Simulation de financement immobilier : bien évaluer votre capacité d’emprunt

Quel est l'intérêt d'un outil de simulation de financement immobilier ? 

Utiliser un outil de simulation de financement immobilier est indispensable pour connaître avec précision plusieurs éléments clés de votre prochain achat immobilier : 

• le montant maximal que vous pouvez emprunter
• le montant des mensualités de remboursement 
• la durée de l'emprunt 
• le type de bien que vous pouvez acheter

Grâce à une opération de simulation de financement, vous avez ainsi la possibilité de connaître le montant du crédit auquel vous pouvez prétendre en fonction de votre capacité d'emprunt et de votre capacité à le rembourser. 

La bonne approche est d'utiliser un simulateur en ligne tel que celui que Nexity met à votre disposition. En quelques clics, vous obtiendrez une estimation précise du capital que vous pouvez emprunter pour le financement votre achat et des mensualités que vous devrez rembourser en fonction de la durée. Sachez à ce titre que plus la durée d'emprunt est longue, plus les mensualités sont faibles, et inversement. 

Un conseil : pour optimiser l'opération, n'hésitez pas à effectuer plusieurs simulations selon différents scénarios car un outil de simulation de financement se base sur plusieurs critères. 
Vous pouvez ainsi obtenir plusieurs estimations en fonction des spécificités de votre achat immobilier : 

• résidence principale
• résidence secondaire
• investissement locatif
• neuf ou ancien
• localisation du bien 
• montant de l'apport personnel 
• achat seul ou à deux

L'intérêt d'un outil de simulation de financement immobilier est ainsi de déterminer votre pouvoir d'achat immobilier.  

Mais qu'est-ce que le pouvoir d'achat immobilier ? 

Votre pouvoir d'achat immobilier représente l'enveloppe budgétaire totale à laquelle vous pouvez prétendre pour acheter un bien. 
D'un point de vue technique et financier, cela correspond au nombre de mètres carrés que vous pouvez acheter en fonction des mensualités du crédit que vous avez obtenu.

Le pouvoir d'achat immobilier est par ailleurs en relation avec trois éléments : 

• le prix du marché immobilier local, à savoir le prix moyen du mètre carré dans la ville ou dans la région où vous souhaitez acheter un bien
• le taux d'intérêt du crédit immobilier 
• votre capacité d'emprunt

En somme, votre pouvoir d'achat immobilier correspond au capital maximal que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de votre taux d'endettement, qu'il est coutume de limiter à 33% tous crédits confondus (prêts immobiliers et autre crédit à la consommation). Les banques et les organismes de crédit ont en effet pour pratique d'octroyer un crédit immobilier à leurs clients tant que les mensualités de remboursement ne dépassent pas un tiers de leurs revenus. Il s'agit donc de bien évaluer votre capacité d'emprunt. Voyons cela. 

Comment calculer votre capacité d'emprunt ?

Afin que la simulation de financement immobilier soit optimale, il vous est indispensable de déterminer avec précision votre capacité d'emprunt. 

L'évaluation précise du capital que vous pouvez emprunter dépend en premier lieu du prix d'achat du bien dont vous souhaitez devenir le propriétaire et du montant de votre apport personnel. 

Bien évaluer votre capacité d'emprunt en amont de votre projet d'achat est essentiel pour que votre investissement soit optimal et que la simulation de financement soit la plus précise possible. Comment calculer votre capacité d'emprunt ? 

La capacité d'emprunt étant le montant que vous pouvez obtenir auprès d'une banque ou d'un organisme de crédit pour financer votre achat, sachez qu'elle s'appuie sur plusieurs facteurs clés : 

• le taux d'endettement 
• le reste à vivre
• la durée du prêt
• le taux d'intérêt - plus il est élevé, plus les mensualités de remboursement le sont également; ce qui fait diminuer la capacité d'emprunt.

Alors, comment faire pour calculer votre capacité d'emprunt dans une optique de simulation de financement immobilier ? Vous devez pour cela vous pencher sur deux éléments fondamentaux : le taux d'endettement et votre reste à vivre. 

Le taux d'endettement et le "reste à vivre"

Le taux d'endettement participe à déterminer votre capacité d'emprunt. S'il n'existe pas de texte de loi qui le définit, les banques ont en revanche pour coutume de le fixer à 33% des revenus du foyer. Il s'agit d'une pratique commune à toutes les banques et d'un taux maximal. Certains établissements bancaires ont pris la décision d'élever le taux d'endettement à 35%, mais la bonne approche revient tout de même à respecter ce plafond de 33%.

Le taux d'endettement met en balance deux éléments : les dépenses de votre foyer et vos revenus; il s'agit du rapport entre le total de ces deux postes de votre budget. Il en résulte le pourcentage des ressources que vous êtes en mesure d'allouer à vos dépenses récurrentes. C'est cet indicateur qui permet à la banque de s'assurer que vous bénéficiez d'un bon équilibre financier entre vos ressources et les frais que vous devez assumer.   

Pour calculer votre taux d'endettement, toutes vos sources de revenus sont prises en compte :

• salaires
• pensions de retraites
• revenus fonciers
• revenus de placements financiers
• bénéfices industriels et commerciaux, non commerciaux et agricoles

Dans le même temps, l'intégralité des charges et des frais que vous devez supporter est également prise en considération : 

• le loyer dont vous vous acquittez si vous êtes locataire
• les mensualités de remboursement de crédit en cours : crédit immobilier, crédit automobile, crédit conso...
• l'éventuelle pension alimentaire 

Après avoir calculé l'ensemble de ces charges, la banque va par la suite évaluer votre taux d'endettement en prenant en compte cette fois le niveau des mensualités de crédit que vous cherchez à obtenir pour financer votre achat.

Le "reste à vivre" correspond à la somme dont vous disposez après avoir réglé l'ensemble de vos charges. Il s'agit d'un critère important dans l'attribution de votre prêt immobilier. Car si la banque estime que votre reste à vivre n'est pas suffisant pour assumer vos dépenses courantes (alimentation, loyer, factures...), le prêt immobilier demandé peut ne pas être accordé. 

Le montant du reste à vivre dépend principalement du lieu où vous vivez, car le coût de la vie est bien entendu différent dans les grandes villes et en province. Reste qu'il est coutume de fixer comme reste à vivre suffisant :

• de 600€ à 1 000€ pour une personne vivant seule
• de 700€ à 1 000€ pour un couple sans enfant
• de 150€ à 400€ supplémentaires pour chaque enfant à charge

Pour résumer 

Pourquoi utiliser un outil de simulation de financement immobilier ?

Un simulateur en ligne vous permet de connaître plusieurs éléments clés de votre projet d'achat immobilier :

• le montant que vous pouvez emprunter
• le niveau des mensualités de remboursement
• la durée de l'emprunt
• le type de bien que vous pouvez acheter

Comment évaluer votre capacité d'emprunt ?

Différents facteurs permettent d'évaluer votre capacité d'emprunt:

• le taux d'endettement, de 33% maximum

• le reste à vivre

• la durée du prêt

• le taux d'intérêt du crédit immobilier