Conseils en investissement immobilier

Comment calculer le taux de rendement d’un placement ?

Publié le 30/08/2023

Un placement financier ou immobilier est une excellente solution pour vous constituer une épargne ou, tout simplement, pour bénéficier d’un complément de revenu. Toutefois, il est déconseillé de se lancer dans un investissement sans estimer le taux de rendement. Qu’est-ce que le rendement d’un placement ? Comment calculer le rendement brut ? Comment calculer le rendement net ? Nexity vous fournit toutes les réponses à vos questions.

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Répondez à quelques questions et selon votre profil, nous estimons votre pouvoir d'achat immobilier.

Le rendement d’un placement

Exprimé en pourcentage, le rendement ou le taux de rendement d’un placement peut être défini comme le profit ou la perte entraînée par un investissement pendant une période. Il est évalué en prenant en compte le coût initial du placement.

Le calcul du rendement d'un placement doit être effectué avant d’investir dans un produit. Il vous permet de déterminer si ce dernier est réellement avantageux et répond à vos attentes en termes de rentabilité. En fonction de vos objectifs et d’autres facteurs tels que votre aversion aux risques, vous pouvez opter pour :

Un placement aux rendements garantis : livrets réglementés ou livrets non réglementés
Un placement aux rendements variables : assurance-vie multisupport, OPCVM, FCP, etc.
Un placement immobilier

Comment calculer le rendement brut d’un placement ?

Afin d’avoir un aperçu du profit généré par un placement, vous pouvez évaluer son rendement brut annuel. Pour ce faire, il vous suffit de diviser le revenu perçu grâce à votre investissement par son coût initial.

Voici une formule simple à appliquer pour le calcul du rendement d'un placement brut :

(Prix final – Prix initial) / Prix initial

Bon à savoir

Le calcul rendement placement brut ne reflète aucunement la rentabilité réelle de votre investissement.

Pour déterminer si un placement est avantageux ou non, vous devez calculer le taux de rendement net de votre opération.

Comment calculer le rendement net d’un placement ?

Pour évaluer avec précision les gains générés par un investissement, vous devez vous tourner vers le calcul rendement placement net.
Pour évaluer le rendement net, vous devez tout d’abord calculer le rendement brut en utilisant la formule mentionnée précédemment. Ensuite, vous devez déduire de ce rendement brut les frais, les charges et les divers impôts.
Dans le cas d’un placement immobilier, il est nécessaire de prendre en compte les différentes charges liées entre autres aux travaux et la taxe foncière dans le calcul du rendement net.

Bon à savoir

Le calcul du rendement d’un placement à versements multiples tel que le Plan d’épargne logement peut être plus ou moins compliqué.

Dans le cas du PEL, vous devez revaloriser le montant de l’épargne à chaque versement, avec le capital placé et les intérêts accumulés.

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>> À lire également : Le calcul de la rentabilité immobilière.

Comment calculer le rendement réel d’un placement ?

Si le rendement net vous permet de déterminer avec une certaine précision les profits que vous pouvez générer à partir d’un placement, sachez qu’il ne prend pas en compte le taux d’inflation. Ce dernier a un impact non négligeable sur l’intérêt d’un investissement et doit donc être pris en considération avant de choisir un quelconque produit.
Sachez qu’un investissement avec un rendement brut positif peut devenir négatif, après déduction du taux d’inflation.

Bon à savoir

En 2018, le livret A a enregistré un rendement négatif, si on prend en considération l’inflation. En effet, le taux de rendement de ce livret était estimé à 0,75 % ; tandis que l’inflation moyenne était de 1,8 %.

En déduisant 1,8 % du taux de rendement de ce produit d’épargne, on passe donc de 0,75 % à -1,05 %.

Les risques qui pèsent sur le calcul du rendement d’un placement

Contrairement aux livrets et aux produits d’épargne réglementés (Livret A, PEL, CEL, etc.), le rendement des produits financiers et des placements immobiliers n’est pas connu à l’avance. En effet, pour calculer le profit exact généré par ces types de produits, il faut s’appuyer sur leur valorisation finale.
Dans le cas où vous réalisez une analyse de rendement avant un investissement, vous vous basez donc sur des données passées qui ne reflètent aucunement les performances du produit à l’avenir. En d’autres termes, vous ne pouvez garantir à 100 % la rentabilité de votre placement, bien que vos calculs aient donné des résultats positifs.

Bon à savoir

En investissant dans l’immobilier, vous réduisez significativement les risques de perte, dans la mesure où la dépréciation de ce type de bien est généralement très faible à moyen/long terme.Associé à un dispositif fiscal avantageux, comme la loi Pinel, l’investissement locatif permet en plus d’optimiser le financement de votre investissement grâce à des économies d’impôts associées.

