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LMNP : la location meublée en indivision

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Vous souhaitez acheter un bien avec des amis ou votre conjoint sans être mariés ou pacsés ? La location LMNP en indivision peut être une bonne solution pour vous : ce statut juridique permet de détenir un bien immobilier à plusieurs personnes tout en profitant d’une gestion plus souple. Nexity répond à toutes vos questions sur le sujet et vous explique comment bien gérer et déclarer un bien en indivision !
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Qu’est-ce qu’une indivision ?

L’indivision représente une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des parts d’un bien ou d’un groupe de biens : elles sont collectivement propriétaires (à parts égales ou non, à hauteur de leur contribution financière). Un bien LMNP en indivision signifie donc que la location meublée appartient à plusieurs personnes.
Chaque propriétaire (un indivisaire) possède des droits sur le bien et doit assurer sa gestion commune en respectant les règles légales en vigueur. Cependant, toutes les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité. Le statut de l’indivision peut être obtenu par choix si plusieurs personnes décident d’acheter un bien ensemble, ou bien par acte juridique dans le cas d’une succession ou d’une séparation par exemple.
Bon à savoir

Si l’achat d’un bien immobilier dans le neuf en LMNP est réalisé par deux personnes mariées ou pacsées, et qui réalisent donc une déclaration de revenus commune, elles peuvent créer l’activité en nom propre au nom d’une des deux personnes du foyer fiscal.

Les avantages de l’invidision en Loueur Meublé Non Professionnel 

L’indivision en LMNP offre plusieurs avantages, notamment pour exploiter en commun un bien loué meublé : en effet, c’est une solution beaucoup plus souple que la création d’une société à part entière (SCI ou SARL de famille). L’indivision permet de donner un cadre juridique à un projet d’achat de propriété immobilière à plusieurs, que le bien soit neuf ou ancien. En effet, le statut LMNP est éligible pour ces deux types de biens.
Ainsi, pour acquérir un logement entre concubins, conjoints, parent ou amis, cette structure en indivision est plus intéressante et plus sécurisante que d’investir dans des biens détenus en nom propre. De plus, lors d’une succession, l’indivision en LMNP permet d’aménager la possession d’un patrimoine immobilier loué meublé entre tous les successeurs grâce à un règlement.
Bon à savoir
Point important à noter : il n’est pas possible de réaliser des démembrements de propriété à l’intérieur d’une indivision sans perdre le bénéfice de l’amortissement de la pleine propriété des biens meublés. Pour en savoir plus sur l’investissement en LMNP dans le neuf ou l’ancien, consultez notre guide complet explicatif.

Comment optimiser la gestion de votre location LMNP en indivision ?  

Le droit distingue 3 catégories d’actes juridiques, selon leur importance pour le bien détenu en indivision LMNP :
  • Les actes de conservation : ils concernent tous les travaux nécessaires à la conservation du bien, et tous les indivisaires sont autorisés à passer ces actes conservatoires sans l’accord des autres.
  • Les actes d’administration : sont concernés tous les actes de gestion courante (conclusion de baux d’habitation, travaux d’entretien, etc.) avec la nécessité d’informer tous les indivisaires et d’obtenir l’accord des 2/3 des parts. Il est possible que cette majorité soit détenue par un seul propriétaire.
  • Les actes de disposition : ils concernent des actes les plus importants, ceux qui impactent directement le sort du bien, comme sa vente. Ici, l’unanimité est nécessaire. Mais dans certains cas, un juge peut autoriser la vente avec l’accord de 2/3 des parts.
Il reste cependant intéressant de noter que ce statut juridique n’est pas le préféré des juristes, puisqu’il peut être source d’instabilité. Pour optimiser la gestion du ou des biens, il est recommandé de rédiger une convention d’indivision : un indivisaire peut ainsi être nommé pour gérer l’indivision avec des pouvoirs définis. Il est également possible de prévoir ce que deviendront les parts des biens d’un indivisaire s’il venait à décéder. À noter que cette convention d’indivision en LMNP doit toujours être rédigée par un notaire.

Comment déclarer une location meublée en indivision ?

Un bien immobilier meublé en indivision LMNP répond à une entité juridique séparée, distincte des autres investissements en locations meublées réalisés en nom propre. Un bien en indivision possède donc un numéro SIRET distinct, obtenu grâce au formulaire FCMB après envoi au Greffe du Tribunal de Commerce. La déclaration fiscale sera réalisée au nom de l’indivision, et il est conseillé d’envoyer en annexe un formulaire P0i par indivisaire.
Le régime fiscal de l’indivision est obligatoirement celui des sociétés de personnes, et il n’est pas possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés : les revenus locatifs sont imposés à l’IR (Impôt sur le Revenu) dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cependant, une indivision ne peut opter pour le régime fiscal micro-BIC, puisque le régime qui s’applique de droit est celui du réel simplifié. Il est de toute manière souvent plus intéressant fiscalement.
Tous les indivisaires se partagent les charges et les recettes de la location en Loueur Meublé Non Professionnel à hauteur de leur pourcentage de possession du bien (au prorata de leur part). S’il y a une imposition du bénéfice, le même procédé de calcul s’applique : le résultat fiscal de l’indivision est imposé en proportion de la quote-part dans l’indivision de chaque associé. 
Bon à savoir
Puisqu’une indivision en LMNP répond au régime fiscal des sociétés de personnes, les indivisaires ne peuvent pas bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité au titre de leur quote-part des revenus de celle-ci.

Est-il possible de sortir d’une indivision en LMNP ? 

Si tous les propriétaires désirent mettre fin à l’indivision, le bien immobilier peut être vendu et les revenus partagés selon les parts détenues par chacun. Mais que faire si seulement l’un d’eux souhaite sortir ? Juridiquement, tout indivisaire peut choisir de sortir de l’indivision à tout moment. Il existe alors deux cas de figure possibles :
  • Un règlement à l’amiable : l’indivisaire sortant vend sa part du bien aux autres ou à une personne extérieure. Notez qu’il n’y a pas de taxe sur la plus-value d’une location meublée en cas de vente entre indivisaires.
  • Un règlement au tribunal : l’indivision est considérée comme un statut transitoire par la loi et personne ne peut être contraint de rester dans une indivision. Un jugement peut parfois être nécessaire, mais en pratique, il suffit à l’indivisaire sortant de redemander le partage de l’indivision.

La location LMNP en indivision : ce qu’il faut retenir

En quoi consiste une indivision ?

L’indivision constitue une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont collectivement propriétaires d’un bien neuf ou ancien : ces indivisaires détiennent des parts de ce bien et assurent sa gestion collectivement.

Quels sont les avantages d’une location en indivision LMNP ?

L’indivision en Loueur Meublé Professionnel constitue une solution plus souple qu’une société pour gérer un ou plusieurs biens meublés en commun. Il reste nécessaire de mettre en place des règles précises avec un règlement d’indivision pour éviter les conflits et anticiper l’avenir de l’indivision.

Quel régime fiscal pour une indivision ?

En tant que société de personnes, le régime qui s’applique de droit pour une indivision en LMNP est celui du régime fiscal en réel simplifié. Les revenus locatifs sont imposés à l’impôt sur le revenu.
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