Conseils pour louer son logement

L'encadrement des loyers

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femme qui gère les finances avec calculatrice et graphiques

Changer de locataire ne permet pas aux propriétaires de repartir à zéro ! Dans de nombreuses situations, le niveau de loyer fixé avec le précédent occupant est déterminant : c’est ce qu’on appelle le principe de l’encadrement des loyers, applicable en zones tendues françaises. 

L’encadrement des loyers à la relocation : le principe

Le dispositif d’encadrement des loyers à la relocation impose des règles de fixation des loyers entre deux locataires : le nouveau loyer hors charges proposé ne peut excéder le dernier loyer demandé au précédent locataire. La seule révision applicable correspond à l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) de l’INSEE, si le précédent loyer n’a pas été révisé depuis au moins 12 mois.

Ce principe d’encadrement des loyers à la relocation s’applique aux logements en zones tendues, où le marché du logement se caractérise par une demande plus importante que l’offre.

De plus, le dispositif d’encadrement concerne uniquement les baux à titre de résidence principale pour :

  • la location de logement vide sur 3 ans ;
  • la location de logement meublé sur 1 an, ou 9 mois pour les étudiants.

Les exceptions à l’encadrement des loyers

Certains logements loués en tant que résidence principale sont exclus du dispositif d’encadrement des loyers à la relocation :

  • les logements mis pour la première fois à la location ;
  • les logements loués à l’issue d’une période de 18 mois d’inoccupation ;
  • les logements où le propriétaire a engagé, dans les 6 derniers mois, des travaux d’un montant au moins égal à un an de loyer.

Ne sont pas, non plus, concernés par l’encadrement des loyers, les autres types de location :

  • les locations de résidence secondaire ;
  • les locations saisonnières ;
  • les locations de dépendances (parking, garage, terrain…).

Comment calculer la révision des loyers encadrés ?

La révision des loyers encadrés prend en compte l'indice de référence des loyers, avec la formule de calcul suivante : Loyer actuel x (IRL du trimestre / IRL du trimestre N-1) = nouveau loyer Il existe toutefois deux dérogations à ce principe de revalorisation du loyer :

  • Si le propriétaire réalise des travaux d'amélioration ou a engagé des travaux de mise en conformité au cours du précédent bail (travaux dans les parties communes ou dans les parties privatives) et que leur montant équivaut à au moins 6 mois de loyers : le loyer peut être réévalué dans la limite de 15 % du coût TTC des dépenses engagées ;
  • Si le loyer de base est sous-évalué : le propriétaire peut l'augmenter de la moitié de la différence constatée entre le loyer existant et celui pratiqué dans le voisinage.

L’encadrement des loyers spécifique à Paris et à Lille

Un dispositif d’encadrement des loyers spécifique à Paris et à Lille a été mis en application puis annulé par la juridiction administrative fin 2017. En vertu de ce dispositif, fonctionnant comme un plafonnement des loyers, les loyers ne pouvaient pas dépasser la valeur de référence imposée. Ils pouvaient toutefois être majorés de 20 % en fonction des caractéristiques des logements loués. La loi Elan, qui devrait être définitivement validée le 16 octobre 2018, devrait renouveler cette expérimentation.

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