Jusqu’à 1 500€ OFFERTS* par mois pendant 18 mois dès l'achat de votre logement neuf ! J'en profite
Bien vendre son logement

Compromis de vente et promesse de vente : tout ce qu’il faut savoir

Service de gestion de copropriété proposé par les syndics affiliés à Nexity

Qu’est-ce qu’un compromis de vente et une promesse de vente ? Est-ce que ces deux contrats sont indispensables et quel est leur degré d’engagement ? Le compromis, tout comme la promesse de vente, est une étape antérieure à la signature de l’acte authentique de vente. Il est important de bien connaître les principes de ces avant-contrats et ce qu’ils impliquent.

DĂ©finition du compromis de vente

La promesse synallagmatique (c’est-Ă -dire rĂ©ciproque) de vente, Ă©galement appelĂ©e compromis de vente, est un avant-contrat rĂ©alisĂ© avant la vente dĂ©finitive. Il se distingue de l’offre d’achat d’un bien, laquelle dĂ©signe la proposition chiffrĂ©e faite par un acheteur potentiel au vendeur Ă  la suite de la visite.
Le compromis de vente n’est pas imposĂ© par la loi, mais en pratique, il est presque systĂ©matiquement utilisĂ©. Il permet en effet de sĂ©curiser la future vente et de protĂ©ger les intĂ©rĂŞts de chacune des parties au contrat.
Le compromis de vente diffère de la vente dĂ©finitive (le temps de trouver le financement ou de revendre un autre bien par exemple), mais attention : la loi considère qu’il vaut vendre dès lors que les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix (article 1589 du Code civil).
En d’autres termes, une fois que l’acheteur et le vendeur ont signĂ© le compromis de vente, ils sont dĂ©finitivement engagĂ©s l’un envers l’autre quant Ă  la vente, sauf si l’acheteur se rĂ©tracte dans le dĂ©lai lĂ©gal. L’une des deux parties pourrait donc, en thĂ©orie, rĂ©clamer l’exĂ©cution forcĂ©e de la vente, (une situation toutefois assez rarement acceptĂ©e par les juges), ou le versement de dommages et intĂ©rĂŞts.

Compromis de vente et promesse de vente

Nombreux sont ceux qui confondent « compromis de vente Â» et « promesse de vente Â». Comme dit prĂ©cĂ©demment, selon la loi, le compromis de vente vaut vente. Les deux parties s’engagent donc Ă  rĂ©aliser la transaction dans un dĂ©lai bien dĂ©fini.
La promesse de vente, quant à elle, est un contrat dans lequel le vendeur s’engage à céder son bien à un potentiel acquéreur, selon des conditions acceptées par ce dernier.
De manière simple, la promesse de vente n’engage que le vendeur, bien qu’elle doive ĂŞtre signĂ©e par les deux parties. L’acquĂ©reur conserve donc la possibilitĂ© de signer ou non l’acte dĂ©finitif, et donc de se rĂ©tracter Ă  tout moment.
Bon Ă  savoir
Le propriétaire d’un bien peut signer avec un locataire un contrat de location avec promesse de vente. Cet acte permet au locataire de procéder à l’acquisition du logement après une durée bien déterminée.
Ă€ l’instar de la promesse de vente classique, la location avec promesse de vente n’engage que le propriĂ©taire du logement. En d’autres termes, le locataire peut choisir d’acquĂ©rir ou non la maison ou l’appartement, Ă  la fin de la pĂ©riode de location (pĂ©riode de jouissance). Ce type de promesse de vente doit ĂŞtre rĂ©alisĂ© par acte authentique.

Promesse et compromis de vente en 2 minutes

Les engagements des deux parties dans un compromis ou une promesse de vente

Cas du compromis de vente

Contrat réciproque, le compromis de vente fait naître des obligations tant du côté du vendeur que de l’acquéreur. Le premier s’engage à vendre son bien selon les conditions déterminées par le compromis (prix, conditions suspensives…) et l’acheteur à l’acquérir selon les mêmes conditions.
Il est d’usage de demander Ă  l’acquĂ©reur le versement d’un dĂ©pĂ´t de garantie lors du compromis de vente. En gĂ©nĂ©ral, le montant est fixĂ© Ă  10 % du prix du bien et cette somme sera ensuite dĂ©duite Ă  la signature de l’acte dĂ©finitif. Si l’acquĂ©reur ne ratifie pas ce dernier, il perd le dĂ©pĂ´t de garantie, sauf s’il se rĂ©tracte dans le dĂ©lai lĂ©gal, ou si l’une des conditions suspensives du compromis de vente ne se rĂ©alise pas.
Si le compromis de vente prend la forme d’un acte sous seing privé, l’acheteur versera le dépôt de garantie à l’expiration du délai de rétractation. Dans l’hypothèse d’un acte authentique, il peut être versé à la signature du compromis.

