Investissement locatif : quels impôts ?

Investissement locatif : les impôts sur le revenu générés par une location vide

Les revenus issus d’une location vide sont imposés au titre des revenus fonciers. Deux régimes sont alors possibles :

• Le régime du micro-foncier, applicable aux bailleurs qui perçoivent moins de 15 000 € de loyers par an. Ils bénéficient dès lors d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus déclarés ;
• Le régime réel, appliqué au-delà de 15 000 € ou à la demande du contribuable. Il permet en revanche de déduire des loyers les charges effectives liées à la gestion locative. En cas de déficit foncier (c’est-à-dire de charges supérieures aux recettes locatives), celui-ci peut s’imputer sur le revenu global déclaré jusqu’à 10 700 € par an, et être reporté les 6 années suivantes.

Les impôts en matière d’investissement locatif meublé

Les revenus locatifs meublés sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Et là encore, deux régimes spécifiques sont possibles :

• le régime micro-BIC, réservé aux loueurs en meublés ne dépassant pas 70 000 € de revenus locatifs par an. Il prévoit un abattement fiscal de 50 % ;
• le régime réel : comme dans le cas des locations vides, il s’applique automatiquement si le plafond micro est dépassé, ou si le contribuable souhaite opter pour lui. Les charges effectives sont déductibles, offrant la possibilité de créer du déficit foncier, et l’investissement immobilier comme mobilier est amortissable (il suppose alors de tenir une comptabilité analytique).

La portée du déficit foncier dépend enfin du statut du loueur :

• pour un loueur en meublé non professionnel : il ne peut être imputé que sur les revenus de même nature, et non sur les revenus totaux déclarés. Il est reportable les années suivantes, et pendant 10 ans, toujours sur les revenus locatifs en meublé ;
• pour un loueur en meublé professionnel : le déficit est imputable sur le revenu global, et reportable pendant 6 ans.