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Conseils en achat immobilier

Estimation de la valeur d’une maison : comment procéder avant d’acheter

bureau avec maisons miniatures et une calculatrice

Que vous achetiez vous habiter, pour revendre ou pour louer, il est important d’acquérir votre futur bien immobilier au prix juste. Bien estimer la valeur d’une maison est en effet la clé d’un bon investissement.

Estimer sa maison pour bien acheter

Estimer la valeur d’une maison est tout d’abord un indicateur pour orienter votre recherche d’opportunités immobilières. Après quelques heures passées sur internet et avec l’aide d’une agence immobilière, l’observation des prix de vente sur les annonces immobilières vous permet d’estimer la valeur moyenne du type de bien que vous recherchez, et de pouvoir vérifier son adéquation avec vos capacités d’investissement.

Votre dossier de financement est ficelé et vous savez quoi rechercher en lien avec vos moyens ? Il s’agit désormais de trouver un bien au prix juste, voire de dénicher la bonne affaire ! L’estimation du bien à acquérir est nécessaire, afin d’évaluer l’adéquation entre la valeur réelle du bien sur le marché, et le prix demandé par son vendeur.

Attention : l’estimation du prix d’une maison doit couvrir différentes dimensions pour évaluer l’ensemble des frais relatifs à un achat immobilier. Frais de notaire, charges de copropriété, frais d’agence immobilière, frais de dossier, d’assurance et de garantie liés à votre prêt immobilier…toutes ces dépenses doivent être calculées dans le coût global de l’opération.

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Les critères d’estimation du prix d’une maison

Estimer la valeur d’un bien immobilier va au-delà de la simple multiplication du coût au mètre carré par la surface du bien. Pour bien estimer votre futur investissement, plusieurs facteurs entrent en ligne de compte.

  • Les caractéristiques de la maison ou de l’appartement : logement neuf ou ancien, nombre de pièces, superficie en m², équipements, annexes comme un garage, un jardin ou un box, les caractéristiques du bien sont primordiales dans l’estimation du bien.
  • L’état du bien : si des travaux sont à prévoir, ils peuvent sans doute être déduits au moins en partie de la vente lors de la négociation. L’état d’occupation du bien est également important : si le bien est vendu loué et occupé, il se vendra en moyenne 10 % de moins qu’un logement vide.
  • Les parties communes : outre la qualité et l’époque de la construction, l’état des parties communes est révélateur d’éventuels travaux de copropriété à venir. Des équipements dans l’immeuble comme une piscine ou une salle de sport peuvent augmenter la valeur de bien, mais de fortes charges de copropriété peuvent également justifier un prix légèrement plus bas. En cas de maison en copropriété de sol, pensez également à vérifier l’état des équipements communs comme les canalisations.
  • La situation géographique : la proximité des transports en commun, des écoles et des commerces, l’attractivité du quartier et le dynamisme de la commune peuvent faire varier la valeur d’un bien du tout au tout. À l’inverse, des impôts locaux très élevés dans la commune découragent les investisseurs.
  • Le contexte économique : lorsque le marché immobilier est dynamique et les taux d’intérêt des prêts immobiliers faibles, votre capacité de négociation est restreinte. La concurrence ne joue pas en faveur des acheteurs !

D’autres facteurs qui ne sont pas liés au bien en lui-même peuvent jouer dans l’estimation de votre acquisition : un vendeur pressé, ou encore des conditions de vente contraignantes (vente longue, enchères, etc.)

Bon à savoir : le prêt à taux zéro pour financer un achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux

Vous souhaitez investir dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux pour en faire votre résidence principale ? Acheter une maison à réhabiliter avec des travaux à hauteur de 25 % du total de l’opération dans les zones B2 ou C, vous ouvre un droit au prêt à taux zéro à hauteur de 40 % du total de votre investissement, sous conditions de revenus. Le prêt à taux zéro est également accessible sous conditions pour l’achat d’un logement neuf en 2019, à hauteur de 20 à 40 % de votre opération selon la zone géographique.

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Acheter une maison pour la revendre : quelle estimation de la plus-value ?

Si vous n’achetez pas votre maison pour y vivre mais pour investir, vous ne devez pas estimer uniquement votre future acquisition au jour de l’achat, mais également ses opportunités de prise de valeur à terme ! Si des projections sur l’évolution du marché immobilier existent, elles restent trop théoriques pour vous aiguiller votre choix. D’autres indicateurs peuvent vous aider à estimer le potentiel de rentabilité de votre investissement immobilier.

