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Conseils en investissement immobilier

Simulation de prêt pour un investissement locatif pour évaluer l’effet de levier du crédit

Publié le

explication entre agent immobilier et un couple
L’investissement locatif compte parmi les placements les plus intéressants en termes de rendement. Grâce à un prêt immobilier, vous pouvez optimiser davantage la rentabilité de cette opération. Mais en quoi l’investissement locatif est-il si avantageux ? Quel est l’intérêt de contracter un crédit immobilier ? Est-il nécessaire de faire une simulation de prêt pour un investissement locatif ? Les réponses à ces différentes questions par le groupe Nexity.
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L’investissement locatif : un placement particulièrement avantageux

Si bon nombre de particuliers optent pour un investissement locatif, c’est en raison des nombreux avantages que ce placement peut offrir.
L’acquisition d’un immobilier locatif vous permet entre autres de vous constituer un patrimoine, de bénéficier de revenus complémentaires et de préparer votre départ à la retraite. Sachez néanmoins qu’il ne suffit pas d’investir dans un quelconque logement pour profiter des nombreux avantages offerts par ce placement.
Vous devez bien choisir le bien à acquérir (logement neuf, ancien, maison individuelle, local commercial, parking, etc.) en analysant méticuleusement le marché immobilier de la commune où celui-ci est situé. Le rapport coût-avantage de chaque option dépend étroitement du marché immobilier propre à chaque localité.
Hormis le marché, le choix du régime de fiscalité locative pèse aussi lourdement sur le calcul de la rentabilité :
  • Régime micro ou régime réel (le premier permettant de profiter d’un abattement forfaitaire sur les recettes locatives, le second offrant la possibilité de déduire les charges effectives supportées, voire de dégager du déficit foncier parfois reportable sur les années suivantes)
  • Revenus fonciers en cas de location vide, ou bénéfices industriels et commerciaux en cas de location meublée (sous les statuts distincts de Loueur en meublé professionnel ou de Loueur en meublé non professionnel)
Avant de prendre une quelconque décision, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels de l’investissement locatif afin d’envisager les différents scénarios possibles et d’évaluer leur rendement effectif.
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Bon à savoir

Nexity vous accompagne pas à pas dans votre projet. Contactez notre service Solutions Crédit, un conseiller en financement immobilier dédié prendra en charge votre dossier dès le début de votre démarche, et vous guidera pour vous aider à comprendre comment obtenir un prêt immobilier.

Le prêt immobilier : une excellente solution pour améliorer la rentabilité d’un investissement locatif

Nombreux sont ceux qui hésitent à contracter un prêt pour investir dans l’immobilier locatif. Certes, un crédit immobilier peut être contraignant, dans la mesure où vous devez le rembourser jusqu’au dernier centime pendant une durée bien déterminée. Toutefois, il reste la solution la plus rentable pour investir dans l’immobilier locatif.

Prêt immobilier : des taux avantageux

Le premier grand avantage d’un prêt immobilier réside dans son taux. En 2021, la forte concurrence entre les établissements bancaires a entraîné une baisse des taux du crédit immobilier. Cette tendance devrait se poursuivre en 2022, ce qui vous offrira d’excellentes opportunités pour financer votre investissement locatif.
En fonction de la durée de l’emprunt, vous pouvez bénéficier d’un taux inférieur à 1 % ou d’environ 2,50 %.
  • Pour un prêt de 7 ans, le taux minimum est de 0,40 %, le taux moyen de 0,85 % et le taux maximum de 1,68 %
  • Pour un prêt de 10 ans, le taux minimum est de 0,50 %, le taux moyen de 0,95 % et le taux maximum de 1,70 %
  • Pour un prêt de 15 ans, le taux minimum est de 0,75 %, le taux moyen de 1,12 % et le taux maximum de 1,81 %
  • Pour un prêt de 20 ans, le taux minimum est de 0,92 %, le taux moyen de 1,30 % et le taux maximum de 2,03 %
  • Pour un prêt de 25 ans, le taux minimum est de 1,08 %, le taux moyen de 1,60 % et le taux maximum de 2,29 %
  • Pour un prêt de 30 ans, le taux minimum est de 1,55 %, le taux moyen de 1,93 % et le taux maximum de 2,48 %
Bon à savoir

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les intérêts ainsi que les frais d’emprunt de vos crédits immobiliers.

Prêt immobilier : des mensualités partiellement remboursées par les loyers

Contracter un prêt immobilier pour un investissement locatif vous permet de bénéficier d’un effet de levier. Il vous permet de réduire significativement le montant de vos mensualités et d’acquérir un bien difficilement accessible à votre budget personnel.
En effet, le remboursement de votre crédit est en partie réglé par vos locataires grâce aux loyers. Une fois que vous aurez payé l’intégralité de vos mensualités, vous devenez donc propriétaire d’un logement acquis à moindre coût.
Bon à savoir

Le coût de votre investissement immobilier n’est pas limité aux mensualités que vous devez payer à votre banque. Vous devez également prendre en compte différents éléments tels que les impôts fonciers.

