Conseils en achat immobilier

Taux d'usure janvier 2024 : définition et méthode de calcul

Publié le

couple heureux en agence immobilière
Avec la hausse des taux d’intérêt, de nombreux projets d’achat d’un bien immobilier se voient contrariés par une bête noire : le taux d’usure. Mais qu’est-ce que ce taux qui donne actuellement des sueurs froides aux particuliers candidats au crédit immobilier ? Comment le calcule-t-on ? Et comment le contourner ? Nexity vous explique ce qu’il faut savoir sur le taux d’usure en janvier 2024.
Calculez votre pouvoir d'achat immobilier

Faites un 1er point sur votre budget logement grâce à notre simulateur !

Crédit immobilier : qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure est un Taux Annuel Effectif Global (TEAG) plafond, au-dessus duquel les banques, ou tout autre établissement de crédit, ne sont pas légalement autorisées à accorder un prêt.
Autrement appelé "seuil de l’usure", ce TAEG maximal légal est fixé tous les trimestres depuis le 1er janvier 2024 ; il est en effet recalculé tous les trimestres par la Banque de France, la banque centrale de la France, et encadré par l’article L314-6 du Code de la consommation.
Bon à savoir

Les taux d'usure étaient depuis le début de l'année 2023 actualisés tous les mois mais le système précédent était jugé trop lent par les banques et les courtiers pour s'adapter à la hausse rapide des taux d'intérêts.

Lorsqu’un particulier souhaite emprunter de l’argent, l’établissement de crédit qu’il contacte lui propose un TAEG. Il est exprimé en un pourcentage annuel du montant de l’emprunt et comprenant tous les frais engagés dans le cadre du crédit. On pense ici au taux d’intérêt mais également au frais de dossier, aux frais de courtages éventuels, à l’assurance emprunteur etc… C’est grâce à ce taux global que les candidats au crédit immobilier peuvent comparer les différentes offres qui lui sont adressées. 
Lorsque ce TAEG dépasse le maximum légal autorisé, c’est-à-dire le taux d’usure, la banque se voit dans l’obligation de refuser le dossier. Dans le cas contraire, son offre de prêt serait assimilée à un prêt usuraire, à savoir un crédit à un taux excessif. Il s’agit donc d’un mécanisme de défense des consommateurs face à d’éventuels abus de la part des banques et autres établissements de crédit.
Bon à savoir
Le taux d’usure s’applique à tous les crédits, qu’ils soient souscrits par : 
 
  • un particulier
  • une association
  • une entreprise 
  • un artisan…
 
Par ailleurs, tous les types de crédits sont concernés par le taux d’usure : les crédits à la consommation, les crédits immobiliers classiques à taux fixe ou à taux variables, les prêts relais, les crédits renouvelables, les prêts personnels, les crédits auto, les crédits travaux, les découverts bancaires etc…
Enfin, le taux d’usure est variable : il sera différent selon la catégorie du prêt sollicité, son montant ainsi que sa durée.

Différence entre taux d'usure et taux d'endettement

Le taux d'endettement est le ratio entre les revenus et les mensualités à rembourser d'un crédit immobilier. C'est donc la part que peut rembourser un emprunter tous les mois en fonction de ses revenus. Le taux d'endettement et le taux d'usure, sont donc deux contraintes qui s'imposent aux personnes qui souhaitent financer un achat immobilier.

Augmentation du taux d'usure : une opportunité à saisir pour les investisseurs

Quel est le nouveau taux d'usure pour ce premier trimestre de 2024 ?

Un taux d'usure à 6,29% pour les prêts de 20 ans et plus à partir du 1er janvier 2024

La Banque de France a confirmé que la révision des taux se ferait à nouveau tous les trimestres dès le début de cette nouvelle année 2024, afin d'aider les banques à mieux gérer la hausse des taux.

À cette date, les taux d’usure dans le cadre d’un crédit immobilier ont été établis à : 
  • 4,53% pour les prêts à taux fixe consentis sur une durée inférieur à 10 ans ;
  • 6,01% pour les prêts à taux fixe consentis sur une durée de 10 à 20 ans.
Voici un tableau récapitulant l’ensemble des taux d’usure en fonction des différents types de crédits immobiliers :
 
CRÉDITS IMMOBILIERS
Crédits immobiliers et prêts pour travaux d'un montant supérieur à 75 000 euros
  Taux effectif moyen pratiqué au cours des trois mois précédent le 1er janvier 2024
Taux d'usure applicable au
1er janvier 2024
Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans 3,40% 4,53%
Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans 4,51% 6,01%
Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus 4,72% 6,29%
Prêts à taux variable 4,22% 5,63%
Prêts relais 4,76% 6,35%

À compter du 1er janvier 2024, le taux d'usure pour les prêts à taux fixe d'une durée supérieure à 20 ans passe donc à 6.29%, ce qui représente une hausse de 18 points de base par rapport à décembre 2023. Cette augmentation marque un nouveau seuil significatif. Il est d'ailleurs important de rappeler que les emprunts à taux fixe d'une durée supérieure à 20 ans sont les plus couramment utilisés par les personnes souhaitant acquérir un bien immobilier.

