Crédit immobilier : les garanties

Quatre types de garanties pour un crédit immobilier

« Prudence est mère de sûreté », telle pourrait être la devise des banques. Pour minimiser sa gestion du risque quand elle vous accorde un crédit immobilier, votre banque vous demande obligatoirement, en contrepartie, une garantie : hypothèque, Inscription de Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD), caution ou nantissement.

L’hypothèque

Si vous avez de vieux souvenirs de parties de Monopoly, l’hypothèque doit vous rappeler quelque chose ! C´est une des façons les plus traditionnelles de « gager » votre bien.

Si le terme vous a échappé, sachez que cette première garantie d’un crédit immobilier permet à la banque de faire saisir votre bien et de le mettre en vente, par voie judiciaire, pour récupérer les sommes que vous lui devez.

La banque acquiert ainsi un double droit :

• un droit de préférence : elle sera payée avant les autres créanciers ;
• un droit de suite : elle peut exercer ses prérogatives sur votre bien, même si vous n´en êtes plus propriétaire.

Cette garantie prend date à compter de son inscription au bureau des hypothèques et doit faire l´objet d´un acte notarié.

Le coût de l´hypothèque représente environ 2 % du montant du prêt. Il est relativement élevé en raison de la taxe de publicité foncière (0,715 % du crédit) à laquelle s´ajoutent le salaire du conservateur et les émoluments du notaire pour son inscription à la conservation des hypothèques. L’hypothèque est la garantie la plus répandue dans le cadre d’un crédit immobilier.

L’inscription de privilège de prêteur de deniers (IPPD)

L´IPPD est assimilable, sur le principe, à l´hypothèque conventionnelle. Cette garantie se distingue cependant sur trois points :

• elle est exonérée de la taxe de publicité foncière, ce qui la rend moins onéreuse ;
• elle ne concerne que les biens achevés ;
• son inscription prend effet rétroactivement à la date de la vente.

Dans le cadre d'un achat en VEFA, vous avez la possibilité de combiner une IPPD sur la partie déjà construite de votre logement, avec une hypothèque complémentaire sur la partie restant à construire. Dans tous les autres cas, vous restez propriétaire du bien hypothéqué et vous n'êtes pas obligé de mener votre prêt à son terme afin de lever l´hypothèque.

Quand les fonds provenant de la vente permettent de rembourser le solde de votre crédit immobilier, le notaire procède alors à la mainlevée de l'inscription hypothécaire, qui atteste que vous n'êtes plus débiteur auprès de votre banque.

Attention, les frais de mainlevée sont à votre charge : entre 0,5% et 1% du montant du prêt (ou du CRD ?) qu'il faut débourser en plus.

Si vous arrivez sans incident à la fin du crédit, l'hypothèque tombe d'elle-même, deux ans après le versement de votre dernière échéance. Deux ans pendant lesquels vous êtes toujours redevable des frais en cas de mainlevée. Une note finale un peu salée pour un parcours sans encombre…

Le cautionnement

Pour accorder un crédit immobilier, de plus en plus de banques privilégient une prise de garantie par cautionnement d'une société spécialisée. Cette formule se révèle plus économique que la prise d´hypothèque car il s'agit d'un acte sous seing privé ce qui permet d'éviter les frais d'entrée et de mainlevée au Bureau des Hypothèques.

La caution solidaire d’un particulier

Pour faire simple, c´est quand la personne qui se porte caution s´engage à payer à votre place les échéances de votre crédit immobilier ! Vous vous en doutez, c´est une solution peut répandue car c´est un acte lourd de conséquences en terme d´implications personnelles pour votre garant…

C´est pourquoi, le plus généralement, le cautionnement est apporté par une société spécialisée qui, en quelque sorte, vous représente et se substitue à vous en cas de problème de paiement.

La caution mutuelle

Appelée ainsi car elle repose sur un système de mutualisation des risques, son coût est d'environ 2 % du montant du crédit. Sur cette somme, la société de cautionnement garde ¼ de marge et reverse les ¾ restants à un fonds de garantie ; celui grâce auquel l´établissement prêteur est assuré d´un remboursement.

L'avantage : même si le coût initial est proche de celui d´une hypothèque, une partie de la somme versée peut vous être remboursée à la fin du crédit si celui-ci s'est déroulé sans incidents. Le remboursement est cependant fonction de la proportion de « mauvais payeurs » ayant utilisé le fonds de garantie commun pendant la durée de votre prêt.

Attention, il ne suffit pas de choisir cette solution pour y avoir droit. La décision appartient à l'organisme de caution, après étude de votre dossier.

De plus, ce système n'est pas pour autant celui d´une assurance anti-dettes ! Si l'organisme doit prendre votre relais, il se retournera contre-vous pour être dédommagé.

Deux possibilités en cas de contentieux :

soit la société caution vous accorde un rééchelonnement de votre dette ;

soit votre logement est mis en vente, mais cette solution n´est vraiment proposée qu'en dernier recours.

Si vous appartenez à certaines professions du secteur public ou parapublic (SNCF, Education Nationale, etc.), vous pouvez bénéficier d´une caution mutuelle dite « fonctionnaire » pour un prix symbolique, voire gratuitement.

Le nantissement

Dans le cadre d’un crédit immobilier, cette garantie est beaucoup plus rare, tout simplement parce qu'elle consiste à mettre en gage une partie de votre patrimoine. Encore faut-il que vous en ayez un ! Il peut s'agir d'un contrat d'assurance-vie, d'un portefeuille de titres ou d'un bien immobilier.

Bien sûr, avant d'accepter, la banque s´assure que la valeur du placement en question est au moins égale au montant de votre crédit.

Gros avantage de cette solution : un coût de constitution de garantie quasiment nul, en dehors de l'enregistrement officiel de l'acte par voie d'huissier.

Inconvénient majeur : vous devez être à la tête d'un confortable patrimoine financier qui sera immobilisé pendant toute la durée du prêt.