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Compromis de vente : tout savoir avant de le signer

poignée de mains en agence immobilière

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ? Est-il indispensable et quel est son degré d’engagement ? Le compromis de vente est une étape antérieure à la signature de l’acte authentique de vente. Il est important de bien connaître les principes de cet avant-contrat et ce qu’il implique.

Définition du compromis de vente

La promesse synallagmatique (c’est-à-dire réciproque) de vente, également appelée compromis de vente, est un avant-contrat réalisé avant la vente définitive. Il se distingue de l’offre d’achat d’un bien, laquelle désigne la proposition chiffrée faite par un acheteur potentiel au vendeur à la suite de la visite.

Le compromis de vente n’est pas imposé par la loi, mais en pratique, il est presque systématiquement utilisé. Il permet en effet de sécuriser la future vente et de protéger les intérêts de chacune des parties au contrat.

Le compromis de vente diffère la vente définitive (le temps de trouver le financement ou de revendre un autre bien par exemple), mais attention : la loi considère qu’il vaut vente dès lors que les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix (article 1589 du Code civil). En clair, une fois que l’acheteur et le vendeur ont signé le compromis de vente, ils sont définitivement engagés l’un envers l’autre quant à la vente, sauf si l’acheteur se rétracte dans le délai légal. L’une des deux parties pourrait donc, en théorie, réclamer l’exécution forcée de la vente, (une situation toutefois assez rarement acceptée par les juges), ou le versement de dommages et intérêts.

Le compromis de vente se distingue donc également de la promesse de vente, qui n’engage que le vendeur, l’acquéreur conservant la possibilité de signer ou non l’acte définitif.

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Les engagements des deux parties au compromis de vente

Contrat réciproque, le compromis de vente fait naître des obligations tant du côté du vendeur que de l’acquéreur. Le premier s’engage à vendre son bien selon les conditions déterminées par le compromis (prix, conditions suspensives…) et l’acheteur à l’acquérir selon les mêmes conditions.

Il est d’usage de demander à l’acquéreur le versement d’un dépôt de garantie lors du compromis de vente. En général, le montant est fixé à 10 % du prix du bien et cette somme sera ensuite déduite à la signature de l’acte définitif. Si l’acquéreur ne ratifie pas ce dernier, il perd le dépôt de garantie, sauf s’il se rétracte dans le délai légal, ou si l’une des conditions suspensives du compromis de vente ne se réalise pas.

Si le compromis de vente prend la forme d’un acte sous seing privé, l’acheteur versera le dépôt de garantie à l’expiration du délai de rétractation. Dans l’hypothèse d’un acte authentique, il peut être versé à la signature du compromis.

Les conditions suspensives dans le compromis de vente

Le compromis de vente comporte des conditions suspensives qui font annulent la vente si elles ne se réalisent pas. Il s’agit de :

  • La condition suspensive pour l’obtention d’un crédit immobilier : Selon l’article L. 312-15 alinéa 1er du Code de la consommation et la loi Scrivener, le compromis de vente doit préciser si le prix de vente du bien est financé à l’aide d’un ou plusieurs prêts immobiliers. Si l’acheteur n’obtient pas son crédit, la vente est annulée et il récupère le dépôt de garantie. La condition suspensive doit être d’au moins un mois, pour que l’acquéreur ait le temps de chercher un prêt.
  • La condition suspensive d’absence de servitude : La réalisation définitive de la vente est subordonnée à l’obtention d’un certificat d’urbanisme mentionnant l’absence de restrictions susceptibles de déprécier le bien, comme une servitude légale ou conventionnelle.
  • La renonciation du droit de préemption par une collectivité publique : Dans certaines zones du territoire, la collectivité dispose d’un droit de préemption pour acquérir le bien à la place de l’acheteur. La condition suspensive impose donc de purger ce droit en envoyant à la collectivité une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) et cette dernière a deux mois pour faire connaître son intention d’acquérir ou non le bien. Si elle décide d’acheter, la vente prévue au compromis est impossible.
  • La condition suspensive d’absence d’inscription hypothécaire : La vente devient définitive à condition qu’il n’existe pas d’hypothèque sur le bien.

