Conseils en investissement immobilier

VIR : Vente d'immeuble à rénover

Publié le 13/01/2022

Vous souhaitez acheter un logement à rénover par le vendeur ? Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur la VIR ou vente d’immeuble à rénover. Comment rédiger le contrat de VIR ? Quels sont les travaux de restauration concernés ? Une garantie d’achèvement doit-elle être fournie par le vendeur ? Comment se passent les modalités de paiement ?... Le groupe immobilier Nexity vous dit tout !

VIR ou vente d’immeuble à rénover : quèsaco ?

La vente d’immeuble à rénover, plus connue sous l’abréviation VIR, concerne la vente d’un immeuble déjà bâti et que le vendeur s’engage à restaurer, dans un délai déterminé. Il ne s’agit pas ici de restructuration complète ou d’agrandissement, mais de restauration. Dès la signature du contrat de VIR, l’acquéreur se voit attribuer la propriété des constructions existantes et du sol. Cependant, les ouvrages à venir ne deviennent sa propriété qu’au fur et à mesure de leur exécution.

En effet, le prix du sol et des constructions existantes est réglé à la date de signature du contrat de VIR ; tandis que le paiement des ouvrages à venir se fait à mesure de l’avancement des travaux. Pour information, quelques conditions sont requises dans le cadre de la vente d’immeuble à rénover :

L’immeuble mis en vente doit être un bien immobilier bâti à rénover, ou dont une partie est à rénover
L’immeuble concerné doit être utilisé à usage d’habitation ou à usage professionnel, ou les deux à la fois
Le vendeur ou le promoteur doit réaliser, directement ou indirectement, les travaux de restauration dans le délai imparti ; et demeure le maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux

Bon à savoir

Le contrat de VIR (vente d’immeuble à rénover) n’est pas un contrat de réservation, à l’instar du VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), mais une promesse de vente. Il est régi par la loi ENL du 13 juillet 2006, ainsi que par les décrets d’application du décembre 2008 et du septembre 2010.

VIR et immobilier : comment doit-on rédiger le contrat de vente d'immeuble à rénover ?

Le contrat de vente d’immeuble à rénover doit être conclu devant un notaire. Il doit être rédigé et établi par ce dernier sous forme d’acte authentique, à signer par les deux parties.

Plusieurs éléments doivent être mentionnés dans ce contrat de VIR, sous peine de nullité, entre autres :

La description de l’immeuble concerné (sa superficie, sa situation dans l’ensemble immobilier, ses caractéristiques…)
Les travaux de restauration à réaliser dans les parties communes et privatives
Le délai de réalisation de ces travaux de restauration
Le prix de l’immeuble, incluant notamment le prix du sol et des constructions existantes, ainsi que celui des travaux à réaliser
Le justificatif de la souscription à une GFA
Le justificatif des assurances obligatoires souscrites par le vendeur comme les assurances de responsabilité et de dommages-ouvrage…

En annexes, le contrat de vente d’immeuble à rénover doit comporter le règlement de propriété et les indications utiles sur les caractéristiques techniques des travaux de réhabilitation.

Il est à noter qu’avant le contrat de vente d’immeuble à rénover, les deux parties sont libres de signer une promesse de vente. Cette dernière doit comporter les mêmes mentions obligatoires que celles de l’acte authentique, mais aussi d’autres éléments tels que l’engagement du vendeur de fournir les justificatifs nécessaires lors de la signature de l’acte de vente.

Le dossier de diagnostic technique et une note technique sur la qualité des travaux sont annexés au compromis de vente.

Bon à savoir

Hormis le recours à un notaire, le vendeur et l’acquéreur doivent également faire appel à un architecte indépendant pour constater, via un procès-verbal, l’achèvement des travaux de restauration et la livraison. Ce professionnel sera désigné par le Tribunal de Grande Instance du lieu où se trouve le bien immobilier, en cas de désaccord entre les deux parties.

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VIR (vente d'immeuble à rénover) : quels sont les travaux autorisés ?

Seuls les travaux de restauration qui ne sont pas assimilables à une reconstruction entrent dans le cadre de la vente d’immeuble à rénover. Ainsi, ne sont pas concernés :

Les travaux d’agrandissement
Les travaux de restructuration complète de l’immeuble

Les travaux assimilables à une reconstruction sont listés dans l’article R 262-1 alinéa 3 du Code de la Construction et de l’Habitation, entre autres :

Les travaux touchant la majorité des fondations ou des éléments hors fondations dont dépendent la résistance et la rigidité de l’ouvrage
Les travaux touchant la majorité de la consistance des façades hors ravalement
Les travaux touchant plus des deux tiers de ces éléments de second œuvre : cloisons intérieures ; huisseries extérieures ; installations électriques, sanitaires et de plomberie ; les planchers et le système de chauffage (uniquement en métropole)

C’est le régime en VEFA qui sera applicable pour ces travaux et non celui en VIR. Il est à noter que les travaux de réhabilitation sont gérés par le vendeur, qui reste notamment le maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux, comme susmentionné.

