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Conseils en investissement immobilier

Meilleur investissement immobilier : comment choisir ?

discussion entre agent immobilier et un couple

L’opportunité d’un investissement immobilier locatif dépend du rendement que le bien convoité va vous offrir sur une certaine durée. Type de logement, attractivité résidentielle, régime fiscal favorable, ou encore dispositifs de défiscalisation mobilisables : plusieurs critères influeront sur vos revenus locatifs effectifs. Alors, comment déterminer quel est le meilleur investissement immobilier selon votre profil ? Nous vous expliquons tout dans cet article, avec en bonus les bonnes méthodes pour financer votre investissement !

Meilleur investissement immobilier : s’assurer de l’attractivité locative du bien acheté

Avant même de définir le meilleur investissement immobilier pour vous, il y a des précautions à prendre avec l’étude de nombreux critères relatifs à l’attractivité locative de votre bien. Ne vous lancez pas tête baissée dans une opération d’investissement ! Vous devez commencer par vous informer sur des facteurs comme :
  • La surface : dans le neuf comme dans l’ancien, le niveau de rentabilité d’un investissement immobilier varie selon la surface du bien loué. On l’estime en général de 5 à 7 % pour les petites surfaces (studios, ou logements jusqu’à 2 pièces) et de 3 à 5 % pour les logements plus familiaux. En effet, les niveaux de loyer pratiqués sont proportionnellement plus chers pour les petites que pour les grandes surfaces.
  • La vacance locative : s’adressant en particulier aux jeunes actifs et aux étudiants, les petites surfaces souffrent davantage des périodes de vacances locatives (non-location entre deux locataires). Il y a également des rénovations plus fréquentes, à la mesure du turn-over des occupants. Faire le meilleur investissement immobilier équivaut donc souvent à choisir entre revenus espérés et tranquillité. 
  • L’emplacement : dans les villes universitaires, les petites surfaces se relouent généralement très vite, ce qui réduit les risques locatifs associés. Dans tous les cas, il est préférable de choisir un quartier agréable et bien desservi des transports en commun. S’il y a des commerces de proximité, c’est un plus. 
  • Le marché local : étudiez le marché immobilier local, notamment la demande locative. Faites un tour d’horizon des loyers pratiqués dans le secteur où se situe le bien convoité. N’oubliez pas de regarder combien se revendent les biens aux alentours pour vous faire une idée du potentiel de plus-value à la revente, critère important pour trouver le meilleur investissement long terme.

Le meilleur investissement selon vos objectifs 

Il n’existe pas de meilleur investissement immobilier universel : tout dépend de votre objectif ! Commencez par dresser un bilan patrimonial : ce que vous détenez, vos moyens financiers, votre taux d’imposition. Ensuite, déterminez les objectifs visés par votre investissement. Est-ce que vous faites de l’investissement locatif pour percevoir des loyers sur le long terme ou pour loger vos enfants ? En fonction de la réponse, vous ne choisirez pas le même bien.
C’est en fonction de cet objectif seulement que vous pourrez ensuite trouver le meilleur investissement locatif. La réponse conditionnera l’emplacement et le type du logement :
  • Vous visez la rentabilité et la perception de loyers ? Optez dans ce cas pour une ville avec une forte demande locative, notamment avec un pôle universitaire.
  • Vous visez la sécurité ? Pour une stratégie plus défensive, choisissez une ville très prisée et plus chère avec un faible rendement locatif et plus de sécurité.
Bon à savoir
Il faut également tenir compte des aspects patrimoniaux pour déterminer le meilleur investissement immobilier. Par exemple, si vous investissez avec un ou une partenaire, penchez-vous sur le régime juridique applicable à l’achat. Tout ce qui relève de la transmission de patrimoine, comme les droits de succession, peut également impacter l’attractivité d’un bien si vous comptez le léguer à vos enfants ou petits-enfants. Rapprochez-vous d’un notaire pour être conseillé sur ces aspects et dénicher le meilleur investissement.

Investissement immobilier et fiscalité

Louer vide ou meublé ? 

Quel est le meilleur investissement immobilier entre bien vide ou meublé ? En location meublée, les loyers sont plus élevés qu’en location nue, puisque les logements concernés offrent aux locataires tout l’équipement et l’ameublement nécessaires. Parallèlement, les charges y sont logiquement plus conséquentes. Mais les bailleurs en meublés bénéficient d’une fiscalité avantageuse, que leur régime fiscal soit forfaitaire ou réel :
  • Régime forfaitaire : il offre un abattement de 30 % sur les recettes des locations vides, et de 50 % pour les meublés. Dans ce cas, le meilleur investissement est celui dont les charges ne dépassent pas 30 ou 50 % pour être rentable.
  • Régime réel : il autorise la déduction des charges effectives (entretien, travaux, intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion locative ou de copropriété) en location vide comme en location meublée, mais cette dernière permet aussi d’amortir l’investissement immobilier et mobilier. Le bailleur de logement vide bénéficie toutefois de la possibilité de déduire ses charges de son revenu global (dans la limite de 10 700 € par an), une opportunité qui n’est pas offerte au loueur en meublé non professionnel (LMNP). En effet, ses charges viennent en déduction de ses revenus fonciers uniquement, sauf s’il opte pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Neuf ou ancien ? 

