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Conseils en investissement immobilier

Simulation d’investissement immobilier : recourir aux outils en ligne

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femme qui gère les finances avec calculatrice et graphiques

L’analyse de rentabilité constitue une étape primordiale de tout investissement immobilier.

Simulation d’investissement immobilier : parlons rentabilité !

Vous souhaitez acquérir un logement pour le mettre en location ? 2019 est donc l’année à saisir pour réaliser votre projet : les taux d’intérêt sont encore plus que compétitifs, et de nombreux dispositifs d’incitation fiscale sont en vigueur, comme la réduction d’impôt Pinel. Pour évaluer l’opportunité et la rentabilité de votre opération, effectuer une simulation d’investissement immobilier est plus que conseillé.

Au-delà du seul rapport entre le montant de votre investissement et les recettes locatives générées, ce calcul suppose de prendre en considération d’autres facteurs :

  • les frais annexes d’acquisition du bien (travaux éventuels, frais de notaire, intérêts d’emprunt, etc.) ;
  • les charges locatives à supporter (frais de gestion, d’entretien, charges de copropriété) ;
  • les charges fiscales (taxe foncière et imposition des revenus locatifs) ;
  • mais aussi le risque de vacance locative, à intégrer dans toute simulation prévisionnelle d’investissement immobilier : il est recommandé de prévoir entre 1 à 3 mois de vacance par an, en fonction de la taille du logement et de l’état du marché locatif sur votre localité.

Par ailleurs, afin d’évaluer au plus juste votre rentabilité, il faut aussi intégrer les avantages fiscaux que votre régime d’imposition vous permettra d’escompter : déduction de charges, amortissement, déficit foncier… En plus de ces avantages de droit commun, certains dispositifs peuvent de plus bénéficier de réductions d’impôt supplémentaires. C’est notamment le cas du dispositif Pinel.

Le poids de la réduction d’impôt Pinel sur une simulation d’investissement immobilier

En vigueur depuis 2014, et ce jusqu’en 2021, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière visant à promouvoir l’investissement dans certaines zones françaises marquées par des difficultés d’accès au logement locatif.

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Le dispositif Pinel concerne les logements acquis neufs ainsi qu’aux logements construits en VEFA ou encore ceux faisant l'objet d'une importante rénovation. Cette disposition offre une réduction d'impôt qui augmente en fonction de la durée de l’engagement de mise en location du bien acquis.

En effet, un logement mis en location durant 6 ans profite d’une réduction d’impôt équivalente à 12 % de l’investissement, contre 18 % pour une durée de 9 ans, et 21 % pour 12 ans. L’investisseur peut revendre le bien, l’habiter ou continuer sa location au terme de son engagement.

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