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Conseils pour louer son logement

L'encadrement des loyers

femme qui gère les finances avec calculatrice et graphiques

Alors que le Tribunal administratif de Paris avait annulé le dispositif en 2017, l’encadrement des loyers a fait son retour dans la capitale en 2019. Une réintroduction suivie par de nombreuses villes, qui ont profité de l’adoption de la loi Élan (novembre 2028) pour appliquer la mesure à titre expérimental. Mais qu’est-ce que l’encadrement des loyers au juste ? L’encadrement des loyers s’applique-t-il dans votre ville ? Et comment fixer un loyer si le dispositif d’encadrement des loyers s’applique ? Nos réponses dans cet article.

QU’EST-CE QUE L’ENCADREMENT DES LOYERS ?

En France, de nombreuses agglomĂ©rations prĂ©sentent un marchĂ© immobilier en dĂ©sĂ©quilibre : la demande y est bien plus forte que l’offre de logements, et on assiste Ă  la rarĂ©faction des biens disponibles Ă  la location. Cette pĂ©nurie a de nombreuses consĂ©quences, notamment celle d’entraĂ®ner une flambĂ©e des loyers et des difficultĂ©s grandissantes Ă  se loger. 

Pour lutter contre ce phénomène, la loi a introduit deux mécanismes d’encadrement des loyers en zone tendue

  • L’encadrement de l’évolution des loyers, qui doit permettre d’endiguer la croissance des loyers entre deux locations (vacance), ou lorsque le locataire renouvelle son bail ;
  • L’encadrement du niveau des loyers, dont l’expĂ©rimentation localisĂ©e a pour but de plafonner le montant initial des loyers.
Bon Ă  savoir
On appelle zone tendue une agglomĂ©ration de plus de 50.000 habitants dans laquelle on constate un dĂ©sĂ©quilibre important entre offre et demande de logements, engendrant des difficultĂ©s manifestes pour se loger et des niveaux Ă©levĂ©s de loyers. Il en existe 28 rĂ©parties sur l’ensemble du territoire français. 

QUELLES VILLES APPLIQUENT L’ENCADREMENT DES LOYERS ?

Avec la loi Élan, les communes situées en zones tendues ont désormais la possibilité d’appliquer l'encadrement des loyers… Ou non ! Seules les villes ayant émis une demande d’application du dispositif d’encadrement des loyers avant le 23 novembre 2020 peuvent plafonner administrativement le montant des loyers du parc privé résidentiel.
Depuis 2019, 5 agglomérations ayant fait ce choix ont été autorisées à appliquer l’encadrement des loyers ainsi que leur plafonnement :
  • Paris (1er juillet 2019) ;
  • Lille (1er mars 2020) ;
  • Plaine Commune (1er juin 2021) ;
  • Lyon et Villeurbanne (1er novembre 2021) ;
  • Est Ensemble (1er dĂ©cembre 2021).
Rejointes en 2022 par Bordeaux et Montpellier, autorisĂ©es Ă  pratiquer l'encadrement des loyers et leur plafonnement le 2 septembre 2022. 
En tout, vingt-quatre villes sont concernĂ©es par le dispositif d’encadrement des loyers fin 2022.
Ă€ l’inverse, Grenoble et 27 communes de Grenoble-Alpes MĂ©tropole ainsi que 11 villes de l'Ă©tablissement Public Territorial Grand Orly Seine Bièvre n’ont pas Ă©tĂ© autorisĂ©es par le Ministère du Logement Ă  appliquer l’encadrement des loyers et leur plafonnement. 

QUELS SONT LES LOGEMENTS CONCERNÉS PAR L'ENCADREMENT DES LOYERS ?

L’encadrement des loyers concerne tous les logements d’habitation du parc rĂ©sidentiel privĂ©, quel que soit le bail de location : 
  • Bail unique ;
  • Baux multiples (dans le cas d’une colocation par exemple) ;
  • Location vide sur 3 ans ;
  • Location meublĂ©e sur 1 an, ou 9 mois pour les Ă©tudiants ;
  • Location Ă  usage de rĂ©sidence principale ;
  • Location Ă  usage mixte (professionnel et habitation principale).
À l’inverse, certains logements sortent du périmètre d’application de l'encadrement des loyers
  • Logement soumis Ă  la loi de 1948 ;
  • Logement conventionnĂ© par l'Anah (hors conventions Ă  loyer intermĂ©diaire) ;
  • Logement social (HLM) ;
  • MeublĂ© de tourisme ;
  • Sous-location ;
  • Logements meublĂ©s situĂ©s dans certaines rĂ©sidences avec services.