Le prêt immobilier pour se protéger des aléas de la vie

Les établissements bancaires exigent généralement la souscription à une assurance décès-invalidité pour pouvoir accéder à un prêt immobilier. Ce contrat vous permet de vous protéger, mais également de protéger votre famille des aléas de la vie.
En fonction du pourcentage choisi (200 % ou 100 %), votre compagnie d’assuranceS peut partiellement ou intégralement s’acquitter de vos mensualités, en cas de décès ou d’invalidité de votre conjoint.
En optant pour l’assurance à 200 % dit « 100 % sur chaque tête », la compagnie peut procéder à un remboursement intégral de votre prêt, dans certaines conditions.
Bon à savoir
Il est souvent déconseillé de procéder à un remboursement par anticipation, afin d’éviter de perdre les avantages procurés par l’assurance prévoyance.

Pour augmenter vos revenus, il est préférable d’investir les liquidités dans un autre produit financier, voire dans un autre immobilier locatif.

Pourquoi faire une simulation de prêt immobilier ?

Bien que les prêts immobiliers soient proposés à des taux très avantageux, il est fortement conseillé d’effectuer une simulation pour pouvoir déterminer le crédit immobilier le mieux adapté à votre profil et à vos besoins.
La simulation de crédit immobilier ou, dans votre cas, la simulation d’investissement locatif, vous permet entre autres de comparer les offres des banques et d’accéder à des informations telles que :
  • Le montant des mensualités
  • La durée de votre prêt immobilier
  • Le coût de votre prêt immobilier
  • Votre capacité de remboursement
Grâce à ces données, vous pouvez identifier avec davantage de précision l’offre de crédit qui vous permettra de mieux rentabiliser votre investissement locatif.
En optant, par exemple, pour une offre de prêt immobilier proposée à un taux extrêmement bas, vous réduisez vos mensualités et vous pouvez optimiser la part de remboursement réalisé à partir des loyers de votre futur logement.
Bon à savoir

Le logement locatif est le seul placement que vous pouvez financer à partir d’un prêt bancaire. Les organismes de crédit ne peuvent vous fournir un emprunt si vous souhaitez investir dans des actions.

Comment faire une simulation de prêt immobilier ?

Pour faire une simulation de prêt immobilier et garantir, dans une certaine mesure, la fiabilité des résultats, vous devez fournir des informations précises à l’outil :
  • Le prix du logement que vous projetez d’acquérir
  • Le montant de votre apport personnel
  • Votre code postal
  • Votre âge, etc.
À partir de ces données, un algorithme va effectuer des recherches et délivrer toutes les informations nécessaires à votre prise de décision : mensualités en fonction des organismes, coût de votre emprunt immobilier selon les établissements, etc.
Pour information, vous pouvez évaluer l’effet de levier procuré par les différentes offres de prêt immobilier en accédant à nos outils de simulation de prêt pour investissement locatif. Ces outils vous permettent d’identifier aisément et rapidement l’offre de crédit pouvant rentabiliser au maximum votre placement.
Bon à savoir
Pour rentabiliser davantage votre investissement dans l’immobilier locatif, vous pouvez tirer profit des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard.
La loi Pinel vous permet de défiscaliser jusqu’à 21 % du coût de votre bien, si vous investissez dans une zone tendue et si vous respectez certaines conditions liées aux revenus des locataires et aux loyers.
La loi Censi-Bouvard, quant à elle, vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 %, si vous investissez dans une résidence qui propose au minimum 3 services et destinée à des seniors, des personnes à mobilité réduite ou des étudiants.

En résumé

Quels sont les avantages de l’investissement locatif ?

L’investissement locatif génère des compléments de revenus et vous permet de vous constituer un patrimoine, mais également de préparer votre retraite.
Pour optimiser le rendement de ce placement, vous devez analyser le marché immobilier dans lequel vous vous apprêtez à entrer et bien choisir le logement.

Quels sont les avantages offerts par un prêt immobilier ?

Le crédit immobilier fait effet de levier. Il vous permet d’acquérir un logement difficilement accessible avec un paiement en cash et de réduire le coût de votre placement, grâce aux loyers que vous percevez. Ces derniers remboursent en partie l’emprunt.
Par ailleurs, un prêt immobilier est généralement contracté à un taux très avantageux et ce type d’emprunt vous permet de bénéficier d’une assurance décès-invalidité.

Pourquoi faire une simulation ?

Avant de contracter un quelconque prêt immobilier, il est fortement conseillé de procéder à une simulation pour évaluer l’effet de levier procuré par les différentes offres du marché et de choisir celle la mieux adaptée à vos besoins.
Un simulateur estime :
  • Le montant des mensualités
  • La durée du crédit immobilier
  • Le coût du prêt immobilier, etc.

Comment faire une simulation ?

Pour faire une simulation, vous devez renseigner différentes informations au simulateur :
  • Prix du logement dans lequel vous projetez d’investir
  • La durée du prêt que vous souhaitez contracter
  • Votre code postal
  • Votre âge, etc.
Pour faciliter les estimations et évaluer rapidement le rendement de votre futur placement, nous vous proposons des outils de simulation de prêt pour investissement locatif.
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