Guerre ukraine : quels impacts sur le secteur de l'immobilier ?

Comment se porte l'immobilier en 2023 avec la guerre Ukraine/Russie ?

Impact sur les taux d’intérêts et le crédit immobilier avec la guerre en Ukraine

Après une période historiquement basse, les taux d’intérêts sont en hausse depuis plusieurs mois et il est probable qu’ils continuent de grimper. Cette hausse soudaine et spectaculaire des taux d’intérêts semble être l’une des conséquences du conflit qui touche l'Europe. En effet, en janvier 2022, il était encore possible d’emprunter sur 20 ans à un taux de 1 %. À présent, les taux moyens sont de 3,04 % sur 20 ans ! 

On peut attribuer cette hausse des taux à l’inflation actuelle, qui a été accélérée par la guerre en Ukraine. Les banques augmentent leur taux d’intérêts pour contrer cette inflation et conserver leurs marges autant que faire se peut. Actuellement, les taux restent toutefois plus bas que l’inflation (environ 6 %). 

Impact sur le prix de l’énergie et des matières premières

La guerre en Ukraine a eu un impact sur l’immobilier également à cause de la hausse du prix de l’énergie et des matières premières. Le conflit est aux portes de l’Europe et l’acheminement du gaz (principalement produit et acheminé par la Russie, l’autre pays impliqué dans le conflit) est plus difficile. Or, la France est le 1er importateur de gaz russe ! Les prix sont sous pression et augmentent. On estime aussi que le prix de l’acier a augmenté de plus de 150 %, avec des tarifs jusqu’à 1 600 € la tonne. 

Niveau énergie, l’impact est également bien présent puisque les acquéreurs immobiliers accordent une importance toute particulière aux scores DPE (Diagnostic de performance énergétique) des biens en vente. Les négociations du prix à la baisse sont plus courantes en cas de mauvais score DPE.

Les Français veulent être en mesure de moins consommer énergétiquement parlant pour faire des économies. De plus, la nouvelle norme des DPE avec les lois sur le climat et l’environnement impose de nouvelles règles et obligations, en sachant que le DPE possède à présent la même valeur juridique que les autres diagnostics immobiliers obligatoires.

Marché immobilier et guerre en Ukraine : des acheteurs plus méfiants et pressés

Pour commencer, la guerre Ukraine impacte le marché immobilier français puisqu’il a des conséquences sur le moral des ménages. Ce conflit est une crise qui touche toute l’Europe et les futurs acquéreurs n’ont souvent pas trop le moral pour se lancer dans un projet immobilier. C’est une constatation à nuancer cependant, car le marché immobilier reste tendu dans la majorité des villes françaises, notamment parce que les foyers ont aussi envie de placer leur épargne dans une valeur refuge pour contrer l’inflation et se protéger. Et la pierre est un choix parfait pour cela !

L’augmentation des prix et des taux d’intérêts diminue le pouvoir d’achat des Français. Ces derniers anticipent une baisse future, où les prix reviendront à la “normale” et donc préfèrent parfois attendre afin de devenir propriétaire ou d’investir. Constatant que l’inflation ne ralentit pas, certains ménages sont plus réticents et retardent leur projet, préférant conserver leur épargne pour faire face à une hausse du coût de la vie et un futur parfois incertain.

Mais assez paradoxalement, d’autres acquéreurs préfèrent accélérer leur projet immobilier au fait de la guerre en Ukraine ! En effet, dans la mesure où l’immobilier conserve sa réputation de valeur sûre pour un placement, beaucoup décident de profiter de ce contexte géopolitique tendu et incertain pour accélérer leur projet de vie et acheter au plus vite.

Est-ce que les prix de l'immobilier vont baisser en 2023 ?

Les acheteurs comme les vendeurs pensent encore que le conflit entre l’Ukraine et la Russie va continuer à impacter les prix de l’immobilier en France. En effet, l’inflation n’est pas terminée et le prix des matières premières et de l’énergie ne retombe pas, ce qui signifie que les coûts de construction vont continuer à être élevés. Forcément, les promoteurs et constructeurs immobiliers vont devoir répercuter cette hausse sur le prix des biens neufs à l’achat et des biens neufs à rénover.

De plus, il faudra continuer à faire face à de nombreux obstacles sur les chantiers et notamment de potentiels retards de livraison pour les appartements neufs et les maisons neuves, ce qui augmentera la tension sur le marché immobilier et donc une potentielle augmentation des prix.

Immobilier et crise en Ukraine : quid du rendement locatif ?

La guerre russo-ukrainienne n’a pas épargné l’investissement locatif et les investisseurs immobiliers. Nous sommes actuellement dans un contexte inflationniste où le coût de la vie est plus élevé. Ainsi, les propriétaires-bailleurs voient leur rendement locatif diminuer et perdent en rentabilité, notamment sur Paris où le rendement peut même être négatif. 

Pour contrer ce phénomène, les bailleurs sont tentés d’augmenter le prix des loyers. Mais pour éviter les abus, le gouvernement a maintenu les règles d’encadrement des loyers, toujours strictes et réglementaires. Le loyer peut donc augmenter seulement dans certaines situations très précises afin que les locataires ne soient pas trop impactés dans leur reste à vivre.

L’après-guerre en Ukraine : l’immobilier reste une valeur sûre pour les futurs propriétaires ou investisseurs

La guerre en Europe n’est toutefois pas venue refroidir les envies de propriété des Français. Maintenant que le choc amené par le conflit est passé, l’immobilier semble même plus que jamais s’imposer comme LA valeur refuge : selon un récent sondage de MeilleursAgents.com, la pierre reste l’investissement le plus sûr pour 68 % des particuliers ayant un projet immobilier en cours.

Appartement ou maison ? Si la plupart des requêtes enregistrées par les Notaires portent sur la résidence principale, ce sont les maisons et les appartements avec balcon qui tirent leurs épingles du jeu. Les Français rêvent d’espaces, et surtout d’extérieur. Nous constatons le même phénomène que pendant la crise sanitaire du Covid-19, période durant laquelle les investissements ont littéralement explosé. 

C’est ce que confirme un des derniers sondages Opinion Way : pour 10 % des Français interrogés, leur maison idéale se situerait en zone rurale, et 8 % sont tentés par un investissement immobilier en bord de mer.

En effet, par peur de tout perdre, l’envie de placer son argent dans quelque chose de sûr s’accroit et l’immobilier est une valeur refuge par excellence. Malgré les impacts négatifs de la guerre en Ukraine, il est possible que cela soit positif du côté des investissements immobiliers en France.

Côté investisseurs, en tenant compte de ces envies de logements plus spacieux et au vert, la nécessité de choisir minutieusement leurs biens locatifs ainsi que leur localisation est donc plus que jamais d’actualité !