Cas de la promesse de vente

Dans le cadre d’une promesse de vente, l’acquĂ©reur doit Ă©galement verser 10 % du prix du bien immobilier. Cette somme est une indemnitĂ© d’immobilisation et est dĂ©duite du prix d’achat, lors de la signature de l’acte authentique.
Si l’acheteur décide de se rétracter, l’indemnité est considérée comme un dédommagement et est donc conservée par le vendeur.
Il n’est pas nécessaire d’enregistrer la promesse de vente et le dépôt réalisé par le potentiel acquéreur aux services des impôts. Cela permet à l’acheteur de se dégager des droits d’enregistrement.
Bon Ă  savoir
Pour une location avec promesse de vente, l’acompte que le potentiel acquéreur doit payer équivaut à 5% du prix du bien. S’il renonce à l’acquisition du logement, le vendeur doit lui restituer l’acompte dans un délai de 3 mois suivant son départ.

Les conditions suspensives dans le compromis de vente

Le compromis de vente comporte des conditions suspensives qui annulent la vente si elles ne sont pas remplies. Il s’agit de :

La condition suspensive pour l’obtention d’un crĂ©dit immobilier 

Selon l’article L. 312-15 alinéa 1er du Code de la consommation et la loi Scrivener, le compromis de vente doit préciser si le prix de vente du bien est financé à l’aide d’un ou plusieurs prêts immobiliers. Si l’acheteur n’obtient pas son crédit, la vente est annulée et il récupère le dépôt de garantie. La condition suspensive doit être d’au moins un mois, pour que l’acquéreur ait le temps de chercher un prêt.

La condition suspensive d’absence de servitude 

La réalisation définitive de la vente est subordonnée à l’obtention d’un certificat d’urbanisme mentionnant l’absence de restrictions susceptibles de déprécier le bien, comme une servitude légale ou conventionnelle.

La renonciation du droit de prĂ©emption par une collectivitĂ© publique 

Dans certaines zones du territoire, la collectivité dispose d’un droit de préemption pour acquérir le bien à la place de l’acheteur. La condition suspensive impose donc de purger ce droit en envoyant à la collectivité une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) et cette dernière a deux mois pour faire connaître son intention d’acquérir ou non le bien. Si elle décide d’acheter, la vente prévue au compromis est impossible.

La condition suspensive d’absence d’inscription hypothécaire

La vente devient définitive à condition qu’il n’existe pas d’hypothèque sur le bien.

Les pièces à fournir pour la validité du compromis de vente

Pour être valide et produire ses effets, un certain nombre de documents doivent être annexés au compromis de vente, comme l’ensemble des diagnostics techniques, le règlement de copropriété et le carnet d’entretien de l’immeuble.
1. Les diagnostics techniques : sont visĂ©s les diagnostics relatifs Ă  l’amiante, au plomb, aux termites, aux risques naturels et technologiques, Ă  la performance Ă©nergĂ©tique, Ă  l’assainissement non collectif et aux installations de gaz de moins ou de plus de 15 ans. Attention, tous ne possèdent pas la mĂŞme durĂ©e de validitĂ©, il convient donc de refaire certains diagnostics s’ils sont pĂ©rimĂ©s.
2. Le règlement de copropriĂ©tĂ© : la loi Alur, qui entend mieux informer les acquĂ©reurs de lots de copropriĂ©tĂ©, impose la remise de l’ensemble des documents relatifs Ă  l’organisation et Ă  la situation financière de la copropriĂ©tĂ©.
Concernant les documents relatifs à la copropriété, le vendeur doit transmettre :
  • L’état descriptif de division (EDD) et du règlement de copropriĂ©tĂ©, ainsi que des actes modificatifs Ă©ventuels.
  • Les procès-verbaux des assemblĂ©es gĂ©nĂ©rales des trois dernières annĂ©es, pour que l’acquĂ©reur puisse avoir une vision globale sur les dĂ©cisions prises ou sur lesquelles se sont engagĂ©s l’ensemble des copropriĂ©taires. Cette condition n’est pas requise si le vendeur ni le syndic ne sont en possession de ces documents.
  • La fiche synthĂ©tique de la copropriĂ©tĂ© Ă©tablie par le syndic, qui regroupe les donnĂ©es financières et techniques de l’immeuble.
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble, qui renseigne le futur acquĂ©reur sur les dates auxquelles ont Ă©tĂ© rĂ©alisĂ©s les gros travaux (ravalement de façade par exemple). Le vendeur est dispensĂ© de cette obligation si l’acquĂ©reur possède au moins un lot dans la mĂŞme copropriĂ©tĂ©.
  • Les documents relatifs Ă  la situation financière : le montant des charges prĂ©visionnelles et hors budget prĂ©visionnel dont s’est acquittĂ© le vendeur pendant les deux ans prĂ©cĂ©dant le compromis de vente, les Ă©ventuelles sommes qu’il doit encore payer au syndic ou que l’acheteur devra verser, l’état global des impayĂ©s du syndic et les dettes envers les fournisseurs, doivent ĂŞtre portĂ©s Ă  la connaissance de l’acquĂ©reur.

