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Conseils en investissement immobilier

Location meublée : les statuts LMP et LMPN en détail

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discussion entre agent immobilier et cliente

Vous envisagez de vous lancer dans l’investissement locatif meublé, mais vous hésitez encore à exercer cette activité sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP)? Avant de vous décider, il est en effet important de bien prendre la mesure des avantages et des règles qui distinguent leurs régimes fiscaux.

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LMP, LMNP : des statuts d’activité soumis à conditions

N’est pas LMP ou LMNP qui veut ! Trois conditions cumulatives président en effet au statut de loueur en meublé professionnel :

  • au moins un des membres du foyer fiscal doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ;
  • les recettes de la location meublée doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile ;
  • ces recettes doivent être supérieures aux autres recettes du foyer fiscal (salaires, revenus fonciers, revenus mobiliers…)

Si l’une de ces conditions fait défaut, vous n’avez pas le choix : vous êtes automatiquement considéré comme un loueur en meublé non professionnel.

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Le régime fiscal applicable au LMP

Le régime fiscal de la LMP dépend de la personnalité juridique du loueur. Ainsi les recettes peuvent être soumises :

  • à l’impôt sur le revenu (IR) en tant que BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ;
  • à l’impôt sur les sociétés (IS) ;
  • au régime de la micro-entreprise (ou micro BIC) pour les auto-entrepreneurs (et à condition que le chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas 82 800 €).

Sous le régime de la micro-entreprise, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les recettes. Par contre, aucune déduction de charges réelles n’est possible.

En revanche, l’IR comme l’IS sont des régimes réels d’imposition : vous pouvez déduire vos charges de vos revenus globaux (assurances, travaux d’entretien et de rénovation…) et appliquer vos déficits éventuels pour le calcul de votre impôt. Les amortissements peuvent également être déduits du résultat fiscal, et reportables sans limitation de durée : une opportunité de défiscalisation immobilière particulièrement intéressante dans le cadre de certains projets !

À noter : les LMP de tourisme sont soumis au régime fiscal de la parahôtellerie en raison des prestations annexes (petit-déjeuner, linge, téléphone…).

Le régime fiscal de la LMNP

Si ses revenus locatifs annuels sont inférieurs à 33 200 € (ou 82 800 € pour les LMNP de tourisme en location saisonnière), le loueur en meublé non professionnel a le choix entre :

  • le régime micro BIC, avec un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs ;
  • le régime réel, avec la possibilité de déduction des charges réelles et d’amortissement reportable sur 10 ans maximum (ou sans limitation de durée concernant l’amortissement du bien immobilier). À la différence des LMP, les LMNP ne peuvent toutefois les déduire que de leurs recettes locatives.

Au-delà de 33 200 € de recettes locatives, c’est le régime fiscal réel qui s’applique au LMNP.

Bon à savoir

D’autres dispositifs de défiscalisation favorisent l’investissement locatif, par exemple l’investissement loi Pinel pour les loueurs non professionnels de certains logements vides. Avant de vous décider, évaluez l’intérêt de chaque projet et procédez à une simulation de votre opération en LMNP.

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