ce que vous a rapporté le placement par ce qu’il vous a coûté : (prix final – prix initial) / prix initial. Mais ce calcul, qui permet d’obtenir le taux de rendement annuel brut du placement, ne reflète pas tout à fait la rentabilité réelle de votre opération.

Pour avoir une vision plus juste de vos gains, c’est aussi sur le calcul de son rendement net qu’il faut vous pencher. Pour cela, il faut déduire du gain brut les frais, ou les charges pour un investissement immobilier, ainsi que les divers impôts et taxes (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, taxe foncière, etc.).

À noter

Le calcul du rendement d’un placement à versements multiples (par exemple des versements mensuels sur un Plan d’épargne logement) est plus complexe car le montant de l’épargne doit être revalorisé à chaque versement, avec le nouveau capital placé et les intérêts accumulés.

Un autre facteur entre en compte pour calculer le rendement réel d’un placement : le taux d’inflation. Son impact permet d’évaluer l’intérêt du placement en termes de gain (rendement réel positif) ou de perte de pouvoir d’achat (rendement réel négatif). Un rendement brut positif peut ainsi devenir négatif après déduction du taux d’inflation. C’est le cas, par exemple, pour le livret A, dont le taux de rendement de 0,75 % passe à -1,05 % si l’on déduit le taux d’inflation moyen de 1,8 % constaté sur l’année 2018.

Les risques qui pèsent sur le calcul du rendement d’un placement

Le taux de rémunération des produits d’épargne réglementés (Livret A, CEL, PEL) est connu à l’avance, à la différence d’autres produits financiers et immobiliers : le calcul de rendement du placement est effectué a posteriori, en fonction de la valorisation finale de l’investissement.

L’analyse du rendement amène donc à se fonder sur des résultats passés qui ne préjugent en rien des performances à venir.

Ces aléas restent toutefois moins importants en matière d’investissement immobilier : même en haut de cycle de marché, le risque de dépréciation de la valeur immobilière est généralement très faible à moyen/long terme.

Associé à un dispositif fiscal avantageux, comme la loi Pinel, l’investissement locatif permet en plus d’optimiser le financement de votre investissement grâce à des économies d’impôts associées.

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