Celui-ci s’occupe de toutes les démarches nécessaires au bon déroulement du chantier. Bien entendu, il lui appartient de choisir l’entreprise qui va effectuer les travaux de restauration prévus.

Bon à savoir

La réception est effectuée entre l’entreprise prenant en charge les travaux et le vendeur ; tandis que la livraison des travaux se passe uniquement entre ce dernier et l’acquéreur.

L’acquéreur dispose de 1 mois pour dénoncer les vices cachés et les défauts de conformité.

VIR (vente d'immeuble à rénover) : qu’en est-il de la garantie d’achèvement ?

Le vendeur ou promoteur doit garantir une GFA (garantie financière d’achèvement), dans le cadre de la VIR ou vente d’immeuble à rénover. Il doit fournir une caution solidaire, qu’il peut notamment demander auprès d’une entreprise d’assurance agréée, d’un établissement bancaire ou d’une société de financement.

Cette garantie vise à sécuriser l’acquéreur en cas de défaillance du vendeur. En effet, les travaux de réhabilitation peuvent continuer grâce à la caution solidaire, si le vendeur se trouve dans l’incapacité de les poursuivre.

Bon à savoir

La garantie financière prend automatiquement fin, une fois l’achèvement des travaux constaté et certifié par l’architecte indépendant désigné par les deux parties.

VIR (vente d'immeuble à rénover) : modalités de paiement

Tout comme en VEFA, le paiement est échelonné dans le cadre de la VIR. En effet, l’acquéreur n’est pas tenu de payer la totalité du bien lors de la signature du contrat de vente, mais uniquement une partie, notamment celle de l’existant.

En d’autres termes, les modalités de paiement se font en deux étapes dans le cadre de la vente d’immeuble à rénover :

1^ère étape : l’acquéreur règle le prix du sol et des constructions existantes lors de la signature du contrat de VIR
2^ème étape : l’acquéreur règle la partie correspondant aux travaux de restauration au fur et à mesure de le leur exécution

Il est à noter que les versements concernant les travaux de restauration doivent respecter un certain plafond :

50 % du prix lorsque la moitié des travaux sont réalisés
95 % du prix à l’achèvement de l’ensemble des travaux

Bon à savoir

Depuis le décret du 27 septembre 2010, des versements intermédiaires sont possibles, si ces plafonds sont bien respectés.

Concernant la taxe foncière, elle est due par l’acquéreur dès la signature du contrat de VIR. Celui-ci doit ainsi régler le prorata de taxe foncière avec le prix de l’existant (le sol et les constructions existantes), et non à la livraison. Le solde, quant à lui, est versé à la livraison.

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En résumé

Qu’est-ce que la VIR ou vente d’immeuble à rénover ?

La vente d’immeuble à rénover est un type de vente d’immeuble qui engage le vendeur à effectuer des travaux de réhabilitation dans un délai déterminé. L’acquéreur, pour sa part, est tenu de payer le prix du sol et des constructions existantes à la signature du contrat de VIR ; et le reste, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

La VIR concerne uniquement un bien immobilier bâti à rénover ou dont seulement une partie est à rénover.

Comment rédiger le contrat de vente d'immeuble à rénover ?

Le contrat de VIR doit être rédigé par un notaire et signé par les deux parties en sa présence. Plusieurs éléments doivent y figurer, entre autres :

La description de l’immeuble
Les travaux de restauration à réaliser
Le délai de réalisation de ces travaux
Le prix de l’immeuble
Les justificatifs de la garantie financière d’achèvement et des assurances obligatoires souscrites par le vendeur

Quels sont les travaux concernés par la vente d’immeuble à rénover ?

Ce sont uniquement les travaux de restauration qui ne sont pas assimilables à une reconstruction qui sont concernés par la VIR. Sont donc exclus les travaux d’agrandissement et les travaux de restructuration complète de l’immeuble. C’est le régime en VEFA qui est applicable pour ces types de travaux.

Qu’en est-il de la garantie financière d’achèvement en VIR ?

Le vendeur ou promoteur doit fournir une garantie financière d’achèvement dans le cadre de la vente d’immeuble à rénover. Celle-ci prend automatiquement fin à l’achèvement des travaux, après constatation et certification de l’architecte indépendant désigné par les deux parties.

Quelles sont les modalités de paiement en matière de VIR ?

Le paiement est échelonné dans le cadre de la VIR. Seul le prix de l’existant est réglé lors de la signature du contrat de vente. Le reste, c’est-à-dire les travaux de restauration, est payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Les versements pour les travaux de réhabilitation doivent respecter un certain plafond :

50 % du prix lorsque la moitié des travaux sont réalisés
95 % du prix à l’achèvement de l’ensemble des travaux

Le décret du 27 septembre 2010 autorise cependant les versements intermédiaires, à condition que les plafonds soient bien respectés.

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