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Compromis de vente et promesse de vente : tout ce qu’il faut savoir

poignée de mains en agence immobilière

Qu’est-ce qu’un compromis de vente et une promesse de vente ? Est-ce que ces deux contrats sont indispensables et quel est leur degré d’engagement ? Le compromis, tout comme la promesse de vente, est une étape antérieure à la signature de l’acte authentique de vente. Il est important de bien connaître les principes de ces avant-contrats et ce qu’ils impliquent.Qu’est-ce qu’un compromis de vente et une promesse de vente ? Est-ce que ces deux contrats sont indispensables et quel est leur degré d’engagement ? Le compromis, tout comme la promesse de vente, est une étape antérieure à la signature de l’acte authentique de vente. Il est important de bien connaître les principes de ces avant-contrats et ce qu’ils impliquent.

Définition du compromis de vente

La promesse synallagmatique (c’est-à-dire réciproque) de vente, également appelée compromis de vente, est un avant-contrat réalisé avant la vente définitive. Il se distingue de l’offre d’achat d’un bien, laquelle désigne la proposition chiffrée faite par un acheteur potentiel au vendeur à la suite de la visite.
Le compromis de vente n’est pas imposé par la loi, mais en pratique, il est presque systématiquement utilisé. Il permet en effet de sécuriser la future vente et de protéger les intérêts de chacune des parties au contrat.
Le compromis de vente diffère de la vente définitive (le temps de trouver le financement ou de revendre un autre bien par exemple), mais attention : la loi considère qu’il vaut vente dès lors que les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix (article 1589 du Code civil).
En d’autres termes, une fois que l’acheteur et le vendeur ont signé le compromis de vente, ils sont définitivement engagés l’un envers l’autre quant à la vente, sauf si l’acheteur se rétracte dans le délai légal. L’une des deux parties pourrait donc, en théorie, réclamer l’exécution forcée de la vente, (une situation toutefois assez rarement acceptée par les juges), ou le versement de dommages et intérêts.

Compromis de vente et promesse de vente

Nombreux sont ceux qui confondent « compromis de vente » et « promesse de vente ». Comme dit précédemment, selon la loi, le compromis de vente vaut vente. Les deux parties s’engagent donc à réaliser la transaction dans un délai bien défini.
La promesse de vente, quant à elle, est un contrat dans lequel le vendeur s’engage à céder son bien à un potentiel acquéreur, selon des conditions acceptées par ce dernier.
De manière simple, la promesse de vente n’engage que le vendeur, bien qu’elle doive être signée par les deux parties. L’acquéreur conserve donc la possibilité de signer ou non l’acte définitif, et donc de se rétracter à tout moment.
Bon à savoir
Le propriétaire d’un bien peut signer avec un locataire un contrat de location avec promesse de vente. Cet acte permet au locataire de procéder à l’acquisition du logement après une durée bien déterminée.
À l’instar de la promesse de vente classique, la location avec promesse de vente n’engage que le propriétaire du logement. En d’autres termes, le locataire peut choisir d’acquérir ou non la maison ou l’appartement, à la fin de la période de location (période de jouissance). Ce type de promesse de vente doit être réalisé par acte authentique.
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Les engagement des deux parties dans un compromis ou une promesse de vente

Cas du compromis de vente

Contrat réciproque, le compromis de vente fait naître des obligations tant du côté du vendeur que de l’acquéreur. Le premier s’engage à vendre son bien selon les conditions déterminées par le compromis (prix, conditions suspensives…) et l’acheteur à l’acquérir selon les mêmes conditions.
Il est d’usage de demander à l’acquéreur le versement d’un dépôt de garantie lors du compromis de vente. En général, le montant est fixé à 10 % du prix du bien et cette somme sera ensuite déduite à la signature de l’acte définitif. Si l’acquéreur ne ratifie pas ce dernier, il perd le dépôt de garantie, sauf s’il se rétracte dans le délai légal, ou si l’une des conditions suspensives du compromis de vente ne se réalise pas.
Si le compromis de vente prend la forme d’un acte sous seing privé, l’acheteur versera le dépôt de garantie à l’expiration du délai de rétractation. Dans l’hypothèse d’un acte authentique, il peut être versé à la signature du compromis.

