[Jusqu'au 31 octobre 2022] Nexity booste votre pouvoir d’achat immobilier jusqu'à 12 000€ OFFERTS*
J'en profite
Nexity immobilier
Mon historique
Conseils en achat immobilier

TVA réduite à 5,5 % : calcul et conditions

calculatrice et pièces de monnaie

Devenir propriétaire n’est pas un acte anodin : c’est souvent un projet de vie, surtout si vous achetez votre résidence principale et qu’il s’agit de votre première acquisition immobilière. Pour accompagner les Français et faciliter l'accès à la propriété, l'État participe au financement du projet avec la TVA à 5,5 % au lieu de 20 %. Dans cet article, décryptons les conditions d’éligibilité, les modes de calcul et les plafonds de ressources à respecter pour bénéficier de cet avantage fiscal !

Quand appliquer la TVA à 5,5 % ?

Dans la majorité des cas, un achat immobilier dans le neuf est taxé avec une TVA à 20 %. Toutefois, il est possible de profiter d’une TVA à 5,5 % si votre acquisition concerne une résidence principale localisée dans une zone faisant l’objet d’une rénovation urbaine (les seules zones dites ANRU). À savoir que cet avantage s’est étendu depuis 2015 à un rayon de 300 mètres autour de ces mêmes zones. 

La TVA réduite est cumulable avec d’autres aides de financement tel que le PTZ (prêt à taux zéro), mais elle n’est pas compatible avec le dispositif Pinel. La TVA à 5 % concerne aussi les biens immobiliers destinés à être occupés par des titulaires du Prêt Social Location Accession (PSLA).

Il est également possible de profiter d’un taux de TVA réduit de 5, 5 % pour entreprendre des travaux de rénovation thermique dans votre logement.

Bon à savoir

Le calcul de la TVA à 5,5 % est très simple. Prenons un exemple avec un célibataire désirant acquérir un logement de deux pièces (T2) de 113 400 € HT à Strasbourg Hautepierre. Si l’on applique le taux de 20 % habituel, le prix de vente est de 136 000 € TTC. Mais avec la TVA réduite, il est 120 000 € TTC, ce qui donne une économie de 16 000 €.

Les conditions de la TVA à 5,5 %

Il est possible de bénéficier de la TVA à 5,5 % en respectant certaines conditions :

  • L’opération d’acquisition ou de construction concerne un logement à usage de résidence principale ;
  • L’acquéreur doit être une personne physique ;
  • L’acheteur y réside pendant au moins 10 ans (ou 15 ans pour les livraisons avant le 1er janvier 2014) ;
  • La construction du logement neuf doit s’être terminée à partir du 1er janvier 2014 (pour les logements terminés avant cette date et respectant les autres conditions, le taux de TVA qui s'applique est de l'ordre de 7 %) ;
  • Le logement doit être situé à l'intérieur d'un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l'objet d'un contrat de ville OU à une distance de moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers OU à moins de 500 mètres de la limite d’un quartier faisant l’objet d’une convention ;
  • Le bien immobilier doit être conforme à la réglementation thermique RT 2012 ;
  • Les revenus de l’acheteur sont inférieurs aux plafonds déterminés par l’administration fiscale (les plafonds sont fixés selon le nombre de personnes du foyer fiscal et du lieu où est situé le bien).
Bon à savoir

Dans la mesure où la TVA 5,5 % est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale, cette réduction n’est pas compatible avec la mise en location du bien. Si vous décidez de louer l’appartement ou la maison avant la date butoir, vous devrez rembourser une partie de la réduction de TVA obtenue (sauf en cas d'événement précis que nous vous détaillons plus loin dans cet article).

Quels sont les plafonds de ressources ?

Pour bénéficier de la TVA 5,5 % en immobilier, vous devez respecter des plafonds de ressources, qui sont fixés chaque année par l’administration. Les ressources prises en compte sont celles de l'année N-2 après déduction forfaitaire. Le respect de la condition de ressources est évalué à compter de la date de signature du contrat de réservation. Ainsi, pour une signature de 2022, les revenus pris en compte sont ceux de 2020. 

Votre dossier pour profiter de cette baisse de TVA ne sera pas accepté si vos revenus dépassent les plafonds suivants :

Nombre d'individus au sein du ménage Paris et les communes limitrophes Île-de-France, hors Paris et communes limitrophes Autres territoires
1 personne 34 229 € 34 229 € 29 759 €
2 personnes 51 158 € 51 158 € 39 740 €
3 personnes 67 061 € 61 495 € 47 791 €
4 personnes 80 067 € 73 660 € 57 694 €
5 personnes 95 262 € 87 199 € 67 872 €
6 personnes 107 195 € 98 125 € 76 490 €
Par personne supplémentaire + 11 945 € + 10 934 € + 8 531 €

 

Revente anticipée : que faire ?

