Conseils en achat immobilier

Comment est calculée la taxe d’habitation ?

Publié le 21/10/2021

documents du projet immobilier sur le bureau

Locataires ou propriétaires occupants, nous sommes tous, en principe, redevables de la taxe d’habitation, un impôt local perçu par les collectivités locales en contrepartie de la mise à disposition de services et d’infrastructures.
Calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien habité (ainsi que de ses éventuelles dépendances), mais également des abattements fiscaux applicables et des taux d’imposition votés par les collectivités, la taxe d’habitation est impactée depuis 2019 par une réforme de grande ampleur. Alors, qui doit la payer ? Et comment se calcule le montant de la taxe d’habitation ? Toutes les explications.

QU’EST-CE QUE LA TAXE D’HABITATION ?

La taxe d’habitation est un impôt local. Comme la taxe foncière, elle est perçue par les collectivités locales en fin d’année (communes et communautés de communes, communautés urbaines ou communautés d'agglomération ...).

Due par les occupants d’un logement, qu’ils soient propriétaires ou locataires, elle s’applique en conséquence sur les biens immobiliers habitables. Sont par exemple concernés par cette taxe les locaux suivants :

les locaux meublés destinés à être habités ainsi que leurs dépendances, occupés comme résidence principale ou secondaire. Ainsi entrent dans le champ de la taxe d’habitation les garages ou les aires de stationnement, s’ils sont situés à moins d’un kilomètre du logement principal.
les locaux meublés destinés à être occupés par des sociétés, associations et/ou organismes privés non soumis à la CFE (cotisation foncière des entreprises)

Bon à savoir

Vous habitez dans un logement itinérant (caravane, camping-car, mobil-home) ? Sachez que vous pouvez être exempté de taxe d’habitation, à condition que votre habitation conserve toute sa mobilité et reste déplaçable à tout moment

Depuis 2019, une réforme marque la fin progressive de la taxe d'habitation pour les résidences principales. A terme, elle devrait être supprimée d’ici 2023 pour l’ensemble des contribuables, en dehors des résidences secondaires.

Taxe d'habitation : une suppression progressive

En 2019, le Gouvernement annonçait qu’il souhaitait mettre fin à la taxe d'habitation pour les résidences principales.

La taxe a donc été progressivement supprimée, d’abord pour les 80% de contribuables disposant de revenus inférieurs à certains plafonds (fixé en fonction de la composition du foyer). Ces derniers ont pu bénéficier :

d’un abattement équivalent à 30% de leur taxe d’habitation en 2018
d’un abattement équivalent à 65% de leur taxe d’habitation en 2019
une exonération totale en 2020.

Les 20% de contribuables restants profitent du même échelonnement depuis 2021. Ainsi, le calcul de leur taxe d’habitation prendra en compte un abattement de 30% cette année, et de 65% en 2022. En 2023, tous les ménages français seront totalement exonérés de la taxe d'habitation due au titre de leur résidence principale.

Attention ! Même si vous faites partie des ménages déjà exonérés, vous devez tout de même vous acquitter de la contribution à l’audiovisuel public.

De plus, si vos revenus fiscaux de référence progressent au-delà des plafonds de ressource, vous pourriez être redevable de la taxe d’habitation en 2021, alors même que vous en étiez exonérés en 2020. Le calcul du montant de la taxe inclura cependant les 30% d'abattement prévus par la loi.

Enfin, cette exonération ne vaut que pour les résidences principales. Si vous possédez une résidence secondaire, une taxe d’habitation continuera d’être appliquée.

QUI EST REDEVABLE DE LA TAXE D’HABITATION ?

C’est à l’occupant du logement au 1er janvier de l’année qu’il revient de payer la taxe d’habitation.

Si vous êtes propriétaire, vous devez régler une taxe d'habitation quand vous occupez vous-même votre logement
Si vous louez votre bien immobilier de manière permanente, c’est à votre locataire de payer la taxe d'habitation. En revanche, si votre bien est loué en location saisonnière, c’est vous qui supportez la taxe.
Si l'occupant de votre bien immobilier l’habite à titre gratuit, c’est tout de même à lui de s’acquitter de la taxe d’habitation.

Bon à savoir

Vous bénéficiez d’un logement de fonction ? Comme un locataire, c’est à vous qu’incombe de régler la taxe d'habitation.

A l’inverse, si vous habitez une résidence universitaire gérée par les CROUS ou si vous louez un logement d’élève dans une école ou un pensionnat, vous n’êtes pas redevable de la taxe d’habitation

Déménagement en cours d’année : quelles conséquences pour la taxe d’habitation ?

Un contribuable est redevable de la taxe d’habitation du logement qu’il occupait au 1er janvier, même s’il change de lieu de vie en cours d’année. Ainsi, vous devez régler l’intégralité de la taxe d’habitation calculée pour le logement que vous habitiez au 1er janvier, même si vous avez déménagé le 2 janvier. En revanche, la première année, vous n’aurez rien à payer pour le logement occupé après le déménagement.

CALCUL DE LA TAXE D’HABITATION : LA VALEUR LOCATIVE CADASTRALE

Pour calculer le montant de votre taxe d’habitation, il faut d’abord connaître la valeur locative cadastrale de votre logement et de ses éventuelles dépendances (garage, jardin, piscine...). Cette dernière est estimée en fonction du loyer annuel que rapporte, ou rapporterait, le bien sur le marché locatif, dans des conditions normales.