Cas de la promesse de vente

Dans le cadre d’une promesse de vente, l’acquéreur doit également verser 10 % du prix du bien immobilier. Cette somme est une indemnité d’immobilisation et est déduite du prix d’achat, lors de la signature de l’acte authentique.
Si l’acheteur décide de se rétracter, l’indemnité est considérée comme un dédommagement et est donc conservée par le vendeur.
Il n’est pas nécessaire d’enregistrer la promesse de vente et le dépôt réalisé par le potentiel acquéreur aux services des impôts. Cela permet à l’acheteur de se dégager des droits d’enregistrement.
Bon à savoir
Pour une location avec promesse de vente, l’acompte que le potentiel acquéreur doit payer équivaut à 5% du prix du bien. S’il renonce à l’acquisition du logement, le vendeur doit lui restituer l’acompte dans un délai de 3 mois suivant son départ.

Les conditions suspensives dans le compromis de vente

Le compromis de vente comporte des conditions suspensives qui annulent la vente si elles ne sont pas remplies. Il s’agit de :
  • La condition suspensive pour l’obtention d’un crédit immobilier : Selon l’article L. 312-15 alinéa 1er du Code de la consommation et la loi Scrivener, le compromis de vente doit préciser si le prix de vente du bien est financé à l’aide d’un ou plusieurs prêts immobiliers. Si l’acheteur n’obtient pas son crédit, la vente est annulée et il récupère le dépôt de garantie. La condition suspensive doit être d’au moins un mois, pour que l’acquéreur ait le temps de chercher un prêt.
  • La condition suspensive d’absence de servitude : La réalisation définitive de la vente est subordonnée à l’obtention d’un certificat d’urbanisme mentionnant l’absence de restrictions susceptibles de déprécier le bien, comme une servitude légale ou conventionnelle.
  • La renonciation du droit de préemption par une collectivité publique : Dans certaines zones du territoire, la collectivité dispose d’un droit de préemption pour acquérir le bien à la place de l’acheteur. La condition suspensive impose donc de purger ce droit en envoyant à la collectivité une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) et cette dernière a deux mois pour faire connaître son intention d’acquérir ou non le bien. Si elle décide d’acheter, la vente prévue au compromis est impossible.
  • La condition suspensive d’absence d’inscription hypothécaire : La vente devient définitive à condition qu’il n’existe pas d’hypothèque sur le bien.

Les pièces à fournir pour la validité du compromis de vente

Pour être valide et produire ses effets, un certain nombre de documents doivent être annexés au compromis de vente, comme l’ensemble des diagnostics techniques, le règlement de copropriété et le carnet d’entretien de l’immeuble.
1. Les diagnostics techniques : sont visés les diagnostics relatifs à l’amiante, au plomb, aux termites, aux risques naturels et technologiques, à la performance énergétique, à l’assainissement non collectif et aux installations de gaz de moins ou de plus de 15 ans. Attention, tous ne possèdent pas la même durée de validité, il convient donc de refaire certains diagnostics s’ils sont périmés.
2. Le règlement de copropriété : la loi Alur, qui entend mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété, impose la remise de l’ensemble des documents relatifs à l’organisation et à la situation financière de la copropriété.
Concernant les documents relatifs à la copropriété, le vendeur doit transmettre :
  • L’état descriptif de division (EDD) et du règlement de copropriété, ainsi que des actes modificatifs éventuels.
  • Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, pour que l’acquéreur puisse avoir une vision globale sur les décisions prises ou sur lesquelles se sont engagés l’ensemble des copropriétaires. Cette condition n’est pas requise si le vendeur ni le syndic ne sont en possession de ces documents.
  • La fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic, qui regroupe les données financières et techniques de l’immeuble.
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble, qui renseigne le futur acquéreur sur les dates auxquelles ont été réalisés les gros travaux (ravalement de façade par exemple). Le vendeur est dispensé de cette obligation si l’acquéreur possède au moins un lot dans la même copropriété.
  • Les documents relatifs à la situation financière : le montant des charges prévisionnelles et hors budget prévisionnel dont s’est acquitté le vendeur pendant les deux ans précédant le compromis de vente, les éventuelles sommes qu’il doit encore payer au syndic ou que l’acheteur devra verser, l’état global des impayés du syndic et les dettes envers les fournisseurs, doivent être portés à la connaissance de l’acquéreur.

