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Conseils en achat immobilier

Remboursement anticipé de prêt immobilier : comment ça marche ?

Publié le

repos en famille sur la terrasse

Dans le cadre d’un achat immobilier, beaucoup passent par la case emprunt auprès d’une banque. Mais vous avez décidé que le moment était venu de tourner la page et de mettre un terme prématurément à votre crédit ! Alors, comment rembourser votre prêt immobilier par anticipation ? Comment procéder et faudra-t-il payer des pénalités ? Nexity vous explique tout ce qu’il faut savoir et les conditions à respecter !

Plutôt remboursement anticipé total ou partiel ?

Le remboursement anticipé total ou partiel d’un prêt immobilier est strictement régi par la loi. Le Code de la consommation précise que l’emprunteur « peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité » son emprunt immobilier.
Le remboursement anticipé est total lorsque l’emprunteur rembourse l’intégralité du capital restant dû (notamment en cas de vente du bien immobilier ou de la renégociation du prêt). Le remboursement anticipé est partiel lorsqu’il concerne seulement une partie des sommes dues, et c’est généralement le cas lors d’une rentrée d’argent exceptionnelle.
Ainsi, s’il est autorisé, le remboursement anticipé implique le paiement de certains frais par l’emprunteur auprès de la banque. Le législateur a défini les frais liés au remboursement anticipé comme suit :
  • 3 % du montant du capital restant dû ;
  • OU 6 mois d'intérêts du prêt capital remboursé au taux moyen du prêt.
Une fois ces deux frais calculés, l’emprunteur sera redevable du plus faible montant. Ces informations qui doivent clairement figurer au contrat peuvent faire l’objet de négociations : avant de signer, vous pouvez en effet demander à votre banquier une baisse des frais de remboursement anticipé de prêt immobilier.
Bon à savoir

À noter que la banque peut refuser un remboursement anticipé dans un seul cas de figure : si le montant restant dû est inférieur à 10 % du capital emprunté. En cas de vente d’un bien immobilier notamment, c’est une condition à prendre en compte.

Pourquoi rembourser son crédit par anticipation ?

Les raisons qui poussent à procéder au remboursement anticipé d’un prêt immobilier sont nombreuses. Parmi les principales, on retrouve :
  • une rentrée d’argent exceptionnelle (héritage ou donation) ;
  • le rachat du crédit par un nouvel organisme financier ;
  • l’achat d’une seconde résidence ;
  • le développement ou la création d’une entreprise.
Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier a ici pour objectif de ne plus payer les intérêts et la prime d’assurance emprunteur. Car sur l’échéancier du crédit immobilier, le capital mensuel à rembourser ne représente qu’une partie des coûts ! Le remboursement par anticipation permet d’économiser les frais mensuels liés au crédit, en sachant qu’ils peuvent représenter une somme importante lorsqu’on les multiplie par le nombre d’échéances.

Les conditions de remboursement anticipé fixées dans le contrat

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier n’est cependant pas très apprécié par les banques, puisqu’il constitue un manque à gagner. En effet, l’organisme bancaire ne touche pas les intérêts qui auraient dû lui être versés. Il peut alors réclamer le paiement d’une pénalité de remboursement anticipé. Attention cependant : cette dernière n’est pas imposée d’office et doit obligatoirement être mentionnée dans le contrat !
Ainsi, avant de signer un emprunt immobilier, il est judicieux de négocier la diminution (voire la suppression) des indemnités de remboursement anticipé. Les prêteurs peuvent accepter de supprimer cette clause en échange d’une durée minimale de remboursement. Ces conditions de remboursement doivent donc être étudiées de près. À noter que pour les prêts à taux fixes modulables, cette possibilité est généralement incluse.
Bon à savoir
La clause précisant l’absence de pénalités de remboursement anticipé d’un prêt immobilier n’est cependant pas applicable en cas de rachat de crédit par un autre organisme de prêt.

Calculer le montant des pénalités 

Les plafonds

Pour commencer, sachez que le montant des pénalités que peut réclamer l’organisme prêteur est plafonné. Ce qu’il peut exiger comme indemnités suite au remboursement anticipé d’un prêt immobilier d’un prêt est encadré par le Code de la consommation et prévu dans le contrat.
 
Voici les modalités de calcul du remboursement anticipé d’un prêt immobilier plus en détail :
  • Montant maximum des pénalités de remboursement anticipé pour un prêt à taux fixe : les indemnités de remboursement ne peuvent dépasser l’équivalent de 6 mois d’intérêts dus sur le capital remboursé par anticipation (calculés selon le taux moyen du prêt) OU l’équivalent de 3 % du capital restant avant le remboursement anticipé. 
  • Montant maximum des pénalités de remboursement anticipé pour un prêt à taux variable : les plafonds sont les mêmes que pour les taux fixes, mais les pénalités peuvent être majorées d’intérêts compensateurs relatifs au taux moyen initialement convenu avec la banque au moment de la souscription du prêt immobilier.