L’investissement dans l’immobilier locatif : un placement avantageux

Comme nous l’avons évoqué ci-dessus, l’investissement immobilier, plus précisément l’investissement locatif, est un des placements les moins risqués.
Dans la majorité des cas, le rendement net d’un placement immobilier varie entre 2 % et 7 %, voire plus. Pour effectuer le calcul rendement placement dans un immobilier locatif, vous devez multiplier par 12 le loyer mensuel et le diviser par le coût de l’investissement pour obtenir un ratio. Il vous suffit ensuite de multiplier ce dernier par 100 pour avoir le taux de rendement brut.
La formule du rendement brut :

Loyer mensuel x 12 / Coût de votre investissement x 100

Ensuite, pour calculer le rendement net de votre placement, vous devez déduire la taxe foncière, les charges non récupérables et les frais de gestion du rendement brut.
Dans le cas où vous avez accès à une réduction d’impôt octroyée par des dispositifs tels que la loi Pinel, vous pouvez l’intégrer dans votre calcul pour obtenir la rentabilité nette de votre placement immobilier.

Bon à savoir

La méthode Larcher vous permet de faire un calcul rendement placement dans l’immobilier locatif plus précis. Elle consiste à multiplier le loyer mensuel par 9 et non pas 12, comme dans le calcul classique.

Loyer mensuel x 9 / Coût de votre investissement x 100

Les trois mois de loyer non pris en compte correspondent aux charges que vous devez réduire du rendement de votre investissement.

Les risques d’un placement immobilier

Un placement immobilier est certes avantageux, mais il n’est pas exempt de risques. En effet, en fonction du type de bien dans lequel vous souhaitez investir, vous pouvez vous exposer à un turn-over important et, par conséquent, à des pertes liées aux vacances locatives et aux dépenses engagées dans les travaux de remise en état.
L’absence de locataire ainsi que les dépenses relatives à l’entretien de votre logement peuvent avoir un impact négatif sur le rendement de votre placement. Elles doivent donc faire l’objet d’une attention particulière dans votre analyse, mais surtout dans le choix de votre bien.
De manière générale, les logements de superficie restreinte ont un rendement plus élevé que les grands appartements et les maisons. Cependant, ils sont exposés à des risques plus importants de turn-over que les grands logements.

Dans quel type de logement investir ?

Si les petits logements sont exposés à des risques élevés de turn-over, les appartements et les logements de grande superficie ont un rendement relativement faible.
Pour réduire le turn-over et bénéficier d’une bonne rentabilité, l’idéal est d’opter pour un logement de 2 à 3 pièces.
Excellent compromis entre les petits logements et les grandes maisons, ce type de bien a un turn-over correct et entraîne rarement de grosses pertes relatives aux vacances locatives.
En optant pour un appartement en zone tendue, vous pouvez prétendre à la réduction d’impôt offerte par le dispositif Pinel et optimiser davantage la rentabilité de votre placement.

Bon à savoir

Depuis 2021, le dispositif Pinel n'est plus applicable aux maisons. Pour bénéficier d’une réduction d’impôt, vous devez donc investir dans un appartement.

En résumé

Qu’est-ce que le rendement d’un placement ?

Le rendement est le profit ou la perte entraînée par un placement pendant une période. Il est exprimé en pourcentage.

Comment calculer le rendement d’un placement ?

Pour calculer le profit ou la perte entraînée par un placement, vous devez :

· Faire le calcul rendement placement brut : (Prix final – Prix initial) / Prix initial

· Faire le calcul du rendement net : déduction des charges et des impôts du rendement brut

Le rendement net vous permet d’avoir un excellent aperçu des performances d’un produit. Cependant, pour davantage de précision sur les réels avantages offerts par un investissement, il est souvent conseillé de déduire l’inflation de ce taux.

Quels sont les risques relatifs au calcul d’un rendement ?

L’analyse du rendement d’un placement ne vous permet pas toujours de déterminer précisément les pertes ou les profits générés par un investissement, bien qu’elle soit nécessaire à votre prise de décision. Elle se base sur des données passées qui ne reflètent pas les performances futures d’un produit.

Quel placement privilégier ?

Si les livrets vous garantissent des rendements positifs, leur rentabilité s’affaiblit progressivement. Pour réduire les risques de perte et bénéficier d’un rendement correct, l’immobilier se présente comme la solution idéale.

Pour générer davantage de profit grâce à un placement immobilier, vous pouvez opter pour un logement locatif éligible à des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel.

Quels sont les risques d’un placement immobilier ?

L’immobilier locatif est une excellente solution pour bénéficier d’un rendement plus ou moins élevé, tout en se constituant un patrimoine. Toutefois, selon votre logement, le turn-over de locataires peut être important et impacter négativement sur la rentabilité de votre placement.

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