La signature du compromis et de la promesse de vente

Le compromis de vente

Le compromis de vente peut prendre la forme d’un acte authentique (devant notaire) ou d’un acte sous seing privé (avec un conseiller Nexity par exemple).
Le recours à un notaire est obligatoire si l’acheteur et le vendeur prévoient une durée de validité du compromis de vente supérieure à 18 mois. Dans les autres cas, les deux parties peuvent confier la rédaction au professionnel de leur choix ou la réaliser eux-mêmes. Néanmoins, vu la complexité de certaines clauses et dans l’optique de sécuriser l’opération, il vaut mieux se faire assister par un spécialiste de l’immobilier.
Le compromis de vente sous seing privé doit être établi en deux exemplaires originaux, un pour l’acquéreur et l’autre pour le vendeur.

La promesse de vente

En règle générale, la validité d’une promesse de vente est de deux à trois mois. Cependant, il est possible de signer une promesse de vente avec un délai de 18 mois, voire plus. Dans ce cas, les deux parties doivent établir un acte authentique et la signature doit être réalisée devant un officier public, tel qu’un huissier ou un notaire.
Pour une promesse de vente de moins de 18 mois, le vendeur et l’acquéreur peuvent établir un acte sous-seing-privé. Néanmoins, le contrat doit être enregistré auprès des services fiscaux, dans un délai de 10 jours après sa signature.
La rédaction d’une promesse de vente sous-seing-privée peut être effectuée uniquement par les deux parties, à savoir le vendeur et l’acquéreur, ou par un intermédiaire tel qu’un agent immobilier.

Le délai de rétractation

Cas du compromis de vente

L’acquéreur particulier a droit à un délai de rétractation de 10 jours, qui lui permet de renoncer à la vente. Le professionnel de l’immobilier ne dispose pas de cette facultés, sauf s’il veut acheter le bien pour lui-même.
Le délai de rétraction court à compter de la remise en main propre du compromis de vente ou de la première présentation de la lettre recommandée le notifiant. Il est important de noter que, si le dernier jour du délai de rétractation tombe un jour férié ou chômé, un samedi ou un dimanche, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
Pour se rétracter, l’acquéreur doit seulement envoyer au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception avant l’expiration du délai, sans justifier d’un quelconque motif. Le dépôt de garantie doit lui être restitué sans pénalités dans un délai de 21 jours, suivant le lendemain de la date de rétractation.
Le vendeur, quant à lui, ne dispose d’aucun délai de rétractation. Son engagement porté dans le compromis de vente est ferme et définitif.

Cas de la promesse de vente

La promesse de vente ne prévoit généralement pas de délai de rétractation. Le vendeur ne peut se rétracter, après la signature de la promesse de vente.
Selon un arrêt de la Cour de cassation en juillet 2021, le vendeur ne dispose d’aucun droit de rétractation dans le cadre d’une promesse de vente et cela, même si l’acquéreur n’a pas encore communiqué son souhait de signer ou non l’acte de vente définitif du bien.
De son côté, l’acheteur doit inscrire une clause spécifique dans la promesse de vente, s’il souhaite se rétracter.

De la signature du contrat à la vente définitive

Cas du compromis de vente

Une fois les conditions suspensives réalisées et le délai de rétractation expiré, les deux parties sont convoquées chez un notaire pour réaliser ce qu’on appelle la « réitération » du compromis de vente par acte authentique.
Il s’agit donc de signer l’acte définitif de vente, qui entraîne le transfert de propriété et de jouissance du bien vers l’acquéreur. Ce dernier doit s’acquitter du reliquat du prix de vente après déduction du dépôt de garantie, et il se voit remettre une attestation de propriété en attendant que le titre de propriété soit publié.