La signature du compromis et de la promesse de vente

Le compromis de vente

Le compromis de vente peut prendre la forme d’un acte authentique (devant notaire) ou d’un acte sous seing privé (avec un conseiller Nexity par exemple).
Le recours à un notaire est obligatoire si l’acheteur et le vendeur prévoient une durée de validité du compromis de vente supérieure à 18 mois. Dans les autres cas, les deux parties peuvent confier la rédaction au professionnel de leur choix ou la réaliser elles-mêmes. Néanmoins, vu la complexité de certaines clauses et dans l’optique de sécuriser l’opération, il vaut mieux se faire assister par un spécialiste de l’immobilier.
Le compromis de vente sous seing privé doit être établi en deux exemplaires originaux, un pour l’acquéreur et l’autre pour le vendeur.

La promesse de vente

En règle générale, la validité d’une promesse de vente est de deux à trois mois. Cependant, il est possible de signer une promesse de vente avec un délai de 18 mois, voire plus. Dans ce cas, les deux parties doivent établir un acte authentique et la signature doit être réalisée devant un officier public, tel qu’un huissier ou un notaire.
Pour une promesse de vente de moins de 18 mois, le vendeur et l’acquéreur peuvent établir un acte sous-seing-privé. Néanmoins, le contrat doit être enregistré auprès des services fiscaux, dans un délai de 10 jours après sa signature.
La rĂ©daction d’une promesse de vente sous-seing-privĂ© peut ĂŞtre effectuĂ©e uniquement par les deux parties, Ă  savoir le vendeur et l’acquĂ©reur, ou par un intermĂ©diaire tel qu’un agent immobilier.
Simulation gratuite : calculez vos frais de notaire
RĂ©pondez Ă  quelques questions, nous estimons les frais de notaires de votre projet immobilier.

Quel est le dĂ©lai minimum de rĂ©tractation entre un compromis et une promesse de vente 

Cas du compromis de vente

L’acquĂ©reur particulier a droit Ă  un dĂ©lai de rĂ©tractation de 10 jours, qui lui permet de renoncer Ă  la vente. Le professionnel de l’immobilier ne dispose pas de cette facultĂ©, sauf s’il veut acheter le bien pour lui-mĂŞme.
Le dĂ©lai de rĂ©traction court Ă  compter de la remise en main propre du compromis de vente ou de la première prĂ©sentation de la lettre recommandĂ©e le notifiant. Il est important de noter que, si le dernier jour du dĂ©lai de rĂ©tractation tombe un jour fĂ©riĂ© ou chĂ´mĂ©, un samedi ou un dimanche, le dĂ©lai est prolongĂ© jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
Pour se rĂ©tracter, l’acquĂ©reur doit seulement envoyer au vendeur une lettre recommandĂ©e avec accusĂ© de rĂ©ception avant l’expiration du dĂ©lai, sans justifier d’un quelconque motif. Le dĂ©pĂ´t de garantie doit lui ĂŞtre restituĂ© sans pĂ©nalitĂ©s dans un dĂ©lai de 21 jours, suivant le lendemain de la date de rĂ©tractation.
Le vendeur, quant à lui, ne dispose d’aucun délai de rétractation. Son engagement porté dans le compromis de vente est ferme et définitif.

