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Conseils en investissement immobilier

Investissement locatif : quels impôts ?

calculatrice loupe et bloc note sur bureau

Comme de nombreuses autres catégories de ressources, les revenus générés par un investissement locatif sont soumis à l’impôt. Son calcul varie en fonction de la nature de la location, du régime d’imposition choisi et des dispositifs de défiscalisation applicables.

Investissement locatif : les impôts sur le revenu générés par une location vide

Les revenus issus d’une location vide sont imposés au titre des revenus fonciers. Deux régimes sont alors possibles :

  • Le régime du micro-foncier, applicable aux bailleurs qui perçoivent moins de 15 000 € de loyers par an. Ils bénéficient dès lors d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés ;
  • Le régime réel, appliqué au-delà de 15 000 € ou à la demande du contribuable. Il permet en revanche de déduire des loyers les charges effectives liées à la gestion locative. En cas de déficit foncier (c’est-à-dire de charges supérieures aux recettes locatives), celui-ci peut s’imputer sur le revenu global déclaré jusqu’à 10 700 € par an, et être reporté les 6 années suivantes.
Bon à savoir

Dans certaines zones géographiques au marché locatif tendu, sous réserve d’investir dans un bien neuf, ou ancien à rénover, et de le louer nu à usage d’habitation principale, la loi Pinel permet d’obtenir une déduction fiscale considérable. D’autres conditions sont à satisfaire : le loyer doit respecter certains plafonds, les locataires doivent disposer de revenus eux-aussi limités, et le bien doit être mis en location pendant une certaine durée. La réduction est appliqué au montant total de l’impôt sur le revenu du. Elle correspond à :

  • 12 % de l’investissement (dans la limite de 300 000 €) pour 6 ans de location ;
  • 18 % pour 9 ans de location ;
  • 21% pour 12 ans de location.
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Les impôts en matière d’investissement locatif meublé

Les revenus locatifs meublés sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et là encore, deux régimes spécifiques sont possibles :

  • le régime micro-BIC, réservé aux loueurs en meublés ne dépassant pas 70 000 € de revenus locatifs par an. Il prévoit un abattement fiscal de 50 % ;
  • le régime réel : comme dans le cas des locations vides, il s’applique automatiquement si le plafond micro est dépassé, ou si le contribuable souhaite opter pour lui. Les charges effectives sont déductibles, offrant la possibilité de créer du déficit foncier, et l’investissement immobilier comme mobilier est amortissable (il suppose alors de tenir une comptabilité analytique).

La portée du déficit foncier dépend enfin du statut du loueur :

Bon à savoir

> Bon à savoir : le dispositif Censi-Bouvard offre d’autres opportunités fiscales aux loueurs de logements meublés situés en résidences services pour personnes âgées, personnes handicapées ou étudiants.

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