Cette augmentation des taux d'usure permet donc de redonner un véritable coup de souffle aux dossiers en souffrance. 

Evolution des taux d'usure 2022 - 2024

Période Prêts à taux fixe de moins de 10 ans  Prêts à taux fixe de 10 à moins de 20 ans Prêts à taux fixe de 20 ans et plus
T1 2024 4,53% 6,01% 6,29%
Décembre 2023 4,4% 5,8% 6,11%
Novembre 2023 4,31% 5,65% 5,91%
Octobre 2023 4,31% 5,55% 5,80%
Septembre 2023 4,23% 5,28% 5,56%
Août 2023 4,17% 5,12% 5,33%
Juillet 2023 4,11% 4,84% 5,09%
Juin 2023 3,99% 4,45% 4,68%
Mai 2023 3,91% 4,33% 4,52%
Avril 2023 3,72% 4,09% 4,24%
Mars 2023 3,67% 3,87% 4%
Février 2023 3,53% 3,71% 3,79%
T1 2023 3,41% 3,53% 3,57%
T4 2022 3,03% 3,03% 3,05%
T3 2022 2,60% 2,60% 2,57%
T2 2022 2,51% 2,43% 2,40%
T1 2022 2,44% 2,40% 2,41%

Comment savoir si on dépasse le taux d’usure ? 

En 2023, les taux étaient réévalués tous les mois. Aujourd'hui, la Banque de France publie via le Journal officiel, les taux d’usure à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Le site de la Banque de France met les taux d’usure à la disposition du public : il vous suffit de vous rendre dans la section “Taux et cours" de la catégorie "Statistiques". Vous pouvez ensuite le comparer au TAEG proposé par votre banque dans le cadre d’une demande de crédit immobilier. 

A quoi sert le taux d'usure ?

Comme nous l’évoquions un peu plus haut, le taux d’usure est une disposition visant à protéger les consommateurs d’éventuelles pratiques abusives des banques et des établissements de crédit. Il banni de fait les propositions de prêts à des taux trop élevés que les banques pourraient être tentées de présenter aux consommateurs. 
Par conséquent, il préserve les consommateurs de situations de surendettement, dans lesquelles ils ne sont plus en capacité de régler leurs dettes. En maîtrisant les taux d’emprunt, le taux d’usure agit comme un garde-fou supplémentaire pour empêcher les ménages ou les entreprises de se retrouver dans des situations financières difficiles. In fine, le taux d’usure participe à conserver un marché du crédit sain en France. 

Comment est calculé le taux d'usure ?

Pour fixer le taux d’usure, la Banque de France applique un calcul défini par la loi : elle établit la moyenne des taux pratiqués pour une catégorie de prêt et l’augmente d’un tiers. 
Pour déterminer mensuellement ce TAEG moyen, la Banque de France réalise une enquête auprès des banques, établissements de crédit et sociétés de financement. Elle recueille, pour chaque catégorie de prêts, un échantillon des TAEG pratiqués par les divers acteurs de crédit au trimestre précédent et en fait la moyenne. Pour finir, elle le réhausse d’un tiers et obtient le taux de l’usure pour le trimestre à venir.
 

Qu’est-ce que l’effet ciseaux ?