Cas de la promesse de vente

La promesse de vente ne prévoit généralement pas de délai de rétractation. Le vendeur ne peut se rétracter, après la signature de la promesse de vente.
Selon un arrêt de la Cour de cassation en juillet 2021, le vendeur ne dispose d’aucun droit de rétractation dans le cadre d’une promesse de vente et cela, même si l’acquéreur n’a pas encore communiqué son souhait de signer ou non l’acte de vente définitif du bien.
De son côté, l’acheteur doit inscrire une clause spécifique dans la promesse de vente, s’il souhaite se rétracter.

De la signature du contrat à la vente définitive

Cas du compromis de vente

Une fois les conditions suspensives réalisées et le délai de rétractation expiré, les deux parties sont convoquées chez un notaire pour réaliser ce qu’on appelle la « réitération » du compromis de vente par acte authentique.
Il s’agit donc de signer l’acte dĂ©finitif de vente, qui entraĂ®ne le transfert de propriĂ©tĂ© et de jouissance du bien vers l’acquĂ©reur. Ce dernier doit s’acquitter du reliquat du prix de vente après dĂ©duction du dĂ©pĂ´t de garantie, et il se voit remettre une attestation de propriĂ©tĂ© en attendant que le titre de propriĂ©tĂ© soit publiĂ©.

Cas de la promesse de vente

Concernant une promesse de vente, les deux parties procèdent à la signature de l’acte authentique de vente, si l’acquéreur décide d’acheter le bien.
Dans le cas contraire, la vente n’a pas lieu et le vendeur est en droit de proposer son logement à d’autres potentiels acquéreurs après expiration de la durée de validité de la promesse de vente.

Qui paie le compromis de vente chez le notaire ? 

Le coût du compromis de vente varie en fonction de votre décision de l'enregistrer auprès des autorités fiscales ou non. Si vous optez pour la signature du compromis de vente entre particuliers ou au sein d’une agence immobilière, le compromis est alors gratuit. Si le document est établi par un notaire, l'acheteur paie généralement entre 150 € et 300 € pour le compromis de vente.

Compromis et promesse de vente : ce qu'il faut retenir 

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente, ou compromis synallagmatique de vente, est un contrat réalisé avant la vente d’un bien immobilier. Après la signature de ce contrat, le propriétaire s’engage à céder son logement à l’acquéreur qui, de son côté, s’engage à procéder à l’achat de celui-ci.

Est-ce que le compromis de vente ou la promesse de vente est obligatoire ?

Non, le compromis de vente et la promesse de vente ne sont pas obligatoires, mais ils sont systématiquement établis par les vendeurs et les acquéreurs.

Quelles sont les différences entre compromis de vente et promesse de vente ?

Le compromis de vente engage les deux parties, tandis que la promesse de vente n’engage que le vendeur. En d’autres termes, dans le cadre d’une promesse de vente, l’acquéreur potentiel peut décider ou non de procéder à l’achat du bien.

Quelles sont les obligations des deux parties dans le cadre d’un compromis de vente ?

Dans le cadre d’un compromis de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien selon des conditions acceptées par l’acheteur.

Par ailleurs, ce dernier s’engage à acquérir le logement, selon ces mêmes conditions. Lors de la signature du contrat, un dépôt de garantie est versé par l’acquéreur. Ce dépôt équivaut généralement à 10 % du prix du logement. Ce dépôt est uniquement récupérable par l’acheteur, s’il se rétracte dans le délai légal de rétraction.

Dans le cadre d’une promesse de vente, l’acheteur verse également 10 % du prix du bien au vendeur. S’il décide de ne pas signer l’acte authentique de vente, il ne peut récupérer la somme versée.

Quelles sont les conditions suspensives ?

Des conditions suspensives sont généralement présentes dans un compromis de vente :

  • Condition suspensive pour l’obtention d’un crĂ©dit immobilier
  • Condition suspensive d’absence de servitude
  • Renonciation du droit de prĂ©emption par une collectivitĂ© publique
  • Condition suspensive d’absence d’inscription hypothĂ©caire

Quelles sont les pièces à annexer à un compromis de vente ?

Pour qu’un compromis de vente soit valable, divers documents doivent être annexés, dont les diagnostics techniques et les documents liés à la copropriété :

  • Règlement de copropriĂ©tĂ© et l’état descriptif de division
  • Procès-verbaux des assemblĂ©es gĂ©nĂ©rales des 3 dernières annĂ©es
  • Fiche synthĂ©tique de la copropriĂ©tĂ© Ă©tablie par le syndic
  • Carnet d’entretien de l’immeuble
  • Documents liĂ©s Ă  la situation financière de la copropriĂ©tĂ©
NOS ARTICLES LIÉS