Cas de la promesse de vente

Concernant une promesse de vente, les deux parties procèdent à la signature de l’acte authentique de vente, si l’acquéreur décide d’acheter le bien.
Dans le cas contraire, la vente n’a pas lieu et le vendeur est en droit de proposer son logement à d’autres potentiels acquéreurs après expiration de la durée de validité de la promesse de vente.

En résumé

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente, ou compromis synallagmatique de vente, est un contrat réalisé avant la vente d’un bien immobilier. Après la signature de ce contrat, le propriétaire s’engage à céder son logement à l’acquéreur qui, de son côté, s’engage à procéder à l’achat de celui-ci.

Est-ce que le compromis de vente ou la promesse de vente est obligatoire ?

Non, le compromis de vente et la promesse de vente ne sont pas obligatoires, mais ils sont systématiquement établis par les vendeurs et les acquéreurs.

Quelles sont les différences entre compromis de vente et promesse de vente ?

Le compromis de vente engage les deux parties, tandis que la promesse de vente n’engage que le vendeur. En d’autres termes, dans le cadre d’une promesse de vente, l’acquéreur potentiel peut décider ou non de procéder à l’achat du bien.

Quelles sont les obligations des deux parties dans le cadre d’un compromis de vente ?

Dans le cadre d’un compromis de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien selon des conditions acceptées par l’acheteur. Par ailleurs, ce dernier s’engage à acquérir le logement, selon ces mêmes conditions.
Lors de la signature du contrat, un dépôt de garantie est versé par l’acquéreur. Ce dépôt équivaut généralement à 10 % du prix du logement.
Ce dépôt est uniquement récupérable par l’acheteur, s’il se rétracte dans le délai légal de rétraction.
Dans le cadre d’une promesse de vente, l’acheteur verse également 10 % du prix du bien au vendeur. S’il décide de ne pas signer l’acte authentique de vente, il ne peut récupérer la somme versée.

Quelles sont les conditions suspensives ?

Des conditions suspensives sont généralement présentes dans un compromis de vente :
  • Condition suspensive pour l’obtention d’un crédit immobilier
  • Condition suspensive d’absence de servitude
  • Renonciation du droit de préemption par une collectivité publique
  • Condition suspensive d’absence d’inscription hypothécaire

Quelles sont les pièces à annexer à un compromis de vente ?

Pour qu’un compromis de vente soit valable, divers documents doivent être annexés, dont les diagnostics techniques et les documents liés à la copropriété :
  • Règlement de copropriété et l’état descriptif de division
  • Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
  • Fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic
  • Carnet d’entretien de l’immeuble
  • Documents liés à la situation financière de la copropriété

Quelles sont les différentes formes de compromis et de promesse de vente ?

Un compromis de vente peut prendre la forme d’un acte sous-seing-privé, à condition que sa durée de validité n’excède pas 18 mois.
Pour un contrat ayant une validité de plus de 18 mois, il est nécessaire d’établir un acte authentique signé devant un notaire.
Tout comme le compromis de vente, la promesse de vente doit être signé devant un notaire ou un huissier, si sa durée de validité dépasse 18 mois.
Dans le cas d’une promesse de vente de moins de 18 mois, les deux parties peuvent établir un acte sous-seing-privé.

Quel est le délai de rétraction d’un compromis et d’une promesse de vente ?

Après la signature du compromis de vente, l’acquéreur a 10 jours pour faire valoir son droit de rétractation.
Concernant la promesse de vente, il n’existe généralement pas de délai de rétractation. L’acquéreur doit généralement prévoir une clause spécifique dans la promesse de vente pour pouvoir se rétracter.

Quand se déroule la vente du bien ?

Après expiration de la validité du contrat, du délai de rétraction et une fois que les clauses suspensives sont réalisées, les deux parties sont convoquées chez un notaire pour la signature de l’acte authentique de vente.
Dans le cas d’une promesse de vente, les deux parties peuvent procéder à la signature de l’acte authentique si l’acquéreur décide d’acheter le bien. Dans le cas contraire, la vente n’a pas lieu.
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