Depuis le 1er janvier 2014, la TVA à taux réduit s’applique uniquement aux propriétaires résidants pendant au minimum 10 ans dans le bien immobilier acheté (ou 15 ans pour les livraisons avant le 1er janvier 2014). Que se passe-t-il en cas de revente anticipée si vous avez bénéficié de la TVA à 5 % ?

Pour revendre le logement avant la fin de cette période, il vous faudra vous acquitter d’un complément d’impôt. Son montant est calculé en faisant la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA, le tout ensuite diminué d’un dixième par année de détention à compter de la 1er année (ou de la 5e pour les livraisons avant le 1er janvier 2014). 

Voici un exemple de calcul de TVA 5,5 % avec cession : après 5 ans, vous devrez rembourser 50 % de la différence entre les deux taux. Après 7 ans de détention du bien, il faudra rembourser 30 %. Après 9 ans, ce sera 10 %. Si la cession du logement  intervient après la fin de la période requise, aucun remboursement n’est dû par le propriétaire. 

Il existe toutefois quelques exceptions qui permettent la cession de son bien dans la période de 10 ou 15 ans sans induire de remboursement de la TVA à 5,5 %

  • Décès ;
  • Décès d'un descendant direct faisant partie du foyer ;
  • Mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 kilomètres entre le nouveau lieu de travail et le bien immobilier concerné ;
  • Chômage pour une durée supérieure à un an (attestée par une inscription au service public de l'emploi) ;
  • Délivrance d'une carte d'invalidité à une personne du ménage ou à l'un des enfants à charge ;
  • Divorce ou dissolution d'un pacte civil de solidarité ;
  • Mariage ou pacs (hors indivision) ;
  • Naissance d'un enfant.

Travaux de rénovation énergétique et TVA à 5 %

Comme nous l’avons mentionné précédemment, la TVA à 5,5 % n’est pas seulement réservée à l’achat d’un logement neuf en zone ANRU ou en quartier prioritaire. En effet, il s’applique depuis peu aux travaux d'amélioration et de rénovation thermique au sein d’un bien immobilier (et ce que votre logement soit votre résidence principale ou secondaire). Pour en bénéficier, il doit simplement s’agir d’un bien immobilier ancien, construit et livré depuis au moins 2 ans.

La nature du bien importe peu, puisque la TVA réduite concerne les maisons, les appartements, les logements de fonction ou encore les mobil-homes. Afin d’appliquer la TVA à 5,5 % sur des travaux de rénovation, il faut obligatoirement que le propriétaire du bien fasse réaliser les travaux par une entreprise extérieure : cela signifie qu’il n’est pas possible d’acheter soi-même le matériel et d’effectuer la rénovation seul. 

Voici la liste des travaux éligibles à une TVA à 5,5 % :

  • Installation de chaudières à micro-cogénération gaz ;
  • Installation de chaudières à condensation ;
  • Installation d’appareils de régulation de chauffage ;
  • Isolation thermique des parois opaques ;
  • Isolation thermique des parois vitrées, volets, portes d’entrée, etc. ;
  • Installation d’équipements de production d’énergie (poêle à bois, équipements de chauffage, etc.) ;
  • Les travaux induits, soit les travaux nécessaires à la pose des équipements cités ci-dessus. 

À savoir que les travaux induits doivent être facturés dans les 3 mois qui suivent la facturation des travaux d’amélioration énergétique pour que la TVA à 5,5 % s’applique.

Bon à savoir

Un taux de TVA intermédiaire à 10 % peut également participer au financement des travaux d’amélioration ou de transformation. Il concerne les prestations de main d’œuvre, la fourniture des matières premières, les meubles de cuisine ou de chauffage, et l’aménagement des voies d’accès. Afin de profiter de cet avantage fiscal, les travaux doivent être facturés et le prestataire doit obtenir une attestation concernant les modalités d’application de la TVA intermédiaire.

TVA à 5,5 % : ce qu’il faut retenir

La TVA réduite à 5,5 % permet de nettement réduire le prix d’acquisition de votre logement neuf, sans compter qu’elle est cumulable avec le PTZ ou l’APL accession ! À condition de respecter les critères d’éligibilité, vous pourrez également utiliser cet avantage fiscal pour financer des travaux de construction ou de rénovation énergétique.

NOS ARTICLES LIÉS