Actuellement, le niveau du taux d’usure est critiqué par les candidats au crédit et par les courtiers en prêts immobiliers : il est en effet jugé trop bas au regard de l’inflation et de la remontée des taux.
Il faut en effet bon de savoir que la BCE (Banque centrale Européenne), dont dépendent en partie les établissements de crédit pour fixer leurs taux d’intérêt, augmente régulièrement ses taux directeurs depuis quelques mois. Le 8 septembre 2022 par exemple, la BCE a annoncé avoir relevé le niveau de ses trois taux directeurs de 75 points de base pour suivre la progression de l'inflation. Elle avait déjà procédé à une augmentation de 50 points de base en juillet 2022. Or, ces taux directeurs ont une incidence directe sur le prix auquel les banques souhaitent accorder des crédits. En effet, ces dernières, qui se refinancent auprès de la BCE, payent plus cher en cas de hausse des taux directeurs. Ce qu’elles répercutent sur les taux d'intérêts proposés aux ménages sollicitant un crédit.
En bref : lorsque les taux directeurs montent, les taux d’intérêts proposés par les banques augmentent également.
Seulement, comme nous l’avons vu, le niveau du taux d’usure fixé par la Banque de France n’accélère pas aussi vite puisque celle-ci calcule le taux d’usure en fonction des niveaux de taux des trois mois précédents. Dans un marché haussier, ce décalage dans le temps pose problème. 
De nombreux emprunteurs atteignent ce seuil critique, en raison des frais annexes notamment le niveau de leur assurance-emprunteur. Alors même qu’ils sont solvables, le taux d’usure bloque leur dossier. On parle d’effet ciseau.

Comment contourner le taux d’usure ?

Le TAEG de votre offre de prêt dépasse le taux d’usure et votre banque refuse votre demande d’emprunt ? Plusieurs leviers peuvent être actionnés pour contourner cette difficulté : 
  • Négociez le TAEA de votre emprunt, c’est-à-dire le taux annuel effectif d’assurance, vos frais de crédit immobilier etc… auprès de votre banque. Vous pouvez également demander à changer le nombre de mensualités de votre emprunt : en allongeant la durée de votre emprunt, le TAEG baisse mécaniquement ;
  • Si elle refuse, sachez que vous avez la possibilité de souscrire une assurance emprunteur meilleur marché dans un autre établissement. Incontournable pour souscrire un crédit immobilier, l’assurance emprunteur est pourtant un élément dissociable de votre offre de prêt. Avec la loi Lagarde, vous avez la possibilité de vous engager auprès d’une compagnie d’assurance spécialisée différente de celle de votre banque ;
  • Effectuez d’autres simulations de crédit immobilier auprès de banques ou d’établissement de crédits concurrentes ;
  • Contactez un courtier spécialisé en crédit immobilier.
Simulation gratuite : calculez votre prêt à taux zéro

 

Découvrez le montant et la durée de votre PTZ en fonction de votre situation personnelle

Voir tous nos simulateurs
Bon à savoir
Les organismes de crédit acceptant des demandes d’emprunt dont le TAEG est supérieur au taux d’usure encourent des sanctions pénales et civiles importantes. Selon l’article L341-50 du Code de la consommation, ils risquent jusqu’à 2 ans de prison et une amende de 300 000 euros. Cette peine peut être assortie d’une interdiction d’exercice pendant 5 ans maximum.

Taux d'usure 2024 : ce qu'il faut retenir

À quoi correspond le taux d’usure ?

Un taux d’usure est le TAEG maximum légal au-dessus duquel les banques ne peuvent pas accorder de prêts. Toutes les catégories de crédits sont concernées : il existe donc plusieurs taux d’usure en France. Ils sont fixés par la Banque de France et varient tous les trimestres depuis le 1er janvier 2024.

Comment calculer le taux d’usure d'un prêt immobilier ?

Pour fixer le taux d’usure, la Banque de France applique un calcul défini par la loi : elle établit la moyenne des taux pratiqués pour une catégorie de prêt et l’augmente d’un tiers.

Quel est le taux d'usure actuel ?

Le taux d'usure augmente en janvier 2024 et atteint les 6,01% pour les prêts à taux fixe consentis sur une durée de 10 à 20 ans et les 6,29% pour les prêts à taux fixes consentis sur une durée de vingt ans et plus.

TAEG au dessus de la limite : que faire ?

Si votre TAEG est au-dessus de cette limite, n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un courtier spécialisé en crédit immobilier et/ou en assurance emprunteur.

Quand le taux d'usure est-il actualisé ?

Les taux d'usure étaient depuis le début de l'année 2023 actualisés tous les mois mais le système précédent était jugé trop lent par les banques et les courtiers pour s'adapter à la hausse rapide des taux d'intérêts.

La Banque de France a donc confirmé que la révision des taux se ferait à nouveau tous les trimestres dès le début de cette nouvelle année 2024, afin d'aider les banques à mieux gérer la hausse des taux.

NOS ARTICLES LIÉS
  1. Immobilier > 
  2. Guide Immobilier > 
  3. Réussir son achat > 
  4. Financement immobilier > 
  5. Taux d'usure janvier 2024 : définition et méthode de calcul