Conseils en investissement immobilier

Investissement locatif : quels avantages fiscaux ?

Publié le

intérieur de l'assemblée nationale

Les opportunités fiscales ouvertes aux bailleurs de logements nus ou meublés. Investir dans un bien immobilier en vue d’une mise en location ouvre droit à un éventail d’avantages fiscaux. Logement meublé, statut de loueur en meublé, logement nu, régime forfaitaire ou régime réel d’imposition… : selon la nature du logement, votre statut et votre niveau de revenu, découvrez à quel avantage fiscal vous pouvez prétendre en tant que propriétaire bailleur.

Les avantages de l’investissement locatif en meublé

Les loyers issus de la location meublée sont à déclarer au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

  • S’ils n’excèdent pas 70 000 € par an (seuil 2017), le régime fiscal "micro BIC" s’applique de plein droit. Un abattement fiscal automatique de 50%, sans aucune justification, est appliqué sur les recettes locatives. Mais il est aussi possible d’opter volontairement pour le « régime réel » d’imposition, ce qui peut être opportun en cas de charges importantes supérieures à l’abattement de 50% ;
  • S’ils excèdent 70 000 € par an, le régime fiscal réel s’applique automatiquement : le propriétaire peut déduire ses charges effectives de ses recettes, et peut amortir son bien, ses meubles comme le coût de ses travaux d’amélioration. Ce régime autorise aussi à dégager un éventuel déficit foncier : pour les loueurs non professionnels (LMNP), il est déductible des revenus de même nature et reportable pendant 10 ans ; pour les loueurs professionnels (LMP), il est imputable sur le revenu global, et reportable sans limitation de durée.

Concernant la TVA acquittée à l’occasion de l’achat d’un bien immobilier neuf ou rénové, celle-ci peut-être récupérable si la location meublée s’associe à la fourniture de prestations para-hôtelières (petit déjeuner, ménage, linge, réception) dans une résidence avec services.

En outre, les propriétaires LMNP en résidences-services étudiantes, pour seniors ou pour personnes dépendantes, bénéficient de la Loi Censi Bouvard jusqu’au 31 décembre 2018. Ce dispositif leur permet de déduire de leur impôt sur le revenu jusqu'à 11% du prix de revient HT de leur bien, dans la limite de 300 000 € d’investissement.

Les avantages fiscaux immobiliers applicables en matière de location vide

En cas de mise en location d’un logement nu, 2 régimes d’imposition sont possibles :

  • Le régime du micro foncier, applicable de plein droit si les revenus fonciers bruts annuels n’excédent pas 15 000 €. avec Un abattement automatique forfaitaire de 30% sera appliqué sur les recettes brutes. Le bailleur peut aussi opter pour le régime réel d’imposition si celui-ci est plus avantageux (si le montant des charges représente plus de 30 % des recettes imposables) ;
  • Le régime réel d’imposition, applicable de plein droit si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 15 000 € (ou sur option). Ce régime permet de déduire tous les frais et charges des recettes locatives : sont éligibles à cette déduction d’impôts les intérêts d’emprunt immobilier locatif, les primes d’assurance, les frais d’administration et de gestion ou encore les travaux d’entretien et d’amélioration… Là encore, ce régime permet de dégager un éventuel déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, et reportable sur les revenus fonciers les 10 années suivantes.

Autre avantage fiscal possible de la location vide : le dispositif Pinel. Les propriétaires éligibles bénéficient d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % (selon la durée d’engagement de location choisie) calculée sur le prix d’acquisition de leur bien (dans la limite de 300 000 €). Le dispositif Pinel concerne l’achat de logement neuf, en VEFA, à construire, ou ancien mais nécessitant de lourds travaux de réhabilitation. Les logements doivent de plus :

  • respecter des normes de performance énergétique ;
  • se situer dans une zone éligible au dispositif ;
  • être loués pendant 6, 9 ou 12 ans à des locataires dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds de ressources ;
  • respecter un niveau de loyer plafonné.

>> Pour aller plus loin : découvrez en détail tous les dispositifs de défiscalisation en vigueur en 2018.

LOCATION NUE : UNE FISCALITÉ TOUJOURS INTÉRESSANTE

En cas de mise en location d’un logement nu, 2 régimes d’imposition sont possibles :

Le régime du micro foncier applicable de plein droit si les revenus fonciers bruts annuels n’excédent pas 15 000 €. avec Un abattement automatique forfaitaire de 30 % sera appliqué sur les recettes brutes. Le bailleur peut aussi opter pour le régime réel d’imposition si celui-ci est plus avantageux (si le montant des charges représente plus de 30 % des recettes imposables). Pour bénéficier de ce régime, le bien ne doit pas avoir été acquis dans le cadre d’un dispositif fiscal particulier (hormis en Scellier secteur libre, Duflot ou Pinel).
Le régime réel d’imposition applicable de plein droit si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 15 000 € (ou sur option). Ce régime permet de déduire les frais et charges des recettes locatives, notamment les travaux déductibles (entretien et amélioration), frais d’administration et de gestion, les intérêts et frais d’emprunt. Il y a déficit foncier lorsque les frais et charges sont supérieurs aux recettes. Celui-ci est imputable à hauteur maximum de 10 700 € sur le revenu global imposable de l’année et l’excédent reportable sur les revenus fonciers taxables des 10 années suivantes.
Autre avantage possible : le dispositif Pinel. Les propriétaires éligibles bénéficient d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % (selon la durée d’engagement de location choisie) calculée sur le prix d’acquisition de leur du bien (dans la limite de 300 000 €).
Le dispositif Pinel concerne l’achat d’un logement neuf, en VEFA, à construire, ou ancien mais nécessitant de lourds des travaux de réhabilitation.
Les logements doivent :
  • respecter des normes de performance énergétique ;
  • se situer dans une zone éligible au dispositif ;
  • être loués pendant 6, 9 ou 12 ans à des locataires dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds de ressources ;
  • respecter un niveau de loyer plafonné.
>> En savoir plus : découvrez en détail tous les dispositifs de défiscalisation en vigueur en 2018.
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