Conseils en achat immobilier

L'achat en indivision pour les couples non mariés

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couple heureux signant un contrat en agence immobilière

Les Français se marient moins : selon l’INSEE, 1 couple sur 5 vit en union libre. Si acheter un logement ensemble ne constitue pas un problème en soi pour les couples non mariés, certaines difficultés peuvent surgir en cas de séparation ou de décès. Les trois options pour acheter à deux - l’achat en indivision, la SCI et la tontine - ont chacune leurs avantages, mais quelques précautions sont à prendre…

ACHAT EN INDIVISION : LA SOLUTION LA PLUS COURANTE

Aujourd’hui, le mariage ou le pacs ne sont plus vus comme un passage obligatoire pour construire une vie à deux. De plus en plus de couples optent pour le concubinage autrement dit, l’union libre. Ils n’ont juridiquement pas de liens entre eux, cela peut avoir des conséquences dès lors qu’ils prennent la décision d’acheter un bien immobilier. Ils se doivent de prendre certaines dispositions au préalable afin de se protéger le mieux possible en cas de décès ou de séparation.

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Acheter en SCI

L’achat en indivision reste la solution la plus simple et la moins formelle pour acquérir un logement en union libre. En principe, en achetant à deux, les acquéreurs sont automatiquement en indivision sauf disposition contraire. Le bien immobilier sera la propriété de plusieurs personnes. Chaque acquéreur est appelé "indivisaire", il sera propriétaire d’une quote-part en proportion de son apport. Chacun devient propriétaire à hauteur des sommes investies.

Par exemple, l’un des acquéreurs peut posséder 40% du bien immobilier et l’autre, 60 %. La répartition est inscrite dans l’acte de propriété (dans le cas contraire, le bien immobilier sera présumé appartenir pour moitié à chaque acquéreur.

Inconvénients :

  • Après l’achat du bien immobilier, les deux propriétaires ont des droits sur la totalité indivise du bien et sont solidaires des dépenses engagées et des dettes contractées pour l’achat du bien ;
  • Les frais d'entretien, d'amélioration et de réparation se répartissent en fonction des proportions de l'acquisition ;
  • Toutes les décisions importantes comme la vente supposent l'accord du couple, ce qui peut entrainer une situation de blocage en cas de désaccord (possible recours au juge qui tranchera le conflit) ;
  • En cas de séparation, le risque que l'un des concubins n'use de son droit de demander le partage existe (article 815 du Code Civil : "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision") : l'immeuble sera alors vendu à un tiers, à moins que l'un des concubins n'accepte de céder ses droits à l'autre.
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Dans la convention d’achat en indivision, il est possible d’insérer des clauses qui protégeront les deux acquéreurs en cas de décès ou de séparation. Par exemple, une clause de rachat prioritaire de la quote-part du concubin.

En cas de décès :

  • Sans convention d’achat en indivision, le concubin n’aura aucun droit sur les parts de son partenaire décédé. Les héritiers deviendront indivisaires avec le concubin survivant et pourront décider de mettre en vente le logement.

Achat sans être marié... et en cas de séparation ?

  • Vous pouvez décider conjointement de vendre le bien. Chacun récupérera le prix de vente sur sa quote-part respective.
  • Vous pouvez décider de faire racheter par l'un les parts de l'autre : chacun est libre de céder à un autre indivisaire ou à un tiers tout ou partie de ses droits indivis. Mais en cas de vente à une personne étrangère à l'indivision, l'autre indivisaire dispose d'un droit de préemption, c'est-à-dire un droit de priorité.
  • Vous pouvez maintenir l’indivision et convenir d’une indemnité d’un commun accord.
Bon à savoir

N’oubliez pas d’établir une convention d’achat en indivision prévoyant le décès et la séparation pour prévenir les imprévus de la vie !

Les autres alternatives à l'achat en indivision

Créer une Société Civile Immobilière (SCI)

Cette solution est plus contraignante que l’indivision. Elle demande beaucoup plus de formalisme puisque les partenaires ne sont plus propriétaires mais associés d’une société dont ils détiennent des parts à hauteur de leurs apports. Les statuts de la SCI peuvent prévoir notamment la nomination d’un des concubins comme gérant, les conditions de la dissolution, le cas d’une séparation où celui qui le désire peut conserver le bien immobilier ou encore le cas d’un décès où les héritiers n’ont pas le pouvoir d’agir seuls dans la dissolution. Comme pour l’indivision, les concubins sont responsables des dettes de la SCI proportionnellement à leur quote-part.

Intégrer une clause de tontine dans l'acte d'achat

La clause de tontine peut être insérée dans le contrat d’acquisition d’un bien immobilier. Elle intervient en cas de décès et a pour effet de rendre propriétaire le dernier survivant quel que soit le montant de son apport. L'acquéreur survivant est considéré comme propriétaire depuis l'origine. Les héritiers ne peuvent pas s’y opposer.

En cas de décès, l'acquéreur survivant devra néanmoins payer des droits de succession, calculés sur le degré de parenté qu'il entretient avec le défunt et la valeur de la part qu'il recueille (60 % entre concubins). Mais à ce principe il existe toutefois une exception : ainsi lorsque le bien constitue la résidence principale des acquéreurs au moment du décès, et que sa valeur est inférieure à 76 000 €, le survivant ne paie que des droits de mutation à titre onéreux (soit le taux maximum légal de 5,81 %).

Afin de connaître toutes les modalités de l'achat d'un bien immobilier sans être mariés, contactez un notaire ou un conseil juridique qui vous aidera à déterminer précisément quelle sera le meilleure solution selon votre profil et vos besoins.

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