Investissement locatif : quels avantages fiscaux ?

Les avantages de l’investissement locatif en meublé

Les loyers issus de la location meublée sont à déclarer au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

• S’ils n’excèdent pas 72 600 € par an, le régime fiscal "micro BIC" s’applique de plein droit. Un abattement fiscal automatique de 50%, sans aucune justification, est appliqué sur les recettes locatives. Mais il est aussi possible d’opter volontairement pour le « régime réel » d’imposition, ce qui peut être opportun en cas de charges importantes supérieures à l’abattement de 50% ;
• S’ils excèdent 72 600 € par an, le régime fiscal réel s’applique automatiquement : le propriétaire peut déduire ses charges effectives de ses recettes, et peut amortir son bien, ses meubles comme le coût de ses travaux d’amélioration. Ce régime autorise aussi à dégager un éventuel déficit foncier : pour les loueurs non professionnels (LMNP), il est déductible des revenus de même nature et reportable pendant 10 ans ; pour les loueurs professionnels (LMP), il est imputable sur le revenu global, et reportable sans limitation de durée.

Concernant la TVA acquittée à l’occasion de l’achat d’un bien immobilier neuf ou rénové, celle-ci peut-être récupérable si la location meublée s’associe à la fourniture de prestations para-hôtelières (petit déjeuner, ménage, linge, réception) dans une résidence avec services.

En outre, les propriétaires LMNP en résidences-services étudiantes, pour seniors ou pour personnes dépendantes, peuvent bénéficier de la Loi Censi Bouvard. Ce dispositif leur permet de déduire de leur impôt sur le revenu jusqu'à 11% du prix de revient HT de leur bien, dans la limite de 300 000 € d’investissement.

Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, défaillance de l’exploitant, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

Les avantages fiscaux immobiliers applicables en matière de location vide

En cas de mise en location d’un logement nu, 2 régimes d’imposition sont possibles :

• Le régime du micro foncier, applicable de plein droit si les revenus fonciers bruts annuels n’excédent pas 15 000 €. avec Un abattement automatique forfaitaire de 30% sera appliqué sur les recettes brutes. Le bailleur peut aussi opter pour le régime réel d’imposition si celui-ci est plus avantageux (si le montant des charges représente plus de 30 % des recettes imposables) ;
• Le régime réel d’imposition, applicable de plein droit si les revenus locatifs annuels sont supérieurs à 15 000 € (ou sur option). Ce régime permet de déduire tous les frais et charges des recettes locatives : sont éligibles à cette déduction d’impôts les intérêts d’emprunt immobilier locatif, les primes d’assurance, les frais d’administration et de gestion ou encore les travaux d’entretien et d’amélioration… Là encore, ce régime permet de dégager un éventuel déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, et reportable sur les revenus fonciers les 10 années suivantes.

Autre avantage fiscal possible de la location vide : le dispositif Pinel. Les propriétaires éligibles bénéficient d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % (selon la durée d’engagement de location choisie) calculée sur le prix d’acquisition de leur bien (dans la limite de 300 000 €). Le dispositif Pinel concerne l’achat de logement neuf, en VEFA, à construire, ou ancien mais nécessitant de lourds travaux de réhabilitation. Les logements doivent de plus :

• respecter des normes de performance énergétique ;
• se situer dans une zone éligible au dispositif ;
• être loués pendant 6, 9 ou 12 ans à des locataires dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds de ressources ;
• respecter un niveau de loyer plafonné.

>> Pour aller plus loin : découvrez en détail tous les dispositifs de défiscalisation en vigueur.

Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales de la loi Pinel. L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, absence de locataire, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement.

LOCATION NUE : UNE FISCALITÉ TOUJOURS INTÉRESSANTE

En cas de mise en location d’un logement nu, 2 régimes d’imposition sont possibles :

• respecter des normes de performance énergétique ;
• se situer dans une zone éligible au dispositif ;
• être loués pendant 6, 9 ou 12 ans à des locataires dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds de ressources ;
• respecter un niveau de loyer plafonné.