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L'encadrement des loyers

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Alors que le Tribunal administratif de Paris avait annulé le dispositif en 2017, l’encadrement des loyers a fait son retour dans la capitale en 2019. Une réintroduction suivie par de nombreuses villes, qui ont profité de l’adoption de la loi Élan (novembre 2028) pour appliquer la mesure à titre expérimental. Mais qu’est-ce que l’encadrement des loyers au juste ? L’encadrement des loyers s’applique-t-il dans votre ville ? Et comment fixer un loyer si le dispositif d’encadrement des loyers s’applique ? Nos réponses dans cet article.

QU’EST-CE QUE L’ENCADREMENT DES LOYERS ?

En France, de nombreuses agglomérations présentent un marché immobilier en déséquilibre : la demande y est bien plus forte que l’offre de logements, et on assiste à la raréfaction des biens disponibles à la location. Cette pénurie a de nombreuses conséquences, notamment celle d’entraîner une flambée des loyers et des difficultés grandissantes à se loger. 

Pour lutter contre ce phénomène, la loi a introduit deux mécanismes d’encadrement des loyers en zone tendue

  • L’encadrement de l’évolution des loyers, qui doit permettre d’endiguer la croissance des loyers entre deux locations (vacance), ou lorsque le locataire renouvelle son bail ;
  • L’encadrement du niveau des loyers, dont l’expérimentation localisée a pour but de plafonner le montant initial des loyers.
Bon à savoir
On appelle zone tendue une agglomération de plus de 50.000 habitants dans laquelle on constate un déséquilibre important entre offre et demande de logements, engendrant des difficultés manifestes pour se loger et des niveaux élevés de loyers. Il en existe 28 réparties sur l’ensemble du territoire français. 

QUELLES VILLES APPLIQUENT L’ENCADREMENT DES LOYERS ?

Avec la loi Élan, les communes situées en zones tendues ont désormais la possibilité d’appliquer l'encadrement des loyers… Ou non ! Seules les villes ayant émis une demande d’application du dispositif d’encadrement des loyers avant le 23 novembre 2020 peuvent plafonner administrativement le montant des loyers du parc privé résidentiel.
Depuis 2019, 5 agglomérations ayant fait ce choix ont été autorisées à appliquer l’encadrement des loyers ainsi que leur plafonnement :
  • Paris (1er juillet 2019) ;
  • Lille (1er mars 2020) ;
  • Plaine Commune (1er juin 2021) ;
  • Lyon et Villeurbanne (1er novembre 2021) ;
  • Est Ensemble (1er décembre 2021).
Elles devraient être rejointes en 2022 par Bordeaux et Montpellier, autorisées à pratiquer l'encadrement des loyers et leur plafonnement le 2 septembre 2021. 
En tout, vingt-quatre villes seront concernées par le dispositif  d’encadrement des loyers fin 2022.
À l’inverse, Grenoble et 27 communes de Grenoble-Alpes Métropole ainsi que 11 villes de l'établissement Public Territorial Grand Orly Seine Bièvre n’ont pas été autorisées par le Ministère du Logement à appliquer l’encadrement des loyers et leur plafonnement. 
Bon à savoir

Grâce à la loi Décentralisation, différenciation, déconcentration et simplification, ou 3DS (adoptée en février 2022), de nouvelles villes pourront se porter candidates à l’encadrement des loyers jusqu’au 23 novembre 2022. Les communes candidates retenues pourront alors expérimenter le dispositif d’encadrement des loyers jusqu’à fin 2026

QUELS SONT LES LOGEMENTS CONCERNÉS PAR L'ENCADREMENT DES LOYERS ?

L’encadrement des loyers concerne tous les logements d’habitation du parc résidentiel privé, quel que soit le bail de location : 
  • Bail unique ;
  • Baux multiples (dans le cas d’une colocation par exemple) ;
  • Location vide sur 3 ans ;
  • Location meublée sur 1 an, ou 9 mois pour les étudiants ;
  • Location à usage de résidence principale ;
  • Location à usage mixte (professionnel et habitation principale).
À l’inverse, certains logements sortent du périmètre d’application de l'encadrement des loyers
  • Logement soumis à la loi de 1948 ;
  • Logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire) ;
  • Logement social (HLM) ;
  • Meublé de tourisme ;
  • Sous-location ;
  • Logements meublés situés dans certaines résidences avec services.

LES EXCEPTIONS À L’ENCADREMENT DES LOYERS

Certains logements loués en tant que résidence principale sont exclus du dispositif d’encadrement des loyers à la relocation :
  • Les logements mis pour la première fois à la location ;
  • Les logements loués à l’issue d’une période de 18 mois d’inoccupation ;
  • Les logements où le propriétaire a engagé, dans les 6 derniers mois, des travaux d’un montant au moins égal à un an de loyer.
Ne sont pas, non plus, concernés par l’encadrement des loyers, les autres types de location :
  • Les locations de résidence secondaire ;
  • Les locations de dépendances (parking, garage, terrain…).

