Conseils en achat immobilier

Comment calculer les frais de notaire ?

Publié le 29/07/2021

Pour évaluer précisément le coût total d’un investissement immobilier, certains coûts sont à prendre en compte comme les frais de notaire. Comment calculer les frais de notaire en 2021 ? À qui sont-ils réellement versés ? Nexity fait le point sur ces frais appliqués.

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Répondez à quelques questions, nous estimons les frais de notaires de votre projet immobilier.

ACHAT IMMOBILIER : QU'APPELLE-T-ON FRAIS DE NOTAIRE ?

Dans le cadre d’un achat immobilier, on appelle “frais de notaire” l’ensemble des sommes dont vous devez vous acquitter, en supplément du prix d’acquisition du bien.

Ils sont appelés ainsi car vous devez les verser à l’étude notariale supervisant la transaction immobilière. Mais il faut savoir que ces frais sont en réalité constitués, dans une large proportion, d’une taxe reversée au Trésor Public : les droits de mutation à titre onéreux (DTMO). La rémunération de l’étude notariale, autrement appelée les émoluments du notaire, ne représente en revanche qu’une partie minime des frais de notaire.

Les frais de notaire varient en fonction du prix d’achat du bien immobilier, ainsi que de sa nature. En règle générale, vous devrez payer des frais plus importants pour un achat dans l’ancien (7 à 8% du prix d’achat) que pour un achat dans le neuf (2 à 5%).

Bon à savoir

Depuis janvier 2021, les frais de notaire ont été abaissés, y compris dans le cadre d’une transaction immobilière.

FRAIS DE NOTAIRE POUR UN ACHAT IMMOBILIER : DE QUOI SE COMPOSENT-ILS ?

Les frais de notaire ne se résument pas à la rémunération de l’étude notariale qui chapeaute votre achat immobilier. Ils se composent de l’addition de plusieurs éléments : les droits de mutation (droit d'enregistrement), les émoluments du notaire (rémunération due au notaire), la contribution de sécurité immobilière (taxe à l'État) et les débours, honoraires et autres frais. Découvrez à quoi ils correspondent en détail.

Les droits de mutation

Les droits de mutation à titre onéreux (DTMO), également connus sous les termes “droits d’enregistrement” ou “taxe de publicité foncière”, occupent la part la plus importante des frais de notaire.
Ils sont collectés par l’étude notariale au moment de la vente, mais sont ensuite reversés à l’Etat, plus précisément aux services des impôts.

Les émoluments du notaire

Les frais de notaire comprennent également la rémunération directe de l’étude notariale qui intervient lors votre achat immobilier. Ces sommes, perçues et conservées par les notaires, sont appelées “émoluments” des notaires.

Bon à savoir

Un arrêté en date du 1er janvier 2021 a entériné la baisse des émoluments des notaires sur l’ensemble des actes, y compris ceux concernant les biens immobiliers. Une bonne nouvelle pour les acheteurs souhaitant concrétiser un projet immobilier en 2021 !

Les débours, honoraires et autres frais

Enfin, les frais de notaire peuvent potentiellement intégrer le coût d’actes complémentaires, réalisés dans le cadre de la procédure.

Il peut s’agir d’actes exigés par la législation :

publicité foncière
extraits d’actes
copies d’actes…

Ces derniers font alors l’objet d’émoluments de formalités, dont le barème est fixé par arrêté.

Il peut également s’agir de frais engagés par le notaire pour exécuter la transaction immobilière :

expédition
intervention d’un géomètre expert
demande d’un extrait de cadastre
déplacement…

Ces débours, ou frais déboursés, sont dus au notaire par son client.

Enfin, il peut s’agir des frais engagés par le notaire relatifs à des prestations annexes, engagées à l’occasion de l’acquisition :

consultation juridique
négociation immobilière
aide à la transaction...

Depuis mai 2016, les honoraires notariaux pour ce type de prestations sont librement fixés par chaque notaire.

La contribution de sécurité immobilière

Dernier élément constituant les frais de notaire : la contribution de sécurité immobilière. Cette taxe, versée à l’Etat, couvre les dépenses liées aux formalités que ce dernier engage pour enregistrer la transaction immobilière, et réaliser sa publicité foncière.

COMMENT CALCULER LES FRAIS DE NOTAIRE EN 2021 ?

Les frais de notaire se décomposent en plusieurs éléments, dont les méthodes de calcul diffèrent. Alors, comment calculer vos frais de notaire en 2021 ? Le point.

Calculer les droits de mutation

Les droits de mutation, ou “droits d’enregistrement” ou “taxe de publicité foncière”, sont calculés selon un pourcentage du prix de vente, différent pour les logements neufs et anciens, mais aussi selon les départements.

Voici, en détail, les différents barèmes applicables :

Etat du logement	Départements concernés	Taux applicable sur le prix de vente TTC
Logements neufs (VEFA)	Tous les départements français	0,715%
Logements anciens	Indre, Isère, Morbihan,Martinique et Mayotte	5,09%
Logements anciens	Tous les départements français à l'exception de l'Indre, l'Isère, le Morbihan, la Martinique et Mayotte	5,80%

Calculer les émoluments du notaire

La rémunération directe des notaires, ou émoluments, est calculée selon un tarif proportionnel au prix de la vente.
Depuis quelques années, les pourcentages applicables ont tendance à baisser : quand la loi Macron les avait fait diminuer de 1,4% en 2016, un nouvel arrêté, entré en vigueur le 1er janvier 2021, devrait quant à lui aboutir à une baisse globale des actes notariés de 1,9% en moyenne.

