Meilleur investissement immobilier : comment choisir ?

Meilleur investissement immobilier : s’assurer de l’attractivité locative du bien acheté

• La surface : dans le neuf comme dans l’ancien, le niveau de rentabilité d’un investissement immobilier varie selon la surface du bien loué. On l’estime en général de 5 à 7 % pour les petites surfaces (studios, ou logements jusqu’à 2 pièces) et de 3 à 5 % pour les logements plus familiaux. En effet, les niveaux de loyer pratiqués sont proportionnellement plus chers pour les petites que pour les grandes surfaces.
• La vacance locative : s’adressant en particulier aux jeunes actifs et aux étudiants, les petites surfaces souffrent davantage des périodes de vacances locatives (non-location entre deux locataires). Il y a également des rénovations plus fréquentes, à la mesure du turn-over des occupants. Faire le meilleur investissement immobilier équivaut donc souvent à choisir entre revenus espérés et tranquillité. 
• L’emplacement : dans les villes universitaires, les petites surfaces se relouent généralement très vite, ce qui réduit les risques locatifs associés. Dans tous les cas, il est préférable de choisir un quartier agréable et bien desservi des transports en commun. S’il y a des commerces de proximité, c’est un plus. 
• Le marché local : étudiez le marché immobilier local, notamment la demande locative. Faites un tour d’horizon des loyers pratiqués dans le secteur où se situe le bien convoité. N’oubliez pas de regarder combien se revendent les biens aux alentours pour vous faire une idée du potentiel de plus-value à la revente, critère important pour trouver le meilleur investissement long terme.

Le meilleur investissement selon vos objectifs 

• Vous visez la rentabilité et la perception de loyers ? Optez dans ce cas pour une ville avec une forte demande locative, notamment avec un pôle universitaire.
• Vous visez la sécurité ? Pour une stratégie plus défensive, choisissez une ville très prisée et plus chère avec un faible rendement locatif et plus de sécurité.

Investissement immobilier et fiscalité

Louer vide ou meublé ? 

• Régime forfaitaire : il offre un abattement de 30 % sur les recettes des locations vides, et de 50 % pour les meublés. Dans ce cas, le meilleur investissement est celui dont les charges ne dépassent pas 30 ou 50 % pour être rentable.
• Régime réel : il autorise la déduction des charges effectives (entretien, travaux, intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion locative ou de copropriété) en location vide comme en location meublée, mais cette dernière permet aussi d’amortir l’investissement immobilier et mobilier. Le bailleur de logement vide bénéficie toutefois de la possibilité de déduire ses charges de son revenu global (dans la limite de 10 700 € par an), une opportunité qui n’est pas offerte au loueur en meublé non professionnel (LMNP). En effet, ses charges viennent en déduction de ses revenus fonciers uniquement, sauf s’il opte pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Neuf ou ancien ? 

• un bien en parfait état et respectant les normes thermiques et phoniques ;
• pas de travaux de rénovation ;
• la garantie décennale encore applicable ;
• des frais de notaire moins élevés ;
• une attractivité locative plus importante ;
• des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel.

Meilleur placement immobilier : le cas de l’investissement immobilier en résidences services

Y avez-vous déjà pensé ? Une location meublée dans une résidence de services (EHPAD ou résidences Services Seniors, par exemple) offre un rendement d’investissement locatif de l’ordre de 4 à 5 % en moyenne. Outre les avantages du statut LMNP, vous bénéficiez du dispositif Censi-Bouvard, soit une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat de votre logement (HT) sur 9 ans. Sans l’ombre d’un doute, les résidences de services font partie des meilleurs investissements locatifs !

Optimiser le financement de votre investissement

Votre budget et les critères d’emprunt 

• L’effort d’épargne : quelle somme pouvez-vous placer chaque mois dans votre investissement immobilier si le loyer ne couvre pas la mensualité de votre prêt (même s’il est préférable que le logement soit majoritairement payé par le loyer du locataire et les avantages fiscaux) ?
• La trésorerie : vous devez avoir de l’argent de côté pour prendre en charge les potentiels travaux de réparation et payer votre emprunt immobilier en cas de vacance locative.
• Le crédit immobilier : l’effet de levier du crédit est essentiel pour trouver le meilleur investissement immobilier puisqu’il permet d’acquérir un patrimoine plus important. Vous pouvez ainsi être propriétaire d’un actif que vous ne pourriez pas payer comptant. C’est le seul placement immobilier qui vous donne cette opportunité. 

Les bonnes pratiques 

• Avantages fiscaux : saviez-vous que les intérêts de votre prêt immobilier sont déductibles de vos revenus locatifs ? C’est le cas en location vide (déficit foncier) ou en location meublée (déduction de charges et amortissement des recettes). Un crédit plus important permet une déduction plus importante et donc moins d’impôts. Le meilleur investissement immobilier est aussi celui qui est bien financé, et le crédit est fiscalement avantageux.
• L’apport personnel : il est possible de diminuer (voire supprimer) l’effort d’épargne en apportant un apport personnel à votre investissement locatif. En effet, l’organisme de crédit vous accordera alors un taux d’intérêt plus avantageux. 
• Le montant du loyer : lorsque le montant des loyers est équivalent au montant des remboursements, c’est la situation la plus confortable pour vos finances. Le meilleur investissement locatif est même celui qui vous permet de rentrer un petit bénéfice mensuel !

La bonne durée : si vous allongez votre durée de remboursement, les mensualités sont réduites et votre effort d’épargne s’en retrouve également diminué. Avec des intérêts plus élevés, vous pouvez déduire davantage.

Meilleur investissement immobilier : ce qu’il faut retenir 

Quels sont les meilleurs investissements immobiliers ? 

• La location longue durée (et non saisonnière)
• Les petites surfaces 
• Les résidences de services
• L’investissement locatif dans le neuf (nu comme meublé)

Quelles sont les bonnes méthodes pour financer son investissement immobilier ?

L’idéal pour financer votre projet d’investissement consiste à jongler entre apport personnel et crédit immobilier (montant comme durée). Optimisez au maximum le recours aux avantages fiscaux pour que les mensualités de votre prêt soient payées entièrement par le versement des loyers mensuels ! Le meilleur investissement est celui qui ne vous coûte rien.