Apprenez à repérer les opportunités de l’environnement : c’est le principal levier de rentabilité pour un investissement dans le neuf. Un quartier en pleine opération d’aménagement, une ligne de métro prévue dans 5 ans, un centre commercial en pleine construction, la création d’un bassin d’emploi à deux pas de chez vous dans les années à venir… autant de critères qui modifieront substantiellement la valeur de votre bien en agissant sur son contexte géographique.

Si vous achetez dans l’ancien et que les travaux ne vous font pas peur, l’autre levier pour un investissement gagnant est de faire évoluer les caractéristiques de votre logement. Une maison à rénover pourra prendre de la valeur une fois réhabilitée. De même, pensez à demander quel est le Coefficient d’occupation des sols (Cos) de son terrain : il vous informe sur les opportunités d’agrandissement de la surface habitable, levier important de plus-value immobilière.

Estimation d’une maison dans l’objectif de la louer : zoom sur l’investissement locatif

Si vous achetez pour louer, vous devrez estimer, au-delà de la valeur de votre bien, sa rentabilité locative. Pour cela, il s’agit de mesurer le ratio entre les revenus locatifs et le prix d’achat du logement.

Commencez par vous renseigner sur les loyers pratiqués dans la zone de votre achat, afin d’évaluer à quel prix vous pourrez le louer. Attention, certaines zones tendues vous imposent des loyers plafonnés en particulier pour la relocation : si vous achetez un logement déjà loué, ou qui a été loué, assurez vous que le loyer vous convient car vous ne pourrez pas toujours l’augmenter librement. De même, un bail en cours stipule les conditions de réévaluation de loyer que vous serez tenu de respecter.

Calculez ensuite sa rentabilité brute, en divisant le loyer annuel prévisionnel par le prix du logement. Plus précise, la rentabilité nette de charges permet d’effectuer le même calcul en déduisant du loyer annuel la taxe foncière, les frais de gestion éventuels et les charges non récupérables. Vous aurez ainsi une évaluation au plus proche de votre investissement locatif. Louer vide ou meublé peut également changer la donne : si le logement meublé se loue en moyenne 10 % plus cher, vous aurez toutefois des frais d’entretien plus élevés à prévoir. Pensez à estimer les deux situations pour votre choix d’investissement.

Bon à savoir : les dispositifs de défiscalisation pour l’investissement locatif

Estimer votre investissement locatif, c’est également étudier les dispositifs de défiscalisation existants.

Par exemple, dans le neuf ou l’ancien avec travaux, le dispositif Pinel peut vous permettre de réduire le montant de vos loyers imposables, selon la zone d’achat du bien.

Le déficit foncier est également une solution vous permettant de déduire vos travaux d’un montant supérieur à vos revenus fonciers imposables.

Le dispositif Malraux propose également des opportunités de défiscalisation dans certains quartiers, pour le logement rénové, et le nouveau dispositif Denormandie favorise les investisseurs locatifs plafonnant leurs loyers dans 222 villes. Autant d’opportunités dont il faut tenir compte pour estimer votre investissement locatif.

Recourir aux professionnels de l’estimation immobilière pour évaluer au mieux une maison

Si vous pouvez estimer votre bien vous-même ou via des calculateurs en ligne, rien ne remplace l’œil aguerri d’un professionnel de l’immobilier ! Au fait des prix de vente réels des dernières opérations sur chaque quartier, les agences immobilières peuvent vous aider à négocier un bien au prix juste, mais également à estimer le potentiel de votre investissement.

L’agence immobilière peut aussi faciliter les visites avec des professionnels du bâtiment pour estimer le coût des travaux, et vous aider dans le décryptage des diagnostics. Par exemple, le diagnostic de performance énergétique vous indique les pistes d’amélioration du logement ouvrant droit à éco-prêt à taux zéro pour financer vos travaux, et faire gagner de la valeur à votre investissement.

Bon à savoir : les frais d’agence immobilière déduits du calcul de la plus-value

Vous souhaitez acheter pour revendre ? Outre l’accompagnement dont vous bénéficierez pour l’achat de votre bien, les frais d’agence immobilières sont déduits du calcul de la plus-value imposable en cas de revente de votre maison ou appartement. Ainsi, si vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale, le montant des frais d’agence immobilière versés lors de votre achat seront déduits du calcul de l’impôt sur la plus-value que vous aurez à payer.

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