L’éternelle question qui trotte dans la tête des investisseurs locatifs, c’est de choisir entre un bien neuf ou ancien. Mais le meilleur investissement immobilier reste la plupart du temps le neuf, car il est possible de profiter de multiples avantages :
  • un bien en parfait état et respectant les normes thermiques et phoniques ;
  • pas de travaux de rénovation ;
  • la garantie décennale encore applicable ;
  • des frais de notaire moins élevés ;
  • une attractivité locative plus importante ;
  • des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel.

Meilleur placement immobilier : le cas de l’investissement immobilier en résidences services

Y avez-vous déjà pensé ? Une location meublée dans une résidence de services (EHPAD ou résidences Services Seniors, par exemple) offre un rendement d’investissement locatif de l’ordre de 4 à 5 % en moyenne. Outre les avantages du statut LMNP, vous bénéficiez du dispositif Censi-Bouvard, soit une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat de votre logement (HT) sur 9 ans. Sans l’ombre d’un doute, les résidences de services font partie des meilleurs investissements locatifs !

Bon à savoir

Pour connaitre vos futurs revenus locatifs, et choisir le meilleur investissement immobilier, n’hésitez pas à effectuer, avant toute décision d’achat, un calcul du rendement locatif de votre projet.

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Optimiser le financement de votre investissement

Votre budget et les critères d’emprunt 

Trouver le meilleur investissement immobilier est aussi une question de budget. Si vous avez des petits moyens, privilégiez une chambre de bonne (avec minimum 9 mètres carrés et 20 mètres cubes pour respecter la loi) ou un studio. Avec un budget plus conséquent, il est possible d’acheter un F1 ou deux studios pour répartir les risques intrinsèques liés aux petites surfaces.
Il y a trois critères majeurs qui entrent en compte dans votre enveloppe pour dénicher le meilleur investissement avec le bon financement :
  • L’effort d’épargne : quelle somme pouvez-vous placer chaque mois dans votre investissement immobilier si le loyer ne couvre pas la mensualité de votre prêt (même s’il est préférable que le logement soit majoritairement payé par le loyer du locataire et les avantages fiscaux) ?
  • La trésorerie : vous devez avoir de l’argent de côté pour prendre en charge les potentiels travaux de réparation et payer votre emprunt immobilier en cas de vacance locative.
  • Le crédit immobilier : l’effet de levier du crédit est essentiel pour trouver le meilleur investissement immobilier puisqu’il permet d’acquérir un patrimoine plus important. Vous pouvez ainsi être propriétaire d’un actif que vous ne pourriez pas payer comptant. C’est le seul placement immobilier qui vous donne cette opportunité. 

Les bonnes pratiques 

Voici les leviers sur lesquels vous pouvez jouer pour optimiser le financement du meilleur investissement que vous aurez trouvé :
  • Avantages fiscaux : saviez-vous que les intérêts de votre prêt immobilier sont déductibles de vos revenus locatifs ? C’est le cas en location vide (déficit foncier) ou en location meublée (déduction de charges et amortissement des recettes). Un crédit plus important permet une déduction plus importante et donc moins d’impôts. Le meilleur investissement immobilier est aussi celui qui est bien financé, et le crédit est fiscalement avantageux.
  • L’apport personnel : il est possible de diminuer (voire supprimer) l’effort d’épargne en apportant un apport personnel à votre investissement locatif. En effet, l’organisme de crédit vous accordera alors un taux d’intérêt plus avantageux. 
  • Le montant du loyer : lorsque le montant des loyers est équivalent au montant des remboursements, c’est la situation la plus confortable pour vos finances. Le meilleur investissement locatif est même celui qui vous permet de rentrer un petit bénéfice mensuel !

La bonne durée : si vous allongez votre durée de remboursement, les mensualités sont réduites et votre effort d’épargne s’en retrouve également diminué. Avec des intérêts plus élevés, vous pouvez déduire davantage.

Meilleur investissement immobilier : ce qu’il faut retenir 

Quels sont les meilleurs investissements immobiliers ? 

Pour ne pas prendre de risque et être certain de profiter du meilleur placement immobilier, voici les 4 types d’investissements à privilégier : 
  • La location longue durée (et non saisonnière)
  • Les petites surfaces 
  • Les résidences de services
  • L’investissement locatif dans le neuf (nu comme meublé)

Quelles sont les bonnes méthodes pour financer son investissement immobilier ?

L’idéal pour financer votre projet d’investissement consiste à jongler entre apport personnel et crédit immobilier (montant comme durée). Optimisez au maximum le recours aux avantages fiscaux pour que les mensualités de votre prêt soient payées entièrement par le versement des loyers mensuels ! Le meilleur investissement est celui qui ne vous coûte rien.

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