LE FONCTIONNEMENT DE L’ENCADREMENT DES LOYERS

Pour fixer le loyer de référence, nécessaire à l’encadrement des loyers, un observatoire des loyers a spécifiquement été créé pour chaque territoire. Son objectif est de transmettre des datas à la Préfecture dont dépend la ville appliquant l’encadrement des loyers, de manière à fixer les montants des loyers plafonds. 
À Paris, par exemple, c’est sur la base des observations de l’OLAP (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) que la Préfecture de Paris a fixé le loyer de référence utilisé dans le cadre de la politique d’encadrement des loyers. 
Le loyer de référence servant à l’encadrement des loyers est établi en fonction de plusieurs critères :
Ce loyer de référence, exprimé en euros par mètre carré, est complété par un loyer de référence majoré (supérieur de 20%) et un loyer de référence minoré (inférieur de 30%). 
Pour tout nouveau bail signé après l’entrée en vigueur du dispositif d’encadrement des loyers, le bailleur doit s’assurer que le montant du loyer hors charge se situe entre les loyers de référence minoré et majoré.
Bon à savoir
La loi Elan laisse toutefois la possibilité aux bailleurs d’appliquer un complément de loyer, dans le cadre de l’encadrement des loyers. Ce dernier autorise les bailleurs à mettre son logement en location à un prix supérieur au loyer de référence majoré, si son bien présente des caractéristiques particulières.
Il peut s’agir de sa localisation ou encore de conditions de confort supérieures, en comparaison avec les logements situés dans la même zone géographique soumise à l’encadrement des loyers. Ainsi, la présence d’une terrasse ou d’une vue exceptionnelle peut être valorisée, même en cas d’encadrement des loyers.

L’ENCADREMENT DES LOYERS À LA RELOCATION : LE PRINCIPE

Le dispositif d’encadrement des loyers à la relocation impose des règles de fixation des loyers entre deux locataires
Ainsi, dans une zone où l'encadrement des loyers est applicable, le nouveau loyer hors charges proposé ne peut excéder le dernier loyer demandé au précédent locataire. 
Une augmentation peut être envisagée entre deux locataires dans une zone soumise à l’encadrement des loyers que sous certaines conditions : 
  • Le précédent loyer n’a pas été révisé depuis au moins 12 mois ;
ou
  • Le précédent loyer était largement sous-évalué ;
ou
  • Le propriétaire réalise des travaux.
De plus, la seule révision applicable dans une zone d'encadrement des loyers correspond à l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) de l’INSEE.

ENCADREMENT DES LOYERS ET RENOUVELLEMENT DE BAIL

Dans une zone où l'encadrement des loyers est applicable, la révision des loyers dans le cadre du renouvellement d’un contrat de location est possible sous certaines conditions : 
  • Le loyer du bien est sous-évalué par rapport aux prix constatés dans la zone où prévaut l’encadrement des loyers ;
  • Le logement présente une bonne performance énergétique, prouvée par un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans : sa consommation primaire doit être inférieure 331 kWh par mètre carré et par an.
Pour réviser à la hausse le montant du loyer d’un bien situé dans une zone d’encadrement des loyers, le bailleur devra en outre faire une proposition au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
Bon à savoir
Dans les agglomérations soumises à l’encadrement des loyers, le locataire peut, à l’inverse, demander une diminution de loyer. Pour cela, le loyer figurant sur le bail (en dehors du complément de loyer le cas échéant) doit être supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de proposition de réévaluation.

COMMENT CALCULER LA RÉVISION DES LOYERS DANS UNE ZONE SOUMISE À L'ENCADREMENT DES LOYERS ?

La révision des loyers encadrés prend en compte l'indice de référence des loyers, avec la formule de calcul suivante :
Loyer actuel x (IRL du trimestre / IRL du trimestre N-1) = nouveau loyer.
Il existe toutefois deux dérogations à ce principe de revalorisation du loyer en zone d’encadrement des loyers :
  • Si le propriétaire réalise des travaux d'amélioration ou a engagé des travaux de mise en conformité au cours du précédent bail (travaux dans les parties communes ou dans les parties privatives) et que leur montant équivaut à au moins 6 mois de loyers : le loyer peut être réévalué dans la limite de 15 % du coût TTC des dépenses engagées ;
  • Si le loyer de base est sous-évalué : le propriétaire peut l'augmenter de la moitié de la différence constatée entre le loyer existant et celui pratiqué dans le voisinage.

QUELLES SANCTIONS EN CAS DE NON RESPECT DE L’ENCADREMENT DES LOYERS ?

Dans les communes où l'encadrement des loyers est applicable, les bailleurs sont dans l’obligation d’indiquer le loyer de référence dans le contrat de bail signé avec le locataire. En cas de manquement, ils peuvent risquer jusqu'à 5 000 euros d'amende pour une personne physique et jusqu'à 15 000 euros pour une personne morale.
À partir d’avril 2022, les agences immobilières seront également tenues de préciser le loyer de référence pour les biens mis en location dans une zone soumise à l’encadrement des loyers.

ENCADREMENT DES LOYERS : CE QU’IL FAUT RETENIR

De retour avec la loi Élan, après 1 an et demi d’interruption, le dispositif d'encadrement des loyers est désormais applicable dans de nombreuses agglomérations françaises situées en zones tendues. Le mécanisme d’encadrement des loyers prévoit de limiter : 
  • Les augmentations de loyer entre deux locataires ; 
  • Le montant global des loyers en fixant un plafond.
Applicable aux nouveaux baux signés après l’entrée en vigueur du dispositif, mais aussi dans le cadre d’un renouvellement de bail, l’encadrement des loyers doit permettre, à terme, d’endiguer la flambée de prix à la location et de faciliter l’accès au logement dans le parc résidentiel privé. 
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