Exemples

Prenons l’exemple d’un remboursement anticipé total pour un prêt de 150 000 €. Le taux nominal est de 4 % sur 20 ans. Après 7 ans, vous désirez faire le remboursement anticipé du prêt immobilier avec un capital restant dû de 110 430 €. L’indemnité maximale de remboursement qui peut vous être demandée est de 2 208,60 € puisque :
  • 6 mois d’intérêts : 110 430 x 4 % x 6 / 12 = 2 208,60 €
  • 3 % du capital restant : 110 430 x 3 % = 3 312,90 €
Pour le cas d’un remboursement anticipé partiel de 40 000 €, ça donne quoi ? Dans cette situation, l’indemnité maximale de remboursement qui peut vous être remboursée est de 800 € puisque : 
  • 6 mois d’intérêts : 40 000 x 4 % x 6 / 12 = 800 €
  • 3 % du capital restant : 110 430 x 3 % = 3 312,90 €

Exonération des frais de remboursement anticipé : qui peut en bénéficier ? 

La loi prévoit trois cas d’exonération des frais de remboursement anticipé d’un prêt immobilier, à condition d’une souscription après le 1er juillet 1999 :
  • si le logement a été revendu suite à la mutation de l’emprunteur ou de son co-emprunteur ;
  • si le logement est vendu suite au décès de l’emprunteur ou de son co-emprunteur ;
  • si le logement est vendu suite à la perte d’emploi (licenciement) de l’emprunteur ou de son co-emprunteur.

La démarche à suivre

Pour communiquer votre demande de remboursement anticipé du prêt immobilier auprès de votre banque, adressez votre requête par écrit et envoyez-la en lettre recommandée avec accusé de réception. Le prêteur pourra ensuite vous envoyer les informations relatives aux conséquences financières (pénalités). La loi n’impose pas de préavis pour les remboursements de crédit par anticipation. 
Ensuite, les détails de la démarche varient selon la date d’obtention du prêt immobilier :
  • Pour une offre de crédit émise depuis le 1er juillet 2016 : dès réception de votre demande, le prêteur vous fournit gratuitement sur support papier ou support durable (espace client) les informations. Le document communiqué doit clairement préciser les hypothèses utilisées pour les calculs.
  • Pour une offre de crédit émise après le 1er juillet 2016 : le prêteur doit vous envoyer dans les meilleurs délais les éléments chiffrés permettant de déterminer le montant des sommes à rembourser. Il est possible que ce décompte soit facturé.
Bon à savoir
Nous vous conseillons de faire coïncider le remboursement anticipé du prêt immobilier avec le paiement de l’échéance mensuelle pour ne pas payer d’intérêts intercalaires.

Est-il finalement judicieux de rembourser votre prêt immobilier par anticipation ? 

Vous venez de recevoir une importante somme d’argent ? L’idée vous vient donc d’en profiter pour augmenter vos mensualités ou de solder une partie non négligeable de votre prêt immobilier pour l’abréger. Mais vous pouvez aussi décider simplement de placer cet argent en épargne. Certes, le choix est rude ! Cependant, sachez qu’il sera possible d’évaluer ces deux cas de figure afin d’opter pour la meilleure solution.
Pour ce faire, commencez par calculer la différence entre les pénalités à devoir et l’économie qui sera réalisée grâce au remboursement anticipé de votre prêt immobilier, à savoir le gain des intérêts mais aussi des frais d’assurance dispensés. C’est une opération qui vous permettra de juger très facilement de la rentabilité de votre initiative.
Dans le cas où cette opération s’avérerait profitable, pensez ensuite à la comparer au rendement qu’apportera un placement en épargne telle que le livret A, le PEL/CEL, l’assurance-vie, etc. N’hésitez pas à faire appel à des conseillers en Solutions Crédit, qui se tiennent à votre disposition pour vous accompagner dans cette prise de décision difficile !

Remboursement anticipé de prêt immobilier : ce qu’il faut retenir 

Pourquoi choisir le remboursement anticipé de son prêt immobilier ?

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier permet d’économiser les taux d’intérêt et le coût des assurances sur les mensualités remboursées. Sur plusieurs années, cela permet d’économiser une somme non négligeable.

Quels sont les frais de remboursement anticipé ?

Les frais de remboursement anticipé sont prévus dans les contrats de prêt et équivalent à 3 % du montant du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts du prêt capital remboursé au taux moyen du prêt. 

Comment calculer un remboursement anticipé de prêt immobilier ?

Faites les deux calculs sur le capital restant dû ou sur le montant remboursé lors d’un remboursement partiel et conservez le résultat le plus faible des deux.

Comment fonctionne le remboursement anticipé suite à la vente ?

Le remboursement anticipé d’un prêt immobilier suite à une vente ne peut être empêché par l’organisme prêteur, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel dont le montant ne dépasse pas les 10 % du montant initial du crédit. L’emprunteur peut décider de la totalité du capital restant ou bien rembourser une partie des sommes dues.
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