Il faut savoir que les valeurs locatives cadastrales ont été déterminées dans les années 70 par l’administration fiscale et les services du cadastre. Pour les fixer, plusieurs critères ont été pris en considération :

la surface brute du logement, évaluée par les services cadastraux. Il faut noter qu’elle diffère de la surface Carrez utilisée en cas de vente pour mesurer la superficie d’un logement en copropriété.
le confort du logement (nombre de salles d’eau, type de chauffage, nombre de chambres…) ;
l’état d’entretien du bâtiment ;
l’emplacement spécifique du logement sur la commune (présence d’équipements collectifs dans le quartier, transports en commun…) ;
ses caractéristiques particulières (exposition, ensoleillement, possibilité de se garer…).

Bon à savoir

Bien que revalorisées chaque année par certaines collectivités locales à hauteur d’un coefficient forfaitaire (1,009% en 2021), ces valeurs sont restées relativement figées depuis les années 70, et sont parfois très éloignées de la réalité du marché locatif

CALCUL LA TAXE D’HABITATION : QUID DES ABATTEMENTS ET DES TAUX VOTÉS PAR LES COLLECTIVITÉS

Pour calculer le montant de la taxe d’habitation qui vous sera demandée, vous devez également tenir compte des abattements qui peuvent vous être accordés. Ces correctifs, appliqués sur la valeur locative cadastrale du bien que vous occupez au titre de votre résidence principale au 1er janvier, peuvent, en effet, en réduire le montant.

Voici quelques-uns des abattements les plus courants :

l’abattement obligatoire pour charge de famille, calculé en fonction du nombre de personnes à charge dans le foyer fiscal. A noter que le conseil municipal de votre commune a la possibilité de majorer ce coefficient de 1 à 10 points.
les abattements facultatifs : en faveur des personnes de condition modeste pouvant aller de 1 % à 15 % ; en faveur des personnes invalides de 10 % à 20 % de la valeur locative moyenne…

De plus, en fonction du niveau de revenu fiscal de référence du contribuable, des réductions ou exonérations de certains impôts locaux peuvent être appliquées.

Une fois la base d’imposition déterminée, les services fiscaux multiplient la valeur locative après abattements par des taux d’imposition votés annuellement par les collectivités territoriales. Ceux-ci varient beaucoup d’une commune à l’autre, en fonction de leurs besoins de financement et de leurs politiques de redistribution.

C’est la raison pour laquelle les montants de la taxe d’habitation fluctuent autant d’une commune à l’autre, à situation familiale et financière équivalente, et à typologie de logement habité sensiblement identique.

Taxe d’habitation des résidences secondaires : quel calcul ?

Même exonéré de taxe d’habitation pour sa résidence principale (et a fortiori même quand il y est soumis), le propriétaire d’une résidence secondaire est soumis à la taxe d’habitation pour cette dernière.

Et contrairement aux aménagements consentis dans le cadre de la taxation des résidences principales, les collectivités n'accordent aucun abattement dans le calcul de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires. Elles ont même tendance à les surtaxer.

Ainsi, si vous possédez une résidence secondaire en zone tendue, dans laquelle s’applique la taxe sur les logements vacants, vous risquez de devoir payer une taxe d’habitation majorée de 5 à 10%, selon la politique de la commune en la matière. Toutefois, sous certaines conditions, il est possible de demander une exonération de cette majoration.

En résumé

Qu'est-ce que la taxe d'habitation ?

La taxe d’habitation est un impôt local, prélevé auprès des occupants d’un logement habitable par les communes et leurs EPCI (établissements publics de coopération intercommunale). Soumis à une réforme de grande ampleur, cet impôt est amené à disparaître totalement pour les résidences principales d’ici à 2023.

Qui paye la taxe d'habitation ?

Les occupants d’un logement au 1er janvier sont redevables de la taxe d’habitation. Il peut s’agir :

des locataires du logement (sauf en cas de location saisonnière)
des propriétaires occupants du logement
ou encore des occupants à titre gratuit.

Dans le cadre d’une résidence secondaire, le montant de la taxe d’habitation est à la charge des propriétaires.

Comment est calculée la taxe d'habitation ?

Le calcul du montant de la taxe d’habitation s’opère en prenant en compte trois facteurs :

la valeur locative cadastrale de votre lieu d’habitation
les abattements, les réductions ou les exonérations dont vous pouvez bénéficier
les taux d’imposition votés annuellement par les collectivités territoriales

Une fois ces trois valeurs connues, il vous suffit de faire le calcul suivant : retrancher les abattements à la valeur locative cadastrale, puis de multiplier cette dernière aux taux d’imposition communaux.

NOS ARTICLES LIÉS

Quelles sont les conditions pour bénéficier de l'éco-prêt à taux zéro 2021 ?
Vous souhaitez faire des travaux d'amélioration de la performance…
Meilleur investissement immobilier : comment choisir ?
Comment déterminer quel est le meilleur investissement immobilier…
Frais de notaire dans le neuf : calcul et exemple
L’achat d’un bien immobilier est soumis à des frais d’acquisition,…
Remboursement anticipé de prêt immobilier : comment ça marche ?
Remboursement anticipé du prêt immobilier : nos conseils pour des…