Conseils en achat immobilier

Zoom sur l’offre de prêt immobilier

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explication entre une conseillère immobilier et un couple

De la signature du compromis de vente à la remise de l’acte de propriété, plusieurs étapes rythment les démarches des candidats à l’emprunt. Focus sur la marche à suivre pour bien négocier votre prêt immobilier et le souscrire dans les meilleures conditions.

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À la recherche du meilleur prêt immobilier…

Pour les emprunteurs, l’achat d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain commence par la signature du compromis de vente, qui scelle l’engagement mutuel entre vendeur et acquéreur du bien. Cet avant-contrat mentionne les modalités de la vente, parmi lesquelles :

  • le prix du bien ;
  • le mode d’acquisition (un prêt immobilier, le plus souvent) ;
  • les conditions particulières de la vente ;
  • la date limite de signature de l’acte définitif.

Première étape de tout projet d’achat, la signature du compromis marque le début de vos négociations avec les banques en vue d’obtenir, rapidement, une offre de prêt immobilier.

Après ce premier engagement, il faut faire vite pour respecter le délai fixé par le compromis, sans pour autant agir dans la précipitation. Obtenir des conditions d’emprunt et un taux d’intérêt intéressants demande en effet un minimum de temps et de démarches.

D’une banque à l’autre, les conditions et le prix d’un prêt immobilier peuvent varier de façon significative ; aussi faut-il bien comparer les offres des différents établissements et faire jouer la concurrence pour négocier le meilleur taux. Un courtier peut, si besoin et moyennant une commission, vous accompagner dans la recherche d’un crédit en sollicitant, à votre place, les différents organismes prêteurs.

Le saviez-vous ?

Les experts Solutions Crédit de Nexity vous aident à monter votre dossier de financement, vous permettent d’optimiser votre pouvoir d’achat immobilier, et négocient pour vous des offres de crédit adaptées.

Le montage d’un dossier de prêt immobilier : vigilance exigée !

Que vous passiez ou non par un courtier, les banques vous demanderont un dossier complet et suffisamment solide avant d’accepter de financer votre projet immobilier. Votre dossier de prêt immobilier doit être soigné dans sa présentation (documents bien lisibles, correctement triés, etc.) et comporter notamment :

  • les détails de votre projet immobilier : le compromis ou la promesse de vente que vous aurez signé, le ou les devis en cas de travaux, etc. ;
  • un justificatif d’identité pour chaque emprunteur ou co-emprunteur ;
  • vos justificatifs de revenus : derniers avis d’imposition, derniers bulletins de paie, etc. ;
  • des informations sur votre situation financière : derniers relevés des différents comptes et livrets, justificatifs de vos prêts ou produits d’épargne en cours, etc. ;
  • un justificatif de domicile récent ;
  • la preuve de la vente ou de la mise en vente de votre bien actuel si vous êtes déjà propriétaire.

Sauf cas particulier (situation de handicap, logement rendu inhabitable par une catastrophe naturelle, etc.), le prêt à taux zéro (PTZ) est réservé aux acquéreurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années précédant leur emprunt. Si c’est votre cas, pensez à intégrer à votre dossier de prêt immobilier votre contrat de bail ainsi que des quittances relatives à vos 24 derniers mois de location.

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L’offre de prêt immobilier de la banque : un document très formalisé

Une fois votre demande de crédit acceptée, l’établissement bancaire que vous aurez choisi va éditer une offre de prêt immobilier précisant les détails et les conditions de la solution de crédit qui vous est proposée. La forme et le contenu de ce document obligatoire sont strictement réglementés. Pour être valable, l’offre de prêt immobilier doit ainsi, selon les articles L.313-25 et suivants du Code de la consommation, faire figurer :

  • les nom, prénom, date de naissance et adresse de chacune des parties (prêteur, emprunteur et caution(s) le cas échéant) ;
  • la nature du prêt (s’agit-il d’un prêt bancaire traditionnel, d’un prêt conventionné ou encore d’un prêt à taux zéro) ;
  • l’objet du prêt (acquisition d’un bien neuf, d’un bien ancien, construction d’une maison, etc.) ;
  • la date à laquelle les fonds seront mis à votre disposition ;
  • le montant du prêt immobilier, son coût total et son taux (qui peut être fixe ou variable, auquel cas un document doit contenir une simulation de l’impact d’une variation du taux sur les mensualités, la durée du crédit et son coût total) ;
  • un échéancier des amortissements qui détaille, pour chaque échéance, la répartition entre remboursement du capital et paiement des intérêts (dans le cas d’un prêt immobilier à taux d’intérêt variable, une notice doit obligatoirement présenter les conditions et modalités de cette variation) ;
  • les niveaux de garanties d’assurance de prêt exigées par l’organisme prêteur (décès et invalidité, perte d’emploi, etc.), qui peut aussi réclamer dans certains cas un cautionnement bancaire ou l’hypothèque du bien ;
  • les conditions de transfert du prêt à une autre personne ;
  • l’information selon laquelle l’emprunteur peut souscrire son assurance de prêt immobilier auprès de l’assureur de son choix.