LES EXCEPTIONS À L’ENCADREMENT DES LOYERS

Certains logements loués en tant que résidence principale sont exclus du dispositif d’encadrement des loyers à la relocation :
  • Les logements mis pour la première fois Ă  la location ;
  • Les logements louĂ©s Ă  l’issue d’une pĂ©riode de 18 mois d’inoccupation ;
  • Les logements oĂą le propriĂ©taire a engagĂ©, dans les 6 derniers mois, des travaux d’un montant au moins Ă©gal Ă  un an de loyer.
Ne sont pas, non plus, concernés par l’encadrement des loyers, les autres types de location :
  • Les locations de rĂ©sidence secondaire ;
  • Les locations de dĂ©pendances (parking, garage, terrain…).

LE FONCTIONNEMENT DE L’ENCADREMENT DES LOYERS

Pour fixer le loyer de rĂ©fĂ©rence, nĂ©cessaire Ă  l’encadrement des loyers, un observatoire des loyers a spĂ©cifiquement Ă©tĂ© crĂ©Ă© pour chaque territoire. Son objectif est de transmettre des datas Ă  la PrĂ©fecture dont dĂ©pend la ville appliquant l’encadrement des loyers, de manière Ă  fixer les montants des loyers plafonds. 
Ă€ Paris, par exemple, c’est sur la base des observations de l’OLAP (Observatoire des loyers de l’agglomĂ©ration parisienne) que la PrĂ©fecture de Paris a fixĂ© le loyer de rĂ©fĂ©rence utilisĂ© dans le cadre de la politique d’encadrement des loyers. 
Le loyer de référence servant à l’encadrement des loyers est établi en fonction de plusieurs critères :
  • Le type de location (location meublĂ©e ou location vide) ;
  • La situation gĂ©ographique du logement ;
  • Le nombre de pièces ;
  • L’annĂ©e de sa construction.
Ce loyer de rĂ©fĂ©rence, exprimĂ© en euros par mètre carrĂ©, est complĂ©tĂ© par un loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© (supĂ©rieur de 20%) et un loyer de rĂ©fĂ©rence minorĂ© (infĂ©rieur de 30%). 
Pour tout nouveau bail signé après l’entrée en vigueur du dispositif d’encadrement des loyers, le bailleur doit s’assurer que le montant du loyer hors charge se situe entre les loyers de référence minoré et majoré.
Bon Ă  savoir
La loi Elan laisse toutefois la possibilité aux bailleurs d’appliquer un complément de loyer, dans le cadre de l’encadrement des loyers. Ce dernier autorise les bailleurs à mettre son logement en location à un prix supérieur au loyer de référence majoré, si son bien présente des caractéristiques particulières.
Il peut s’agir de sa localisation ou encore de conditions de confort supérieures, en comparaison avec les logements situés dans la même zone géographique soumise à l’encadrement des loyers. Ainsi, la présence d’une terrasse ou d’une vue exceptionnelle peut être valorisée, même en cas d’encadrement des loyers.

L’ENCADREMENT DES LOYERS À LA RELOCATION : LE PRINCIPE

Le dispositif d’encadrement des loyers à la relocation impose des règles de fixation des loyers entre deux locataires
Ainsi, dans une zone oĂą l'encadrement des loyers est applicable, le nouveau loyer hors charges proposĂ© ne peut excĂ©der le dernier loyer demandĂ© au prĂ©cĂ©dent locataire. 
Une augmentation peut ĂŞtre envisagĂ©e entre deux locataires dans une zone soumise Ă  l’encadrement des loyers que sous certaines conditions : 
  • Le prĂ©cĂ©dent loyer n’a pas Ă©tĂ© rĂ©visĂ© depuis au moins 12 mois ;
ou
  • Le prĂ©cĂ©dent loyer Ă©tait largement sous-Ă©valuĂ© ;
ou
  • Le propriĂ©taire rĂ©alise des travaux.
De plus, la seule révision applicable dans une zone d'encadrement des loyers correspond à l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) de l’INSEE.

