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Conseils en investissement immobilier

Les différents régimes de fiscalité en investissement locatif

maison miniature sur un graphique

L’investissement locatif peut, à certaines conditions, bénéficier de niches fiscales particulièrement avantageuses. Mais leur applicabilité comme leur niveau de réduction d’impôt dépendent de la nature de chaque projet : location meublée ou vide, en logement neuf ou ancien, avec services complémentaires ou non…

Location meublée ou vide : un critère déterminant pour la fiscalité des revenus de l’investissement locatif

Dans le cadre de la location d’un bien meublé, les revenus locatifs générés sont regardés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), l’impôt est appliqué :

  • sur la moitié de vos recettes (c’est à dire avec un abattement forfaitaire de 50 %) si vous relevez du régime micro BIC. Vos revenus fonciers de l’année précédente doivent alors être inférieurs à 33 200 € ;
  • après déduction de vos charges (travaux, assurances, charges de copropriété…) et amortissements (reportables 10 ans pour les charges, et sans limitation de durée pour le bien) si vous êtes soumis au régime fiscal réel : vous en relevez automatiquement dès lors que vos recettes ont été supérieures à 33 200 €, mais pouvez aussi opter spontanément pour ce régime même si vos revenus locatifs sont inférieurs à ce seuil.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), soumis à conditions, permet aussi la déduction des charges et des amortissements, et autorise à créer du déficit foncier à la différence du régime réel des LMNP.

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À contrario, les revenus locatifs des loueurs de logements vides sont regardés comme des revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu. Deux régimes de fiscalité de l’investissement locatif sont alors possibles :

  • le micro-foncier si les revenus locatifs annuels déclarés sont inférieurs ou égaux à 15 000 €, avec un abattement forfaitaire de 30 % ;
  • le régime réel, autorisant la déduction des charges et des frais de gestion courante ainsi la possibilité de créer du déficit foncier déductible du revenu brut global dans la limite de 10 700 € par an (reportable pendant les 10 années suivantes).

Les dispositifs fiscaux d’aide à l’investissement locatif

Différents dispositifs offrent des réductions ou des exonérations spécifiques permettant d’optimiser encore davantage la fiscalité de l’investissement locatif, dans certaines conditions.

Si le logement loué se situe dans un bâtiment présentant un intérêt architectural ou patrimonial reconnu, vous pouvez déduire de vos impôts jusqu’à 30 % du prix des travaux de rénovation grâce à la loi Malraux. En contrepartie, vous devez notamment vous engager à louer vide le bien en question, pendant au minimum 9 ans.

Toujours en cas de location nue, vous pouvez bénéficier de la loi Pinel dans la mesure où votre bien est acquis neuf, en l’état futur d’achèvement, ou s’il fait l’objet d’une réhabilitation lourde aboutissant à la création d’un logement neuf. Vous bénéficiez alors d’une de réduction d’impôt proportionnelle à votre investissement (plafonnée à 300 000 €) :

  • 12 % si vous louez 6 ans ;
  • 18 % si vous louez 9 ans ;
  • 21 % si vous louez 12 ans.

Ce dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2021 mais s’appliquera seulement dans les zones les plus « tendues », c’est-à-dire là où le prix du m² est le plus élevé.

Bon à savoir

Le dispositif Cosse ancien est un autre avantage offert par la fiscalité de l’investissement locatif. Il permet de bénéficier d’un abattement sur les revenus pouvant aller jusqu’à 85 % en fonction du niveau de loyer pratiqué, et de créer du déficit foncier imputable sur le revenu global.

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