Si vous optez pour l’assurance de prêt de votre banque, cette dernière :

  • a l’obligation de joindre une notice d’information présentant les modalités de cette assurance emprunteur ;
  • a l’interdiction de modifier les risques garantis, le tarif de l’assurance ou les modalités de sa mise en jeu sans avoir obtenu votre accord préalable.

Offre de prêt immo : les établissements de crédit sont soumis à des obligations

Depuis le 1er janvier 2018, la banque peut exiger que vos revenus d’activité soient domiciliés chez elle pour vous accorder le prêt immobilier que vous sollicitez, à condition de vous faire bénéficier en contrepartie d’un avantage individualisé (taux d’intérêt privilégié, gratuité de certaines prestations etc.). Dans ce cas, son offre de prêt immobilier doit obligatoirement mentionner la durée de cette domiciliation, qui ne peut pas excéder la durée du contrat, les frais d’ouverture et de tenue de vos comptes, et l’avantage qui vous est consenti en échange.

La banque qui finance votre projet immobilier a, en sa qualité de « prêteur », d’autres obligations :

  • l’information de l’emprunteur : avant toute offre de prêt immobilier, elle doit vous informer des conséquences de la souscription d’un emprunt, notamment sur les risques de surendettement ;
  • la vérification de sa solvabilité : la banque s’appuie sur les informations relatives à vos dépenses, votre épargne, vos dettes et vos revenus, pour évaluer votre solvabilité. Elle a aussi l’obligation de consulter le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) avant d’accorder un prêt.

L’offre de prêt immobilier vous est adressée, ainsi qu’à vos cautions, gratuitement et par écrit. Elle doit être accompagnée d’une fiche d’information standardisée européenne (Fise), mentionnant les principales caractéristiques du prêt. Cette fiche normalisée permet aux emprunteurs de comparer plus facilement les propositions des banques.

Dernière étape : l’acceptation de l’offre de prêt immobilier

Les conditions qui figurent dans l’offre de prêt immobilier doivent être valables pendant au moins 30 jours calendaires après sa réception sur un support durable (envoi postal ou remise en mains propres). Cette période vous accorde le temps nécessaire pour réfléchir et comparer attentivement les différentes offres de financement que vous aurez reçues. Un délai minimal de réflexion de 10 jours calendaires, qui débute le lendemain de la réception de l’offre, est de toute façon à respecter.

Si l’offre vous convient, vous pouvez donc la retourner dès le 11ème jour, après avoir daté, signé et fait signer à vos éventuelles cautions les différents exemplaires. Veillez à la transmettre de manière à rendre certaine la date de votre acceptation : envoi par courrier recommandé, dépôt en agence contre un récépissé daté, ou encore voie électronique si cela a été convenu au préalable avec le prêteur. Dans tous les cas, aucun versement ne sera réalisé par la banque avant que vous n’ayez formellement accepté son offre de prêt immobilier.

Du déblocage des fonds… au remboursement de votre crédit

Le déblocage des fonds empruntés intervient ensuite généralement au jour de la signature de l’acte d’achat définitif devant le notaire.

  • Dans le cas d’un prêt immobilier pour financer des travaux, vos fonds sont débloqués par votre banque selon le calendrier détaillé dans son offre, en un ou plusieurs versements.
  • Si votre prêt concerne une construction ou un achat sur plan (ou VEFA, Vente en l’État de Futur Achèvement), un calendrier peut également être négocié avec le constructeur. Vos fonds sont alors débloqués selon les échéances convenues.

Une fois votre prêt immobilier en place, vos remboursements doivent respecter le tableau de financement transmis par la banque, qui détaille les mensualités.

Un remboursement par anticipation est également possible. Cela signifie que vous décidez de rembourser tout ou partie de votre prêt immobilier avant le terme prévu au contrat. Attention, toutefois : ce contrat peut prévoir le paiement d’une indemnité à votre banque en cas de remboursement anticipé. Celle-ci ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêts sur le capital remboursement par anticipation au taux moyen de votre prêt immobilier, ni dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Elle peut aussi être majorée par des intérêts compensateurs pour les prêts à taux variable. Dans tous les cas, la banque doit vous envoyer toutes les informations nécessaires pour chiffrer les conséquences financières de votre demande de remboursement anticipé dès sa réception.

Bon à savoir

Pour obtenir un prêt immobilier, les banques recommandent généralement un apport personnel d’au moins 10 % du montant emprunté. Une épargne régulière constitue également un atout aux yeux des prêteurs, tout comme l’absence de découverts récents et la stabilité professionnelle. Ils estiment généralement que le montant mensuel d’un remboursement ne doit pas excéder le tiers des revenus nets.

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