L'encadrement des loyers

QU’EST-CE QUE L’ENCADREMENT DES LOYERS ?

En France, de nombreuses agglomérations présentent un marché immobilier en déséquilibre : la demande y est bien plus forte que l’offre de logements, et on assiste à la raréfaction des biens disponibles à la location. Cette pénurie a de nombreuses conséquences, notamment celle d’entraîner une flambée des loyers et des difficultés grandissantes à se loger. 

Pour lutter contre ce phénomène, la loi a introduit deux mécanismes d’encadrement des loyers en zone tendue : 

• L’encadrement de l’évolution des loyers, qui doit permettre d’endiguer la croissance des loyers entre deux locations (vacance), ou lorsque le locataire renouvelle son bail ;
• L’encadrement du niveau des loyers, dont l’expérimentation localisée a pour but de plafonner le montant initial des loyers.

QUELLES VILLES APPLIQUENT L’ENCADREMENT DES LOYERS ?

• Paris (1er juillet 2019) ;
• Lille (1er mars 2020) ;
• Plaine Commune (1er juin 2021) ;
• Lyon et Villeurbanne (1er novembre 2021) ;
• Est Ensemble (1er décembre 2021).

QUELS SONT LES LOGEMENTS CONCERNÉS PAR L'ENCADREMENT DES LOYERS ?

• Bail unique ;
• Baux multiples (dans le cas d’une colocation par exemple) ;
• Location vide sur 3 ans ;
• Location meublée sur 1 an, ou 9 mois pour les étudiants ;
• Location à usage de résidence principale ;
• Location à usage mixte (professionnel et habitation principale).

• Logement soumis à la loi de 1948 ;
• Logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire) ;
• Logement social (HLM) ;
• Meublé de tourisme ;
• Sous-location ;
• Logements meublés situés dans certaines résidences avec services.

LES EXCEPTIONS À L’ENCADREMENT DES LOYERS

• Les logements mis pour la première fois à la location ;
• Les logements loués à l’issue d’une période de 18 mois d’inoccupation ;
• Les logements où le propriétaire a engagé, dans les 6 derniers mois, des travaux d’un montant au moins égal à un an de loyer.

• Les locations de résidence secondaire ;
• Les locations de dépendances (parking, garage, terrain…).

LE FONCTIONNEMENT DE L’ENCADREMENT DES LOYERS

• Le type de location (location meublée ou location vide) ;
• La situation géographique du logement ;
• Le nombre de pièces ;
• L’année de sa construction.

L’ENCADREMENT DES LOYERS À LA RELOCATION : LE PRINCIPE

• Le précédent loyer n’a pas été révisé depuis au moins 12 mois ;

• Le précédent loyer était largement sous-évalué ;

• Le propriétaire réalise des travaux.

ENCADREMENT DES LOYERS ET RENOUVELLEMENT DE BAIL

• Le loyer du bien est sous-évalué par rapport aux prix constatés dans la zone où prévaut l’encadrement des loyers ;
• Le logement présente une bonne performance énergétique, prouvée par un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans : sa consommation primaire doit être inférieure 331 kWh par mètre carré et par an.

COMMENT CALCULER LA RÉVISION DES LOYERS DANS UNE ZONE SOUMISE À L'ENCADREMENT DES LOYERS ?

• Si le propriétaire réalise des travaux d'amélioration ou a engagé des travaux de mise en conformité au cours du précédent bail (travaux dans les parties communes ou dans les parties privatives) et que leur montant équivaut à au moins 6 mois de loyers : le loyer peut être réévalué dans la limite de 15 % du coût TTC des dépenses engagées ;
• Si le loyer de base est sous-évalué : le propriétaire peut l'augmenter de la moitié de la différence constatée entre le loyer existant et celui pratiqué dans le voisinage.

QUELLES SANCTIONS EN CAS DE NON RESPECT DE L’ENCADREMENT DES LOYERS ?

ENCADREMENT DES LOYERS : CE QU’IL FAUT RETENIR

• Les augmentations de loyer entre deux locataires ; 
• Le montant global des loyers en fixant un plafond.