Les pièces à fournir pour la validité du compromis de vente

Pour être valide et produire ses effets, un certain nombre de documents doivent être annexés au compromis de vente, comme l’ensemble des diagnostics techniques, le règlement de copropriété et le carnet d’entretien de l’immeuble.

  • 1. Les diagnostics techniques : sont visés les diagnostics relatifs à l’amiante, au plomb, aux termites, risques naturels et technologiques, à la performance énergétique, l’assainissement non collectif et les installations de gaz de moins ou de plus de 15 ans. Attention, tous ne possèdent pas la même durée de validité, il convient donc de refaire certains diagnostics s’ils sont périmés.
  • 2. Le règlement de copropriété : la loi Alur, qui entend mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété, impose la remise de l’ensemble des documents relatifs à l’organisation et à la situation financière de la copropriété. Le vendeur doit donc transmettre :
> L’état descriptif de division (EDD) et du règlement de copropriété, ainsi que des actes modificatifs éventuels.
> Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, pour que l’acquéreur puisse avoir une vision globale sur les décisions prises ou sur lesquelles se sont engagés l’ensemble des copropriétaires. Cette condition n’est pas requise si ni le vendeur ni le syndic ne sont en possession de ces documents.
> La fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic, qui regroupe les données financières et techniques de l’immeuble.
> Le carnet d’entretien de l’immeuble, qui renseigne le futur acquéreur sur les dates auxquelles ont été réalisés les gros travaux (ravalement de façade par exemple). Le vendeur est dispensé de cette obligation si l’acquéreur possède au moins un lot dans la même copropriété.
> Les documents relatifs à la situation financière : le montant des charges prévisionnelles et hors budget prévisionnel dont s’est acquitté le vendeur pendant les deux ans précédant le compromis de vente, les éventuelles sommes qu’il doit encore payer au syndic ou que l’acheteur devra verser, l’état global des impayés du syndic et les dettes envers les fournisseurs, doivent être portés à la connaissance de l’acquéreur.

La signature du compromis de vente

Le compromis de vente peut prendre la forme d’un acte authentique (devant notaire) ou d’un acte sous seing privé (avec un conseiller Nexity par exemple).

Le recours à un notaire est obligatoire si l’acheteur et le vendeur prévoient une durée de validité du compromis de vente supérieure à 18 mois. Dans les autres cas, les deux parties peuvent confier la rédaction au professionnel de leur choix ou la réaliser eux-mêmes. Néanmoins, vu la complexité de certaines clauses et dans l’optique de sécuriser l’opération, il vaut mieux se faire assister par un spécialiste de l’immobilier.

Le compromis de vente sous seing privé doit être établi en deux exemplaires originaux, un pour l’acquéreur et l’autre pour le vendeur.

Le délai de rétractation

L’acquéreur particulier a droit à un délai de rétractation de 10 jours, qui lui permet de renoncer à la vente. Sauf à acheter le bien pour lui-même, le professionnel de l’immobilier ne dispose pas de cette faculté. Le délai de rétraction court à compter de la remise en main propre du compromis de vente ou de la première présentation de la lettre recommandée le notifiant.

À noter

Si le dernier jour du délai de rétractation tombe un jour férié ou chômé, un samedi ou un dimanche, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Pour se rétracter, l’acquéreur doit seulement envoyer au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception avant l’expiration du délai, sans justifier d’un quelconque motif. Le dépôt de garantie doit lui être restitué sans pénalités dans un délai de 21 jours suivant le lendemain de la date de rétractation.

Le vendeur, quant à lui, ne dispose d’aucun délai de rétractation : son engagement porté dans le compromis de vente est ferme et définitif.

Du compromis à la vente définitive

Une fois les conditions suspensives réalisées et le délai de rétractation expiré, les deux parties sont convoquées chez un notaire pour réaliser ce qu’on appelle la « réitération » du compromis de vente par acte authentique.

Il s’agit donc de signer l’acte définitif de vente, qui entraîne le transfert de propriété et de jouissance du bien vers l’acquéreur. Ce dernier doit s’acquitter du reliquat du prix de vente après déduction du dépôt de garantie, et il se voit remettre une attestation de propriété en attendant que le titre de propriété soit publié.

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