Désormais, le barème des émoluments proportionnels des notaires est le suivant :

Montant de la transaction	Barème 2020	Barème 2021
De 0 à 6 500 €	3,950 %	3,870 %
De 6 500 € 17 000 €	1,627 %	1,596 %
De 17 000 € à 60 000 €	1,085 %	1,064 %
Plus de 60 000 €	0,814 %	0,799 %

La TVA à 20 % est ensuite applicable au montant calculé.

Bon à savoir

Pour éviter de pénaliser les petites transactions, ce tarif est toutefois plafonné à 10% du prix de vente, avec un minimum de 90 €.
Et pour les ventes supérieures à 150 000 €, les notaires peuvent proposer à leurs clients une remise de 10% maximum. Si c’est le cas, toute leur clientèle doit pouvoir bénéficier de cette opportunité.

Calculer les débours, honoraires et autres frais

Pour estimer le coût des actes complémentaires, débours et autres frais, vous devez vous renseigner au préalable auprès du notaire qui suit votre achat immobilier.
Pour rappel, les barèmes des émoluments de formalités sont fixés par arrêtés. En revanche, les débours et les frais de prestations annexes dépendent des tarifs pratiqués par l’étude notariale, mais également par les prestataires auxquels ils auront recours (bureau d’étude, avocats…).

Calculer la contribution de sécurité immobilière

La méthode pour calculer la contribution de sécurité immobilière est simple : il suffit d’appliquer un taux de 0,10% du prix de la vente.

Bon à savoir

La proportionnalité de la contribution de sécurité immobilière ne s’applique pas pour les montants inférieurs à 15000 euros : en effet, un seuil minimum s’applique, fixé à 15€.

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LE CALCUL RÉGLEMENTÉ DES HONORAIRES DE NOTAIRE LORS D’UN ACHAT IMMOBILIER

En matière d’acquisition immobilière, le barème des émoluments perçus par le notaire est donc réglementé par décret. Ses honoraires sont calculés par application d’un taux à chaque tranche d’assiette de la valeur du bien acheté :

• De 0 € à 6 500 € : 3,945 % ;

• De 6 500 € à 17 000 € : 1,627 % ;

• De 17 000 € à 60 000 € : 1,085 % ;

• Au-delà de 60 000 € : 0,814 %.

COMMENT SONT CALCULÉS LES FRAIS DE NOTAIRE : EXEMPLES LIÉS À UNE ACQUISITION IMMOBILIÈRE

Calculer les frais de notaire est une étape importante dans votre projet immobilier : cette étape vous permet d’estimer au plus juste le montant total que vous aurez à débourser pour acquérir votre bien immobilier, au-delà de son prix d’achat.

Calculer les frais de notaire dans l’ancien : l’exemple

Imaginons que vous souhaitiez acquérir un appartement ancien de 200.000 € en Seine-et-Marne. Voici comment calculer le coût des frais de notaire :

Droits de mutation au taux de 5,80% = 11 600€
Contribution de sécurité immobilière = 200 €
Émoluments proportionnels du notaire et frais de formalités = 2 883€

TTC, les frais d’achat de votre bien immobilier (hors débours et frais annexes) vous reviendront donc à 14.683 euros.

Par ailleurs, les droits de mutation sur un bien ancien se décomposent en différentes taxes :

une taxe départementale portée à 4,5 % en 2014, sauf dans l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte, qui ont choisi de ne pas appliquer la hausse des droits et continuent à pratiquer un taux de 3,8 %.
L’État prélève 2,37 % sur cette taxe départementale ; une taxe communale de 1,2 % ; la contribution de sécurité immobilière de 0,1 %.

Au total, le calcul des frais de notaire dans l’ancien intègre donc des droits de mutation s’élevant à :

5,09 % du prix d’achat dans l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte ; 5,81 % du prix d’achat dans tous les autres départements.

Bon à savoir

Sont considérés comme « anciens » tous les biens immobiliers existants n’étant pas achetés neufs, même s’ils ont moins de 5 ans. Jusqu’en 2012, certaines exceptions existaient, mais ne sont plus applicables actuellement (les biens de moins de 5 ans achetés précédemment en VEFA pouvaient faire l’objet d’une réduction de frais de notaires, ce qui n’est plus le cas).
L’achat de terrains non construits est lui aussi soumis au barème des logements anciens.

Calculer des frais de notaire dans le neuf : l’exemple

Pour l’achat d’un appartement neuf de 200 000 € TTC en Seine et Marne, dans un programme de 25 à 99 lots, vous devez calculer les frais de notaire comme il suit :

Publicité foncière = 1192 €
Émoluments du notaire et formalités = 2 205 €
Contribution de sécurité immobilière : 200 €

= Total de 3597 € (+ débours, frais et honoraires éventuels supplémentaires)

Résumé

Que sont les frais de notaire ?

Les frais de notaire dans le cadre d’une acquisition immobilière sont en réalité des frais d’achat : ils comprennent à la fois des taxes, perçues par l’Etat (droits de mutation, publicité foncière, contribution de sécurité immobilière…), mais également la rémunération de l’office notarial (émoluments, débours).

Comment sont calculés les frais de notaire en 2021 ?

Chaque élément des frais de notaire a sa propre règle de calcul. Il faut retenir qu’en règle générale, les frais de notaire représentent environ 8% du prix de vente d’un bien ancien, et 2 à 5% du prix de vente d’un bien neuf.

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