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Acheter un appartement loué : avantages et précautions pour l’investissement locatif

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serrage de mains en agence immobilière

Acheter un appartement déjà loué semble une bonne solution pour un investisseur locatif qui s’épargne ainsi la recherche d’un premier locataire. Mais attention à prendre toutes les précautions nécessaires.

Acheter un logement loué : gagner du temps et de l’argent

Acheter un logement loué peut constituer une opportunité pour les investisseurs locatifs. Locataire déjà en place et disposant d’un historique, rentabilité locative connue pour une durée établie, pas de vacance du logement après achat… Facilité et transparence semblent au rendez-vous de l’achat d’un logement loué.

Investir dans un appartement loué vous permet également de faire des économies, avec une décote à l’achat de 5 % à 15 % par rapport à un logement vide. La différence de prix est d’autant plus intéressante pour une grande surface et une mise en location vide.

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Dernier avantage : l’obtention d’un prêt peut être facilitée ! La banque tient en effet compte des revenus locatifs immédiats générés par votre futur bien, pour la simulation de votre prêt.

Le contrat de location : un critère de choix pour l’achat d’un logement loué

Si l’achat d’un appartement loué est attrayant, les caractéristiques du bail sont toutefois à bien étudier avant de se lancer.

  • Quelles sont les conditions actuelles de location ? Vous ne pourrez pas renégocier le contrat en cours de bail, mieux vaut donc en étudier scrupuleusement les conditions : niveau de loyer, conditions de révision, présence ou non d’une clause résolutoire en cas d’impayé.
  • Combien de temps reste-t-il de bail à courir ? S’il reste moins de 6 mois de bail en location vide, et 3 mois en location meublée, et que le vendeur n’a pas signalé son congé au locataire, le contrat sera automatiquement renouvelé pour 1 à 3 ans.
  • Le bien est-il meublé ou vide ? S’il est meublé, vous devenez responsable de l’entretien et du remplacement du mobilier figurant à l’inventaire.
  • Y a-t-il des contentieux locatifs en cours ?

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Bon à savoir : le délai pour récupérer un logement loué
Vous pensiez récupérer votre bien pour y habiter ou y installer un proche ? Dans ce cas, la loi prévoit un délai de 2 ans avant la récupération du logement, même si le bail se termine avant.

Les autres précautions à prendre pour l’achat d’un bien loué

Il est important de vérifier l’historique du locataire en demandant les quittances de loyer et compte-rendu de gestion d’agence. Une clause d’absence d’incidents de paiement peut être ajoutée à l’acte de vente.

L’état du bien est également un élément important. Bien que le dépôt de garantie vous soit transféré, si l’état des lieux d’entrée du locataire fait état du mauvais état du logement, vous ne pourrez pas lui imputer les frais de réparation.

Vérifiez aussi les alentours du bien : un futur chantier à proximité peut faire fuir vos locataires, alors qu’un projet de métro peut les fidéliser dans la durée.

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