ENCADREMENT DES LOYERS ET RENOUVELLEMENT DE BAIL

Dans une zone oĂą l'encadrement des loyers est applicable, la rĂ©vision des loyers dans le cadre du renouvellement d’un contrat de location est possible sous certaines conditions : 
  • Le loyer du bien est sous-Ă©valuĂ© par rapport aux prix constatĂ©s dans la zone oĂą prĂ©vaut l’encadrement des loyers ;
  • Le logement prĂ©sente une bonne performance Ă©nergĂ©tique, prouvĂ©e par un diagnostic de performance Ă©nergĂ©tique datant de moins de 4 ans : sa consommation primaire doit ĂŞtre infĂ©rieure 331 kWh par mètre carrĂ© et par an.
Pour réviser à la hausse le montant du loyer d’un bien situé dans une zone d’encadrement des loyers, le bailleur devra en outre faire une proposition au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
Bon Ă  savoir
Dans les agglomérations soumises à l’encadrement des loyers, le locataire peut, à l’inverse, demander une diminution de loyer. Pour cela, le loyer figurant sur le bail (en dehors du complément de loyer le cas échéant) doit être supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de proposition de réévaluation.

COMMENT CALCULER LA RÉVISION DES LOYERS DANS UNE ZONE SOUMISE À L'ENCADREMENT DES LOYERS ?

La révision des loyers encadrés prend en compte l'indice de référence des loyers, avec la formule de calcul suivante :
Loyer actuel x (IRL du trimestre / IRL du trimestre N-1) = nouveau loyer.
Il existe toutefois deux dérogations à ce principe de revalorisation du loyer en zone d’encadrement des loyers :
  • Si le propriĂ©taire rĂ©alise des travaux d'amĂ©lioration ou a engagĂ© des travaux de mise en conformitĂ© au cours du prĂ©cĂ©dent bail (travaux dans les parties communes ou dans les parties privatives) et que leur montant Ă©quivaut Ă  au moins 6 mois de loyers : le loyer peut ĂŞtre rĂ©Ă©valuĂ© dans la limite de 15 % du coĂ»t TTC des dĂ©penses engagĂ©es ;
  • Si le loyer de base est sous-Ă©valuĂ© : le propriĂ©taire peut l'augmenter de la moitiĂ© de la diffĂ©rence constatĂ©e entre le loyer existant et celui pratiquĂ© dans le voisinage.

QUELLES SANCTIONS EN CAS DE NON RESPECT DE L’ENCADREMENT DES LOYERS ?

Dans les communes où l'encadrement des loyers est applicable, les bailleurs sont dans l’obligation d’indiquer le loyer de référence dans le contrat de bail signé avec le locataire. En cas de manquement, ils peuvent risquer jusqu'à 5 000 euros d'amende pour une personne physique et jusqu'à 15 000 euros pour une personne morale.
Depuis avril 2022, les agences immobilières sont Ă©galement tenues de prĂ©ciser le loyer de rĂ©fĂ©rence pour les biens mis en location dans une zone soumise Ă  l’encadrement des loyers.

ENCADREMENT DES LOYERS : CE QU’IL FAUT RETENIR

De retour avec la loi Élan, après 1 an et demi d’interruption, le dispositif d'encadrement des loyers est dĂ©sormais applicable dans de nombreuses agglomĂ©rations françaises situĂ©es en zones tendues. Le mĂ©canisme d’encadrement des loyers prĂ©voit de limiter : 
  • Les augmentations de loyer entre deux locataires ; 
  • Le montant global des loyers en fixant un plafond.
Applicable aux nouveaux baux signĂ©s après l’entrĂ©e en vigueur du dispositif, mais aussi dans le cadre d’un renouvellement de bail, l’encadrement des loyers doit permettre, Ă  terme, d’endiguer la flambĂ©e de prix Ă  la location et de faciliter l’accès au logement dans le parc rĂ©sidentiel privĂ©. 
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