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L'encadrement des loyers

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L’encadrement des loyers revient à Paris le 1er juillet 2019 avec quelques modifications. Il vient compléter l’encadrement des loyers à la relocation, en place depuis 2012.

Le retour de l’encadrement des loyers à Paris le 1er Juillet 2019

Mis en place en 2014 puis annulé en 2017, l’encadrement des loyers est de retour à Paris depuis le 1er juillet 2019. Il permet de limiter l’évolution du loyer d’un logement loué vide ou meublé dans certaines zones géographiques.

Un décret a été signé par le préfet de région Ile de France Michel Cadot, permettant d’expérimenter le dispositif dans la capitale pour une durée de 5 ans, en complément du dispositif d’encadrement des loyers à la relocation. Ainsi, à partir du 1er juillet 2019, la ville de Paris s’est dotée d’un dispositif expérimental reposant sur des loyers de référence définis par arrêté préfectoral.

La loi Elan du 23 novembre 2018 est à l’origine du retour de l’encadrement des loyers (article 140 de la loi). Celui-ci n’est maintenant plus obligatoire dans l’ensemble des villes situées en zone tendues mais concerne uniquement les villes qui ont choisi d’appliquer cette mesure, Paris étant la première d’entre elles. Le plafonnement des loyers pourrait donc être étendu à d’autres villes, notamment Lille qui en a déjà fait la demande.

L’encadrement des loyers à Paris concerne tous les baux signés à partir du 1er juillet 2019, pour une nouvelle location ou une relocation. Il repose sur un barème des loyers de référence au m2 auquel le bailleur doit se fier pour fixer le prix du loyer. Les sanctions pour les propriétaires ne respectant pas le dispositif ont été alourdies avec la loi Elan : celle-ci prévoit 5 000 euros d’amende pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

LE FONCTIONNEMENT DE L’ENCADREMENT DES LOYERS À PARIS

La loi Elan du 23 novembre 2018 a donc remis en vigueur l’encadrement des loyers dans 80 quartiers de Paris. L’arrêté préfectoral se base sur les observations de l’OLAP (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) pour fixer un loyer de référence en fonction de plusieurs critères :

  • le type de logement
  • sa situation géographique
  • le nombre de pièces
  • l’année de sa construction.

Ce loyer de référence, exprimé en euros par mètre carré, est complété par un loyer de référence majoré (supérieur de 20%) et un loyer de référence minoré (inférieur de 30%). Pour tout nouveau bail après le 1er juillet 2019, le bailleur doit s’assurer que le montant du loyer hors charge se situe entre les loyers de référence minoré et majoré.

La loi Elan prévoit également la possibilité pour le bailleur de mettre son logement en location à un prix supérieur au loyer de référence majoré via le complément de loyer. Ce complément de loyer est applicable si le bien présente des caractéristiques particulières de localisation et de confort en comparaison avec les logements situés dans la même zone géographique, comme une terrasse ou une vue exceptionnelle.

L’encadrement des loyers à la relocation : le principe

Le dispositif d’encadrement des loyers à la relocation impose des règles de fixation des loyers entre deux locataires : le nouveau loyer hors charges proposé ne peut excéder le dernier loyer demandé au précédent locataire. La seule révision applicable correspond à l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) de l’INSEE, si le précédent loyer n’a pas été révisé depuis au moins 12 mois.

Ce principe d’encadrement des loyers à la relocation s’applique aux logements en zones tendues, où le marché du logement se caractérise par une demande plus importante que l’offre.

De plus, le dispositif d’encadrement concerne uniquement les baux à titre de résidence principale pour :

  • la location de logement vide sur 3 ans ;
  • la location de logement meublé sur 1 an, ou 9 mois pour les étudiants.

Les exceptions à l’encadrement des loyers

Certains logements loués en tant que résidence principale sont exclus du dispositif d’encadrement des loyers à la relocation :

  • les logements mis pour la première fois à la location ;
  • les logements loués à l’issue d’une période de 18 mois d’inoccupation ;
  • les logements où le propriétaire a engagé, dans les 6 derniers mois, des travaux d’un montant au moins égal à un an de loyer.

Ne sont pas, non plus, concernés par l’encadrement des loyers, les autres types de location :

  • les locations de résidence secondaire ;
  • les locations saisonnières ;
  • les locations de dépendances (parking, garage, terrain…).

Comment calculer la révision des loyers encadrés ?

La révision des loyers encadrés prend en compte l'indice de référence des loyers, avec la formule de calcul suivante : Loyer actuel x (IRL du trimestre / IRL du trimestre N-1) = nouveau loyer Il existe toutefois deux dérogations à ce principe de revalorisation du loyer :

  • Si le propriétaire réalise des travaux d'amélioration ou a engagé des travaux de mise en conformité au cours du précédent bail (travaux dans les parties communes ou dans les parties privatives) et que leur montant équivaut à au moins 6 mois de loyers : le loyer peut être réévalué dans la limite de 15 % du coût TTC des dépenses engagées ;
  • Si le loyer de base est sous-évalué : le propriétaire peut l'augmenter de la moitié de la différence constatée entre le loyer existant et celui pratiqué dans le voisinage.
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