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Les différences entre la surface habitable et la surface loi Carrez

serrage de mains entre agent immobilier et une cliente

La surface habitable et la superficie privative loi Carrez correspondent toutes deux à la surface de plancher de la construction, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, cages et marches d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que des parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Elles présentent toutefois certaines différences dans leurs modes de calcul respectifs, et doivent être mentionnées dans certains actes juridiques seulement.

Surface habitable et loi Carrez : une différence qui tient à l’aménagement des espaces concernés

À la différence de la surface habitable, la surface visée par la loi Carrez prend en compte les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas, sous réserve que la hauteur sous plafond soit d’au moins 1,80 m. Leur superficie fait partie intégrante de la superficie privative offerte par un bien immobilier.

A contrario, la superficie habitable, définie par la loi Boutin, cible les espaces aménagés et directement occupables. C’est pourquoi elle exclut de son calcul la superficie des combles non aménagés (même si leur hauteur est supérieure à 1,80m) et autres greniers, les sous-sols, les vérandas etc.

Les actes juridiques dans lesquels la mention de la surface habitable ou de la surface Carrez est obligatoire

Le calcul de la superficie privative loi Carrez ne s’applique qu’aux lots en copropriété d’au moins 8 m², et non aux maisons individuelles. Il est obligatoire de mentionner sa surface dans l’avant-contrat et dans l’acte authentique de vente. A défaut, l’acheteur pourra demander la nullité de l’acte devant le tribunal de grande instance, dans le délai d’un mois après sa signature.

Quant à la surface habitable, elle doit être mentionnée dans le bail si le bien est loué vide en tant que résidence principale, ce qui n’est pas exigé en matière de location meublée ou saisonnière.

Calculer la surface habitable ou la superficie loi Carrez : attention aux erreurs !

Il n’est pas obligatoire d’avoir recours à un professionnel pour réaliser le mesurage loi Carrez ou le métrage de la surface habitable loi Boutin. Mais c’est toutefois fortement recommandé afin d’éviter tout risque de contentieux.

En effet, si la surface de la loi Carrez mentionnée dans l’acte authentique est erronée, et qu’elle est inférieure de plus de 5% à la surface réelle, l’acheteur peut demander la réduction du prix de vente dans le délai d’un an après la signature de l’acte de vente.

Et si la surface habitable indiquée dans le bail est fausse, le locataire est en droit de réclamer une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

Bon à savoir

En cas d’erreur significative de mesure de la surface Carrez, la réduction de prix s’applique exclusivement au prix de vente, et ne concerne pas les frais accessoires tels que les frais de notaire.

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